Calcul des frais de notaire en VEFA

À la signature de l'acte authentique de vente, en général deux à quatre mois après le contrat de réservation, alors que le logement n'est pas construit. Le notaire appelle une provision couvrant la totalité des frais (5 379 € pour 220 000 € TTC), calculée sur le prix total, même si le promoteur n'encaisse à ce stade que 35 % au plus. Rien n'est dû au notaire lors de la réservation, qui ne donne lieu qu'au dépôt de garantie.

Au maximum 5 % du prix si l'acte de vente est prévu dans l'année suivant la réservation, 2 % s'il est prévu dans un délai d'un à deux ans, et rien au-delà (Code de la construction et de l'habitation, art. R261-28). Sur 220 000 €, comptez donc 11 000 € ou 4 400 €, versés sur un compte bloqué chez le notaire ou à la banque et imputés sur le prix. Le dépôt est restitué si vous renoncez dans le délai de rétractation de 10 jours ou si une condition (prêt refusé, permis annulé) n'est pas remplie.

La loi plafonne les appels de fonds à 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde de 5 % étant versé à la livraison (art. R261-14 CCH). Ces 5 % peuvent être consignés si vous émettez des réserves à la livraison. Chaque appel de fonds déclenche un déblocage du prêt et le paiement d'intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.

Pendant la construction, la banque débloque le prêt au fil des appels de fonds et facture les intérêts sur les sommes déjà versées, sans amortissement du capital. Pour 220 000 € à 3,27 % débloqués à 35 %, 70 % puis 95 % par périodes de six mois, ils atteignent environ 7 200 € sur 18 mois, plus l'assurance emprunteur. Une franchise totale (report des intérêts) est parfois proposée : les intérêts sont alors capitalisés et augmentent le coût du crédit.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, exonérée de taxe de publicité foncière, ne peut garantir qu'un bien existant. Pour financer la construction, la banque prend une hypothèque conventionnelle, soumise à la taxe de publicité foncière de 0,715 % sur le montant garanti : 1 888 € pour 220 000 € garantis à 120 %, plus les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière de 0,05 %. Une caution bancaire évite ces frais et la mainlevée en cas de revente.

Oui. La taxe de publicité foncière (0,715 %) et les émoluments sont assis sur le prix TTC de l'acte, TVA de 20 % comprise (5,5 % dans les quartiers prioritaires sous conditions). Sur un appartement à 220 000 € TTC, 36 667 € de TVA sont inclus dans le prix ; les frais de notaire de 5 379 € s'y ajoutent. Si le promoteur « offre les frais de notaire », il prend en charge ces 5 379 €, rarement les frais d'hypothèque.

La garantie financière d'achèvement (ou de remboursement) obligatoire, mentionnée dans l'acte, assure que l'immeuble sera terminé même si le promoteur défaille. Après livraison, la garantie de parfait achèvement couvre les désordres signalés pendant un an, la garantie biennale les équipements dissociables pendant deux ans et la garantie décennale le gros œuvre pendant dix ans. Les réserves à la livraison doivent être notées sur le procès-verbal ou notifiées dans le mois.

Oui, c'est l'exception admise par le HCSF : jusqu'à 2 ans de différé d'amortissement correspondant au décalage d'entrée dans les lieux, suivis de 25 ans de remboursement, soit 27 ans de maturité totale. Pendant le différé, vous ne payez que les intérêts intercalaires et l'assurance. Le PTZ est cumulable pour les primo-accédants (neuf éligible dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025).