1. La capacité d'emprunt et la règle HCSF 35 %
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de respecter deux règles quasi-impératives lors de l'octroi d'un crédit immobilier : un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % des dossiers pour déroger, prioritairement réservée aux primo-accédants pour leur résidence principale.
Concrètement, pour un couple gagnant 4 500 € net par mois, la mensualité maximum acceptée est de 4 500 × 35 % = 1 575 € (charges du crédit + assurance). Au taux moyen observé en août 2026 sur 25 ans (3,35 %, Observatoire Crédit Logement/CSA), cela correspond à un emprunt d'environ 320 000 € hors assurance. Assurance comprise (0,36 % du capital par an, soit 90 € par mois), la part du crédit tombe à 1 485 € et le capital empruntable à environ 301 000 €. Le simulateur de capacité d'emprunt refait ce calcul avec votre taux et votre assurance.
La capacité réelle dépend toutefois du reste à vivre : les banques exigent typiquement un minimum de 800 à 1 000 € par adulte et 300 à 400 € par enfant, après paiement de toutes les charges fixes. Pour les hauts revenus (> 9 000 € nets mensuels), le reste à vivre prime sur la règle des 35 %.
Les revenus non salariés ou non permanents sont pris en compte différemment : un emprunteur en CDD ou en intérim doit généralement justifier de plusieurs années de continuité, et un travailleur non salarié est jugé sur la moyenne de ses trois derniers bilans plutôt que sur son dernier revenu.
2. L'apport personnel idéal : 10 à 20 %
L'apport personnel est la somme que vous mobilisez pour financer une partie du projet en complément du prêt bancaire. En 2026, les banques exigent en moyenne 10 % du prix d'achat pour couvrir a minima les frais de notaire et de garantie, et préfèrent 15 à 20 % pour les dossiers compétitifs.
Sur un projet à 250 000 €, un apport de 25 000 € (10 %) couvre les frais d'acquisition. Un apport de 50 000 € (20 %) permet de réduire le montant emprunté et donc la durée ou la mensualité : vous obtenez aussi un meilleur taux (jusqu'à −0,30 point selon les banques).
Le prêt sans apport reste possible mais est devenu rare en 2026, essentiellement réservé aux jeunes actifs CDI à fort potentiel, aux acquéreurs déménageant pour raison professionnelle, ou aux investisseurs locatifs (où le rendement compense l'absence d'apport). Voir notre article dédié à l'apport personnel.
3. Les taux 2026 par durée
Après la remontée de 2022-2023 puis la détente progressive de 2024, les taux fixes des crédits immobiliers se stabilisent en 2026. Taux moyens hors assurance des prêts accordés en août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA), avec la mensualité hors assurance d'un emprunt de 200 000 € à ce taux :
- 15 ans : 3,14 % (1 395 € par mois), durée la plus courte couramment proposée, taux le plus bas.
- 20 ans : 3,27 % (1 136 € par mois), durée intermédiaire, équilibre mensualité / coût total.
- 25 ans : 3,35 % (985 € par mois), durée maximale HCSF, mensualité minimale et coût total plus élevé.
Ce sont des moyennes : les dossiers les plus solides (apport, revenus stables, endettement contenu) obtiennent quelques dixièmes de point de moins, les dossiers plus fragiles davantage.
À ces taux nominaux s'ajoute l'assurance emprunteur (TAEG) qui représente 0,15 à 0,55 % par an selon votre âge et votre profil de risque, et qui pèse souvent autant que les intérêts sur 25 ans, d'où l'importance de la déléguer dès le départ (loi Lemoine 2022). Les taux moyens ci-dessus sont suivis mois par mois, avec les taux d'usure trimestriels qui les plafonnent, sur la page de référence des taux de prêt immobilier 2026.
4. Les frais de notaire : environ 8 % dans l'ancien
Les frais de notaire regroupent quatre composantes : les DMTO (droits de mutation à titre onéreux) : la plus lourde : 6,32 % du prix (droit départemental de 5 % voté par 89 départements depuis la loi de finances 2025, plus taxe communale et frais d'assiette), 5,81 % dans les 11 départements restés à 4,50 % et pour les primo-accédants, 5,09 % dans l'Indre, les émoluments du notaire (taxés, environ 1 % dégressif), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours forfaitaires (environ 1 000 €).
