Calcul des mensualités d'un prêt immobilier

Taux des prêts immobiliers en septembre 2026

L'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui suit les prêts effectivement accordés, relève pour août 2026 un taux moyen de 3,31 % toutes durées confondues (3,24 % dans le neuf, 3,30 % dans l'ancien), contre 3,16 % en décembre 2025. Par durée : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans. La durée moyenne des prêts atteint 252 mois et 49,3 % des prêts sont signés sur 25 ans ou plus. Les taux d'usure du 4^e trimestre 2026 (Banque de France) plafonnent le TAEG à 4,09 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans (5,52 % à taux variable, 6,49 % pour les prêts relais). Ces plafonds sont révisés chaque trimestre : la prochaine publication, au 1^er janvier 2027, est suivie sur le calendrier des mises à jour.

Ces moyennes masquent des écarts de 0,50 point ou plus entre dossiers. Notre analyse de l'évolution des taux en 2026 détaille les tendances mois par mois ; le guide négocier son prêt immobilier liste les leviers concrets (apport, domiciliation, courtier).

Mensualité selon le capital et la durée (taux moyens août 2026)

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Chaque dixième de point compte : sur 250 000 € sur 25 ans, passer de 3,35 % à 3,45 % augmente la mensualité de 13,33 € et le coût des intérêts de 3 998 €. La section suivante détaille le salaire nécessaire et l'apport par montant (100 000 à 500 000 €) ; la page prêt sur 25 ans ou plus traite de la durée (25, 27 et 30 ans, règle HCSF).

Emprunter 100 000, 200 000, 300 000 ou 500 000 € : mensualité, intérêts et salaire nécessaire

Pour chaque capital, le tableau donne la mensualité assurance comprise (0,36 % du capital initial), le total des intérêts et le revenu net mensuel du foyer qui permet de rester sous le taux d'effort de 35 % (mensualité ÷ 0,35, sans autre crédit en cours). Taux moyens d'août 2026 par durée : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans.

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Lecture : 200 000 € sur 25 ans coûtent 1 045 € par mois et exigent 2 986 € de revenus nets, soit deux SMIC nets (1 478 € en 2026) ou un salaire de cadre seul. Passer à 20 ans ajoute 151 € par mois mais économise 22 828 € d'intérêts. À 500 000 €, la mensualité sur 25 ans (2 613 €) suppose 7 466 € de revenus nets dans le foyer, et l'assurance seule représente 150 € par mois, 45 000 € sur la durée : c'est sur ces montants que la délégation d'assurance rapporte le plus.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ? Trois cas concrets

• Célibataire à 3 000 € nets : mensualité maximale 1 050 €. Le prêt passe sur 25 ans au taux moyen (1 045 € avec assurance) sans aucun autre crédit. Une mensualité de voiture de 200 € oblige à réduire le capital à environ 162 000 € ou à apporter la différence.
• Couple à 2 × 1 478 € (SMIC net 2026) : mensualité maximale 1 034 €. Le financement de 200 000 € sur 25 ans n'est possible qu'avec un taux négocié (3,05 %, soit 1 014 € par mois avec assurance) ou un apport ramenant le capital vers 190 000 € (993 € par mois). Le prêt à taux zéro peut compléter le plan de financement d'un primo-accédant.
• Couple à 4 200 € nets : mensualité maximale 1 470 €. Le prêt tient sur 15 ans (1 455 € avec assurance) et économise 44 528 € d'intérêts par rapport à 25 ans ; la question devient celle de l'épargne de précaution conservée chaque mois.

Pour un bien ancien à 200 000 €, les frais de notaire calculés par le simulateur du site atteignent 16 231 € (15 208 € pour un primo-accédant), auxquels s'ajoutent la garantie (de l'ordre de 1 % du capital) et les frais de dossier : comptez environ 19 000 € d'apport pour que la banque finance 100 % du prix.

Qui peut emprunter 500 000 € ? Quatre configurations de ménage

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Sur ce calibre, la durée est rarement dictée par le taux d'effort seul : l'âge en fin de prêt (assurance plus chère, âge limite de couverture fixé par chaque contrat) et l'horizon de revente comptent autant. Un dixième de point de taux vaut 26 € par mois et environ 8 000 € d'intérêts sur 25 ans. Les revenus variables (bonus, dividendes, BNC) sont retenus par les banques sur une moyenne de deux à trois ans, et le HCSF exclut les dividendes des revenus « stables récurrents ».

