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Plus-value immobilière

Calculez la plus-value imposable lors de la vente d'un bien immobilier (hors résidence principale, exonérée).

Prix d'achat initial, hors frais

Entre la date d'achat et la date de vente

Frais d'acquisition
Travaux

Estimation indicative

Impôt total sur la plus-value

20 589 €

Sur une plus-value brute de 93 750 €

Voir le détail du calcul
Prix de vente
400 000,00 €
Prix d'acquisition
− 250 000,00 €
Frais d'acquisition
− 18 750,00 €
Travaux
− 37 500,00 €
Plus-value brute
93 750,00 €
Abattement IR (60 %)
base 37 500,00 €
Impôt IR (19 %)
+ 7 125,00 €
Abattement PS (16,5 %)
base 78 281,25 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)
+ 13 464,37 €
Total impôts
− 20 589,38 €
Net vendeur
379 410,63 €

Calcul standard hors résidence principale (totalement exonérée). Ne prend pas en compte la surtaxe pour plus-values supérieures à 50 000 € (article 1609 nonies G) ni les exonérations spécifiques (1ère vente d'un logement, ventes ≤ 15 000 €, etc.).

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Comment est calculé ce résultat ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé (acquisition + frais + travaux), diminuée des abattements pour durée de détention.

Le calcul se fait en plusieurs étapes :

  1. Prix d'acquisition corrigé = prix d'achat + frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 %) + travaux (réels ou forfait 15 % si détention ≥ 5 ans).
  2. Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition corrigé.
  3. Application des abattements pour durée de détention, différents pour l'IR et pour les prélèvements sociaux.
  4. Imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les bases imposables respectives.

Le tableau des abattements pour durée de détention :

  • IR : 0 % de 0 à 5 ans, puis 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, 4 % la 22ème — exonération totale dès 22 ans.
  • PS : 0 % de 0 à 5 ans, 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème, 1,60 % la 22ème, puis 9 % par an de la 23ème à la 30ème — exonération totale dès 30 ans.

À noter : la résidence principale est totalement exonérée (art. 150 U II.1° du CGI). Ce simulateur couvre les autres cas (résidence secondaire, bien locatif, terrain). Il ne prend pas en compte la surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G) qui s'applique à partir de 50 000 € de PV imposable, ni les exonérations spécifiques (première vente d'un autre logement, ventes ≤ 15 000 €, démembrement, etc.).

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la plus-value immobilière imposable ?

C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé (acquisition + frais + travaux), diminuée des abattements pour durée de détention. Elle concerne principalement la vente de résidences secondaires et de biens locatifs — la résidence principale en est totalement exonérée (article 150 U du Code général des impôts).

Quel est le taux d'imposition de la plus-value ?

L'imposition se compose de deux parts : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un total de 36,2 % sur la base imposable. Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G du CGI).

Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?

Les abattements sont différents pour l'IR et pour les prélèvements sociaux. Pour l'IR : 0 % les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, et 4 % la 22ème année — soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème, puis 9 % par an de la 23ème à la 30ème — soit une exonération totale après 30 ans.

Que sont les forfaits de frais et travaux ?

Le code permet de majorer le prix d'acquisition par un forfait, sans avoir à fournir de justificatifs : 7,5 % pour les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation), et 15 % pour les travaux à condition que le bien ait été détenu au moins 5 ans. Vous pouvez aussi opter pour les frais réels (justificatifs requis) si cela vous est plus favorable.

Quels biens sont exonérés ?

Sont totalement exonérées : la résidence principale (occupée habituellement et effectivement), la première vente d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions, art. 150 U II.1° bis), les biens détenus depuis plus de 22 ans pour l'IR (30 ans pour les PS), les ventes inférieures à 15 000 €, certaines cessions au profit d'organismes en charge du logement social.

Qui collecte et déclare la plus-value ?

C'est le notaire chargé de la vente qui calcule la plus-value, retient l'impôt et les prélèvements sociaux, et reverse à l'administration fiscale dans le mois suivant la vente. Vous n'avez rien à déclarer vous-même — mais vous recevez le détail du calcul avec votre acte. Conservez-le précieusement pour votre dossier.

Sources et références

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