Mensualités de prêt immobilier

Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier

La mensualité d'un prêt à taux fixe est strictement déterminée par trois paramètres : le capital emprunté, le taux nominal annuel et la durée en mois. La formule mathématique sous-jacente, dite de l'annuité constante, répartit le remboursement de telle sorte que la somme versée chaque mois (capital + intérêts) reste identique du premier au dernier versement.

Pour un prêt de 200 000 € à 3,50 % sur 20 ans (240 mensualités), le taux mensuel ressort à 0,2917 % (3,50 / 12). La mensualité s'établit à environ 1 160 € hors assurance. Sur les premières mensualités, près de 583 € sont des intérêts et 577 € seulement du capital amorti ; à la dernière échéance, plus de 1 156 € sont du capital et seulement 4 € d'intérêts. C'est ce qu'on appelle l'amortissement progressif.

Cette formule explique pourquoi rembourser plus vite par anticipationen début de prêt fait économiser beaucoup d'intérêts : chaque euro remboursé avant terme « efface » les intérêts qui auraient été calculés sur lui jusqu'à la dernière échéance. À l'inverse, un rachat anticipé en fin de prêt n'apporte presque aucun gain — le capital restant dû est déjà essentiellement amorti.

Le coût total d'un crédit immobilier

Le coût total d'un créditregroupe tous les frais qui s'ajoutent au capital emprunté : intérêts cumulés, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie. C'est ce que mesure le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel imposé par l'article L. 313-1 du Code de la consommation.

• Intérêts cumulés — la composante principale. Pour 200 000 € à 3,50 % sur 20 ans, environ 78 350 € d'intérêts, soit 39 % du capital.
• Assurance emprunteur — 0,07 à 0,45 % du capital par an. Sur 25 ans, peut représenter 8 000 à 25 000 € selon le taux.
• Frais de dossier — 0 à 1 500 €. Toujours négociables, parfois supprimés en banque en ligne (Boursorama, Fortuneo) ou en contrepartie d'un contrat global.
• Frais de garantie — 1 à 2 % du capital. Caution Crédit Logement (avec restitution partielle 50-75 % en fin de prêt) ou hypothèque (non restituée).

Sur l'exemple des 200 000 € sur 20 ans, le coût total ressort à environ 295 000 à 305 000 € selon l'assurance et les garanties. Vous remboursez donc 1,48 à 1,52 fois le capital emprunté sur la durée — c'est le prix de l'étalement dans le temps.

L'amortissement : à mensualité constante ou à capital constant

En France, plus de 99 % des prêts immobiliers utilisent l'amortissement à mensualité constante. Mais il existe une alternative, l'amortissement à capital constant, encore proposée par certaines banques pour des profils particuliers (épargnants disciplinés, investisseurs locatifs souhaitant un effet de levier décroissant).

L'amortissement à capital constant coûte environ 8 000 € de moins en intérêts sur cet exemple, mais impose une mensualité initiale plus élevée de 22 %. Pour un foyer en début de carrière, la mensualité constante reste préférable car elle préserve la capacité d'épargne et s'aligne sur le taux d'endettement HCSF de 35 %. Pour un investisseur ou un emprunteur expérimenté, le capital constant peut être un choix d'optimisation.

Les taux des prêts immobiliers en 2026

Les statistiques mensuelles de la Banque de France sur les taux effectifs au sens étroit (TESE) placent les prêts immobiliers à taux fixe en 2026 dans une fourchette de 3,30 % à 4,00 % selon la durée et le profil de l'emprunteur. Cette gamme s'est stabilisée depuis fin 2024, après le pic de 4,35 % atteint fin 2023.

La quasi-totalité des prêts (97 % selon la Banque de France) sont souscrits à taux fixe. Le taux variable, encadré par un cap (variation plafonnée), reste marginal et concerne essentiellement des projets à revente rapide ou des profils spécifiques. Pour décrocher le meilleur taux 2026, voyez notre guide négocier son prêt immobilier en 2026.

