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Calcul de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire
Plus aucune taxe d'habitation sur la résidence principale depuis 2023 : elle ne subsiste que sur les résidences secondaires et les logements meublés non affectés à l'habitation principale, calculée sur la valeur locative cadastrale au taux communal, avec une majoration possible en zone tendue votée par la commune. Le simulateur donne le montant à partir de l'avis ou de la valeur locative estimée.
Valeur locative cadastrale brute, lisible sur votre dernier avis de taxe d'habitation ; sur l'avis de taxe foncière, la ligne « Base » vaut la moitié de cette valeur : multipliez-la par 2. À défaut, estimez à partir du loyer annuel théorique du bien.
Taux voté par la commune (avis d'imposition) ; 20 % par défaut à titre d'illustration
Taux de l'intercommunalité, s'il existe ; 0 sinon
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Taxe d'habitation estimée
1 150 €
Taux global 23 %
Voir le détail du calcul
- Base (VLC annuelle)
- 5 000,00 €
- Part communale (20 %)
- 1 000,00 €
- Part intercommunale (3 %)
- 150,00 €
- Taxe de base
- 1 150,00 €
- Total estimé
- 1 150,00 €
Estimation indicative. Le calcul réel ajoute les taxes annexes (taxe spéciale d'équipement, GEMAPI) et les frais de gestion, et repose sur une valeur locative parfois difficile à connaître précisément. La majoration zone tendue (5 à 60 %) ne porte que sur la part communale (CGI, art. 1407 ter). La taxe d'habitation est supprimée sur la résidence principale depuis 2023 : ce calcul ne s'applique qu'aux résidences secondaires (THRS) et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale. Pour le montant exact, consultez votre avis sur impots.gouv.fr.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Qui paie encore la taxe d'habitation en 2026 ?
Plus personne sur sa résidence principale depuis 2023. Elle reste due sur les résidences secondaires (majoration de 5 à 60 % possible en zone tendue), sur les logements vides depuis plus de deux ans hors zone tendue si la commune a voté la THLV, et sur les autres meublés hors habitation principale.
Qui paie encore une taxe d'habitation en 2026 ?
| Logement | Taxe due | Texte |
|---|---|---|
| Résidence principale (propriétaire ou locataire) | Aucune taxe d'habitation depuis 2023 | LF 2020, art. 16 |
| Résidence secondaire meublée | THRS, majorée de 5 à 60 % en zone tendue sur délibération | CGI, art. 1407 et 1407 ter |
| Logement meublé mis à disposition gratuitement (enfant, parent) | THRS due par le propriétaire ou l'occupant selon qui en a la disposition | CGI, art. 1408 |
| Logement vide depuis plus d'un an en zone tendue | Taxe sur les logements vacants : 17 % de la VLC la 1re année, 34 % ensuite | CGI, art. 232 |
| Logement vide depuis plus de deux ans hors zone tendue | THLV si la commune l'a instituée, au taux de taxe d'habitation | CGI, art. 1407 bis |
| Meublé de tourisme loué toute l'année sans aucun usage personnel | Peut relever de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et non de la THRS | CGI, art. 1447 et 1407 |
La taxe est due par la personne qui a la disposition du logement au 1er janvier, même s'il est vendu ou loué en cours d'année. Un logement en cours de rénovation lourde, inhabitable au 1er janvier, échappe à la taxe s'il n'est pas meublé et que l'administration constate l'impossibilité d'occupation.
Majoration de 5 à 60 % : comment savoir si vous êtes concerné
Deux conditions cumulatives : la commune doit être classée en zone tendue au sens de l'article 232 du CGI, et son conseil municipal doit avoir voté la majoration avant le 1er octobre de l'année précédente. Le taux voté figure sur l'avis d'imposition (ligne « majoration résidence secondaire »). L'article 1407 ter prévoit trois cas de dégrèvement de la majoration, sur réclamation :
- personnes contraintes de résider dans un autre lieu que leur résidence principale pour des raisons professionnelles, pour le logement proche de leur lieu de travail ;
- personnes hébergées durablement en Ehpad, en maison de retraite ou en unité de soins de longue durée, pour l'habitation qui était leur résidence principale (elles relèvent d'abord de l'exonération de l'article 1414 B, voir ci-dessous) ;
- personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent pas affecter le logement à un usage d'habitation principale (par exemple un logement invendable ou inlouable malgré des démarches).
Ces dégrèvements portent uniquement sur la majoration, pas sur la taxe de base, qui reste due.
