Frais de notaire VEFA (achat neuf)
Calculez les frais de notaire réduits applicables à un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) — environ 2 à 3 % du prix du bien.
Prix net vendeur, hors mobilier
Estimation indicative
Total des frais de notaire
5 899 €
Soit 2,36 % du prix du bien
Voir le détail des composantes
- Droits de mutation (0,71 %)
- 1 775,00 €
- Émoluments du notaire
- 2 394,75 €
- TVA sur émoluments (20 %)
- 478,95 €
- Frais et débours
- 1 000,00 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
- 250,00 €
- Total frais de notaire
- + 5 898,70 €
- Coût total de l'acquisition
- 255 898,70 €
Calcul indicatif basé sur le taux DMTO majoré standard (5,80 % dans l'ancien). Quelques départements appliquent encore 5,09 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) — l'écart représente environ 1 800 € sur un bien de 250 000 €. Ne couvre pas une éventuelle réduction d'émoluments négociée avec le notaire.
Comment est calculé ce résultat ?
En VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement — les frais de notaire sont fortement réduits, à environ 2 à 3 % du prix, contre 7-8 % dans l'ancien. C'est l'un des arguments financiers majeurs du neuf.
La différence vient des droits de mutation :
- Ancien — DMTO de 5,80 % du prix (taux départemental majoré + taxe communale).
- VEFA / neuf — DMTO réduit à 0,71 % (taxe communale seule). La TVA 20 % étant déjà incluse dans le prix du promoteur, l'État ne réapplique pas la fiscalité immobilière classique.
Les autres composantes (émoluments du notaire, TVA sur émoluments, débours forfaitaires, CSI) sont identiques entre VEFA et ancien.
Bon à savoir : les frais de notaire en VEFA sont payés à la signature de l'acte authentique (vers l'achèvement des fondations en pratique), pas au moment du contrat de réservation initial. Ils s'appliquent sur le prix TTC global, pas sur le HT.
Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire en VEFA en 2026 ?
En VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), les frais de notaire représentent en moyenne 2 à 3 % du prix du bien en 2026, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un appartement neuf à 280 000 €, comptez environ 6 600 € de frais de notaire, calculés sur le prix TTC payé au promoteur.
Pourquoi les frais sont-ils si bas en VEFA ?
Dans la VEFA, la TVA immobilière de 20 % est déjà incluse dans le prix payé au promoteur. L'État ne réapplique donc pas la fiscalité immobilière classique (DMTO 5,80 %) et se contente d'une taxe communale réduite à 0,71 %. Les autres composantes (émoluments du notaire, débours, contribution de sécurité immobilière) restent identiques à l'ancien.
Quand paie-t-on les frais de notaire en VEFA ?
Les frais de notaire sont payés à la signature de l'acte authentique de vente, qui intervient après la phase de réservation. Concrètement, vous signez d'abord un contrat préliminaire de réservation (avec un dépôt de garantie de 2 à 5 %), puis l'acte définitif chez le notaire avec le règlement complet des frais. Les appels de fonds ultérieurs (mise hors d'eau, achevé) ne génèrent pas de frais supplémentaires.
La TVA est-elle récupérable sur un achat VEFA ?
Non pour une résidence principale ou secondaire — la TVA 20 % est incluse dans le prix et non récupérable. Elle est en revanche récupérable dans le cadre d'un achat en LMNP en résidence services (étudiante, sénior, tourisme, EHPAD) sous conditions strictes : engagement de location 9 à 20 ans, prestations para-hôtelières, exploitant agréé.
Décomposition exacte des frais sur 250 000 € en VEFA ?
Pour un bien neuf VEFA à 250 000 € : (1) DMTO 0,71 % = 1 775 €, (2) émoluments du notaire ≈ 2 395 € (barème dégressif), (3) TVA 20 % sur émoluments = 479 €, (4) débours forfaitaires ≈ 1 000 €, (5) contribution de sécurité immobilière 0,10 % = 250 €. Total environ 5 900 € soit 2,36 % du prix.
Peut-on cumuler les frais réduits VEFA avec le PTZ ?
Oui. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est principalement réservé à l'achat dans le neuf pour les primo-accédants, sous conditions de ressources et zone. Vous bénéficiez donc à la fois des frais de notaire réduits VEFA et du PTZ qui finance jusqu'à 40 % du prix sans intérêts (zone A bis en 2026). Le PTZ ne couvre pas les frais de notaire eux-mêmes.
