Barème 2026Mis à jour le
Frais de notaire dans l'ancien
Calculez vos frais de notaire dans l'ancien en 2026 — environ 7 à 8 % du prix net vendeur (DMTO 5,80 %, émoluments dégressifs, débours).
Prix net vendeur, hors mobilier
Estimation indicative
Total des frais de notaire
18 624 €
Soit 7,45 % du prix du bien
Voir le détail des composantes
- Droits de mutation (5,80 %)
- 14 500,00 €
- Émoluments du notaire
- 2 394,75 €
- TVA sur émoluments (20 %)
- 478,95 €
- Frais et débours
- 1 000,00 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
- 250,00 €
- Total frais de notaire
- + 18 623,70 €
- Coût total de l'acquisition
- 268 623,70 €
Calcul indicatif basé sur le taux DMTO majoré standard (5,80 % dans l'ancien). Quelques départements appliquent encore 5,09 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) — l'écart représente environ 1 800 € sur un bien de 250 000 €. Ne couvre pas une éventuelle réduction d'émoluments négociée avec le notaire.
Comment est calculé ce résultat ?
Acheter dans l'ancien implique des frais de notaire d'environ 7 à 8 % du prix du bien — contre 2-3 % seulement dans le neuf VEFA. La différence s'explique par les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), versés à l'État et aux collectivités au taux global de 5,80 % dans la quasi-totalité des départements français en 2026.
Décomposition standard pour un bien à 250 000 € dans l'ancien :
- DMTO (5,80 %)= 14 500 € — reversés au département (4,50 % de base + 0,59 % majoration) et à la commune (1,20 %), avec frais d'assiette de 2,37 % reversés à l'État.
- Émoluments du notaire≈ 2 395 € — barème dégressif décret n°78-262.
- TVA sur émoluments (20 %)≈ 479 €.
- Frais et débours forfaitaires≈ 1 000 € — publicité foncière, états hypothécaires, cadastre.
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)= 250 €.
Total environ 18 624 €, soit 7,45 % du prix. Le notaire collecte la totalité au moment de la signature, puis reverse chaque composante au destinataire concerné (département, commune, État, services de publicité foncière).
4 départementsappliquent encore le taux historique de 5,09 % au lieu de 5,80 % — l'Indre, l'Isère, Mayotte et le Morbihan. L'écart représente environ 1 800 € sur un bien à 250 000 €. Pour comparer neuf et ancien sur le même prix, utilisez notre simulateur principal avec toggle ancien/neuf.
Questions fréquentes
Pourquoi 7-8 % de frais sur un bien ancien ?
Les frais de notaire dans l'ancien sont composés à 80 % de droits de mutation (DMTO) reversés à l'État et aux collectivités locales. Le taux global est de 5,80 % du prix dans la quasi-totalité des départements français, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire (~1 % en moyenne, barème dégressif), la TVA sur ces émoluments, les frais et débours forfaitaires (environ 1 000 €), et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Total : 7-8 % du prix, soit 17 500 à 20 000 € pour un bien à 250 000 €.
Tous les départements appliquent-ils 5,80 % en 2026 ?
Non. Quatre départements appliquent encore le taux historique de 5,09 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) car ils n'ont pas voté la majoration de 0,71 %. L'écart représente environ 1 800 € sur un bien à 250 000 €. Paris (75) applique également 5,09 % depuis 2025 sous réserve de délibération municipale, soit la même économie pour un achat dans la capitale.
Comment réduire ses frais de notaire dans l'ancien ?
Six leviers : (1) déduire la valeur du mobilier inclus dans la vente (jusqu'à 5 % du prix, justificatifs requis) — économie ~580 € sur 200 000 €, (2) négocier une remise d'émoluments avec votre notaire (jusqu'à 20 % sur la portion > 100 000 €, possible depuis 2021), (3) acheter dans un département à DMTO réduit, (4) optimiser via démembrement ou SCI à l'IS (conseil notarial requis), (5) acheter en VEFA si l'option est compatible, (6) primo-accédant : vérifier les abattements départementaux.
