Calcul de la capacité d'emprunt

Capacité d'emprunt selon le salaire : tableau 2026

Le tableau ci-dessous donne le capital maximal empruntable pour un foyer sans crédit en cours, à un taux de 3,5 % hors assurance, selon la durée. Il est calculé avec la formule du simulateur. Pour intégrer une assurance, retirez sa prime mensuelle de la colonne « mensualité max » avant de lire le capital.

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Lecture : un couple à 4 500 € net peut emprunter environ 314 600 € sur 25 ans, soit 1 575 € de mensualité pendant 300 mois. Montants arrondis à la centaine d'euros, hors assurance et hors apport.

Dans l'autre sens, pour emprunter 200 000 € sur 25 ans à 3,5 % (1 001 €/mois), il faut au moins 2 860 € de revenus nets ; pour 250 000 €, 3 580 € ; pour 300 000 €, 4 290 €. Sur 20 ans, ajoutez environ 16 % à ces revenus requis. Le simulateur de prêt immobilier donne la mensualité exacte, assurance comprise, pour un capital donné.

La règle HCSF : 35 % d'effort, 25 ans, 20 % de dossiers dérogatoires

Pour tout crédit immobilier accordé en France, la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de stabilité financière fixe un taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise et une durée de crédit maximale de 25 ans, portée à 27 ans lorsque le prêt comporte un différé d'amortissement pour un achat dans le neuf (construction ou vente en l'état futur d'achèvement) ou pour des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.

Le cadre vient de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, contraignante pour les banques depuis le 1^er janvier 2022 et assouplie par les décisions de juin et décembre 2023. Elle impose trois limites :

• Taux d'effort maximal de 35 % : (toutes les mensualités de crédit + assurance emprunteur) ÷ revenus nets. Depuis décembre 2023, les intérêts d'un prêt relais sont exclus du calcul.
• Durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans quand l'entrée dans le logement est différée (construction, VEFA) ou quand les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération.
• Marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, réservée à hauteur de 70 % au moins aux résidences principales et de 30 % au moins aux primo-accédants. C'est dans ce quota que se logent les dossiers à 36-40 % d'endettement.

Ces règles s'appliquent à toutes les banques établies en France, quel que soit votre profil. Ce qui varie d'un établissement à l'autre, c'est la manière de compter les revenus et les charges, et le niveau de « reste à vivre » exigé après paiement de la mensualité. Ce dernier critère n'est fixé par aucun texte : chaque banque applique ses propres minimums internes, plus élevés en zone chère et pour les familles.

Quels revenus et quelles charges entrent dans le calcul

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Deux erreurs reviennent souvent : saisir le salaire brut (ce qui gonfle le résultat de 20 à 25 %) et oublier un crédit renouvelable ou une LOA automobile. Chaque 100 € de charge mensuelle retire environ 20 000 € de capital sur 25 ans à 3,5 % (100 € × 199,75, coefficient de l'annuité sur 300 mois). Solder un crédit auto de 250 €/mois avant de déposer le dossier est donc souvent le levier le plus rentable.

Deux lignes du tableau ont leur propre page : la capacité d'emprunt en CDD ou en intérim explique quand ces revenus sont retenus (co-emprunteur en CDI, fonction publique, trois ans d'intérim continu), et la capacité d'emprunt d'un travailleur non salarié part de la moyenne des derniers bilans plutôt que du dernier revenu.

Quel taux saisir en 2026

D'après la Banque de France, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) s'établissait à 3,27 % en juin 2026, contre 3,21 % en mai, pour une durée moyenne de 23 ans et 5 mois (23 ans et 11 mois pour les primo-accédants). L'Observatoire Crédit Logement / CSA relève en août 2026 un taux moyen de 3,31 %, soit 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Le plafond légal (taux d'usure) au 4^e trimestre 2026 est de 4,09 % pour un taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans, TAEG assurance et frais compris. Ces séries (taux moyens par durée, taux d'usure trimestriels) sont tenues à jour sur la page de référence des taux de prêt immobilier 2026 et la prochaine révision du taux d'usure (1^er janvier 2027) sur le calendrier des mises à jour.

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Un demi-point de taux vaut environ 5 % de capacité. Comparer trois banques ou passer par un courtier se justifie donc dès que le projet est tendu ; notre guide négocier son prêt immobilier en 2026 détaille les marges de manœuvre (taux, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé).