Pour un bien ancien à 250 000 €, le simulateur de frais de notaire calcule 19 920 € de frais, soit 8 % (Paris comme la plupart des départements) ; 18 640 €, soit 7,5 %, pour un primo-accédant ou dans un département resté à 4,50 %. Dans le neuf VEFA, les frais sont fortement réduits car la TVA 20 % est déjà incluse dans le prix vendeur : comptez 2 à 3 % du prix, soit 5 911 € pour un T3 à 250 000 € (détail poste par poste dans le simulateur de frais de notaire en VEFA).
Ces frais ne sont pas finançables par le prêt bancaire : ils doivent être couverts par votre apport. C'est pour cela qu'un apport minimum de 10 % est généralement requis.
5. Les prêts aidés : PTZ et compagnie
Plusieurs prêts complémentaires peuvent venir s'ajouter à votre prêt principal et réduire le coût global de financement :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans, sous plafond de ressources : il finance de 10 à 50 % du coût de l'opération selon la tranche de revenus et le type de logement (au plus 50 % dans le collectif neuf, 30 % dans l'individuel neuf), partout en France pour le neuf et dans l'ancien avec 25 % de travaux en zones B2 et C, pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027 (CCH, art. D31-10-9). La plupart des banques le comptent comme apport. Voir notre guide PTZ 2026.
- Prêt Accession d'Action Logement, jusqu'à 30 000 € à 1 % sur 25 ans au plus pour les salariés d'entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, sous conditions de ressources.
- Prêt épargne logement (CEL, PEL), taux liés à la phase d'épargne, environ 2,20 % à 2,95 % en 2026.
- Prêts conventionnés et PAS, taux régulés, réservés aux ménages modestes pour la résidence principale.
- Dans le neuf : exonération de taxe foncière pendant deux ans pour une construction neuve, sauf délibération contraire de la commune, et TVA à 5,5 % en zone ANRU ou quartier prioritaire sous plafond de ressources.
6. Les étapes : du compromis à la vente
Un achat immobilier classique se déroule en cinq grandes phases sur 3 à 6 mois :
- Offre d'achat (1 jour), lettre signée, engageant l'acheteur si acceptée par le vendeur.
- Compromis ou promesse de vente (J+15), signé en agence ou chez le notaire, suivi d'un délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur. Dépôt de garantie 5 à 10 %.
- Recherche de financement (J+15 à J+60), sollicitation des banques, accord de principe puis offre de prêt formelle. Délai de réflexion obligatoire de 10 jours après réception de l'offre (acceptation possible à partir du 11e jour, Code de la consommation art. L313-34) ; l'offre reste valable 30 jours.
- Levée des conditions suspensives (J+45 à J+90), obtention du prêt, purge des hypothèques, état hypothécaire, etc.
- Acte authentique chez le notaire (J+90 à J+150), signature de l'acte définitif, paiement des frais et remise des clés. Le bien devient officiellement vôtre.
L'offre d'achat écrite engage les deux parties dès son acceptation (Code civil, art. 1583). Au compromis, trois clauses protègent l'acheteur :
- Le délai de rétractation de 10 jours (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1), qui court à compter du lendemain de la notification de l'acte, sans motif à donner ni pénalité.
- La condition suspensive d'obtention du prêt, obligatoire dès que l'achat est financé à crédit, d'une durée minimale d'un mois (Code de la consommation, art. L313-41) : précisez le montant, le taux maximal et la durée du prêt recherché. Si aucune banque n'accorde ce prêt, le dépôt de garantie est restitué, à condition d'avoir demandé un prêt conforme au compromis et de produire le refus écrit dans le délai.
- Les diagnostics annexés : DPE (valable 10 ans, les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 ne sont plus valables), amiante et plomb pour les logements anciens, électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans (valables 3 ans), termites et état des risques (6 mois), mesurage Carrez pour un lot de copropriété, audit énergétique pour une maison classée E, F ou G.
Demandez en plus les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d'entretien pour repérer les travaux votés (ravalement, ascenseur, chauffage) que vous paierez, et l'état hypothécaire, que le notaire consulte avant l'acte.
Si vous vendez un logement pour en acheter un autre, le calendrier ci-dessus se double d'une vente : le comparatif prêt classique ou prêt relais chiffre le coût de l'avance consentie par la banque en attendant le produit de la vente. Les oublis les plus coûteux à chaque étape (taux nominal comparé au lieu du TAEG, assurance de la banque conservée, frais de notaire absents du budget, une seule banque consultée) sont repris dans le classement des dix erreurs de crédit immobilier.
