Aucun minimum légal, des frais à financer
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée du crédit à 25 ans (27 ans au plus avec un différé, pour un logement neuf ou des travaux d'au moins 10 % du coût). Sa décision ne dit rien de l'apport. Les banques peuvent s'écarter de ces deux limites pour 20 % de leurs nouveaux crédits chaque trimestre, dont au moins 70 % réservés à l'achat d'une résidence principale. Le « 10 % minimum » souvent cité n'est donc pas une règle : chaque banque décide. Nous chiffrons ici, à titre d'hypothèse, un apport qui couvre les frais d'acquisition, lesquels s'ajoutent au prix du bien. Sur un appartement ancien à 250 000 €, calculés avec les formules du site :
| Poste | Ancien | Neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours) | 19 920 € | 5 911 € |
| Garantie du prêt (caution ou hypothèque, hypothèse 1,2 %) | 3 000 € | 3 000 € |
| Frais de dossier bancaire (hypothèse) | 1 000 € | 1 000 € |
| Apport couvrant les frais (hypothèse) | 23 920 € (9,6 % du prix) | 9 911 € (4 % du prix) |
Les frais d'agence, quand ils sont à la charge de l'acquéreur, et les travaux immédiats s'ajoutent à cette liste. Le simulateur de frais de notaire donne le montant exact pour votre prix et votre département, et sa version frais de notaire en VEFA détaille les 2 à 3 % du neuf, poste par poste.
Le calcul retient un taux départemental de droits de mutation de 5 %, que les départements peuvent appliquer du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Cette hausse ne concerne pas le primo-accédant qui achète sa résidence principale : le taux reste plafonné à 4,5 % et les frais de notaire du projet passeraient à 18 640 €, soit 1 280 € de moins.
Ce que l'apport change sur la mensualité et le coût du crédit
Le projet fil rouge coûte 273 920 € tout compris. Trois niveaux d'apport et une variante de taux, avec un taux nominal de 3,3 % retenu à titre d'hypothèse sur 25 ans, hors assurance (le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,30 % en juillet 2026 selon la Banque de France, toutes durées confondues et hors renégociations) :
| Apport | Montant | Capital emprunté | Mensualité | Intérêts sur 25 ans | Revenu net avant impôt minimum (35 %, hors assurance) |
|---|---|---|---|---|---|
| Frais seulsPrêt = 100 % du prix | 23 920 € | 250 000 € | 1 224,90 € | 117 471 € | 3 500 € |
| 10 % du prix + fraisApport intermédiaire | 48 920 € | 225 000 € | 1 102,41 € | 105 724 € | 3 150 € |
| 20 % du prix + fraisÀ taux identique | 73 920 € | 200 000 € | 979,92 € | 93 977 € | 2 800 € |
| 20 % du prix + frais, taux − 0,2 ptSi la banque baisse son taux (hypothèse) | 73 920 € | 200 000 € | 958,86 € | 87 657 € | 2 740 € |
Entre « frais seuls » et 20 % d'apport, la mensualité baisse de 244,98 € et les intérêts de 23 494 € à taux égal. Si la banque accorde en plus 0,2 point de taux, ce qui est une hypothèse et non une règle, l'économie monte à 29 814 €. L'autre effet se lit dans la dernière colonne : le revenu net avant impôt nécessaire pour que cette seule mensualité ne dépasse pas 35 % passe de 3 500 € à 2 800 € par mois. Le seuil réel est plus élevé : le HCSF compte aussi l'assurance emprunteur et vos autres crédits. Votre situation se chiffre avec le simulateur de capacité d'emprunt.