Frais de notaire VEFA inclus dans le prix d'appel du promoteur ?
Non. Les promoteurs affichent généralement le prix TTC du logement (TVA 20 % incluse) hors frais de notaire. Ces frais sont à régler en supplément lors de la signature de l'acte authentique. Vérifiez toujours la mention « hors frais de notaire » sur le contrat de réservation et provisionnez 2 à 3 % du prix sur votre apport personnel.
Un bien VEFA peut-il être revendu comme neuf ?
Non. Dès la livraison, un bien VEFA devient un « bien achevé » et sa revente relèvera du régime de l'ancien (DMTO 5,80 %) — sauf revente dans les 5 ans suivant l'achèvement avec assujettissement TVA, configuration rare. C'est pour cela qu'on parle de « moins-value de revente » du neuf vers l'ancien : l'acheteur subit le passage aux frais standards.
Sources et références
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Pour aller plus loin
Qu'est-ce qu'un achat en VEFA exactement ?
La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est encadrée par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. C'est le mode de vente standard d'un logement neuf vendu par un promoteur. Le vendeur s'engage à livrer un bien achevé selon un plan, des spécifications et un calendrier contractuels. Le prix est réglé par tranches successives (réservation, fondations, mise hors d'eau, achevé) selon un barème fixé par décret. Le bien devient juridiquement votre propriété au fur et à mesure de l'avancement, sous garantie du promoteur.
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient en général une fois la garantie financière d'achèvement obtenue par le promoteur, peu avant ou pendant la phase des fondations. C'est à ce moment précis que vous réglez les frais de notaire — pas à la réservation.
Décomposition exacte des frais VEFA en 2026
Pour un bien neuf à 250 000 € TTC, voici le détail des frais d'acquisition appliqués par le notaire au 1erjanvier 2026 :
| Composante | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO réduit) | 1 775 € | 0,71 % du prix |
| Émoluments du notaire | 2 395 € | Barème dégressif |
| TVA sur émoluments | 479 € | 20 % des émoluments |
| Débours forfaitaires | 1 000 € | Publicité foncière, état hypothécaire |
| Contribution sécurité immobilière | 250 € | 0,10 % du prix |
| TOTAL | 5 899 € | 2,36 % du prix |
Exemples chiffrés VEFA selon le prix
Tableau récapitulatif sur cinq prix typiques d'un achat VEFA, calculé au barème 2026 :
| Prix VEFA (TTC) | Frais estimés | % du prix |
|---|---|---|
| 180 000 € | 4 600 € | 2,56 % |
| 220 000 € | 5 360 € | 2,44 % |
| 280 000 € | 6 600 € | 2,36 % |
| 350 000 € | 8 020 € | 2,29 % |
| 500 000 € | 10 990 € | 2,20 % |
Les avantages financiers du neuf VEFA en 2026
Au-delà des frais de notaire réduits, l'achat VEFA cumule plusieurs dispositifs fiscaux et financiers en 2026 :
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) — finance jusqu'à 40 % du prix sans intérêts (zone A bis), 30 % en zone A, 20 % en zone B1, sous plafonds de ressources.
- TVA réduite à 5,5 % dans les zones ANRU et QPV (au lieu de 20 %) pour les primo-accédants résidence principale.
- Frais de notaire réduits : 2-3 % au lieu de 7-8 %.
- Garantie décennale et garantie de parfait achèvement — pas de travaux à prévoir pendant 10 ans.
- Performance énergétique RE 2020 — DPE classe A ou B, charges de chauffage divisées par 3 vs un bien ancien moyen.
- Exonération de taxe foncière 2 ans après achèvement (sur la part communale, selon délibération).
VEFA vs ancien : combien économisez-vous vraiment ?
À prix égal, l'écart de frais entre VEFA et ancien atteint 12 000 à 14 000 €sur un bien à 250 000 €. Mais le prix au mètre carré du neuf est en moyenne supérieur de 15 à 25 % dans la même zone. Pour comparer rationnellement, il faut donc intégrer : prix d'acquisition total, performance énergétique (économies de charges sur 10-20 ans), absence de travaux, et frais de revente future. Notre simulateur principal frais de notaire permet de basculer instantanément entre ancien et neuf VEFA pour comparer.