Les vérifications qui évitent les mauvaises surprises
Le DPE conditionne la valeur et l'usage du bien : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (loi Climat et résilience). Pour une résidence principale, rien n'interdit d'acheter une passoire thermique, mais la décote à la revente et le coût des travaux doivent être intégrés au prix négocié, avec MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ dans le plan de financement.
La surface Carrez, obligatoire pour un lot de copropriété, exclut caves, garages, balcons et surfaces sous 1,80 m : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du compromis, vous pouvez demander une réduction proportionnelle du prix dans l'année suivant l'acte (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996). Le plan local d'urbanisme et les permis de construire en cours, consultables en mairie, révèlent la construction qui bouchera la vue ou la servitude de passage oubliée.
Le mode de détention se décide avant l'acte. L'indivision est la règle pour un couple non marié : les quotes-parts doivent refléter les apports réels (convention d'indivision ou reconnaissance de dette rédigée par le notaire si les apports sont inégaux), et toute vente exige l'accord de tous, sauf procédure judiciaire à la majorité des deux tiers (Code civil, art. 815-5-1). La clause de tontine attribue le bien au survivant mais bloque toute sortie amiable. La SCI apporte de la souplesse pour un achat à plusieurs ou une transmission, au prix d'une comptabilité et de formalités annuelles : elle est rarement justifiée pour une résidence principale achetée à deux.
| Étape | À vérifier | Où |
|---|---|---|
| Budget | Capacité d'emprunt à 35 %, reste à vivre, apport couvrant les frais | Simulateurs capacité d'emprunt et frais de notaire |
| Budget | Aides : PTZ, prêt Action Logement, aides locales | Simulateur PTZ, actionlogement.fr, mairie |
| Recherche | DPE et audit énergétique (obligatoire pour les maisons classées E, F, G) | Annonce, dossier de diagnostics |
| Recherche | Surface Carrez (copropriété) et plans | Annonce, compromis |
| Recherche | Charges de copropriété, procès-verbaux des 3 dernières AG, travaux votés | Syndic, vendeur |
| Recherche | Taxe foncière et PLU (projets voisins, servitudes) | Avis de taxe foncière, mairie |
| Offre | Offre d'achat écrite avec prix, délai de validité et conditions | Vous-même ou l'agent |
| Compromis | Condition suspensive de prêt (montant, taux, durée), délai de rétractation de 10 jours | Notaire |
| Compromis | Diagnostics en cours de validité, état hypothécaire, dépôt de garantie séquestré | Notaire |
| Financement | Au moins 3 offres comparées sur le TAEG et le coût total | Banques, courtier |
| Financement | Assurance emprunteur : quotités, garanties, délégation (loi Lemoine) | Assureurs |
| Financement | Garantie du prêt : caution, hypothèque ou PPD | Banque |
| Financement | Indemnités de remboursement anticipé négociées | Offre de prêt |
| Signature | Délai de réflexion de 10 jours sur l'offre de prêt, fonds versés au notaire | Banque, notaire |
| Signature | Mode de détention : indivision, SCI, clause de tontine | Notaire |
7. L'assurance emprunteur et la loi Lemoine
L'assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Elle est obligatoire de fait, et représente sur 25 ans un coût souvent équivalent aux intérêts du prêt, d'où l'intérêt de bien la choisir.
La loi Lemoine de 2022 permet à tout emprunteur de résilier et changer d'assurance à tout moment, sans frais, en respectant simplement le niveau de garanties exigé par la banque (équivalence de garanties). Une délégation auprès d'un assureur indépendant (Assurly, Magnolia, April…) permet souvent d'économiser 5 à 15 000 € sur la durée du prêt par rapport au contrat groupe bancaire. Voir notre guide loi Lemoine.
8. Questions fréquentes achat immobilier 2026
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de revenus nets par mois ?
La règle HCSF limite la mensualité à 35 % des revenus, assurance comprise, soit 1 050 €. Sur 25 ans au taux moyen d'août 2026 (3,35 %, Observatoire Crédit Logement/CSA), cela correspond à un emprunt d'environ 213 000 € hors assurance, ou 201 000 € avec une assurance à 0,36 % du capital par an. Un apport de 20 000 à 25 000 € couvre alors les frais de notaire et de garantie, non finançables par le prêt. Le reste à vivre exigé (800 à 1 000 € par adulte) peut réduire ce plafond.