Les ressources mobilisables et leurs règles
| Source | Règle ou plafond | Pièce correspondante |
|---|---|---|
| Épargne réglementée et comptes | Livret A (plafond de 22 950 €), LDDS (12 000 €), LEP (10 000 €), assurance-vie, compte-titres | Relevés de compte |
| Plan d'épargne logement (PEL) | Épargne disponible + droits à prêt épargne logement (prêt accessible au terme du plan, soit 4 ans au moins ; 92 000 € au plus, selon les intérêts acquis ; taux fixé par la date d'ouverture du plan : 2,2 % pour les plans ouverts de 2018 à 2022) | Attestation de droits à prêt de la banque |
| Don familial | Abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 du CGI), plus 31 865 € de don de somme d'argent d'un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent de moins de 80 ans à un bénéficiaire majeur (art. 790 G) | Déclaration du don par le bénéficiaire, en ligne sur impots.gouv.fr (obligatoire depuis le 1er janvier 2026 ; formulaire papier 2735 par exception) |
| Don pour un logement neuf, jusqu'au 31 décembre 2026 | Exonération temporaire de 100 000 € par donateur, 300 000 € au plus par bénéficiaire (art. 790 A bis du CGI), pour un don à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce), destiné à l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou des travaux de rénovation énergétique. Somme à employer au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement ; logement à occuper comme résidence principale ou à louer comme telle pendant 5 ans. Ne vaut pas pour l'achat d'un logement ancien | Formulaire papier 2735 (cas d'exception à la déclaration en ligne) |
| Prêt familial | À déclarer par l'emprunteur (à défaut par le prêteur) avec sa déclaration de revenus si le total emprunté dépasse 5 000 € dans l'année (formulaire 2062) ; comme tout prêt, il entre dans le calcul du taux d'effort | Contrat de prêt écrit |
| Épargne salariale (PEE) | Déblocage anticipé pour l'acquisition de la résidence principale : sommes exonérées d'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux dus sur les gains. Demande à faire dans les 6 mois suivant l'événement | Demande de déblocage auprès du gestionnaire du plan |
| Plan d'épargne retraite (PER) | Déblocage anticipé pour l'achat de la résidence principale, sauf pour les droits issus de versements obligatoires. Les versements volontaires déduits du revenu sont alors imposés au barème et leurs gains au prélèvement forfaitaire unique ; les versements non déduits sortent sans impôt, seuls leurs gains sont imposés | Demande auprès du gestionnaire du plan |
| Vente d'un bien précédent | Prix de vente disponible une fois la vente signée | Acte de vente |
| Prêt à taux zéro (PTZ) | Prêt sans intérêts de 10 à 50 % du coût de l'opération selon les revenus et le type de logement. Logement neuf dans toutes les zones, logement ancien avec travaux (au moins 25 % du coût total) en zones B2 et C, achat de son logement HLM. Réservé à qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes | Avis d'imposition sur les revenus de l'année N-2 |
| Prêt accession d'Action Logement | Jusqu'à 30 000 € au taux fixe de 1 % hors assurance, sur 25 ans au plus. Salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, sous plafonds de ressources, pour un premier achat de résidence principale (ou sans propriété depuis 10 ans) : logement neuf, construction ou ancien HLM. Accordé dans la limite d'une enveloppe réglementaire | Demande sur actionlogement.fr |
Le PTZ et le prêt Action Logement ne sont pas de l'épargne : ce sont des prêts, dont les mensualités comptent dans le taux d'effort. Ils réduisent le montant à emprunter au taux du marché. Sur le projet fil rouge, un appartement ancien sans travaux qui n'est pas un logement HLM, aucun des deux n'est mobilisable. Les conditions du PTZ (zones, plafonds, quotité) sont détaillées sur la page du simulateur de PTZ 2026 (zones, plafonds et montant).
Emprunter sans apport : ce que cela change
Aucune règle n'interdit de financer par le crédit le prix et les frais (financement dit « à 110 % »). La décision appartient à la banque, qui applique le taux d'effort de 35 % sauf à utiliser sa marge de flexibilité. Sans apport, le capital emprunté est plus élevé, donc la mensualité aussi. Sur le projet fil rouge, emprunter 273 920 € au lieu de 250 000 € porte la mensualité de 1 224,90 € à 1 342,10 €, les intérêts de 117 471 € à 128 711 €, et le revenu net nécessaire de 3 500 € à 3 835 € par mois, hors assurance et à frais de garantie inchangés.
Les critères d'acceptation (régularité de l'épargne, stabilité des revenus, reste à vivre après mensualité) relèvent de la politique de chaque banque : aucune source publique ne les chiffre, et ils varient d'un établissement à l'autre. Le simulateur de prêt immobilier sans apport chiffre ce montage pour votre projet, et la page capacité d'emprunt en CDD ou en intérim traite le cas des revenus non permanents.
Faut-il mettre toute son épargne dans l'apport ?
Trois calculs à faire avant de vider vos livrets :
- Ce qu'il vous restera après la signature. L'emménagement, les premiers travaux et les imprévus se paient sur l'épargne disponible. Fixez le montant que vous gardez avant de fixer l'apport.
- Le taux du crédit face au rendement de l'épargne. Un Livret A rapporte 1,7 % depuis le 1er août 2026. L'utiliser pour réduire un prêt à 3,3 % réduit un coût supérieur à ce qu'il rapporte. Pour un placement dont la sortie est imposée ou pénalisée, le calcul se fait placement par placement.
- L'effet sur le PTZ. Son montant ne peut pas dépasser celui des autres prêts de plus de deux ans qui financent le projet (il peut le dépasser de 25 % au plus pour la première tranche de revenus). Un apport qui réduit fortement le prêt principal peut donc réduire le PTZ.
Deux plans de financement complets
Couple, appartement ancien à 250 000 €. Coût total 273 920 € avec les frais du tableau ci-dessus. Apport de 30 000 € (Livret A et PEE débloqué) : les frais sont couverts et 6 080 € viennent en déduction du prix. Capital emprunté 243 920 €, mensualité 1 195,11 € hors assurance sur 25 ans à 3,3 % : il faut 3 415 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 %, assurance non comprise.
