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Calcul de l'impôt sur une plus-value immobilière
La plus-value réalisée à la revente d'un bien immobilier autre que la résidence principale supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention, plus une surtaxe pour les plus-values élevées. Le simulateur applique ces règles au prix d'achat, aux frais et travaux retenus et à l'année d'acquisition.
Prix d'achat initial hors frais, ou valeur retenue dans l'acte de donation ou la déclaration de succession
Années révolues entre l'acquisition (achat, donation ou décès) et la vente
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Impôt total sur la plus-value
20 589 €
Sur une plus-value brute de 93 750 €
Voir le détail du calcul
- Prix de vente
- 400 000,00 €
- Prix d'acquisition
- − 250 000,00 €
- Frais d'acquisition
- − 18 750,00 €
- Travaux
- − 37 500,00 €
- Plus-value brute
- 93 750,00 €
- Abattement IR (60 %)
- base 37 500,00 €
- Impôt IR (19 %)
- + 7 125,00 €
- Abattement PS (16,5 %)
- base 78 281,25 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- + 13 464,37 €
- Surtaxe plus-value > 50 000 € (art. 1609 nonies G)
- + 0,00 €
- Total impôts
- − 20 589,38 €
- Net vendeur
- 379 410,63 €
Calcul pour un vendeur unique, hors résidence principale (totalement exonérée). La surtaxe de 2 à 6 % (art. 1609 nonies G) est appliquée sur la plus-value imposable à l'IR au-delà de 50 000 €, sauf terrain à bâtir. Ne prend pas en compte les exonérations spécifiques (première vente d'un logement autre que la résidence principale, ventes ≤ 15 000 €, retraités ou invalides modestes) ni l'appréciation du seuil de 50 000 € par co-vendeur.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Comment calculer la plus-value immobilière en 2026 ?
Plus-value = prix de vente − prix d'achat majoré (forfaits de 7,5 % pour les frais et 15 % pour les travaux après 5 ans). Imposition : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %. Résidence principale exonérée. Exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Tableau des abattements pour durée de détention (art. 150 VC)
| Durée de détention | Abattement impôt | Abattement PS | Impôt 19 % | PS 17,2 % | Surtaxe | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | 14 250 € | 12 900 € | 1 500 € | 28 650 € |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 13 395 € | 12 687 € | 1 410 € | 27 492 € |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 9 975 € | 11 836 € | 675 € | 22 486 € |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 5 700 € | 10 772 € | 0 € | 16 472 € |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 1 425 € | 9 707 € | 0 € | 11 132 € |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 0 € | 9 288 € | 0 € | 9 288 € |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 0 € | 5 805 € | 0 € | 5 805 € |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
La surtaxe de l'article 1609 nonies G ne joue que tant que la plus-value imposable à l'impôt (après abattement) dépasse 50 000 € : ici jusqu'à 10 ans de détention (base de 52 500 €), plus au-delà. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, mais ils baissent vite : 9 points d'abattement par an. Vendre à 29 ans révolus plutôt qu'à 28 fait passer la base des prélèvements sociaux de 18 % à 9 % de la plus-value.
Quatre exemples recalculés avec le simulateur
Résidence secondaire achetée 200 000 €, revendue 320 000 € après 3 ans
Le forfait travaux de 15 % n'est pas ouvert (détention inférieure à 5 ans). Prix corrigé = 215 000 €, plus-value brute = 105 000 €, aucun abattement. Impôt 19 950 € + prélèvements sociaux 18 060 € = 38 010 €, soit 36,2 % de la plus-value. La plus-value imposable dépassant 50 000 €, la surtaxe s'ajoute : 3 % × 105 000 − (110 000 − 105 000) × 1/10 = 2 650 €, soit un total de 40 660 € (38,7 %). Voir aussi notre page dédiée à la plus-value sur résidence secondaire.
Appartement locatif acheté 180 000 €, revendu 290 000 € après 15 ans
Prix corrigé = 180 000 + 13 500 + 27 000 = 220 500 €. Plus-value brute = 69 500 €. Abattements : 60 % (impôt) et 16,5 % (PS). Impôt = 27 800 × 19 % = 5 282 € ; PS = 58 032,50 × 17,2 % = 9 982 €. Total 15 264 € (22 % de la plus-value). Pas de surtaxe : la plus-value imposable à l'impôt (27 800 €) est inférieure à 50 000 €.