À ce niveau de prix, l'acheteur est le plus souvent un secundo-accédant qui finance l'apport par la revente d'un premier bien. Les frais à couvrir sur un bien à 500 000 € atteignent 38 363 € de notaire dans l'ancien (10 346 € en VEFA), environ 5 000 € de garantie et 500 à 1 500 € de dossier, soit 44 000 € d'apport minimum usuel dans l'ancien (16 000 € dans le neuf). Si la vente n'est pas signée avant l'achat, un prêt relais couvre l'intervalle : le HCSF exclut les intérêts du prêt relais du calcul du taux d'effort lorsque le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente (FAQ officielle). Le capital restant dû se déduit de l'assiette de l'IFI (CGI, art. 974), voir le simulateur IFI. Comparatif : prêt immobilier ou prêt relais.

Exemple complet : 250 000 € sur 25, 20 ou 15 ans

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Lecture : rembourser sur 20 ans plutôt que 25 exige 540 € de revenus mensuels supplémentaires mais économise 28 535 € d'intérêts et 4 500 € d'assurance. Un emprunteur qui choisit 25 ans pour la souplesse peut réduire cet écart par des remboursements anticipés partiels (la banque peut refuser ceux inférieurs ou égaux à 10 % du capital initial, art. L. 313-47), moyennant l'indemnité plafonnée décrite plus bas, souvent négociée à zéro à la signature.

Règles d'octroi 2026 : 35 % d'effort, 25 ans, marge de 20 %

La décision du Haut Conseil de stabilité financière (D-HCSF-2021-7, modifiée en 2023) est juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1^er janvier 2022 :

• Taux d'effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise, calculé sur les revenus nets avant impôt du ménage. Les autres crédits en cours s'ajoutent à la mensualité envisagée.
• Durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans lorsque l'entrée dans les lieux est différée : construction, achat sur plan (VEFA) ou achat dans l'ancien avec travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.
• Marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle, dont au moins 70 % réservés à l'achat de la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Un dossier à 36 ou 37 % avec un reste à vivre confortable n'est donc pas automatiquement refusé.
• Pour un investissement locatif, les banques retiennent en général 70 % des loyers attendus dans les revenus ; voir le prêt pour investissement locatif.

Assurance emprunteur : 7 500 € ou 22 500 € sur le même prêt

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Depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, l'assurance se résilie à tout moment, sans frais ; la banque a 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser qu'un contrat aux garanties non équivalentes. Le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts de 200 000 € au plus par assuré, remboursés avant 60 ans. Une offre à 3,25 % avec assurance groupe à 0,36 % coûte 137 987 € d'intérêts et d'assurance sur 25 ans, contre 126 961 € pour une offre à 3,35 % avec délégation à 0,12 % : le taux nominal le plus bas n'est pas le moins cher. Le guide changer d'assurance emprunteur décrit la procédure.

Assurance à deux : quotités et questionnaire de santé au-delà de 200 000 € par assuré

La dispense de questionnaire vaut par personne assurée. À 200 000 € tout juste, la limite est atteinte pour un emprunteur seul, mais un couple qui assure chacun 50 % (100 000 € par tête) reste sous le seuil. Sur 500 000 €, un couple assuré à 50 % chacun est à 250 000 € par tête : le questionnaire, et le cas échéant des examens, restent exigibles, et une surprime ou une exclusion peut s'appliquer. La répartition des quotités (100 % / 100 %, 70 % / 30 %, 50 % / 50 %) détermine à la fois la prime et la protection du survivant en cas de décès de l'un des deux. À 0,36 % sur le capital initial, l'assurance d'un prêt de 500 000 € coûte 45 000 € sur 25 ans quelle que soit la répartition ; en délégation à 0,12 %, 15 000 €. Le droit de résilier à tout moment s'applique quel que soit le montant.

TAEG, frais de dossier, garantie : ce qui s'ajoute au taux nominal

Le TAEG (Code de la consommation, art. L. 314-1) est le seul chiffre qui rend deux offres comparables : il intègre les intérêts, l'assurance exigée, les frais de dossier, la garantie et l'éventuelle expertise. Pour 250 000 € à 3,35 % sur 25 ans avec une assurance à 0,36 %, le TAEG ressort à environ 3,98 % sans frais annexes, et à environ 4,11 % en ajoutant 800 € de frais de dossier et 2 500 € de garantie. Il reste loin du taux d'usure de 5,40 %.