Personne seule, studio neuf à 180 000 €. Frais de notaire 4 670 € dans le neuf, garantie et dossier 3 160 € avec les mêmes hypothèses, soit 7 830 € de frais. Un apport de 14 000 € (7,8 % du prix) les couvre et réduit le prix de 6 170 €. Capital à financer 173 830 € : par un seul prêt sur 25 ans à 3,3 %, la mensualité serait de 851,70 € hors assurance, soit 2 433 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 %. Le logement étant neuf, un PTZ peut remplacer une partie de ce prêt si les plafonds de ressources sont respectés, ce qui abaisse la mensualité.
Questions fréquentes
Le PTZ compte-t-il comme apport personnel ?
Ce n'est pas un apport au sens strict : c'est un prêt sans intérêts, à rembourser, qui finance 10 à 50 % du coût de l'opération et réduit d'autant le prêt bancaire. Chaque banque décide de la façon dont elle en tient compte dans son analyse.
L'argent donné par mes parents doit-il être déclaré ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, le bénéficiaire déclare le don en ligne, dans son espace sur impots.gouv.fr (rubrique « Déclarer un don ou une cession de droits sociaux ») ; le formulaire papier 2735 ne sert plus que par exception. Aucun droit n'est dû dans la limite des abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, plus 31 865 € de don de somme d'argent si le parent a moins de 80 ans). La date d'enregistrement fait courir le délai de 15 ans, et la déclaration justifie l'origine des fonds.
Depuis combien de temps l'apport doit-il être sur mon compte ?
Aucun texte ne fixe de durée. En revanche, les professionnels de l'immobilier qui interviennent dans la vente, soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment, doivent identifier l'origine des fonds, apport compris (Tracfin). Gardez le justificatif de chaque entrée importante : déclaration de don, acte de vente, relevé de déblocage d'épargne salariale.
Peut-on encore emprunter sans apport en 2026 ?
Oui, aucune règle ne l'interdit, mais la banque décide. Sans apport, le crédit finance aussi les frais : sur le projet fil rouge, la mensualité passe de 1 224,90 € à 1 342,10 € et il faut 3 835 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 %, hors assurance.
Le déblocage de l'épargne salariale pour un achat est-il imposé ?
Pour un PEE, non : l'acquisition de la résidence principale est un cas de déblocage anticipé, les sommes sortent sans impôt sur le revenu et seuls les prélèvements sociaux sur les gains sont dus. La demande doit être faite dans les 6 mois. Pour un PER, les droits issus de versements obligatoires restent bloqués, et les versements volontaires déduits du revenu sont imposés à la sortie : le capital au barème de l'impôt sur le revenu, les gains au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux).
Faut-il un apport plus élevé pour un investissement locatif ?
Aucune règle ne fixe d'apport propre au locatif : chaque banque applique sa politique, et le taux d'effort de 35 % s'applique aussi. Deux ressources disparaissent : le PTZ et le prêt accession d'Action Logement sont réservés à la résidence principale.
Un apport élevé garantit-il un meilleur taux ?
Non : le taux dépend aussi des revenus, de la durée, de la politique commerciale de la banque et de la mise en concurrence. Sur le projet fil rouge, 0,2 point de moins vaut 6 320 € d'intérêts sur 25 ans, ce qui justifie de consulter plusieurs établissements.
Sources officielles
- service-public.gouv.fr : Je veux obtenir un crédit immobilier
- Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans).
- service-public.gouv.fr : Démarches fiscales pour un don manuel et exonération des dons familiaux de sommes d'argent
- service-public.gouv.fr : Prêt à taux zéro
- Action Logement, Le prêt Accession
- HCSF, questions-réponses sur les décisions relatives à l'octroi de crédits immobiliers (taux d'effort assurance comprise, 27 ans avec différé, marge de 20 %).
- impots.gouv.fr : Don manuel (déclaration en ligne obligatoire depuis le 1er janvier 2026, et liste des exceptions admettant le formulaire papier).
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (exonération temporaire des dons pour un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, art. 790 A bis du CGI).
- service-public.gouv.fr : Doit-on déclarer aux impôts un prêt d'argent entre particuliers ? (déclaration au-delà de 5 000 €, formulaire 2062).
- service-public.gouv.fr : Plan d'épargne entreprise (PEE) et plan d'épargne retraite (PER) (déblocage anticipé pour la résidence principale et fiscalité).
- service-public.gouv.fr : Livret A (plafond et taux), et plan d'épargne logement (PEL).
- ANIL, analyse de la loi de finances pour 2025 (droits de mutation à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, primo-accédants exclus de la hausse).
- Banque de France, crédits aux particuliers, juillet 2026 (taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat : 3,30 %).
- Tracfin, plaquette à l'intention des professionnels de l'immobilier (janvier 2026) (identification de l'origine des fonds).
- Code général des impôts, art. 779, 790 G et 790 A bis (donations) ; Code du travail, art. R3324-22 (déblocage anticipé de l'épargne salariale pour la résidence principale).