Terrain acheté 40 000 €, devenu constructible, revendu 150 000 € après 20 ans
Frais forfaitaires 3 000 € (le terrain a été acheté), pas de forfait travaux (réservé aux immeubles bâtis) : sélectionnez « Terrain » dans le simulateur. Plus-value brute = 107 000 €. Abattements : 90 % (impôt) et 24,75 % (PS). Impôt = 10 700 × 19 % = 2 033 € ; PS = 80 517,50 × 17,2 % = 13 849 €. Total 15 882 €. Les terrains à bâtir échappent à la surtaxe mais peuvent supporter une taxe communale ou nationale sur la cession de terrains devenus constructibles (art. 1529 et 1605 nonies), non modélisée ici. Détails sur notre page plus-value sur terrain à bâtir.
Maison héritée (valeur déclarée 250 000 €), revendue 310 000 € après 4 ans
La durée de détention court depuis le décès. Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas à une acquisition gratuite : sélectionnez « Donation ou succession » et saisissez les frais réels, ici 6 000 € de droits et frais d'acte. Plus-value brute = 310 000 − 256 000 = 54 000 €, sans abattement. Impôt 10 260 € + PS 9 288 € + surtaxe 2 % × 54 000 − (60 000 − 54 000) × 1/20 = 780 €, soit 20 328 € au total. Déclarer une valeur réaliste dans la succession évite une plus-value artificielle à la revente.
Surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value
L'article 1609 nonies G du CGI ajoute une taxe lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (après abattements) dépasse 50 000 €. Elle s'applique aux immeubles bâtis et aux parts de sociétés immobilières, mais pas aux terrains à bâtir. Le taux s'applique à la totalité de la plus-value, avec un lissage sur les 10 000 premiers euros de chaque tranche :
| Plus-value imposable | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % × PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % × PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % × PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % × PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % × PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Plus de 260 000 € | 6 % × PV |
Exemples : 55 000 € de plus-value imposable → 1 100 − 250 = 850 € ; 80 000 € → 1 600 € ; 120 000 € → 3 600 € ; 300 000 € → 18 000 €. Le taux global maximal atteint donc 42,2 % (19 + 17,2 + 6).
Ventes exonérées d'impôt sur la plus-value
- Résidence principale (art. 150 U, II, 1°) : exonération totale, sans condition de durée, si le logement est votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. Un logement quitté avant la vente reste exonéré s'il est vendu dans un délai normal (l'administration admet en général un an) et n'a pas été loué ou occupé entre-temps. Les dépendances (cave, garage, jardin) vendues en même temps sont exonérées.
- Première vente d'un autre logement (1° bis) : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes et que vous réemployez le prix dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois. L'exonération est proportionnelle à la fraction du prix réemployée.
- Résidents d'EHPAD (1° ter) : vente de l'ancienne résidence principale dans les deux ans suivant l'entrée en établissement, sous condition de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'IFI.
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € (6°), apprécié par cédant et par bien.
- Retraités et invalides modestes (art. 150 U, III) : titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion « invalidité », dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas la limite de l'article 1417 du CGI et qui ne sont pas redevables de l'IFI.
- Détention longue : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux, par le seul jeu des abattements.
- Expropriation avec remploi de l'indemnité dans les 12 mois (4°), et cessions à un organisme de logement social ou en vue de logements sociaux (7° et 8°), sous conditions et dans la limite temporelle fixée par la loi de finances.
Qui déclare et qui paie ?
Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM, calcule l'impôt, le prélève sur le prix de vente le jour de la signature et le reverse au service de la publicité foncière. Vous n'avancez rien. L'année suivante, vous reportez la plus-value nette imposable en case 3VZ de la déclaration de revenus (2042-C) : elle n'est pas imposée une seconde fois, mais elle entre dans le revenu fiscal de référence, ce qui peut faire perdre certaines aides ou déclencher la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Une moins-value n'est ni imposée ni déductible (art. 150 VD), sauf le cas particulier de la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Vendeur non-résident : taux, prélèvements sociaux et exonérations
Un vendeur dont le domicile fiscal n'est pas en France calcule sa plus-value comme un résident : mêmes frais et forfaits, mêmes abattements pour durée de détention (CGI, art. 244 bis A, II). L'impôt est payé par le notaire lors de la vente. Ce qui change dépend de l'État de résidence, du régime de sécurité sociale du vendeur et du bien vendu.
