Calcul des frais de notaire

Frais de notaire 2026 selon le prix : ancien à 5 %, ancien à 4,50 %, neuf

Montants calculés avec le simulateur (débours forfaitaires de 1 000 €, sans mobilier déduit ni remise). La colonne « 5 % » correspond aux droits de 6,32 % des 89 départements ayant voté la hausse, pour un acheteur non primo-accédant ; la colonne « 4,50 % » (droits de 5,81 %) vaut pour un primo-accédant partout et pour tous les acheteurs dans les 11 départements restés à 4,50 %.

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Le pourcentage baisse quand le prix monte, parce que les débours et les premières tranches d'émoluments sont fixes ou dégressifs. Pour savoir ce que vous pouvez emprunter une fois ces frais déduits de l'apport, utilisez le simulateur de capacité d'emprunt.

Qui touche quoi sur 250 000 € dans l'ancien

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Décomposition conforme au BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 80 à 130) : c'est exactement celle du simulateur, montants arrondis à l'euro. Le notaire ne conserve que ses émoluments hors TVA, environ 12 % du total.

Frais de notaire par département : taux des droits de mutation 2026

Les frais ne dépendent pas de la ville mais du département, qui vote le taux du droit d'enregistrement (art. 1594 D du CGI). Le taux de droit commun est de 3,80 % ; presque tous les départements l'avaient porté au plafond de 4,50 % depuis 2014. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 les autorise à aller jusqu'à 5 % pour les actes signés du 1^er avril 2025 au 31 mars 2028, sauf pour les primo-accédants (personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, achetant pour y habiter). Situation au 1^er juin 2026 d'après la DGFiP :

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Ces données : CSV · JSON (Licence Ouverte 2.0 / CC BY 4.0), jeu « Droits de mutation à titre onéreux : taux départemental, par département » de l'API publique.

Source : DGFiP, « Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1^er juin 2026 » (impots.gouv.fr, rubrique Droits d'enregistrement), document consulté le 14 septembre 2026. Particularités relevées dans le même document : abattement de base de 46 000 € sur les logements dans le Calvados (art. 1594 F ter), taux réduit à 3,80 % dans les Hautes-Pyrénées pour les ventes par lots avec droit de préemption du locataire, taux réduit à 4 % en Savoie pour une première propriété (art. 1594 F septies). La DGFiP publie une mise à jour mensuelle : vérifiez le département du bien avant de signer.

Concrètement, pour un appartement ancien à 350 000 € acheté par un ménage déjà propriétaire, les frais atteignent environ 27 300 € à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Lille (5 %), contre 25 500 € à Nice ou Valence (4,50 %) et 23 000 € dans l'Indre. Le même ménage primo-accédant paie 25 500 € partout sauf dans l'Indre. Les deux sections suivantes détaillent le cas du primo-accédant et celui du terrain à bâtir ; les pages VEFA et donation traitent les deux autres cas particuliers.

Primo-accédant : qui est concerné, quel taux, quel apport

Au sens du prêt à taux zéro, repris par la loi de finances pour 2025 pour l'exemption de la hausse à 5 %, est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt ou l'acte (Code de la construction et de l'habitation, art. L31-10-3), et qui achète pour y habiter. Posséder un investissement locatif, avoir hérité d'un bien sans l'avoir habité ou avoir été locataire n'empêche pas le statut. Le simulateur applique ce cas avec le sélecteur « primo-accédant » (droits à 5,81 % au lieu de 6,32 % dans un département à 5 %) ; les émoluments du notaire, eux, sont identiques pour tous.

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Les délibérations départementales prennent effet au 1er juin de chaque année et la hausse à 5 % cesse au 31 mars 2028 : vérifiez auprès du notaire au moment du compromis. Le taux de la Savoie et l'abattement du Calvados ne sont pas modélisés par le simulateur.

Pour 200 000 € dans l'ancien, le primo-accédant paie 15 208 € (7,60 %) contre 16 231 € pour un acheteur déjà propriétaire dans un département à 5 %, 13 774 € dans l'Indre et 5 024 € en VEFA (0,715 %) : le neuf divise par trois l'apport nécessaire aux frais. Le prêt à taux zéro ne couvre pas les frais de notaire (il finance une part du coût de l'opération), qui restent à financer par l'apport ou, dans de rares dossiers, par le prêt principal. Le plan de financement complet d'un premier achat (PTZ, prêt Action Logement, apport) est reconstitué sur la page capacité d'emprunt d'un primo-accédant.

Terrain à bâtir : droits pleins chez un particulier, 0,715 % chez un lotisseur avec TVA

Pour un terrain vendu par un particulier, laissez le simulateur en mode « ancien » : droits de mutation au taux du département (6,32 % ou 5,81 %), émoluments proportionnels, débours et contribution de sécurité immobilière s'appliquent comme pour un logement. Pour un terrain vendu par un lotisseur ou un aménageur qui facture la TVA sur le prix total, basculez en mode « neuf » : la taxe de publicité foncière de 0,715 % remplace les droits (CGI, art. 1594 F quinquies A) et le prix à saisir est le prix TTC. Si le professionnel n'applique la TVA que sur sa marge (terrain acheté à un particulier sans TVA récupérable, CGI art. 268), l'acheteur paie les droits pleins : demandez le régime de TVA avant de signer. Le projet de construire ne change rien, c'est la qualité du vendeur qui compte.