Cinq exemples chiffrés selon le profil

Voici cinq cas pratiques calculés avec notre simulateur, hors frais de notaire, frais de dossier et frais de garantie. Hypothèse d'assurance emprunteur à 0,36 % du capital initial (assurance groupe standard).

Hypothèses : taux fixe, annuité constante, assurance à 0,36 % calculée sur capital initial. Le cas « 30 ans » suppose un dossier accepté dans la marge HCSF (20 % des dossiers), exceptionnel en France mais en progression depuis 2024.

L'assurance emprunteur et la loi Lemoine

L'assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité de l'emprunteur. Elle représente souvent 30 à 40 % du coût total d'un crédit sur 25 ans. Son coût est exprimé via le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance), distinct du TAEG global.

La loi Lemoine n°2022-270 du 28 février 2022a libéralisé ce marché : vous pouvez désormais résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni préavis (article L. 113-12-2 du Code des assurances). Plus besoin d'attendre la date anniversaire ni de respecter un préavis de 2 mois. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter la délégation, sous condition d'équivalence des garanties.

Pour un emprunteur jeune et en bonne santé sur un prêt de 250 000 € à 3,7 % sur 25 ans, l'écart entre une assurance groupe à 0,36 % et une délégation externe à 0,12 % atteint 15 000 € sur la durée totale. Voyez notre guide loi Lemoine : changer son assurance emprunteur en 5 étapes.

Frais annexes : dossier, garantie, notaire

Au-delà de la mensualité et de l'assurance, trois postes de frais s'ajoutent au prêt :

• Frais de dossier bancaire — de 0 € (banques en ligne) à 1 500 € (banques mutualistes régionales), parfois 1 % du capital plafonné. Systématiquement négociables, souvent supprimés en contrepartie de la domiciliation des revenus.
• Frais de garantie — deux options. La caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA, CMH) coûte 1 à 1,5 % du capital, avec restitution partielle (50-75 %) du fonds mutuel en fin de prêt sans incident. L'hypothèque conventionnelle ou le privilège de prêteur de deniers (IPPD) coûte 1,5 à 2 % (taxe de publicité foncière, émoluments de notaire) sans restitution. La caution est devenue largement majoritaire en France pour son coût net plus faible.
• Frais de notaire — pour l'acquisition elle-même, représentent 7-8 % du prix dans l'ancien et 2-3 % dans le neuf VEFA. Estimez-les avec notre simulateur de frais de notaire.

La somme de ces frais (hors frais de notaire d'acquisition) constitue le « coût hors taux nominal » du crédit. Ils sont inclus dans le calcul du TAEG, ce qui permet de comparer deux offres de prêt sur une base homogène — au-delà du seul taux affiché.

TAEG vs taux nominal : ce qu'il faut comparer

Le taux nominal (ou taux débiteur) ne couvre que la rémunération du capital prêté par la banque. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut en plus :

• Le coût de l'assurance emprunteur (TAEA)
• Les frais de dossier
• Les frais de garantie (caution ou hypothèque)
• Les frais d'évaluation immobilière éventuels

C'est le TAEG qui doit figurer sur toute offre de prêt (article R. 313-1 du Code de la consommation) et qui sert de référence pour comparer deux propositions. Exemple : une banque A propose un taux nominal de 3,40 % et 1 200 € de frais de dossier ; une banque B propose 3,55 % sans frais. La banque A semble moins chère sur le taux, mais une fois le TAEG calculé sur la durée, l'écart peut s'inverser. Comparez toujours sur le TAEG.

Le TAEG ne peut légalement pas dépasser le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France. En 2026, ce plafond se situe selon les durées entre 5,50 % et 6,50 % pour les prêts immobiliers à taux fixe — bien au-dessus des taux pratiqués.