| Point | Règle |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 %, quel que soit l'État de résidence, dans l'Union européenne ou en dehors (CGI, art. 244 bis A, III bis) |
| Prélèvements sociaux, vendeur affilié à la sécurité sociale d'un autre État de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni | 7,5 % : prélèvement de solidarité seul, sans CSG ni CRDS, à condition de ne pas être à la charge d'un régime obligatoire français |
| Prélèvements sociaux, autres vendeurs | 17,2 %, comme pour un résident |
| Surtaxe au-delà de 50 000 € | Due comme pour un résident, sauf sur un terrain à bâtir (CGI, art. 1609 nonies G) |
| Ancienne résidence principale | Exonération totale si la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ vers un État de l'Union européenne ou un État lié à la France par des conventions d'assistance administrative et de recouvrement (hors État non coopératif), et si le logement n'a été ni loué ni prêté entre-temps (CGI, art. 244 bis A, I) |
| Logement en France d'un ressortissant de l'Union européenne ou de l'EEE | Exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable et d'une résidence par contribuable, après au moins deux ans de domicile fiscal continu en France ; vente au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit le départ, ou à tout moment si vous avez la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédente. Non cumulable avec l'exonération précédente (CGI, art. 150 U, II, 2°) |
| Représentant fiscal en France | Obligatoire, sauf si le vendeur est domicilié dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège, si le prix de vente ne dépasse pas 150 000 € par vendeur, ou si la plus-value est exonérée par la durée de détention (22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux) |
Sources : CGI, art. 244 bis A, 150 U et 1609 nonies G (Légifrance) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 50 et 80 ; impots.gouv.fr, espace international, questions « Je vends un bien immobilier. Comment et à quel taux suis-je imposé ? » (modifiée le 27 janvier 2026) et « Je vends un bien immobilier. Est-ce que je bénéficie des mêmes exonérations (habitation principale…) que les résidents ? ».
Ce que fait le simulateur pour un non-résident. Il applique 19 % d'impôt, 17,2 % de prélèvements sociaux et la surtaxe : son résultat vaut donc pour un vendeur non-résident qui n'est pas affilié à la sécurité sociale d'un autre État de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni et qui ne remplit aucune des deux exonérations. Il n'applique ni le taux de 7,5 % ni ces exonérations. Pour un vendeur affilié à l'un de ces régimes, remplacez les prélèvements sociaux du résultat par la base imposable aux prélèvements sociaux × 7,5 %. Sur l'exemple de l'appartement acheté 200 000 € et revendu 320 000 € après 12 ans, l'impôt de 8 265 € ne change pas, et les prélèvements sociaux passent de 11 410 € à 4 975 € (66 337,50 € × 7,5 %), soit 13 240 € au total au lieu de 19 675 €.
Terrain à bâtir vendu par un non-résident. Les mêmes taux s'appliquent (19 % d'impôt, 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux), sans surtaxe, et l'exonération de 150 000 € ne joue pas, car elle vise un logement : sélectionnez « Terrain » dans le simulateur.
Cinq erreurs qui coûtent cher
- Vendre quelques mois avant un palier. Passer de 21 à 22 ans de détention supprime tout l'impôt sur le revenu (19 %) ; passer de 29 à 30 ans supprime les prélèvements sociaux. Le décompte se fait de date à date sur l'acte authentique.
- Choisir le forfait travaux de 15 % alors que les factures dépassent ce montant. Une rénovation de 45 000 € sur un bien acheté 200 000 € vaut 15 000 € de plus que le forfait, soit jusqu'à 5 430 € d'impôt en moins à détention courte.
- Compter des travaux d'entretien ou faits soi-même. Peinture, remplacement à l'identique et matériaux achetés en magasin ne sont pas retenus (art. 150 VB, II, 4°).
- Sous-évaluer un bien dans une succession ou une donation pour limiter les droits : la plus-value future en est mécaniquement augmentée, souvent à un taux supérieur. Comparez avec notre simulateur de droits de succession.
- Oublier la surtaxe et le revenu fiscal de référence dans le plan de financement d'un nouvel achat. Estimez vos frais de notaire et votre capacité d'emprunt avec le net vendeur réel, après impôt.
Pour l'ensemble des exonérations et des cas particuliers, lisez plus-value immobilière : toutes les exonérations 2026. Pour un bien loué, le déficit foncier réduit l'impôt pendant la détention, pas à la revente. Cette différence de traitement à la sortie (exonération de la résidence principale, imposition du bien loué) pèse dans le choix entre acheter sa résidence principale ou investir.
La plus-value immobilière est un impôt à part, déclaré par le notaire, mais elle entre dans le revenu fiscal de référence : le guide des impôts 2026 montre ce que ce RFR conditionne (aides au logement, bourses, PTZ, MaPrimeRénov', l'année qui suit la vente), et les autres taxes sur le patrimoine (IFI, droits de succession et de donation, plus-values mobilières) sont réunies dans la catégorie Impôts.