Exonérations et dégrèvements
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires n'a pas d'exonération liée à l'âge ou aux revenus : la section « Exonérations et dégrèvements » du code ne comporte plus que les articles 1414 bis et 1414 B. Elle connaît en revanche deux exonérations, l'une de plein droit, l'autre sur délibération, à ne pas confondre avec les trois dégrèvements de la seule majoration (fiche service-public F42, vérifiée le 24 août 2026 ; CGI, art. 1414 B, 1414 bis et 1407 ter).
| Situation | Ce qui est accordé | Texte |
|---|---|---|
| Ancienne résidence principale d'une personne hébergée durablement en Ehpad, en maison de retraite ou en unité de soins de longue durée, dont elle conserve la jouissance | Exonération de plein droit de la THRS sur ce logement, à compter de l'année qui suit celle de l'hébergement, sans condition de ressources ; les autres résidences secondaires restent taxées | CGI, art. 1414 B ; fiche F42 |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes | Exonération facultative, pour la part de la commune ou de l'intercommunalité qui l'a votée : en 2026, dans les communes en zone France ruralités revitalisation (ZFRR), sur délibération prise avant le 1er octobre 2025 ; à partir de 2027, dans toute commune, sur délibération prise avant le 1er octobre 2026 ; déclaration n° 1205-GD avant le 1er mars | CGI, art. 1414 bis ; fiche F42 |
| Retour d'expatriation à la suite d'un appel à quitter la zone de résidence ou d'une opération de retour collectif | Exonération, sur réclamation, pour le logement qui était la résidence principale en France avant le départ | Fiche F42 |
| Logement de fonction ou logement proche du lieu de travail, imposé par l'activité professionnelle | Dégrèvement de la seule majoration zone tendue, sur réclamation ; la taxe de base reste due | CGI, art. 1407 ter, II, 1° |
| Ancienne résidence principale d'une personne hébergée durablement (situation de l'article 1414 B) | Dégrèvement de la majoration, sur réclamation, en complément de l'exonération ci-dessus | CGI, art. 1407 ter, II, 2° |
| Logement impossible à affecter à l'habitation principale pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire (travaux nécessaires pour le rendre habitable, par exemple) | Dégrèvement de la majoration, sur réclamation ; la taxe de base reste due | CGI, art. 1407 ter, II, 3° |
Les réclamations s'adressent au centre des finances publiques dont dépend le logement, depuis la messagerie de l'espace particulier d'impots.gouv.fr ou par courrier. Pour une personne entrée en Ehpad, le logement reste sa résidence principale l'année de l'admission (aucune taxe d'habitation), puis devient une résidence secondaire exonérée dès l'année suivante tant qu'elle en conserve la jouissance ; le coût de l'établissement et les aides sont détaillés dans l'article sur le financement d'un Ehpad.
Déclaration d'occupation, avis et date de paiement
Tout propriétaire doit avoir déclaré l'affectation de chacun de ses logements (résidence principale, secondaire, loué, vacant) dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » d'impots.gouv.fr (CGI, art. 1418), puis signaler tout changement d'occupant ou d'usage avant le 1er juillet de l'année suivante. Une omission expose à une amende de 150 € par local.
Les avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont mis en ligne en novembre. La date limite de paiement est fixée au 15 décembre, avec un délai supplémentaire de cinq jours pour le paiement en ligne ou par prélèvement à l'échéance, qui est obligatoire au-delà de 300 €. La mensualisation reste possible sur demande.
Réduire ou contester la taxe
- Vérifier la valeur locative : surface, nombre de pièces, éléments de confort et catégorie du local sont consultables sur demande auprès du centre des impôts fonciers (fiche d'évaluation, formulaire H1 ou H2). Une erreur de surface ou de catégorie se corrige par réclamation jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement.
- Louer le logement à l'année : un logement loué vide au 1er janvier n'est plus une résidence secondaire pour son propriétaire, la taxe disparaît (elle n'est pas non plus due par le locataire s'il s'agit de sa résidence principale). Estimez le rendement locatif avant de décider.
- Vendre avant le 1er janvier : la taxe de l'année est due par le propriétaire au 1er janvier, sans prorata. Une vente signée le 28 décembre évite la taxe de l'année suivante, mais déclenche l'éventuelle plus-value immobilière.
La taxe foncière, elle, reste due chaque année par tout propriétaire, résidence principale comprise : elle n'a pas été supprimée et augmente avec la revalorisation annuelle des bases. Estimez-la avec notre simulateur de taxe foncière et comparez les deux impôts dans taxe foncière ou taxe d'habitation : qui paie quoi. Pour un logement vide, utilisez le simulateur de taxe sur les logements vacants. Les deux avis n'arrivent pas au même moment : la taxe foncière est mise en ligne fin août et payée mi-octobre, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires début novembre pour mi-décembre (calendrier détaillé dans l'article sur la taxe foncière 2026).
