La règle des 35 % expliquée
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est l'autorité française qui régule le secteur bancaire pour prévenir les risques systémiques. Sa recommandation du 13 juin 2024(qui prolonge celle de 2021) impose aux banques de ne pas accorder de prêt immobilier qui dépasserait :
- 35 % de taux d'endettement (assurance emprunteur incluse)
- 25 ans de durée (27 ans avec différé en cas d'achat dans le neuf)
Si vos revenus nets mensuels sont de 4 000 €, votre mensualité maximale est donc de 1 400 € (4 000 × 35 %), assurance comprise.
Pourquoi 35 % et pas plus
Avant la recommandation, certaines banques acceptaient des dossiers à 40 % voire 45 % d'endettement. Conséquence : un foyer pouvait se retrouver à payer 1 800 € de mensualité sur 4 000 € de revenus — ne laissant que 2 200 € pour vivre, payer les charges courantes, l'énergie, l'alimentation et imprévus.
Le seuil des 35 % vise à protéger :
- L'emprunteur, pour qu'il garde un reste à vivre suffisant.
- Le système bancaire, en limitant les défauts en cas de crise (perte d'emploi, divorce, maladie longue durée).
C'est un seuil macroprudentiel, pas une loi : les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers, principalement réservés à la résidence principale des primo-accédants.
Quelles charges entrent dans le calcul
Le taux d'endettement = (mensualité du nouveau prêt + autres mensualités fixes) ÷ revenus nets.
Comptent dans les « autres mensualités » :
- Crédits auto et crédits conso encore en cours
- Autres prêts immobiliers (résidence locative, secondaire)
- Pensions alimentaires versées
- Loyers que vous conservez (résidence locative achetée pour louer)
Ne comptent PAS :
- Charges de la vie courante (alimentation, énergie, abonnements, transports)
- Impôts (sauf si en mensualisation déjà au TPI)
- Le futur loyer du bien si vous achetez pour louer (intégré différemment dans le calcul)
Revenus retenus : salaires nets (avant impôt), pensions stables, allocations familiales (avec décote parfois), revenus locatifs (à 70-80 %). Les primes variables et l'intéressement sont généralement écartés.
Les exceptions (les 20 %)
Les banques peuvent dépasser les 35 % pour 1 dossier sur 5 environ. Profils privilégiés :
- Primo-accédant (1ère acquisition de résidence principale)
- Revenus élevésavec gros reste à vivre (> 3 000 €/mois après mensualité)
- Profil bancaire premium — ancienneté bancaire, épargne importante
- Garanties solides— co-emprunteur stable, apport > 20 %
Si vous êtes dans le quota des 20 %, vous pouvez monter jusqu'à 38-40 %. Au-delà, c'est très rare.
Le « reste à vivre »
Même sous 35 %, votre dossier peut être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant. Le reste à vivre = revenus − (charges + nouvelle mensualité).
Les banques visent un minimum de :
- 800-1 000 €/mois par adulte
- 300-400 €/mois par enfant à charge
Pour un couple avec 2 enfants, le reste à vivre minimum est donc d'environ 2 000 €/mois après paiement de toutes les charges et de la mensualité du prêt.
5 leviers pour booster sa capacité d'emprunt
- Solder les crédits conso avant la demande — réduit les charges et libère du % d'endettement.
- Co-emprunter avec son conjoint ou un parent — cumule les revenus.
- Allonger la durée jusqu'à 25 ans — réduit la mensualité, augmente le capital empruntable de 30-40 %.
- Négocier l'assurance emprunteur(loi Lemoine 2022) — réduit la mensualité de 30-80 €/mois.
- Augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté.
Cas pratique : couple à 4 000 €/mois sans crédit
- Mensualité max = 4 000 × 35 % = 1 400 € (assurance comprise)
- Avec assurance ~50 €/mois, mensualité de remboursement effective = 1 350 €
- Capital empruntable sur 25 ans à 3,7 % ≈ 268 000 €
- En allongeant à 27 ans (différé neuf) : ~283 000 € (+15 000 €)
- En remontant à 38 % d'endettement (dossier dans les 20 %) : ~290 000 €
En résumé
La règle des 35 % protège votre budget mais peut limiter votre projet. La meilleure stratégie : optimiser tous les paramètres (durée, assurance, charges, apport) avant de monter votre dossier, plutôt que de chercher à contourner le seuil.