Frais de notaire

Le terme est trompeur : seule une petite partie (environ 1 % du prix) revient effectivement au notaire (ses émoluments). L'essentiel — environ 80 % du total — est constitué de taxes versées à l'État et aux collectivités locales : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés « droits d'enregistrement ». S'y ajoutent la TVA sur les émoluments, des frais de débours forfaitaires (publicité foncière, états hypothécaires) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %).

Dans l'ancien, les droits de mutation atteignent environ 5,80 % du prix du bien (taux départemental majoré appliqué dans la quasi-totalité des départements). Dans le neuf (VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement), il n'y a que la taxe communale de 0,71 %, car la TVA immobilière 20 % est déjà incluse dans le prix de vente. Au total, les frais représentent environ 7-8 % dans l'ancien et 2-3 % dans le neuf.

Les émoluments sont fixés par le décret n°78-262 modifié, avec un barème dégressif par tranche : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, et 0,799 % au-delà. Plus le bien est cher, plus le taux moyen est faible. Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur la portion du prix supérieure à 100 000 € — à négocier.

Quelques leviers existent : (1) déduire la valeur du mobilier du prix de vente (jusqu'à 5 % du prix du bien, justificatifs requis), (2) négocier une remise sur les émoluments du notaire pour les biens > 100 000 €, (3) acheter dans un département à DMTO réduit (par exemple le Morbihan applique encore 5,09 % au lieu de 5,80 %), (4) acheter en VEFA / neuf pour bénéficier des frais réduits.

Ils sont payés en plus du prix de vente, le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Vous devez donc disposer de l'apport correspondant — c'est cet apport qui n'est généralement pas financé par le prêt immobilier. Le notaire reverse ensuite chaque composante à son destinataire (État, département, commune…) et conserve uniquement ses émoluments.

Le calcul utilise le taux de droits de mutation standard appliqué dans la grande majorité des départements (5,80 % dans l'ancien). Quelques départements ont conservé le taux historique de 5,09 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan). L'écart représente environ 1 800 € sur un bien de 250 000 € — pour un calcul au centime près, consultez votre notaire ou la grille du Conseil supérieur du notariat.