Comment est calculé ce résultat ?
Depuis le 1er janvier 2023, plus personne ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale (loi de finances pour 2020, art. 16). La taxe subsiste pour les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale, sous le nom de THRS (CGI, art. 1407), avec une majoration de 5 % à 60 % dans les communes en zone tendue qui l'ont votée (art. 1407 ter). Pour une valeur locative de 6 000 € et un taux communal de 13,5 %, la taxe est de 810 €, portée à 1 296 € avec une majoration de 60 %.
Étape 1 : Retrouver la valeur locative cadastrale du logement
La base d'imposition est la valeur locative cadastrale (VLC) : le loyer annuel théorique du logement, fixé par l'administration à partir de sa surface pondérée, de sa catégorie et de son confort (CGI, art. 1409 et 1494 à 1518). Elle figure sur votre précédent avis de taxe d'habitation ; sur l'avis de taxe foncière, la ligne « base » n'en est que la moitié (à multiplier par deux). Elle est revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire indexé sur l'inflation (art. 1518 bis). Pour une résidence secondaire, aucun abattement pour charges de famille ne s'applique : la base est la VLC entière.
Étape 2 : Multiplier par les taux votés par la commune et l'intercommunalité
Chaque commune (et, le cas échéant, l'intercommunalité) vote son taux de taxe d'habitation. Les taux figurent sur l'avis d'imposition et sur le site de la commune ou dans les données publiées par la DGFiP (fichiers REI). Taxe de base = VLC × (taux communal + taux intercommunal). Des taxes annexes (taxe spéciale d'équipement, taxe GEMAPI) et des frais de gestion s'ajoutent sur l'avis réel.
Étape 3 : Ajouter la majoration « zone tendue » si la commune l'a votée
Dans les communes classées en zone tendue (celles où s'applique la taxe sur les logements vacants, art. 232 du CGI, liste fixée par décret), le conseil municipal peut majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe due sur les résidences secondaires (art. 1407 ter). Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille et la plupart des stations balnéaires ou de montagne appliquent une majoration, souvent au taux maximal de 60 %. Le classement a été étendu à plus de 3 000 communes par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Exemples recalculés avec ce simulateur
| Valeur locative | Taux | Taxe de base | Majoration | Total |
|---|---|---|---|---|
| 4 000 € | 18 % + 3 % interco | 840 € | Hors zone tendue | 840 € |
| 6 000 € | 13,5 % | 810 € | 60 % → 486 € | 1 296 € |
| 3 000 € | 25 % | 750 € | 20 % → 150 € | 900 € |
| 5 000 € | 20 % + 3 % interco | 1 150 € | 60 % de la part communale → 600 € | 1 750 € |
Ce que le simulateur ne fait pas. Il n'ajoute ni les taxes annexes (TSE, GEMAPI) ni les frais de gestion. Il applique la majoration zone tendue à la seule part communale, conformément à l'article 1407 ter : pour une valeur locative de 5 000 €, un taux communal de 20 %, un taux intercommunal de 3 % et une majoration de 60 %, la taxe est de 1 000 + 150 + 600 = 1 750 € (et non 1 840 € si la majoration portait sur les deux parts). Il ne calcule pas la taxe sur les logements vacants (TLV, art. 232) ni la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV, art. 1407 bis), qui obéissent à d'autres règles.
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Service-Public.fr : Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
- BOFiP : BOI-IF-TH-70 : majoration de la taxe d'habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principale (art. 1407 ter)
- BOFiP : BOI-IF-TH : taxe d'habitation (champ, base, calcul)
- Légifrance : CGI, art. 1407 ter (majoration et dégrèvements de la majoration, version en vigueur depuis le 21 février 2026)
- Légifrance : CGI, art. 1414 bis (exonération facultative des meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes) et 1414 B (exonération des personnes hébergées durablement en établissement)
- Code général des impôts, articles 232, 1407, 1407 bis, 1408 et 1418, consultable sur legifrance.gouv.fr
Questions fréquentes
Qui doit encore payer la taxe d'habitation en 2026 ?
Uniquement les personnes qui disposent au 1er janvier 2026 d'un logement meublé autre que leur résidence principale : résidence secondaire, logement prêté à un proche, pied-à-terre. La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous depuis 2023, propriétaires comme locataires (loi de finances pour 2020, art. 16). La taxe restante s'appelle THRS, taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (CGI, art. 1407).