Remboursement anticipé : modalités et IRA

Vous pouvez rembourser tout ou partie de votre prêt avant son terme. La banque applique alors des indemnités de remboursement anticipé (IRA, ou pénalités) plafonnées par l'article R. 313-25 du Code de la consommation au moindre des deux montants :

• 3 % du capital restant dû au jour du remboursement
• 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital remboursé

Exemple : sur un capital restant dû de 150 000 € à 3,50 %, le plafond IRA ressort à 150 000 × 3 % = 4 500 €, à comparer à 150 000 × 3,50 % × 6/12 = 2 625 €. C'est ce dernier montant qui s'applique.

Les IRA sont légalement supprimées en cas de licenciement, cessation forcée d'activité professionnelle ou décès (article L. 313-47 du Code de la consommation). Vous pouvez également négocier à la signature du contrat une clause d'exonération partielle en cas de revente, mobilité géographique ou changement de situation professionnelle. Certaines banques mutualistes accordent cette exonération à leurs sociétaires.

Pour évaluer l'opportunité d'un rachat ou d'un remboursement anticipé, utilisez notre simulateur de rachat de crédit immobilier.

Comparaison des taux 2026 par durée et profil d'apport

Les taux observés par la Banque de France et les courtiers en mai 2026 varient selon trois critères principaux : la durée du prêt, le niveau d'apport personnel et la qualité du dossier (stabilité de l'emploi, taux d'endettement, épargne résiduelle). Voici une grille indicative pour un emprunt de 250 000 € en résidence principale.

Source : statistiques Banque de France crédits immobiliers (mensuel), baromètres CAFPI / Vousfinancer / Empruntis avril-mai 2026. Taux nominaux hors assurance emprunteur. « Excellent profil » : revenus confortables, épargne résiduelle > 6 mois de mensualités, endettement < 25 %, emploi CDI confirmé. L'écart entre apport 10 % et 30 % atteint 0,30 point, soit 44 000 € d'intérêts économisés sur 25 ans pour 250 000 € empruntés.

Erreurs fréquentes à éviter

Le crédit immobilier mobilise des sommes importantes sur des durées longues. Une erreur d'évaluation peut représenter plusieurs milliers voire dizaines de milliers d'euros sur la durée totale du prêt.

• Oublier l'assurance dans le TAEG. Le taux nominal (« taux du prêt ») ne suffit pas pour comparer deux offres. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut l'assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie. Une offre à 3,30 % nominal + 0,40 % d'assurance ressort à environ 3,90 % TAEG.
• Ne pas négocier les frais de dossier. Ils oscillent entre 500 € et 1 500 € selon la banque ; ils sont quasi-systématiquement négociables, surtout pour un dossier solide. Demander leur suppression représente un gain net immédiat.
• Conserver l'assurance groupe par défaut. La loi Lemoine permet de changer d'assurance à tout moment depuis 2022. Une délégation peut faire économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt à garanties équivalentes.
• Ne consulter qu'une seule banque. L'écart entre la moins-disante et la mieux-disante atteint régulièrement 0,30 à 0,50 point. Consulter 3 établissements ou faire appel à un courtier reste la règle de base.
• Signer un prêt à taux variable sans cap. Les prêts à taux variable « purs » exposent à des hausses indéfinies. Préférez un taux variable capé (+1 ou +2 points maximum) ou, plus simplement, le taux fixe qui reste majoritaire en France en 2026.
• Ignorer les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Si vous revendez ou rachetez le prêt, les IRA s'élèvent à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. Négocier une exonération (mobilité professionnelle, revente forcée) à la signature évite des milliers d'euros plus tard.
• Sous-estimer les frais de garantie. Hypothèque, caution mutuelle ou PPD (privilège de prêteur de deniers) coûtent entre 1 et 2 % du capital emprunté. À intégrer au budget total avec les frais de notaire.

L'avis du calculateur

Sources officielles utilisées par notre simulateur : Code de la consommation, articles L. 313-1 et suivants (TAEG, crédit immobilier) et R. 313-25 (IRA) sur Legifrance, décision HCSF du 13 juin 2024, statistiques mensuelles Banque de France, loi Lemoine n°2022-270 du 28 février 2022, ANIL et Service-Public.fr.