Plus-value immobilière

Plus-value immobilière 2026 : règles essentielles

La plus-value immobilière des particuliersest régie par les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts. Elle est due par toute personne physique (ou société soumise à l'IR) cédant à titre onéreux un bien immobilier ou un droit immobilier, sauf exonération expresse. Le notaire est l'unique interlocuteur fiscal de l'opération : il calcule la plus-value, retient l'impôt (IR 19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), et reverse à l'administration fiscale dans le mois suivant la vente.

Quatre principes structurent le calcul 2026 :

• La résidence principale est exonérée sans condition de durée (art. 150 U II.1°), tant qu'elle est occupée habituellement et effectivement à la date de la vente.
• Les autres biens sont imposés au taux forfaitaire de 36,2 % (IR + PS), avec des abattements progressifs sur la durée de détention au-delà de la 5^ème année.
• Une surtaxe progressivede 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de PV nette (art. 1609 nonies G).
• Le notaire est le redevable : pas de déclaration spontanée à faire, simple report informatif sur la déclaration de revenus N+1 (case 3VZ).

La fiscalité immobilière française des plus-values est l'une des plus favorables à la détention longue en Europe. À titre comparatif : l'Allemagne exonère la plus-value après 10 ans de détention (sans abattement progressif), l'Espagne applique un taux unique de 19 à 26 % sans abattement durée. La France récompense plus fortement les détentions très longues (22 ans pour IR, 30 ans pour PS).

Calcul de la plus-value brute (prix vente − prix acquisition − frais)

La plus-value brute correspond à la différence entre deux montants correctement reconstitués. Voici la formule détaillée appliquée par notre simulateur :

PV brute = Prix de vente − (Prix acquisition + Frais d'acquisition + Travaux)

Chaque composante a ses règles précises :

• Prix de vente : prix net vendeur indiqué dans l'acte authentique, hors frais à la charge de l'acquéreur. Les commissions d'agence à la charge du vendeur sont déductibles si elles figurent clairement dans le mandat.
• Prix d'acquisition : prix payé à l'achat tel que mentionné dans l'acte d'origine. Pour un bien reçu par donation ou succession, on retient la valeur déclarée dans l'acte de transmission.
• Frais d'acquisition : au choix, soit les frais réels justifiés (notaire, droits de mutation, agence à l'achat) sur factures, soit un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition sans justificatif (art. 150 VB II.3°).
• Travaux : au choix, soit les travaux d'amélioration réels sur factures TTC d'une entreprise (les travaux d'entretien ne comptent pas), soit un forfait de 15 % du prix d'acquisition pour les biens détenus depuis au moins 5 ans (art. 150 VB II.4°).

Exemple chiffré : un appartement acheté 200 000 € en 2014 et revendu 320 000 € en 2026. Frais forfait 7,5 % = 15 000 €. Travaux forfait 15 % (détention ≥ 5 ans) = 30 000 €. Prix d'acquisition corrigé = 245 000 €. Plus-value brute = 320 000 − 245 000 = 75 000 €.

Abattements pour durée de détention (tableau année par année)

Les abattements pour durée de détention sont calculés séparément pour l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS). Plus la détention est longue, plus la base imposable diminue. Voici le détail année par année selon l'article 150 VC du Code général des impôts :

Lecture du tableau : à 17 ans de détention, votre base imposable IR est réduite de 72 %, votre base PS de 19,80 %. Sur une plus-value brute de 75 000 €, l'impôt total ressort à environ 16 330 € — contre 27 150 € sans abattement.

Taux d'imposition (19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % au total + surtaxe)

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière des particuliers se décompose en trois étages cumulables :

• Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19 % (et non barème progressif), appliqué à la plus-value après abattement IR ;
• Prélèvements sociaux : taux unique de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + Prélèvement de solidarité 7,5 %), appliqué à la plus-value après abattement PS ;
• Surtaxe pour PV élevées: barème progressif de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette (art. 1609 nonies G du CGI).

Détail de la surtaxe progressivepar tranche de plus-value nette imposable (après abattements IR) :

La surtaxe ne s'applique qu'aux ventes de logements et de terrains à bâtir(pas aux droits sociaux ni aux parts de SCI), et uniquement si la plus-value nette imposable IR dépasse 50 000 € après abattements. Sur une PV nette de 120 000 €, la surtaxe ressort à 2 800 € ((50 000 × 2 %) + (20 000 × 3 %)).

Exonérations totales (résidence principale et cas spéciaux)

Plusieurs cas d'exonération totale sont prévus par le CGI. Voici les principaux :

1. Résidence principale (art. 150 U II.1°) — bien occupé habituellement et effectivement à la date de la vente. Une vente intervenant dans un délai raisonnable après un déménagement (typiquement 1 an) est admise.
2. Première vente d'un autre logement(art. 150 U II.1° bis) — exonération dans la limite de 150 000 € de prix, sous trois conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années précédentes, remployer le prix dans l'achat de sa RP sous 24 mois, et ne pas avoir déjà bénéficié de cette exonération.
3. Détention longue durée — exonération IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans.
4. Petites cessions(art. 150 U II.6°) — exonération totale pour les ventes inférieures à 15 000 € par cédant.
5. Retraités et invalides modestes(art. 150 U III) — exonération si revenu fiscal de référence inférieur aux seuils définis (environ 11 000 € pour une personne seule en 2026) et résident en EHPAD ou foyer logement.
6. Expropriation pour cause d'utilité publique (art. 150 U II.4°) — exonération sous condition de remploi de l'indemnité dans les 12 mois.
7. Cession à un organisme de logement social (art. 150 U II.7°) — exonération totale jusqu'à la fin 2026 (dispositif prolongé par la LF 2025).