Comment est calculée la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Taxe = valeur locative cadastrale du logement × (taux communal + taux intercommunal), plus la majoration de 5 à 60 % de la part communale si la commune est en zone tendue et l'a votée (CGI, art. 1407 ter), plus les taxes annexes et frais de gestion. Aucun abattement pour charges de famille ne s'applique, contrairement à l'ancienne taxe sur la résidence principale. Exemple : valeur locative 6 000 €, taux communal 13,5 %, majoration 60 % → 810 € + 486 € = 1 296 €.
Où trouver la valeur locative cadastrale de mon logement ?
Sur votre avis de taxe foncière (ligne « base » de la taxe communale, qui correspond à 50 % de la valeur locative brute) ou sur votre dernier avis de taxe d'habitation, où elle apparaît en intégralité. Vous pouvez aussi demander la fiche d'évaluation du local (déclaration H1 ou H2) au centre des impôts fonciers. La valeur locative est revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire lié à l'inflation (CGI, art. 1518 bis).
Quelle est la majoration pour résidence secondaire en zone tendue ?
Entre 5 % et 60 % de la part communale de la taxe, au choix du conseil municipal, dans les communes classées en zone tendue au sens de l'article 232 du CGI (CGI, art. 1407 ter). Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a étendu ce classement à plus de 3 000 communes, notamment les littoraux et les stations de montagne. Paris applique le taux maximal de 60 %. Le taux voté figure sur l'avis, ligne « majoration résidences secondaires ».
Peut-on être exonéré de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Oui, dans deux cas d'exonération, distincts des dégrèvements de la majoration. Exonération de plein droit (CGI, art. 1414 B) : la personne hébergée durablement en Ehpad, en maison de retraite ou en unité de soins de longue durée, qui conserve la jouissance de l'habitation qui était sa résidence principale, en est exonérée de taxe d'habitation sur les résidences secondaires à compter de l'année qui suit celle de son hébergement, sans condition de ressources dans la rédaction en vigueur de l'article ; ses autres résidences secondaires restent taxées (fiche service-public F42, vérifiée le 24 août 2026). Exonération facultative (art. 1414 bis) : la commune ou l'intercommunalité peut exonérer, pour sa part, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes ; pour 2026, seules les communes en zone France ruralités revitalisation (ZFRR), sur délibération prise avant le 1er octobre 2025 ; à partir de 2027, toutes les communes, sur délibération prise avant le 1er octobre 2026 ; déclaration n° 1205-GD avant le 1er mars de l'année. Le retour d'expatriation à la suite d'un appel à quitter la zone de résidence ou d'une opération de retour collectif ouvre aussi une exonération sur réclamation (fiche F42). En dehors de ces cas, la taxe reste due ; seuls trois dégrèvements de la majoration zone tendue existent, sur réclamation (art. 1407 ter, II) : logement proche du lieu de travail imposé par l'activité, ancienne résidence principale d'une personne hébergée durablement (article 1414 B), logement impossible à affecter à l'habitation principale pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire ; la taxe de base reste alors due.
Quand faut-il payer la taxe d'habitation 2026 ?
Les avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont mis en ligne dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr en novembre. La date limite de paiement est le 15 décembre 2026, prolongée de cinq jours pour un paiement en ligne ou par prélèvement à l'échéance. Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est obligatoire. En cas de mensualisation, les prélèvements courent de janvier à octobre avec une régularisation en fin d'année.
Un logement vide est-il soumis à la taxe d'habitation ?
Un logement non meublé n'est pas soumis à la THRS, mais il peut supporter une taxe spécifique. En zone tendue, la taxe sur les logements vacants (CGI, art. 232) frappe les logements vides depuis plus d'un an : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite. Hors zone tendue, la commune peut instituer la taxe d'habitation sur les logements vacants (art. 1407 bis) pour les logements vides depuis plus de deux ans. Un logement occupé ou loué au moins 90 jours consécutifs dans l'année échappe à ces taxes.
Faut-il déclarer sa résidence secondaire aux impôts ?
Oui. Depuis 2023, tout propriétaire doit indiquer dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr l'usage de chaque logement (résidence principale, secondaire, loué, vacant) et l'identité des occupants (CGI, art. 1418). Tout changement doit être signalé avant le 1er juillet de l'année suivante. L'absence de déclaration ou une déclaration inexacte est sanctionnée par une amende de 150 € par local (art. 1770 terdecies).