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Taxe sur les logements vacants
Ce simulateur calcule la taxe due sur un logement vacant en 2026, TLV en zone tendue ou THLV au taux voté par la commune, et rappelle les cas d'exonération (vacance involontaire, travaux importants).
Combien coûte la taxe sur un logement vacant en 2026 ?
En zone tendue, la TLV s'élève à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition puis 34 %, plus 9 % de frais de gestion (CGI, art. 232 et 1641) : pour une valeur locative de 5 000 €, 926,50 € la première année puis 1 853 €. Hors zone tendue, la THLV s'applique après deux ans de vacance au taux de taxe d'habitation voté par la commune (1 100 € à 22 %). Ces deux taxes sont remplacées par la TVLH en 2027.
Zone tendue (agglomération > 50 000 habitants, liste fixée par décret) : taxe annuelle sur les logements vacants (TLV, CGI Art. 232). Hors zone tendue : taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV, CGI Art. 1407 bis), uniquement si la commune l'a instituée par délibération.
Base d'imposition (CGI Art. 1409), identique à celle de la taxe d'habitation, sans l'abattement de 50 % propre à la taxe foncière. Sur l'avis de taxe foncière, la ligne « base » en est la moitié : multipliez-la par deux.
Le logement est imposable dès qu'il est vacant depuis au moins 1 an au 1er janvier. Le taux est de 17 % la 1re année d'imposition, puis 34 % à compter de la 2e (CGI Art. 232). Des frais de gestion de 9 % (CGI Art. 1641) s'y ajoutent.
Estimation indicative
Taxe annuelle logements vacants (TLV)
1 853 €
Base : 5 000 € · Taux appliqué : 34 %
Voir le détail du calcul
- Base (valeur locative cadastrale)
- 5 000,00 €
- Taxe de base (34 %)
- 1 700,00 €
- Frais de gestion (9 %)
- + 153,00 €
- Total à payer
- 1 853,00 €
Estimation indicative. Le calcul ne prend pas en compte les exonérations (vacance indépendante de la volonté du propriétaire, logement nécessitant des travaux importants…) ni les abattements ou majorations locaux. Les articles 232 et 1407 bis sont abrogés au 1er janvier 2027 (taxe unique TVLH). Pour le montant exact, référez-vous à votre avis d'imposition.
Montant de la taxe selon la valeur locative
| Valeur locative cadastrale | TLV 1re année | TLV années suivantes | THLV (taux 22 %) |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 425 € + 38,25 € = 463,25 € | 850 € + 76,50 € = 926,50 € | 550 € |
| 4 000 € | 680 € + 61,20 € = 741,20 € | 1 360 € + 122,40 € = 1 482,40 € | 880 € |
| 5 000 € | 850 € + 76,50 € = 926,50 € | 1 700 € + 153 € = 1 853 € | 1 100 € |
| 6 000 € | 1 020 € + 91,80 € = 1 111,80 € | 2 040 € + 183,60 € = 2 223,60 € | 1 320 € |
| 9 000 € | 1 530 € + 137,70 € = 1 667,70 € | 3 060 € + 275,40 € = 3 335,40 € | 1 980 € |
La valeur locative cadastrale d'un appartement de 60 m² se situe le plus souvent entre 2 500 et 6 000 € selon la commune et la catégorie du local ; celle d'une maison peut dépasser 9 000 €. Reportez-vous à votre avis de taxe foncière.
Lecture : dès la deuxième année, la TLV représente un tiers de la valeur locative, soit souvent l'équivalent d'un à deux mois de loyer de marché. Elle s'ajoute à la taxe foncière, qui reste due par le propriétaire d'un logement vide, mais se substitue à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires : un logement ne peut pas être à la fois vacant et résidence secondaire.
Zone tendue : quelles communes sont concernées par la TLV ?