Comment est calculé ce résultat ?
La plus-value réalisée à la vente d'un bien immobilier (hors résidence principale) est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, après des abattements qui commencent à la 6e année de détention (CGI, art. 150 U à 150 VH). Un appartement acheté 200 000 € et revendu 320 000 € après 12 ans coûte 19 675 € d'impôt ; le même bien vendu après 25 ans, 5 805 € ; après 30 ans, 0 €.
Étape 1 : Reconstituer le prix d'acquisition corrigé
Au prix d'achat (ou à la valeur déclarée dans la succession ou la donation), vous ajoutez (CGI, art. 150 VB) :
- les frais d'acquisition : montant réel justifié (droits d'enregistrement, émoluments du notaire, commission d'agence payée par l'acheteur) ou, pour un bien acheté, un forfait de 7,5 % du prix. Pour un bien reçu par succession ou donation, seuls les frais réels (droits de mutation, frais d'acte) sont admis ;
- les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise, sur factures, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, sans justificatif. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers et les travaux réalisés vous-même sont exclus.
Étape 2 : Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition corrigé. Le prix de vente est diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d'agence à sa charge, mainlevée d'hypothèque) (art. 150 VA). Exemple : achat 200 000 € il y a 12 ans, vente 320 000 €. Prix corrigé = 200 000 + 15 000 (7,5 %) + 30 000 (15 %) = 245 000 €. Plus-value brute = 75 000 €.
Étape 3 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Les abattements de l'article 150 VC sont différents pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e, soit une exonération totale à partir de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, soit une exonération totale à partir de 30 ans. À 12 ans de détention : 42 % pour l'impôt, 11,55 % pour les prélèvements sociaux. La durée se compte par années pleines, de date à date, à partir de l'acte d'achat (ou du décès, ou de la donation).
Étape 4 : Calculer l'impôt (et la surtaxe éventuelle)
Sur l'exemple à 12 ans : base impôt = 75 000 × (1 − 42 %) = 43 500 € × 19 % = 8 265 € ; base prélèvements sociaux = 75 000 × (1 − 11,55 %) = 66 337,50 € × 17,2 % = 11 410 €. Total : 19 675 €, soit 26,2 % de la plus-value brute. Le notaire prélève cette somme sur le prix de vente et la reverse au Trésor. Si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute (art. 1609 nonies G, voir plus bas).
Ce que le simulateur fait et ne fait pas. Il calcule l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe au-delà de 50 000 € pour un vendeur unique ; il réserve le forfait de 7,5 % aux biens achetés (sélectionnez « Donation ou succession » pour un bien reçu à titre gratuit et saisissez les droits payés) et le forfait travaux de 15 % aux immeubles bâtis (sélectionnez « Terrain » pour un terrain, qui échappe aussi à la surtaxe). Il n'applique pas les exonérations particulières (résidence principale, première cession avec remploi, vente inférieure à 15 000 €, retraités et invalides modestes, expropriation), ne gère pas les biens démembrés ni les parts de SCI, et n'apprécie pas le seuil de 50 000 € par co-vendeur (un couple marié vendant un bien commun peut le retenir pour chaque époux). Depuis 2025, pour les locations meublées non professionnelles, les amortissements déduits sont réintégrés dans le prix d'acquisition : ce cas n'est pas modélisé. Il n'applique pas non plus le régime des vendeurs non-résidents (prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour certains, exonérations propres), présenté plus bas.
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Service-Public.fr : Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (taux 19 % et 17,2 %, forfaits 7,5 % et 15 %, abattements, surtaxe hors terrains à bâtir)
- BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 : majoration du prix d'acquisition (forfait 7,5 % réservé aux acquisitions à titre onéreux, forfait travaux 15 % réservé aux immeubles bâtis)
- BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-20 : détermination de la plus-value imposable et abattements pour durée de détention
- BOFiP : BOI-RFPI-PVI-10-40-80 : exonération liée à la durée de détention
- BOFiP : BOI-RFPI-TPVIE-20 : taxe sur les plus-values immobilières élevées (surtaxe au-delà de 50 000 €)
- Légifrance : CGI, article 244 bis A (prélèvement de 19 % sur les plus-values immobilières des non-résidents, exonération de l'ancienne résidence principale, représentant fiscal)
- Légifrance : CGI, article 150 U, II, 2° (exonération du logement en France d'un non-résident ressortissant de l'Union européenne ou de l'EEE, dans la limite de 150 000 € de plus-value)
- BOFiP : BOI-RFPI-PVINR-20-20 : taux du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents (19 %) et prélèvements sociaux (prélèvement de solidarité de 7,5 % seul pour un affilié à un régime de l'EEE ou de la Suisse)
- impots.gouv.fr, espace international : « Je vends un bien immobilier. Comment et à quel taux suis-je imposé ? » (taux, prélèvements sociaux, dispenses de représentant fiscal)
- Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G, consultable sur legifrance.gouv.fr
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition d'une plus-value immobilière en 2026 ?
