Frais de notaire 2026 : guide complet pour un achat immobilier

Frais de notaire : qui touche quoi ?

Le terme « frais de notaire » est trompeur. Sur 18 000 € de frais pour un bien à 250 000 € dans l'ancien, voici la répartition :

• 15 000 € (~80 %) — État + collectivités (droits de mutation)
• 2 400 € (~13 %) — notaire lui-même (émoluments)
• 600 € (~3 %) — divers (TVA sur émoluments, débours, CSI)

Le notaire ne touche donc qu'environ 1 % du prix du bien. Le reste est de la fiscalité immobilière.

La décomposition exacte (ancien, 250 000 €)

Ancien vs neuf : pourquoi c'est si différent

Dans l'ancien : les DMTO sont de 5,80 % (taux départemental majoré + taxe communale). C'est la fiscalité immobilière historique. Détail complet sur notre simulateur frais de notaire dans l'ancien.

Dans le neuf VEFA(Vente en l'État Futur d'Achèvement) : la TVA 20 % est déjà incluse dans le prix de vente. L'État ne réapplique donc qu'une taxe communale de 0,71 %. Total frais : 2-3 % du prix au lieu de 7-8 %. Voyez notre simulateur frais de notaire VEFA.

Exemple pour 250 000 € :

• Ancien : ~18 600 € de frais
• Neuf : ~5 900 € de frais
• Différence : 12 700 € (l'équivalent d'une cuisine équipée)

Le barème des émoluments expliqué

Les émoluments du notaire sont fixés par le décret n°78-262 (modifié plusieurs fois, dernière révision 2021). C'est un barème dégressif par tranche sur le prix du bien :

• 0 - 6 500 € : 3,870 %
• 6 500 - 17 000 € : 1,596 %
• 17 000 - 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Plus le bien est cher, plus le taux moyen d'émoluments est faible. Pour 250 000 €, le taux moyen est d'environ 0,96 % ; pour 1 million d'euros, il tombe à 0,84 %.

5 leviers pour réduire les frais

1. Distinguer le prix du mobilier.Vous pouvez déduire du prix de vente la valeur du mobilier inclus (cuisine équipée, meubles, électroménager) — jusqu'à 5 % du prix du bien, avec justificatifs (factures, photos). Économie : ~580 € pour 5 % de mobilier sur un bien à 200 000 €.
2. Négocier la remise d'émoluments.Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur la portion du prix supérieure à 100 000 €. À demander explicitement, idéalement après mise en concurrence.
3. Acheter dans un département à DMTO réduit.4 départements appliquent encore 5,09 % au lieu de 5,80 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan). L'écart représente ~1 800 € sur un bien à 250 000 €.
4. Acheter en neuf VEFA.Les frais passent de ~7-8 % à ~2-3 %. Attention : le prix au m² est souvent supérieur dans le neuf, ce qui peut compenser.
5. Montages patrimoniaux. Achat avec démembrement (nue-propriété), achat en SCI à l'IS, ou certains montages spécifiques qui réduisent l'assiette des DMTO. Nécessite un conseil notarial spécialisé.

Cas pratique : 250 000 € ancien vs 280 000 € neuf

Achat 250 000 € dans l'ancien(marché standard) :

• Frais : 18 624 €
• Total acquisition : 268 624 €
• Sur un prêt à 25 ans, mensualité de ~1 380 €/mois

Achat 280 000 € dans le neuf(équivalent, prix au m² plus élevé) :

• Frais : ~6 580 €
• Total acquisition : 286 580 €
• Sur un prêt à 25 ans, mensualité de ~1 472 €/mois

Le neuf est plus cher à l'achat (+30 k€) mais largement moins cher en frais (−12 k€). Bilan : 18 k€ de différence, à mettre en regard de la garantie décennale, de la performance énergétique RE 2020, et de l'absence de travaux à prévoir.

En résumé

Les frais de notaire représentent 7-8 % dans l'ancien et 2-3 % dans le neuf. Ils sont à régler en plus du prix de vente, sur votre apport personnel, et ne sont pas financés par le prêt immobilier. Anticipez-les dans votre budget total d'acquisition.