Barème 2026Mis à jour le
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Calcul du rendement locatif
Le rendement affiché par une annonce ne tient compte ni des frais d'acquisition, ni des charges non récupérables, ni de la taxe foncière, ni de la vacance locative. Le simulateur passe du rendement brut au rendement net réel d'un bien loué et le situe par rapport aux ordres de grandeur par ville (sources notaires et Carte des loyers).
Hors frais de notaire et d'agence
~7-10 % du prix dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf
Loyer nu, hors charges récupérables
Honoraires de syndic, gros travaux, etc.
Hors TEOM récupérable sur le locataire
Propriétaire non occupant (~100-200 €/an)
0 € si gestion directe ; ~6-8 % du loyer en agence
0,5 à 1 mois en moyenne en zone tendue
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Rentabilité nette estimée
3,31 %
Rendement brut : 4,80 %
Soit 595,83 € de revenu mensuel net moyen
Voir le détail du calcul
- Loyer annuel théorique (12 mois)
- 9 600,00 €
- Revenu locatif brut effectif
- 8 800,00 €
- (après 1 mois de vacance)
- Charges copropriété
- − 600,00 €
- Taxe foncière
- − 900,00 €
- Assurance PNO
- − 150,00 €
- Revenu locatif net annuel
- 7 150,00 €
- Coût total d'acquisition (prix + frais)
- 216 000,00 €
Comparaison avec d'autres placements
- Livret A (1,70 %)+1,61 pts
- Fonds euros (moyenne 2025) (2,60 %)+0,71 pts
- SCPI (distribution moyenne 2025) (4,92 %)−1,61 pts
Rendement avant impôt et avant financement (cash). Pour intégrer la fiscalité (LMNP, micro-foncier, régime réel) ou l'effet du crédit, consultez votre conseiller. Le calcul exclut les éventuelles plus-values à la revente.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Comment calculer le rendement locatif d'un bien ?
Brut = loyer annuel ÷ prix ; net = (loyers encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − assurance − gestion) ÷ (prix + frais d'acquisition). Un T2 à 200 000 € loué 800 € par mois rapporte 4,80 % brut mais 3,31 % net avec 16 000 € de frais, 1 650 € de charges et un mois de vacance, soit 596 € par mois avant impôt. Dans les grandes villes, le brut indicatif va d'environ 4 % à Paris à plus de 6 % à Marseille.
Rendement locatif par ville : ordres de grandeur 2026
Le tableau croise deux sources publiques : le prix médian au mètre carré des appartements anciens vendus sur les douze derniers mois (base des Notaires de France, immobilier.notaires.fr, consultée le 14 septembre 2026) et le loyer d'annonce moyen des appartements au 3e trimestre 2025 (« Carte des loyers », ministère de la Transition écologique et ANIL, données par commune, moyenne pondérée des arrondissements pour Paris, Lyon et Marseille). Les loyers de cette source sont charges comprises : le rendement brut indicatif est donc légèrement surestimé, de l'ordre de 0,3 à 0,6 point.
| Ville | Prix médian ancien (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²/mois, CC) | Brut indicatif | Encadrement des loyers |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 717 € | 32,1 € | 4,0 % | Oui |
| Lyon | 4 434 € | 16,6 € | 4,5 % | Oui (avec Villeurbanne) |
| Bordeaux | 4 080 € | 16,0 € | 4,7 % | Oui |
| Nice | 4 846 € | 20,4 € | 5,1 % | Non |
| Lille | 3 696 € | 15,8 € | 5,1 % | Oui (avec Hellemmes et Lomme) |
| Toulouse | 3 233 € | 14,0 € | 5,2 % | Non |
| Nantes | 3 351 € | 14,5 € | 5,2 % | Non |
| Strasbourg | 3 357 € | 15,6 € | 5,6 % | Non |
| Montpellier | 3 336 € | 15,5 € | 5,6 % | Oui |
| Marseille | 3 151 € | 16,3 € | 6,2 % | Non |
| Rennes | n. d. (base notariale non alimentée) | 14,9 € | 4 à 5,5 % (fourchette large, prix non sourcé) | Non |
Brut indicatif = loyer × 12 ÷ prix. Ces moyennes communales masquent des écarts importants entre quartiers, entre studios et grands logements (les petites surfaces se louent 15 à 30 % plus cher au mètre carré) et entre biens rénovés ou non. Pour Rennes, la base des notaires ne publie pas de prix communal ; la fourchette est volontairement large. L'encadrement des loyers (fiche service-public F1314) plafonne le loyer au loyer de référence majoré : vérifiez-le avec le simulateur de loyer encadré.
Lecture : à Paris, un 30 m² acheté au prix médian (291 500 €) et loué 32 € du mètre carré charges comprises (960 €) donne 4 % brut ; après 8 % de frais d'acquisition, 1 800 € de charges et un mois de vacance, le net approche 2,8 %. À Marseille, un 50 m² au prix médian (157 550 €) loué 815 € donne 6,2 % brut, mais la vacance et les impayés y sont plus fréquents selon les quartiers. Le rendement élevé rémunère un risque, il ne le supprime pas.