La TLV s'applique dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, dont la liste est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Ce décret a étendu le périmètre initial de 2013 à de nombreuses communes touristiques et littorales, au-delà des grandes agglomérations (Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Montpellier, Nantes…). Les mêmes communes peuvent majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de 5 à 60 %. Pour savoir si votre commune est classée, consultez l'annexe du décret ou le service des impôts fonciers.
Exonérations et dégrèvements
Les deux taxes n'ont ni exonération liée à l'âge ou aux revenus ni exonération sur délibération : elles ne sont pas dues quand la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ou quand le logement ne peut pas être occupé dans des conditions normales (CGI, art. 232 pour la TLV, art. 1407 bis pour la THLV ; fiche service-public F17293, vérifiée le 11 juin 2025). Cinq situations :
- Vacance indépendante de la volonté du propriétaire : logement proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans preneur, succession en cours, logement voué à une opération de démolition ou de réhabilitation. Conservez annonces datées, mandat d'agence et refus de candidats (CGI, art. 232 et 1407 bis ; F17293).
- Travaux importants : logement qui ne peut être habité qu'après des travaux dont le coût dépasse 25 % de sa valeur vénale, devis et estimation à l'appui (F17293 : « en pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement »).
- Occupation de plus de 90 jours consécutifs : au cours de l'année de référence pour la TLV, au cours des deux années précédentes pour la THLV, prouvée par un bail, des quittances ou des factures d'énergie (CGI, art. 232 et 1407 bis ; F17293).
- Local qui n'est pas à usage d'habitation : hors du champ de la TLV (F17293).
- Résidence secondaire meublée : elle relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas de la TLV ni de la THLV (CGI, art. 1407 ; F17293).
L'administration n'applique pas ces situations d'office : elles s'obtiennent par réclamation auprès du service des impôts, avec justificatifs, avant le 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement, et le dépôt de la réclamation ne dispense pas du paiement (un sursis de paiement peut être demandé). Un propriétaire qui reçoit un avis de TLV pour un bien en vente depuis dix-huit mois doit donc le contester.
2027 : la TVLH remplace la TLV et la THLV
L'article 108 de la loi de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (CGI, art. 1406 bis), applicable à compter du 1er janvier 2027 et dont le champ a été précisé par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Les articles 232 et 1407 bis sont abrogés à la même date. Ce qui change :
- En zone tendue, la TVLH s'applique de plein droit après un an de vacance, aux taux de 17 % la première année et 34 % ensuite, comme la TLV ; la commune peut toutefois majorer ces taux jusqu'à 30 % et 60 %.
- Hors zone tendue, la commune peut instituer la TVLH par délibération prise avant le 1er octobre 2026, après deux ans de vacance, au taux qu'elle fixe dans la limite de 50 % de la valeur locative, en remplacement de l'actuelle THLV au taux de taxe d'habitation.
- Le produit revient aux communes et intercommunalités ; les logements des organismes HLM et des sociétés d'économie mixte destinés à une attribution sous conditions de ressources sont exonérés.
Un propriétaire dont le logement est vacant depuis 2025 paiera donc la TLV en 2026 puis la TVLH en 2027. Remettre le bien en location avant le 1er janvier 2027 reste le moyen le plus sûr d'y échapper : le simulateur de rendement locatif compare le loyer net d'impôt à la taxe évitée. En cas de vente, la plus-value immobilière d'un logement vacant est calculée selon les règles ordinaires, sans l'exonération réservée à la résidence principale.
Trois erreurs fréquentes
- Appliquer l'abattement de 50 % de la taxe foncière. La TLV et la THLV se calculent sur la valeur locative entière : une base foncière de 2 500 € correspond à une valeur locative de 5 000 € et à 1 853 € de TLV en deuxième année.
- Croire qu'un logement meublé mais inoccupé échappe à tout impôt. Il relève alors de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majorable jusqu'à 60 % en zone tendue, parfois plus lourde que la TLV.