• Frais de dossier : de 0 à environ 1 % du capital selon les établissements, souvent 500 à 1 000 €, négociables et parfois offerts.
• Garantie : caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA…) dont une partie est restituée en fin de prêt, ou hypothèque / privilège de prêteur de deniers avec frais d'acte non restitués. Ordre de grandeur : 1 à 1,5 % du capital.
• Frais de notaire : ils portent sur l'acquisition, pas sur le prêt, mais doivent être financés par l'apport ou intégrés au capital emprunté. Pour un bien ancien à 250 000 €, notre formule donne 18 640 € (primo-accédant, droits à 4,50 %) à 19 920 € (droits à 5 %), soit 7,5 à 8 % du prix : voir le simulateur de frais de notaire.

Coût total du crédit selon la durée : lecture du TAEG sur 200 000 €

Le simulateur affiche pour chaque durée les intérêts, l'assurance et le coût total du crédit. Le tableau y ajoute des frais annexes forfaitaires (800 € de dossier, 2 500 € de garantie) et le TAEG correspondant, calculé par la méthode d'équivalence du Code de la consommation (art. R. 314-1 et suivants) : c'est ce taux, et non le taux nominal, qui doit rester sous le taux d'usure.

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Lecture : sur 25 ans, le crédit coûte 58 % du capital emprunté, contre 33 % sur 15 ans. Passer de 25 à 20 ans réduit le coût de 26 428 € pour 151 € de mensualité en plus ; sur 15 ans, l'économie atteint 51 728 € par rapport à 25 ans, mais la mensualité exige 4 156 € de revenus nets. Trois postes se négocient à part du taux : l'assurance (0,12 % au lieu de 0,36 % ramène le TAEG sur 25 ans de 4,14 % à 3,76 % et fait gagner 12 000 €), les frais de dossier (souvent offerts) et la garantie (la caution restitue une partie des sommes versées en fin de prêt, l'hypothèque non). Une offre de prêt en cours peut aussi être renégociée ou rachetée, voir le simulateur de rachat de crédit.

Remboursement anticipé et rachat de crédit

Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au plus faible de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû (art. R. 313-25). Sur notre exemple de 250 000 € à 3,35 % sur 25 ans, le capital restant dû après 10 ans est de 174 059 € : 3 % représentent 5 222 €, 6 mois d'intérêts 2 915 €, l'indemnité est donc limitée à 2 915 €. Elle n'est pas due en cas de vente du bien à la suite d'une mutation professionnelle, d'une cessation forcée d'activité ou d'un décès (art. L. 313-47). Le simulateur de rachat de crédit compare l'économie d'intérêts aux frais du rachat.

Quatre erreurs fréquentes de lecture d'une simulation

1. Comparer des taux nominaux. Seul le TAEG (ou, à défaut, le total intérêts + assurance + frais) départage deux offres. L'exemple ci-dessus montre une offre à 3,25 % plus chère qu'une offre à 3,35 %.
2. Raisonner en net après impôt. Le HCSF retient le revenu net avant prélèvement à la source. Lire « net à payer après impôt » sur sa fiche de paie sous-estime la capacité d'emprunt de 5 à 10 %.
3. Oublier que l'assurance compte dans les 35 %. Sur 250 000 € sur 25 ans, elle ajoute 75 € à la mensualité et relève le revenu exigé de 214 €.
4. Emprunter sans apport pour les frais. Un financement à 110 % (frais de notaire et de garantie inclus) reste possible mais réservé à des profils précis : voir la page prêt immobilier sans apport et l'article apport personnel en 2026.

Le taux nominal comparé au lieu du TAEG et l'achat sans apport figurent aussi, avec l'assurance de la banque conservée, la durée allongée pour baisser la mensualité, la garantie mal choisie ou la banque unique consultée, dans le classement des dix erreurs à éviter sur un crédit immobilier. Avant même de simuler un prêt, la question de l'achat lui-même se pose face au loyer : l'article acheter ou louer en 2026 compare les deux sur dix ans, frais d'acquisition et taxe foncière compris. Les autres calculs de l'acquéreur (frais de notaire, capacité d'emprunt, PTZ, plus-value) sont réunis dans la catégorie Immobilier.