Calcul d'un prêt immobilier sans apport

Oui, mais c'est l'exception. Aucun texte n'impose d'apport : la décision HCSF ne fixe que le taux d'effort (35 %) et la durée (25 ans). En pratique, les banques exigent que l'apport couvre au moins les frais (notaire, garantie, dossier), soit 8 à 10 % du prix dans l'ancien, parce qu'un prêt à 110 % dépasse la valeur du bien dès le premier jour. Elles font des exceptions pour les jeunes actifs à revenus en progression, les fonctionnaires, les hauts revenus et certains investisseurs locatifs.

Environ 273 000 € : le prix (250 000 €), les frais de notaire (19 920 € dans l'ancien selon notre simulateur, droit départemental de 5 %), la garantie (de l'ordre de 2 500 €) et les frais de dossier (environ 1 000 €). Sur 25 ans à 3,35 % avec une assurance à 0,36 %, la mensualité atteint 1 429 € contre 1 307 € si l'apport couvre les frais, et le revenu net minimum passe de 3 733 € à 4 083 €.

L'usage bancaire est de demander au minimum les frais d'acquisition, soit environ 8 % du prix dans l'ancien (19 920 € sur 250 000 €) et 2 à 3 % dans le neuf (5 911 € sur 250 000 €), plus la garantie et le dossier. L'Observatoire Crédit Logement/CSA note qu'en 2026 le niveau moyen d'apport reste élevé (+1,1 % sur les huit premiers mois) et que le resserrement de l'accès au crédit pénalise surtout les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport.

Le prêt à taux zéro est un prêt, pas un apport, mais la plupart des banques le traitent comme des fonds propres dans le plan de financement car il ne coûte pas d'intérêts et comporte un différé de 2 à 10 ans. Pour un couple primo-accédant en zone B1 achetant 220 000 € dans le neuf collectif avec 38 000 € de revenu fiscal, le PTZ atteint 81 000 € (calculé avec le simulateur PTZ du site), ce qui ramène le prêt bancaire à 139 000 € et rend l'absence d'apport beaucoup moins pénalisante.

Trois dispositifs cumulables : le PTZ (primo-accédants sous plafonds, neuf partout et ancien avec travaux en zones B2 et C), le prêt Accession d'Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 % sur 25 ans pour les salariés d'une entreprise privée non agricole d'au moins 10 salariés, sous conditions de ressources) et le prêt épargne logement adossé à un PEL. Certaines collectivités proposent en plus des prêts à taux réduit pour les primo-accédants ; renseignez-vous auprès de l'ADIL de votre département.

Souvent, oui : la banque compense un risque plus élevé (prêt supérieur à la valeur du bien, absence d'épargne démontrée). L'écart n'est pas réglementé et dépend de chaque établissement ; sur 273 000 € sur 25 ans, chaque dixième de point coûte environ 15 € par mois et 4 350 € sur la durée. L'assurance en délégation et la mise en concurrence de plusieurs banques compensent en partie cette majoration.

Les banques demandent une épargne résiduelle après l'achat (quelques mois de mensualités), ce qui plaide pour ne pas tout apporter. Mais l'arbitrage est rarement favorable au prêt à 110 % : 23 420 € empruntés à 3,35 % sur 25 ans coûtent 11 191 € d'intérêts et 2 108 € d'assurance, alors que la même somme sur un livret réglementé rapporte moins. Apporter les frais et conserver 3 à 6 mois de mensualités en épargne est le compromis le plus souvent accepté.

C'est le cas où les banques sont historiquement les plus ouvertes, parce que les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (régime réel) ou des BIC (LMNP au réel) et que les loyers couvrent une partie de la mensualité. Le HCSF impose toutefois que les loyers soient retenus dans les revenus après décote, jamais en déduction de la mensualité. Voir la page prêt immobilier pour investissement locatif.