Quelle différence de frais de notaire entre le neuf et l'ancien ?
Dans l'ancien, comptez environ 8 % du prix : 6,32 % de droits de mutation (DMTO) dans la plupart des départements (5,81 % pour un primo-accédant ou dans les 11 départements restés à 4,50 %), plus les émoluments du notaire (environ 1 %, dégressifs), la contribution de sécurité immobilière et les débours. Dans le neuf en VEFA, la TVA étant déjà incluse dans le prix, les frais tombent à 2-3 %. Sur un bien à 250 000 €, l'écart représente environ 14 000 € en faveur du neuf (19 920 € contre 5 911 €).
Peut-on négocier le taux de son prêt immobilier ?
Oui. Mettez en concurrence au moins trois banques, valorisez votre apport (15 à 20 % du prix), votre stabilité professionnelle et la domiciliation de vos revenus. Un courtier obtient couramment 0,20 à 0,40 point de mieux que l'offre initiale. Négociez aussi les frais de dossier et surtout l'assurance emprunteur : une délégation externe dès la signature peut faire économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.
Quel apport personnel faut-il en 2026 ?
Les banques exigent en moyenne 10 % du prix d'achat, de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, non finançables par le prêt, et préfèrent 15 à 20 % pour les dossiers compétitifs. Sur un projet à 250 000 €, cela représente 25 000 à 50 000 €. Un apport de 20 % permet en outre d'obtenir jusqu'à 0,30 point de mieux sur le taux. Le prêt sans apport reste possible mais rare, réservé aux profils très solides.
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis ?
Oui, pendant 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis, sans motif et sans pénalité, pour un acheteur non professionnel (CCH, art. L271-1). Passé ce délai, seule la non-réalisation d'une condition suspensive (refus de prêt, préemption de la commune) permet de sortir sans perdre le dépôt de garantie.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
La condition suspensive joue : la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué, à condition d'avoir demandé un prêt conforme à ce que le compromis prévoit (montant, durée, taux maximal) et de produire le refus écrit dans le délai. Un acheteur qui n'a pas déposé de dossier, ou qui a demandé un prêt plus élevé, perd cette protection.
Peut-on acheter un logement classé G au DPE ?
Oui pour l'habiter : l'interdiction ne vise que la mise en location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Négociez le prix en fonction du devis de rénovation, vérifiez l'audit énergétique fourni par le vendeur et anticipez MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ dans le plan de financement.
Le PTZ est-il encore disponible en 2026 ?
Oui, pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027. Le prêt à taux zéro finance de 10 à 50 % du coût de l'opération selon la tranche de revenus et le type de logement : neuf partout en France (au plus 50 % dans le collectif, 30 % dans l'individuel), ancien avec au moins 25 % de travaux dans les zones B2 et C. Il reste soumis à des conditions de revenus et réservé aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans, en complément d'un prêt principal.
Sommaire des simulateurs immobiliers
Tous les outils MoiCombien pour préparer, financer et réaliser votre achat immobilier en 2026. Les variantes de chaque calcul (CDD, TNS, primo-accédant, VEFA, résidence secondaire) et les articles du parcours sont réunis dans la catégorie Immobilier.
Sources officielles
- Haut Conseil de Stabilité Financière, Recommandations
- Observatoire Crédit Logement/CSA : analyse du marché des crédits immobiliers, août 2026 (taux moyens par durée : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans)
- Légifrance : Code général des impôts art. 1594 D (DMTO)
- Service-Public.fr, Frais de notaire : de quoi s'agit-il ?
- INSEE : Indice des prix des logements
- Service-Public.fr : Prêt à taux zéro (PTZ)
- Légifrance : Loi Lemoine n°2022-270
- Service-Public.fr : J'achète un logement (parcours complet), promesse de vente ou compromis (contenu, rétractation, conditions suspensives), diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente, diagnostic de performance énergétique et je veux obtenir un crédit immobilier
- Action Logement : le prêt accession (30 000 €, 25 ans, 1 %)
- Décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans) ; Code civil, art. 1583 et 815-5-1 ; Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1 (rétractation) et D31-10-9 (quotités du PTZ) ; Code de la consommation, art. L313-34 (délai de réflexion) et L313-41 (condition suspensive de prêt) ; loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (surface Carrez) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (calendrier DPE).