- Attendre l'avis pour réagir. La vacance s'apprécie au 1er janvier : un logement reloué le 15 janvier 2027 reste taxable pour 2027 s'il était vacant depuis plus d'un an à cette date.
Comment est calculé ce résultat ?
Deux taxes distinctes visent les logements inoccupés, selon la commune. Le simulateur calcule l'une ou l'autre à partir de la valeur locative cadastrale du logement, sans l'abattement de 50 % propre à la taxe foncière (CGI, art. 1409).
| Critère | TLV (art. 232) | THLV (art. 1407 bis) |
|---|---|---|
| Communes | Zone tendue (décret n° 2023-822), de plein droit | Hors zone tendue, sur délibération de la commune ou de l'EPCI |
| Durée de vacance au 1er janvier | Au moins 1 an | Plus de 2 ans |
| Taux | 17 % la 1re année, 34 % ensuite | Taux de taxe d'habitation de la collectivité |
| Frais de gestion | 9 % (art. 1641) | Variables, à saisir |
Formule de la TLV : taxe = valeur locative × 17 % (ou 34 %) ; frais = taxe × 9 % ; total = taxe + frais. Pour la valeur locative préremplie de 5 000 € en deuxième année : 5 000 × 34 % = 1 700 €, plus 153 € de frais, soit 1 853 €. La première année, 850 € + 76,50 € = 926,50 €.
Formule de la THLV : taxe = valeur locative × taux de taxe d'habitation voté par la commune (et l'intercommunalité), plus les éventuels frais de gestion et taxes annexes (TSE, GEMAPI) que vous pouvez ajouter dans le champ prévu. Avec un taux de 22 % sur 5 000 € : 1 100 €.
Si vous ne connaissez pas la valeur locative, le simulateur peut l'approcher à partir du loyer mensuel de marché (× 12, moins l'abattement que vous indiquez). Cette estimation est grossière : les valeurs locatives cadastrales datent de 1970, revalorisées chaque année (+ 0,8 % en 2026), et sont souvent très inférieures aux loyers réels. Seule la valeur figurant sur votre avis d'imposition fait foi.
Limites du simulateur. Il ne vérifie ni le classement de votre commune en zone tendue, ni la délibération instituant la THLV, ni les cas d'exonération (vacance involontaire, travaux supérieurs à 25 % de la valeur vénale, occupation de plus de 90 jours). Il calcule l'imposition due au titre de 2026 : à compter de 2027, la taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) créée par la loi de finances pour 2026 remplace la TLV et la THLV (voir plus bas).
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- impots.gouv.fr : Taxe sur les logements vacants (TLV) et taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) : qui est concerné ? (conditions, taux 17 % et 34 %, exonérations)
- Service-public.fr : Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), rubriques « Quels sont les logements exonérés ? » (fiche F17293, vérifiée le 11 juin 2025)
- Collectivites-locales.gouv.fr : Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) et taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) applicable à compter de 2027
- BOFiP : BOI-IF-TH-60 : règles d'assujettissement des logements vacants à la taxe d'habitation (THLV)
- CGI, art. 232 (TLV), 1407 bis (THLV), 1409 (valeur locative), 1641 (frais de gestion), 1406 bis (TVLH à compter de 2027) ; décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (liste des communes en zone tendue) ; loi de finances pour 2026, art. 108
Questions fréquentes
Combien coûte la taxe sur un logement vacant en 2026 ?
En zone tendue, la TLV vaut 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % les années suivantes, plus 9 % de frais de gestion (CGI, art. 232 et 1641). Pour une valeur locative de 4 000 € : 680 € + 61,20 € = 741,20 € la première année, puis 1 360 € + 122,40 € = 1 482,40 €. Hors zone tendue, la THLV s'applique au taux de taxe d'habitation voté par la commune : 880 € pour la même valeur locative avec un taux de 22 %.
