Frais de notaire primo-accédant
Calculez vos frais de notaire en primo-accession en 2026 et identifiez les abattements départementaux applicables à votre premier achat.
Prix net vendeur, hors mobilier
Estimation indicative
Total des frais de notaire
18 624 €
Soit 7,45 % du prix du bien
Voir le détail des composantes
- Droits de mutation (5,80 %)
- 14 500,00 €
- Émoluments du notaire
- 2 394,75 €
- TVA sur émoluments (20 %)
- 478,95 €
- Frais et débours
- 1 000,00 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
- 250,00 €
- Total frais de notaire
- + 18 623,70 €
- Coût total de l'acquisition
- 268 623,70 €
Calcul indicatif basé sur le taux DMTO majoré standard (5,80 % dans l'ancien). Quelques départements appliquent encore 5,09 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) — l'écart représente environ 1 800 € sur un bien de 250 000 €. Ne couvre pas une éventuelle réduction d'émoluments négociée avec le notaire.
Comment est calculé ce résultat ?
Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas en 2026 de réduction nationale automatique des frais de notaire pour les primo-accédants. Mais plusieurs leviers combinables permettent d'alléger significativement la note.
Notre simulateur calcule les frais standards selon le barème en vigueur au 1erjanvier 2026. À vous d'appliquer ensuite les dispositifs ciblés :
- Abattements départementaux — certains conseils départementaux votent annuellement une réduction de la base d'imposition DMTO pour les primo-accédants achetant leur résidence principale (jusqu'à 50 000 € d'abattement).
- Taux DMTO réduit dans 4 départements (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) — taux 5,09 % au lieu de 5,80 %.
- Achat en VEFA / neuf — frais 2-3 % au lieu de 7-8 %.
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) — finance jusqu'à 40 % du prix d'acquisition sans intérêts (zone A bis 2026).
- Déduction du mobilier du prix de vente (jusqu'à 5 % du prix, justificatifs requis).
Conseil : avant la signature du compromis, vérifiez systématiquement (1) les délibérations en cours de votre conseil départemental sur les abattements primo-accédant, (2) votre éligibilité PTZ sur le site officiel service-public.fr.
Questions fréquentes
Existe-t-il une réduction nationale des frais de notaire pour primo-accédants ?
Non, il n'y a pas de réduction nationale automatique en 2026. Mais plusieurs leviers sont mobilisables : (1) abattements départementaux votés par certains conseils départementaux, (2) PTZ qui réduit le besoin de financement, (3) achat en VEFA / neuf qui divise les frais par 3, (4) déduction du mobilier du prix de vente. Le simulateur permet d'estimer le coût standard, à compléter selon votre situation.
Qu'est-ce qu'un primo-accédant en 2026 ?
Au sens du PTZ, est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 24 mois précédant l'offre de prêt. Cette définition est reprise pour la plupart des dispositifs aidés. Attention : il ne suffit pas d'acheter pour la première fois ; il faut ne pas avoir été propriétaire de sa RP au cours des 2 années écoulées (la détention d'un investissement locatif n'empêche pas le statut de primo-accédant).
Quels départements offrent une réduction de DMTO en 2026 ?
Quatre départements appliquent toujours le taux historique de 5,09 % au lieu de 5,80 % (économie ~1 800 € sur 250 000 €) : Indre, Isère, Mayotte, Morbihan. Par ailleurs, certains conseils départementaux votent annuellement des abattements ciblés sur la base d'imposition (Charente-Maritime, Maine-et-Loire, Sarthe par exemple selon délibérations 2025-2026) avec un abattement jusqu'à 50 000 € pour primo-accédants. Vérifiez auprès de votre département au moment du compromis.
Peut-on cumuler PTZ et frais de notaire réduits ?
Oui, mais ce sont deux dispositifs indépendants. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) finance une partie de l'acquisition sans intérêts, mais ne couvre pas les frais de notaire eux-mêmes. Si vous achetez en VEFA, vous cumulez : (1) PTZ jusqu'à 40 % du prix (zone A bis 2026), (2) frais de notaire réduits 2-3 % au lieu de 7-8 %, (3) éventuellement TVA à 5,5 % en zones ANRU. Économie cumulée : facilement 20 000 à 30 000 € sur un projet à 250 000 €.
Le PTZ 2026 couvre-t-il les frais de notaire ?
Non. Le PTZ finance une portion du prix d'acquisition uniquement (10 à 40 % selon la zone). Les frais de notaire doivent être couverts par votre apport personnel ou par un autre crédit complémentaire. C'est l'une des raisons pour lesquelles les banques exigent un apport minimum équivalent aux frais de notaire avant d'accorder le prêt principal (recommandation HCSF).
Quelle stratégie globale pour minimiser les frais en primo-accession ?
Stratégie type recommandée par l'ANIL : (1) cibler un bien neuf VEFA en zone éligible PTZ, (2) maximiser l'apport personnel pour couvrir frais de notaire et 10 % minimum sur le prix, (3) négocier la déduction du mobilier sur l'ancien ou les options en VEFA, (4) demander explicitement la remise sur émoluments du notaire (jusqu'à 20 % au-delà de 100 000 €), (5) vérifier les abattements départementaux primo-accédant au moment du compromis.
Quels frais de notaire pour un primo-accédant à 200 000 € ?