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Le pourcentage est élevé sur un petit terrain parce que les émoluments sont dégressifs et les débours fixes. Sur un terrain nu, les débours réels dépassent souvent le forfait (document d'arpentage, publication d'une division, servitudes). La loi de finances 2025 exclut de la hausse à 5 % l'achat par un primo-accédant d'un bien « destiné à l'usage de sa résidence principale » sans viser expressément le terrain à bâtir : si vous achetez pour y construire votre résidence principale, demandez au notaire si le taux de 4,50 % peut s'appliquer.

Avec un contrat de construction de maison individuelle, la construction n'est pas un acte notarié : elle supporte la TVA à 20 % incluse dans les devis, mais aucun droit de mutation ni émolument. Sur un projet de 80 000 € de terrain et 200 000 € de construction, les frais de notaire ne portent que sur le terrain (7 379 €), contre 22 133 € pour une maison existante à 280 000 € dans un département à 5 %. En contrepartie, celui qui fait construire supporte la taxe d'aménagement sur le permis, les raccordements aux réseaux, l'étude de sol en zone argileuse, le bornage (obligatoire pour un terrain issu d'un lotissement ou d'une division, Code de l'urbanisme art. L115-4) et l'assurance dommages-ouvrage. À la revente d'un terrain devenu constructible, deux taxes spécifiques peuvent s'ajouter à la plus-value : voir plus-value sur un terrain à bâtir.

Le barème des émoluments du notaire

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À ces émoluments proportionnels s'ajoutent des émoluments fixes pour certaines formalités et, le cas échéant, des honoraires libres pour des prestations hors tarif (négociation, conseil), qui doivent faire l'objet d'une convention écrite. Le notaire peut consentir une remise de 20 % au maximum sur la part des émoluments correspondant aux tranches de prix supérieures ou égales à 100 000 € : 288 € TTC au plus sur un bien à 250 000 €, 767 € sur un bien à 500 000 €. Elle doit être appliquée à tous les clients dans les mêmes conditions et se demande avant la signature du compromis.

Cinq leviers pour payer moins, du plus au moins efficace

1. Acheter en neuf ou en VEFA : droits à 0,715 % au lieu de 6,32 % ou 5,81 %. Économie de 14 009 € sur 250 000 € dans un département à 5 % (12 729 € à 4,50 %), à mettre en regard d'un prix au mètre carré souvent plus élevé.
2. Faire valoir la qualité de primo-accédant dans un département à 5 % : 1 280 € économisés sur 250 000 €. Le notaire vérifie que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans et que le bien sera votre résidence principale.
3. Déduire le mobilier du prix de vente, sur liste chiffrée et justificatifs : 10 000 € de cuisine équipée et d'électroménager font gagner environ 740 € sur 250 000 € dans un département à 5 % (690 € à 4,50 %).
4. Frais d'agence à la charge de l'acquéreur et mentionnés comme tels dans le compromis : ils sortent de l'assiette des droits. Sur 12 000 € de commission, l'économie de droits est d'environ 760 € (à 6,32 %) ou 700 € (à 5,81 %).
5. Demander la remise sur émoluments : jusqu'à 288 € TTC sur 250 000 €. Marginal, mais gratuit.

Quand et comment les frais sont payés

Le notaire appelle une provision sur frais quelques jours avant la signature de l'acte authentique, en général trois mois après le compromis, calculée avec une marge de sécurité. Après la publication de l'acte et le paiement des taxes, il vous adresse un décompte définitif et rembourse le trop-perçu, souvent quelques centaines d'euros, dans les mois qui suivent. Les banques n'intègrent généralement pas ces frais dans le prêt : ils constituent le minimum d'apport attendu, avec les frais de garantie. Pour un projet à 250 000 € dans l'ancien, prévoyez donc 19 000 à 20 000 € d'apport rien que pour eux, puis vérifiez la mensualité avec le simulateur de prêt immobilier. Le montant payé s'ajoute au prix d'acquisition pour le calcul d'une future plus-value immobilière (forfait de 7,5 % ou frais réels).

Ce que le simulateur ne calcule pas

• Les abattements et taux réduits locaux : abattement de 46 000 € sur les logements dans le Calvados, taux de 4 % pour une première propriété en Savoie, 3,80 % pour les ventes par lots avec droit de préemption du locataire dans les Hautes-Pyrénées, ni la majoration des émoluments dans les DOM (25 % en Guadeloupe, Guyane et Martinique, 40 % à La Réunion).
• La date de l'acte : le taux de 5 % ne vaut que pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028, et un département peut encore modifier son taux au 1^er juin de chaque année.
• Les débours réels, qui varient de quelques centaines d'euros selon le dossier (copropriété, servitudes, géomètre), le minimum de 15 € de contribution de sécurité immobilière, les émoluments de formalités et les frais liés au prêt (hypothèque ou privilège du prêteur de deniers, caution).
• La déduction du mobilier et la remise sur émoluments, à demander au notaire.
• Les régimes particuliers : terrain à bâtir soumis à TVA, achat en SCI, démembrement, marchand de biens (droits réduits à 0,715 % sous engagement de revente), revente par un particulier d'un logement achevé depuis moins de cinq ans (taxée comme de l'ancien).

Pour l'ensemble du parcours d'achat, voir le guide de l'achat immobilier 2026 et l'article apport personnel : combien faut-il en 2026.