TLV ou THLV : laquelle s'applique à mon logement ?
La TLV (taxe annuelle sur les logements vacants) s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, dès un an de vacance au 1er janvier. La THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants) ne concerne que les communes hors zone tendue qui l'ont instituée par délibération, après deux années consécutives de vacance. Une commune ne peut pas appliquer les deux. Le tableau des impôts locaux de votre avis, ou le service des impôts fonciers, indique le régime de votre commune.
Sur quelle valeur locative la taxe est-elle calculée ?
Sur la valeur locative cadastrale du logement, celle qui sert de base à la taxe d'habitation (CGI, art. 1409), revalorisée de 0,8 % en 2026. Contrairement à la taxe foncière, aucun abattement de 50 % n'est appliqué. Cette valeur figure sur votre avis de taxe foncière, ligne « base » de la colonne commune, à multiplier par deux puisque la taxe foncière n'en retient que la moitié : une base foncière de 2 000 € correspond à une valeur locative de 4 000 €.
Quand un logement est-il considéré comme vacant ?
Lorsqu'il est inoccupé et vide de meubles, ou garni d'un mobilier insuffisant pour être habité, pendant la durée exigée (au moins un an pour la TLV, plus de deux ans pour la THLV) au 1er janvier de l'année d'imposition. Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence n'est pas vacant. Une résidence secondaire meublée n'est jamais vacante au sens de ces taxes : elle relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Quels logements vacants sont exonérés ?
Trois situations principales (CGI, art. 232 et 1407 bis ; fiche service-public F17293) : la vacance indépendante de la volonté du propriétaire (logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, succession en cours, logement destiné à disparaître ou à être réhabilité dans le cadre d'une opération d'urbanisme) ; le logement qui ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux dont le montant dépasse 25 % de sa valeur vénale ; les logements occupés plus de 90 jours consécutifs dans l'année (au cours des deux années précédentes pour la THLV). Un local qui n'est pas à usage d'habitation et une résidence secondaire meublée sont hors du champ. Il n'existe ni exonération liée à l'âge ou aux revenus ni exonération sur délibération. Le simulateur ne vérifie pas ces conditions : si vous êtes dans l'un de ces cas, demandez le dégrèvement par réclamation, avec justificatifs (annonces, mandat, devis).
Comment contester une taxe sur un logement vacant ?
Par réclamation auprès du service des impôts dont dépend le logement, depuis votre espace impots.gouv.fr ou par courrier, avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Joignez les preuves de la vacance involontaire (annonces datées, mandat d'agence, refus de candidats), de l'occupation (baux, quittances, factures d'énergie) ou de l'ampleur des travaux (devis, estimation de la valeur vénale). La réclamation ne dispense pas de payer, sauf demande de sursis.
Que change la loi de finances 2026 pour les logements vacants en 2027 ?
L'article 108 de la loi de finances pour 2026 crée une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH, CGI art. 1406 bis) qui remplace la TLV et la THLV à partir du 1er janvier 2027. En zone tendue, elle s'applique de plein droit après un an de vacance aux taux de 17 % puis 34 %, que la commune peut majorer jusqu'à 30 % et 60 %. Hors zone tendue, la commune peut l'instituer par délibération prise avant le 1er octobre 2026, après deux ans de vacance, à un taux plafonné à 50 %. Le simulateur porte sur l'imposition 2026, dernière année de la TLV et de la THLV.
Comment éviter la taxe sur un logement vacant ?
Louer le logement, même en meublé ou en bail mobilité, ou l'occuper plus de 90 jours consécutifs dans l'année suffit à sortir du champ. Le mettre en vente ou en location à un prix conforme au marché, avec des preuves, permet d'obtenir le dégrèvement pour vacance involontaire. Un logement loué produit en outre des revenus et, s'il est vendu, une plus-value calculée selon les règles ordinaires : voir le simulateur de rendement locatif et celui de plus-value immobilière.