Les frais de notaire sont-ils financés par le prêt immobilier ?
Non, en règle générale. Les banques exigent que les frais de notaire soient couverts par votre apport personnel — c'est même un critère majeur d'acceptation du dossier (recommandation HCSF 2026). Pour un achat à 250 000 € dans l'ancien, prévoyez environ 18 000 à 20 000 € d'apport rien que pour ces frais, en plus d'un éventuel apport sur le prix du bien lui-même.
Que recouvre exactement la part « émoluments » ?
Les émoluments du notaire sont sa rémunération pour la rédaction de l'acte de vente, la sécurisation juridique et l'enregistrement aux services fiscaux. Ils suivent le barème dégressif du décret n°78-262 : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà. Pour 250 000 €, c'est environ 2 400 € net (soit ~1 % du prix), auquel s'ajoute la TVA 20 %.
Comment se décomposent les frais à 5,80 % ?
Le taux global de 5,80 % se décompose en trois parts : 4,50 % de droits départementaux (de base), 0,59 % de majoration départementale optionnelle, et 1,20 % de taxe communale. Une portion de 2,37 % du DMTO départemental (frais d'assiette) revient à l'État. Tout cela est collecté par le notaire au moment de l'acte authentique puis reversé aux collectivités sous 30 jours.
Quels débours sont inclus dans les frais ?
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur : publication aux services de publicité foncière (~ 350 €), extraits cadastraux et état hypothécaire (~ 150 €), copies des actes (~ 50 €), demandes d'urbanisme (~ 100 €), frais postaux et copies (~ 50 €). Total forfaitaire courant entre 800 et 1 500 € selon la complexité du dossier, sans rapport avec le prix du bien.
Quelle économie sur la déduction du mobilier ?
Si la vente inclut une cuisine équipée, l'électroménager, une climatisation ou des meubles meublants, leur valeur peut être déduite du prix de vente (le mobilier n'est pas soumis aux DMTO). Plafond pratique : 5 % du prix du bien, sur justificatifs (factures, devis). Sur un bien à 250 000 € avec 12 000 € de mobilier déductible, l'économie sur les DMTO ressort à environ 700 € (5,80 % de 12 000 €).
À quoi correspond la contribution de sécurité immobilière ?
La contribution de sécurité immobilière (CSI) est une taxe forfaitaire de 0,10 % du prix du bien, versée à l'administration fiscale en contrepartie de la publication officielle de la vente au fichier immobilier (service de publicité foncière). Sur un bien à 250 000 €, cela représente 250 €. Elle s'ajoute aux DMTO et n'est pas négociable.
Quand paie-t-on exactement les frais de notaire ?
Les frais sont payés à la signature de l'acte authentique chez le notaire, soit environ 3 mois après le compromis de vente. Le notaire appelle les fonds par virement ou chèque de banque quelques jours avant, sous forme de provision (légèrement supérieure à l'estimation). Si la provision dépasse les frais réels, le trop-perçu est remboursé sous 1 à 3 mois après la signature.
Existe-t-il un abattement primo-accédant national en 2026 ?
Non, il n'existe pas d'abattement national automatique. Certains départements (Charente-Maritime, Maine-et-Loire, Sarthe selon délibérations 2025-2026) votent un abattement ciblé sur la base d'imposition jusqu'à 50 000 €, économie environ 2 900 € sur un achat à 200 000 €. Voir notre simulateur frais notaire primo-accédant pour la liste 2026 et les conditions d'éligibilité.
Peut-on déduire les frais de notaire de ses impôts ?
Pour la résidence principale, non. En revanche, ils s'ajoutent au prix d'acquisition pour le calcul d'une éventuelle plus-value lors de la revente (réduisant ainsi la plus-value imposable). Pour un investissement locatif au régime réel (revenus fonciers ou LMNP), les frais d'acquisition peuvent être intégrés au prix de revient amortissable et donc réduire l'impôt foncier sur plusieurs années.