Sans abattement spécifique, environ 15 200 € dans l'ancien (7,60 %) ou 4 800 € en VEFA (2,40 %). Avec un abattement départemental primo-accédant de 50 000 € sur la base d'imposition (cas Charente-Maritime), économie d'environ 2 900 € (12 300 € au total dans l'ancien). Avec PTZ + VEFA + abattement, l'enveloppe totale d'apport nécessaire est divisée par 4 ou 5 par rapport à un achat ancien sans aide.
Le statut primo-accédant influe-t-il sur les émoluments du notaire ?
Non. Les émoluments du notaire suivent le barème dégressif du décret n°78-262, identique pour tous. Vous pouvez en revanche négocier la remise jusqu'à 20 % sur la portion supérieure à 100 000 € (depuis 2021), indépendamment de votre statut. À demander explicitement avant la signature.
Sources et références
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Pour aller plus loin
Qui est primo-accédant en 2026 ?
La définition officielle, reprise par le PTZ et la plupart des dispositifs aidés, est précise : est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principaleau cours des 24 mois précédant l'offre de prêt (article L31-10-3 du Code de la construction). Subtilité importante :
- Posséder un investissement locatif n'empêche pas le statut de primo-accédant.
- Avoir hérité d'un bien sans l'avoir habité comme résidence principale n'empêche pas le statut.
- Avoir été locataire pendant les 24 derniers mois est compatible avec le statut.
- Les cas de force majeure (séparation, mutation professionnelle, handicap, perte d'emploi) permettent de garder le statut même si vous avez possédé votre RP récemment.
Les départements avec réductions actives en 2026
Chaque année, certains conseils départementaux votent des délibérations spécifiques pour soutenir l'accession à la propriété. Liste indicative au 1erjanvier 2026 (à vérifier auprès de votre département, les délibérations sont annuelles) :
| Département | Dispositif | Économie estimée |
|---|---|---|
| Indre (36) | DMTO 5,09 % (taux historique) | ~1 800 € / 250 k€ |
| Isère (38) | DMTO 5,09 % (taux historique) | ~1 800 € / 250 k€ |
| Mayotte (976) | DMTO 5,09 % | ~1 800 € / 250 k€ |
| Morbihan (56) | DMTO 5,09 % | ~1 800 € / 250 k€ |
| Charente-Maritime (17) | Abattement primo-accédant | ~2 900 € (selon plafond) |
| Maine-et-Loire (49) | Abattement primo-accédant | jusqu'à ~2 600 € |
| Sarthe (72) | Abattement primo-accédant | jusqu'à ~2 600 € |
Liste non exhaustive et indicative. Les délibérations départementales sont votées chaque année et peuvent évoluer. Vérifiez auprès du notaire instructeur au moment du compromis.
Le PTZ 2026 et son articulation avec les frais de notaire
Le Prêt à Taux Zéro(PTZ) reste l'aide la plus puissante en primo-accession en 2026. Réformé fin 2024, il est désormais accessible sur l'ensemble du territoire (et plus seulement en zones tendues) pour l'achat dans le neuf collectif. Caractéristiques 2026 :
- Quotité financée : 10 à 40 % du prix du bien selon la zone (A bis, A, B1, B2, C) et la tranche de revenus.
- Durée : 20 à 25 ans selon les revenus, avec une période de différé total possible jusqu'à 15 ans.
- Conditions : primo-accédant + plafonds de ressources (selon zone et composition foyer) + résidence principale + neuf ou ancien avec travaux ≥ 25 %.
- Frais de notaire : non couverts par le PTZ. À financer par apport personnel ou crédit complémentaire.
Pour calculer la mensualité totale en combinant PTZ et prêt principal, voyez notre simulateur de prêt immobilier.
Stratégie globale primo-accédant 2026
La combinaison optimale pour minimiser les frais d'acquisition en primo-accession, selon les recommandations de l'ANIL :
- Cibler un bien VEFA en zone éligible PTZ — économie immédiate de 12 à 14 000 € sur les frais de notaire pour un bien à 250 000 €, plus financement PTZ jusqu'à 40 % du prix sans intérêts.
- Vérifier les abattements départementaux en sollicitant le notaire instructeur avant la signature du compromis. Délibérations 2026 disponibles sur le site du conseil départemental.
- Négocier la remise sur émoluments du notaire pour la portion supérieure à 100 000 € (jusqu'à 20 % de remise possible depuis 2021). Économie 200-400 €.
- Déduire le mobilier sur l'achat ancien (cuisine équipée, électroménager, climatisation) jusqu'à 5 % du prix. Économie 800-1 000 € sur un bien à 200-250 000 €.
- Prévoir l'apport global : frais de notaire + 10 % minimum du prix (norme HCSF). Sans cet apport, les banques refusent en règle générale le dossier.
Exemple chiffré : primo-accédant à 200 000 €
Cas concret d'un primo-accédant achetant en 2026 un bien à 200 000 € en résidence principale. Trois scénarios :
| Scénario | Frais notaire | Économie vs standard |
|---|---|---|
| Ancien standard | 15 200 € | référence |
| Ancien + abattement département | 12 300 € | −2 900 € |
| VEFA neuf | 4 800 € | −10 400 € |
Sur un projet identique, le scénario VEFA permet d'économiser plus de 10 000 € de frais de notaire — soit l'équivalent d'une cuisine équipée ou de 6 à 9 mois de mensualité de prêt selon le profil.