Trois cas calculés avec le simulateur

1. Célibataire à 2 600 € net avec un crédit auto

Revenus 2 600 €, crédit auto 250 €/mois, 25 ans à 3,5 %. Mensualité maximale 2 600 × 35 % − 250 = 660 € ; capital 131 800 €, dont 66 200 € d'intérêts. Une fois le crédit auto soldé, la mensualité remonte à 910 € et le capital à environ 181 800 € : le crédit auto coûte 50 000 € de capacité. Sans crédit et avec 8 % de frais de notaire à financer sur l'apport, le budget d'achat dans l'ancien est donc voisin de 180 000 € plus l'apport.

2. Couple à 4 800 € net, 20 ou 25 ans

Mensualité maximale 1 680 €. Sur 25 ans : 335 600 € de capital pour 168 400 € d'intérêts. Sur 20 ans : 289 700 € pour 113 500 € d'intérêts. Les cinq années supplémentaires apportent 45 900 € de capacité et coûtent 54 900 € d'intérêts en plus. Si le projet passe à 20 ans, prenez-les ; sinon, la durée longue reste le moyen le plus sûr d'obtenir l'accord.

3. Couple à 5 500 € net avec pension versée, 22 ans

Revenus 5 500 €, pension alimentaire 400 €/mois, 22 ans à 3,5 %. Mensualité 5 500 × 35 % − 400 = 1 525 € ; capital 280 500 €, intérêts 122 100 €. Sans la pension, la mensualité admissible serait de 1 925 € et le capital de 354 100 € : une charge fixe de 400 € pèse ici 73 600 € de capacité.

L'assurance emprunteur réduit la capacité, pas seulement le coût

La prime d'assurance fait partie de la mensualité comptée dans les 35 %. Elle est le plus souvent exprimée en pourcentage du capital initial par an : 250 000 € à 0,30 % coûtent 750 €/an, soit 62,50 €/mois qui ne remboursent aucun capital. Sur un foyer à 4 000 € net, une assurance à 0,30 % fait passer le capital empruntable de 279 700 € à environ 266 400 € sur 25 ans (prime de 66,60 €/mois sur ce capital, calculée par le simulateur quand vous saisissez le taux). Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais, et le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts dont la part assurée est inférieure à 200 000 € par personne, remboursés avant 60 ans (service-public.fr, fiche F1671). Voir aussi changer d'assurance emprunteur avec la loi Lemoine.

Cinq leviers pour augmenter sa capacité d'emprunt

1. Allonger jusqu'à 25 ans. Pour 1 400 € de mensualité à 3,5 %, le capital passe de 241 400 € (20 ans) à 279 700 € (25 ans), soit + 16 %, contre + 45 700 € d'intérêts.
2. Solder les crédits à la consommation. 200 € de mensualité en moins sur 4 000 € net font passer la mensualité admissible de 1 200 € à 1 400 €, soit + 40 000 € de capital sur 25 ans à 3,5 % (239 700 € → 279 700 €).
3. Emprunter à deux. Les revenus se cumulent et le taux d'effort s'apprécie sur le total. Détail sur la page capacité d'emprunt en couple.
4. Réduire l'assurance. Passer de 0,30 % à 0,15 % du capital sur 250 000 € libère 31 €/mois, soit environ 6 200 € de capital sur 25 ans.
5. Mobiliser un prêt à taux zéro. Pour un premier achat, le PTZ finance jusqu'à 50 % de l'opération sans intérêt et avec un différé de remboursement de 2 à 10 ans : sa mensualité différée n'entre pas dans le taux d'effort pendant cette période, selon les modalités retenues par la banque. La page capacité d'emprunt primo-accédant traite ce cas.

De la capacité d'emprunt au budget d'achat

Le capital empruntable n'est pas le prix du bien. Dans l'ancien, les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, débours) représentent 7 à 8 % du prix, davantage dans les départements passés au taux de 5 % de droits départementaux depuis 2025 ; les banques demandent presque toujours qu'ils soient couverts par l'apport. Budget = capital empruntable + apport − frais de notaire − frais de garantie. Pour 279 700 € de capital et 30 000 € d'apport, un bien ancien à 285 000 € (frais d'environ 21 000 €) est cohérent ; utilisez le simulateur de frais de notaire pour la valeur exacte selon le département.

Ce que le simulateur ne fait pas

• L'assurance emprunteur n'est comptée que si vous saisissez son taux (0 par défaut) ; la prime est alors calculée sur le capital initial, comme dans la plupart des contrats groupe. Un contrat sur capital restant dû donne une prime décroissante que le simulateur ne modélise pas.
• Il ne modélise ni le reste à vivre, ni la pondération des revenus variables, ni la marge de flexibilité de 20 %, ni un prêt à taux zéro ou un prêt employeur en complément.
• Il ne tient pas compte du taux d'usure : un TAEG supérieur au plafond trimestriel de la Banque de France rend le prêt impossible, quelle que soit la capacité théorique.