Le simulateur prend-il en compte mon département ?
Le calcul utilise le taux DMTO standard appliqué dans la majorité des départements (5,80 %). Pour les départements à 5,09 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) ou Paris (75), l'écart est d'environ 1 800 € sur 250 000 €. Vous pouvez ajuster mentalement le résultat, ou consulter votre notaire qui appliquera exactement le taux de votre département au moment du compromis.
Quelle est la différence entre droits d'enregistrement et DMTO ?
Les deux termes désignent la même chose : ce sont les taxes versées au département, à la commune et à l'État lors de la mutation à titre onéreux d'un bien immobilier. « Droits d'enregistrement » est l'appellation historique (Code général des impôts art. 1594 et suivants) ; « DMTO » est l'appellation administrative moderne. Le BOFIP-ENR utilise officiellement le terme DMTO.
Comment provisionner les frais avant la signature ?
Le notaire vous envoie un appel de fonds environ 8 à 15 jours avant la signature de l'acte authentique. Vous devez disposer du montant sur votre compte courant, sous forme de chèque de banque ou virement instantané. Le montant appelé est légèrement majoré (~5 %) ; un éventuel trop-perçu est restitué après la signature dans un délai de 1 à 3 mois selon la complétude du dossier.
Sources et références
- Décret n°78-262 du 8 mars 1978 modifié — Tarif des notaires
- Code général des impôts — Article 1594 D (DMTO)
- BOFIP-ENR — Droits de mutation à titre onéreux
- Service-Public.fr — Frais d'achat d'un bien immobilier
- Conseil supérieur du notariat — Outil officiel d'estimation
- Arrêté du 27 février 2016 modifié — Tarifs réglementés des notaires
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Frais de notaire dans l'ancien : structure et taux 2026
Quand vous achetez un logement déjà construit et revendu au moins une fois (ou achevé depuis plus de 5 ans), le notaire collecte ce que la loi appelle officiellement les « frais, droits et émoluments d'acte ». Le terme « frais de notaire » est trompeur : environ 80 % de la somme part en taxes (DMTO, contribution de sécurité immobilière), 10 % en rémunération du notaire (émoluments réglementés), et 10 % en débours forfaitaires. Sur un bien ancien à 250 000 €, le notaire ne conserve effectivement qu'environ 2 400 € de rémunération nette.
La structure officielle 2026, telle qu'appliquée par notre simulateur, suit fidèlement le décret n°78-262 modifié et le BOFIP-ENR :
- DMTO départemental 4,50 % (taux de base, art. 1594 D du CGI) avec majoration possible jusqu'à 0,59 % votée par le conseil départemental ;
- Taxe communale 1,20 % du prix, automatique ;
- Frais d'assiette 2,37 % du DMTO départemental, reversés à l'État ;
- Émoluments dégressifs du notaire selon le barème réglementé ;
- Débours et CSI en complément.
Notre simulateur applique le taux DMTO majoré standard de 5,80 % (4,50 + 0,59 + 1,20 + frais d'assiette) en vigueur dans la quasi-totalité des départements français au 1er janvier 2026.
Détail des droits de mutation à 5,80 % (ou 5,09 % avec abattement)
Les droits de mutation à titre onéreuxsont la composante principale des frais de notaire dans l'ancien. Ils ont remplacé les anciens « droits d'enregistrement » napoléoniens en plusieurs étapes : transfert au département en 1984, harmonisation en 2014 avec possibilité de majoration. Sur un bien à 250 000 € taxé à 5,80 %, la ventilation détaillée est la suivante :
| Bénéficiaire | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Département (base) | 4,50 % | 11 250 € |
| Département (majoration) | 0,59 % | 1 475 € |
| Commune | 1,20 % | 3 000 € |
| État (frais d'assiette) | ≈ 0,11 % | 266 € |
| TOTAL DMTO | 5,80 % | ≈ 14 500 € |
Le taux de 5,09 % au lieu de 5,80 %correspond à l'absence de majoration départementale. C'est le cas dans quatre départements n'ayant pas voté la majoration (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) et à Paris depuis la délibération 2025 du Conseil de Paris. Économie : 1 775 € sur un bien à 250 000 €. Voir notre simulateur frais de notaire Paris pour le cas spécifique de la capitale.