Cinq exemples chiffrés (RP, locatif, terrain, héritage, indivision)

Exemple 1 — Vente d'une résidence principale

Vous vendez en 2026 votre résidence principale achetée 280 000 € en 2015 pour 420 000 €. Plus-value brute apparente = 140 000 €. Impôt total = 0 € grâce à l'exonération totale de l'article 150 U II.1°. Le notaire le mentionne dans l'acte, vous gardez l'intégralité de la plus-value.

Exemple 2 — Vente d'un bien locatif détenu 15 ans

Appartement locatif acheté 180 000 € en 2011, revendu en 2026 pour 290 000 €. Frais forfait 7,5 % = 13 500 €, travaux forfait 15 % = 27 000 €. Prix d'acquisition corrigé = 220 500 €. PV brute = 69 500 €. Abattements à 15 ans : IR 60 % (base 27 800 €), PS 16,50 % (base 58 033 €). IR = 5 282 €, PS = 9 982 €, total = 15 264 € (21,96 % de la PV brute). Voir notre simulateur résidence secondaire pour les cas similaires.

Exemple 3 — Vente d'un terrain à bâtir détenu 20 ans

Terrain acheté 40 000 € en 2006, classé constructible en 2024, revendu en 2026 pour 150 000 €. Frais forfait 7,5 % = 3 000 €. Pas de travaux. Prix corrigé = 43 000 €. PV brute = 107 000 €. Abattements à 20 ans : IR 90 % (base 10 700 €), PS 24,75 % (base 80 518 €). IR = 2 033 €, PS = 13 849 €, total = 15 882 €. Voir notre simulateur plus-value terrain à bâtir pour les règles spécifiques.

Exemple 4 — Bien reçu par succession, vendu 5 ans après

Maison héritée en 2021 (valeur déclarée à la succession : 250 000 €), revendue en 2026 pour 310 000 €. La durée de détention démarre à compter de la succession (5 ans). Frais forfait 7,5 % = 18 750 €. Pas de travaux (détention < 5 ans : forfait 15 % non applicable). Prix corrigé = 268 750 €. PV brute = 41 250 €. Aucun abattement (5 ans révolus mais pas encore 6). IR = 7 838 €, PS = 7 095 €, total = 14 933 € (36,2 % plein).

Exemple 5 — Indivision familiale, quotes-parts

Trois frères héritent en parts égales d'une maison estimée 300 000 € en 2014, revendue en 2026 pour 480 000 € (12 ans de détention). Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part (60 000 € de PV brute après abattements forfaitaires). Abattements à 12 ans : IR 42 %, PS 11,55 %. IR = 2 204 €, PS = 3 648 €, 5 852 € par indivisaire, soit 17 556 € au total. Si l'un d'eux est retraité modeste, il peut bénéficier de l'exonération de l'art. 150 U III.

Stratégies d'optimisation et FAQ pratique

Plusieurs leviers permettent d'optimiser la fiscalité d'une vente immobilière dans le respect de la loi :

1. Attendre l'année 22 ou 30 pour bénéficier des exonérations. Pour un bien acheté en 2005, vendre en 2027 plutôt qu'en 2026 peut basculer d'une PV imposée à une exonération IR totale.
2. Documenter les travaux d'amélioration sur factures d'entreprises. Si vos travaux réels excèdent 15 % du prix d'acquisition, optez pour les frais réels. Plafond pratique sur 10 ans : tout est cumulable, à condition d'avoir conservé les justificatifs.
3. Faire de la résidence principale avant la vente — un déménagement effectif pendant au moins 1 an peut requalifier le bien comme RP. Vérifier avec un fiscaliste, l'administration contrôle l'occupation effective.
4. Démembrer puis céder l'usufruit ou la nue-propriété séparément pour étaler l'impact fiscal. Montage classique en transmission patrimoniale, à étudier avec un notaire.
5. Donation avant cession pour purger la plus-value latente. Le bien donné prend pour prix d'acquisition la valeur déclarée dans la donation — utile sur des biens à très forte plus-value latente, dans le cadre d'une transmission planifiée.
6. Privilégier le déficit foncier avant la vente pour réduire les revenus fonciers et optimiser la fiscalité globale. Voir notre guide complet sur le déficit foncier pour optimiser sa fiscalité immobilière.

Pièges courants à éviter : oublier de remployer le prix dans les 24 mois pour l'exonération « première cession », confondre travaux d'amélioration (déductibles) et travaux d'entretien (non déductibles), céder un bien à moins de 6 ans alors qu'une simple attente pourrait débloquer un abattement substantiel.