19 % d'impôt sur le revenu (taux forfaitaire, CGI art. 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % de la plus-value après abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G), ce qui porte le taux maximal à 42,2 %. Exemple calculé avec ce simulateur : 75 000 € de plus-value brute après 12 ans de détention = 19 675 € d'impôt.
Au bout de combien d'années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (CGI, art. 150 VC). L'abattement démarre la 6e année : 6 % par an jusqu'à la 21e année puis 4 % la 22e pour l'impôt ; 1,65 % par an jusqu'à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e pour les prélèvements sociaux. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus : 9 288 € sur 75 000 € de plus-value à 22 ans, 5 805 € à 25 ans, 0 € à 30 ans.
La vente de la résidence principale est-elle imposée ?
Non. La plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention, à condition que le logement soit votre résidence habituelle et effective au jour de la vente (CGI, art. 150 U, II, 1°). Si vous avez déménagé avant de vendre, l'exonération est maintenue lorsque la vente intervient dans un délai normal, généralement un an, et que le bien n'a pas été loué entre-temps. Les dépendances vendues en même temps (garage, cave, jardin) sont également exonérées.
Faut-il choisir le forfait de 15 % pour les travaux ou les frais réels ?
Le forfait de 15 % du prix d'achat s'applique sans justificatif si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans (CGI, art. 150 VB, II, 4°). Optez pour les frais réels si vos factures de travaux de construction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise dépassent ce forfait : sur un bien acheté 200 000 €, 45 000 € de factures valent 15 000 € de plus que le forfait de 30 000 €, soit jusqu'à 5 430 € d'impôt en moins. Les travaux d'entretien, les matériaux achetés pour des travaux faits soi-même et les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne comptent pas.
Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € ?
Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (après abattements) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique à la totalité de la plus-value, avec un lissage sur les 10 000 premiers euros de chaque tranche (CGI, art. 1609 nonies G). Exemples : 55 000 € → 850 € ; 80 000 € → 1 600 € ; 120 000 € → 3 600 € ; 300 000 € → 18 000 €. Les terrains à bâtir ne sont pas concernés. Ce simulateur calcule la surtaxe pour un vendeur unique d'un immeuble bâti ; le seuil s'apprécie par cédant (chaque époux ou indivisaire pour sa quote-part).
Comment calculer la plus-value d'un bien reçu par succession ou donation ?
Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la déclaration de succession ou l'acte de donation, et la durée de détention court à partir du décès ou de la donation, pas de l'achat initial par le défunt. Les frais d'acquisition déductibles sont uniquement les frais réels (droits de mutation, émoluments du notaire) : le forfait de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux (sélectionnez « Donation ou succession » dans le simulateur). Le forfait travaux de 15 % reste applicable après 5 ans de détention pour un immeuble bâti. Exemple : maison héritée pour 250 000 € avec 6 000 € de droits, revendue 310 000 € après 4 ans → 54 000 € de plus-value, 20 328 € d'impôt, surtaxe de 780 € comprise.
Qui déclare et paie l'impôt sur la plus-value immobilière ?
Le notaire. Il remplit la déclaration n° 2048-IMM, prélève l'impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente le jour de la signature et les reverse à l'administration. Vous n'avez aucune somme à avancer. L'année suivante, vous reportez la plus-value nette imposable en case 3VZ de votre déclaration de revenus : elle n'est pas imposée deux fois mais entre dans le revenu fiscal de référence.
Que se passe-t-il en cas de moins-value immobilière ?
Une moins-value n'est ni imposable ni déductible : elle ne s'impute ni sur une autre plus-value immobilière, ni sur les revenus fonciers, ni sur le revenu global (CGI, art. 150 VD). Seule exception : la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, où les plus-values et moins-values des différentes fractions se compensent. Le simulateur affiche alors un impôt nul.
Aller plus loin
Ce calcul dans d'autres situations
Versions de ce simulateur adaptées à une situation précise (défauts et explications spécifiques).