Émoluments dégressifs du notaire (tableau officiel)
Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif par tranche, fixé par l'arrêté du 27 février 2016 modifié et le décret n°78-262. Plus le bien est cher, plus le taux moyen baisse — mais la somme absolue augmente. Voici les quatre tranches officielles applicables au 1er janvier 2026 :
| Tranche de prix | Taux | Exemple cumul |
|---|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % | 252 € sur 6 500 € |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | 420 € sur 17 000 € |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | 878 € sur 60 000 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | + 799 € / 100 000 € |
Concrètement, sur un bien à 250 000 €, le calcul tranche par tranche donne : 252 € + 168 € + 458 € + 1 517 € = 2 395 €d'émoluments HT, soit 2 874 € TTC après TVA 20 %. Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise jusqu'à 20 %sur la portion du prix supérieure à 100 000 € : à demander explicitement avant la signature.
Débours (estimations 800-1 500 €)
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte du client : interrogations administratives, copies d'actes, états hypothécaires, frais postaux. Contrairement aux DMTO, ils ne dépendent pas du prix du bien mais de la complexité du dossier. Voici la décomposition standard 2026 :
- Publicité foncière (publication de l'acte au fichier immobilier) — environ 350 € ;
- Extraits cadastraux et état hypothécaire — 100 à 200 € selon le nombre d'actes à consulter ;
- Demandes d'urbanisme (certificat d'urbanisme, renseignements de zone) — 80 à 150 € ;
- Copies authentiques et archivage — 50 à 100 € ;
- Frais postaux, télécommunications, déplacements — 50 à 80 € ;
- Demandes de pré-état daté en copropriété — 100 à 300 € selon syndic ;
- Diagnostics complémentaires demandés par le notaire (rare) — variable.
Total typique: 800 € pour un appartement simple en monopropriété, jusqu'à 1 500 € pour une maison avec copropriété complexe ou démembrement. Notre simulateur retient un forfait de 1 000 €, valeur médiane observée par l'ANIL.
Cinq exemples chiffrés détaillés
Voici cinq cas pratiques calculés avec notre simulateur, basés sur le barème officiel applicable au 1erjanvier 2026 (DMTO à 5,80 %, débours forfaitaires 1 000 €, sans déduction de mobilier ni remise négociée).
Exemple 1 — Appartement à Paris 350 000 €
Un T3 ancien dans le 15earrondissement à 350 000 €. DMTO théorique 5,80 % = 20 300 € (ou 17 815 € au taux parisien 5,09 %), émoluments 3 195 €, TVA 639 €, débours 1 000 €, CSI 350 €. Total 25 484 € (7,28 % du prix) au taux majoré, ou 22 999 € (6,57 %) au taux parisien.
Exemple 2 — Maison de province 220 000 €
Une maison familiale avec jardin à 220 000 € dans le Centre-Val de Loire. DMTO 5,80 % = 12 760 €, émoluments 2 156 €, TVA 431 €, débours 1 000 €, CSI 220 €. Total 16 567 €, soit 7,53 % du prix. Le taux moyen est légèrement supérieur à Paris du fait du barème dégressif moins favorable sur les prix plus modestes.
Exemple 3 — Appartement T4 à Lyon 400 000 €
Un T4 ancien à Lyon 6eà 400 000 €. DMTO 5,80 % = 23 200 €, émoluments 3 594 €, TVA 719 €, débours 1 000 €, CSI 400 €. Total 28 913 € (7,23 %). Avec une remise d'émoluments de 20 % négociée sur la portion supérieure à 100 000 € (économie ≈ 480 €), le total descend à 28 433 €.
Exemple 4 — Château ou bien d'exception 800 000 €
Une demeure de caractère à 800 000 €. DMTO 5,80 % = 46 400 €, émoluments 6 789 €, TVA 1 358 €, débours 1 500 € (dossier plus complexe), CSI 800 €. Total 56 847 €(7,11 %). La remise sur émoluments peut atteindre 1 120 € ici (20 % sur la portion > 100 000 €), portant le total à 55 727 €.
Exemple 5 — Studio à 120 000 €
Un studio en investissement locatif à 120 000 €. DMTO 5,80 % = 6 960 €, émoluments 1 357 €, TVA 271 €, débours 1 000 €, CSI 120 €. Total 9 708 €, soit 8,09 % du prix. C'est sur les petits prix que le pourcentage est le plus élevé, à cause des débours fixes proportionnellement plus lourds et de la tranche d'émoluments la plus chère (3,87 % jusqu'à 6 500 €).
Tableau récapitulatif par tranches de prix
Pour aller plus vite, voici les frais de notaire estimés par tranche de prix, calculés sur notre simulateur avec les paramètres standards 2026 (DMTO 5,80 %, débours forfaitaires) :
| Prix du bien | Frais estimés | % du prix |
|---|---|---|
| 100 000 € | 8 230 € | 8,23 % |
| 150 000 € | 11 798 € | 7,87 % |
| 200 000 € | 15 257 € | 7,63 % |
| 250 000 € | 18 624 € | 7,45 % |
| 300 000 € | 21 985 € | 7,33 % |
| 400 000 € | 28 913 € | 7,23 % |
| 500 000 € | 35 750 € | 7,15 % |
| 800 000 € | 56 847 € | 7,11 % |
| 1 000 000 € | 70 770 € | 7,08 % |
Calcul réalisé au taux DMTO 5,80 % majoré standard, débours 1 000 €, sans déduction du mobilier ni remise d'émoluments. Pour le taux 5,09 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan, Paris), déduisez 0,71 % du prix.
Réductions et exonérations possibles
Six leviers permettent de réduire la facture sur un achat dans l'ancien, classés par ordre d'impact moyen pour un achat type 250 000 € :
- Déduction du mobilier inclus. Cuisine équipée, électroménager, climatisation, meubles fixés peuvent être déduits du prix de vente avant calcul des DMTO. Plafond pratique : 5 % du prix sur factures. Économie typique 700 à 1 000 € sur un bien à 250 000 €.
- Remise d'émoluments.Depuis l'arrêté du 28 février 2020, le notaire peut consentir une remise jusqu'à 20 % sur la portion du prix supérieure à 100 000 €. À demander explicitement, idéalement avec mise en concurrence préalable. Économie : 240 à 1 500 € selon le prix.
- Achat dans un département à DMTO réduit (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan, Paris depuis 2025). Économie de environ 0,71 % du prix, soit 1 775 € sur 250 000 €.
- Abattement primo-accédant départemental.Certains départements (Charente-Maritime, Maine-et-Loire, Sarthe selon délibérations 2025-2026) appliquent un abattement jusqu'à 50 000 € sur la base d'imposition. Économie possible jusqu'à 2 900 €. Voir notre simulateur primo-accédant.
- Montage en démembrement ou SCI à l'IS.Sur des biens à forte valeur, le démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) peut réduire la base imposable des DMTO. Conseil notarial spécialisé indispensable, intérêt à partir de 500 000 €.
- Alternative VEFA / neuf si compatible avec votre projet. Frais divisés par trois (2-3 % au lieu de 7-8 %). Économie d'environ 12 000 € à prix équivalent. Voir simulateur frais de notaire neuf.
Exonérations totales rares mais possibles : cession entre proches dans le cadre d'un partage successoral (droits réduits), acquisition par une collectivité publique, opérations sociales encadrées (PLAI, PLS). Le notaire confirme l'éligibilité au moment du compromis.