Six biens calculés avec le simulateur
| Bien | Loyer / charges annuelles / vacance | Brut | Net | Net par mois |
|---|---|---|---|---|
| T2 grande ville, 200 000 € + 16 000 € de frais | 800 € / 1 650 € / 1 mois | 4,80 % | 3,31 % | 596 € |
| Même T2 géré par agence (8 %) | 800 € / 2 418 € / 1 mois | 4,80 % | 2,95 % | 532 € |
| Studio ville étudiante, 150 000 € + 12 000 € | 750 € / 1 440 € / 0,5 mois | 6,00 % | 4,44 % | 599 € |
| T3 métropole, 300 000 € + 23 000 €, agence | 1 250 € / 4 080 € / 1 mois | 5,00 % | 2,99 % | 806 € |
| T2 ville moyenne, 120 000 € + 9 500 € | 700 € / 1 730 € / 1,5 mois | 7,00 % | 4,34 % | 468 € |
| T2 zone chère, 250 000 € + 19 000 € | 900 € / 2 160 € / 1 mois | 4,32 % | 2,88 % | 645 € |
L'écart entre brut et net vaut 1,3 à 2,7 points selon les cas : la gestion par agence coûte à elle seule 0,36 point sur le T2, la vacance d'un mois 0,37 point. Estimez les frais d'acquisition avec le simulateur de frais de notaire et la taxe foncière avec le simulateur de taxe foncière.
Quelles charges retenir, lesquelles récupérer
| Poste | À la charge du propriétaire | Récupérable sur le locataire |
|---|---|---|
| Charges de copropriété | Honoraires de syndic, assurance immeuble, gros travaux, fonds de travaux, ravalement | Entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau, gardien (en partie) |
| Taxe foncière | Oui, sauf TEOM | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) |
| Assurance | Propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés | Assurance habitation du locataire |
| Gestion | Honoraires de gestion, part bailleur des frais de mise en location | Part locataire des honoraires (plafonnée au m²) |
| Entretien | Remplacement d'équipements, vétusté, remise en état entre deux locataires | Menues réparations et entretien courant |
Fiscalité 2026 : ce qui sépare le net du net-net
- Location nue, micro-foncier (loyers bruts inférieurs à 15 000 €) : abattement de 30 %, le reste imposé au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Intéressant si vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers.
- Location nue, régime réel : déduction des charges réelles et des intérêts d'emprunt ; un déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (voir déficit foncier).
- Meublé longue durée, micro-BIC (recettes jusqu'à 83 600 € en 2026) : abattement de 50 %. Meublé de tourisme non classé : abattement ramené à 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes.
- Meublé au réel (LMNP) : amortissement du bien et du mobilier, souvent aucun impôt pendant des années ; depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes et seniors). Comparatif dans l'article LMNP, LMP ou SCI.
Brut, net, net-net : comment juger un rendement
Les trois niveaux ne mesurent pas la même chose. Le brut sert à comparer des annonces, le net mesure ce que le bien rapporte avant impôt, le net-net ce qui reste une fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux réglés :
Net-net = (loyers encaissés − charges non récupérables − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux) ÷ (prix + frais d'acquisition) × 100
Aucun seuil officiel ne définit un « bon » rendement. Un rendement se juge en le rapportant à deux références publiques :
- Le coût du crédit. L'Observatoire Crédit Logement/CSA relève pour août 2026 un taux moyen de 3,31 % toutes durées confondues (3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans, hors assurance emprunteur). Tant que le rendement net dépasse le taux du prêt, l'emprunt amplifie la rentabilité des fonds propres (effet de levier) ; en dessous, chaque euro emprunté coûte plus qu'il ne rapporte et le résultat final dépend de la plus-value à la revente. Le T2 de l'exemple (3,31 % net) est exactement au niveau du taux moyen : le levier est nul, et il devient négatif dès qu'une agence ramène le net à 2,95 %.
- Le placement sans risque. Le Livret A sert 1,70 % net d'impôt depuis le 1er août 2026. La comparaison se fait au niveau net-net : sur le même T2, un propriétaire à 30 % de tranche marginale en micro-foncier obtient 1,96 %, soit 0,26 point de plus qu'un livret garanti et disponible à tout moment, pour rémunérer la vacance, les impayés, les travaux et l'immobilisation du capital.
Comparez toujours des rendements de même niveau, calculés avec les charges réelles de chaque bien : dans le tableau des six biens, le T2 de ville moyenne affiché à 7 % brut ressort à 4,34 % net, sous le studio étudiant à 6 % brut (4,44 % net), à cause d'un mois et demi de vacance et de charges plus lourdes. Le rendement ne dit rien non plus du cash-flow : un bien à 3 % net financé à crédit demande un effort d'épargne mensuel, comme le montre le piège « Ignorer le financement » ci-dessous.
Six pièges du calcul de rendement
- Le loyer charges comprises pris pour un loyer hors charges : 80 € de provisions mensuelles gonflent le brut de 0,5 point sur 200 000 €.
- Le loyer de l'annonce plutôt que le loyer de marché ou le loyer encadré : en zone d'encadrement, un loyer trop élevé est contestable par le locataire pendant trois ans.
- Oublier les travaux : un DPE F ou G impose des travaux pour rester louable (interdiction de louer les G depuis 2025, les F en 2028) et pèse sur le prix (voir l'impact du DPE).
- Comparer un brut à un net : une SCPI annonce un taux de distribution net de frais de gestion ; un rendement locatif direct doit être comparé au niveau net, après charges et vacance.
- Ignorer le financement : à 3,3 % sur 20 ans, la mensualité d'un prêt de 216 000 € (1 231 €) dépasse le loyer de 800 € ; le cash-flow est négatif de plus de 600 €/mois même si le rendement est positif. Vérifiez avec le simulateur de prêt immobilier.
- Négliger la taxe foncière, qui a augmenté dans de nombreuses communes : elle représente souvent l'équivalent d'un mois de loyer ou plus.
Pour aller plus loin, le guide de l'investissement locatif 2026 couvre le financement, le choix du régime fiscal et la gestion.
Comment est calculé ce résultat ?
Le rendement locatif rapporte ce que le bien produit chaque année à ce qu'il a coûté. Le simulateur calcule deux niveaux, le troisième (après impôt) dépendant de votre situation fiscale.
Brut = (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ prix d'achat × 100
Net = [loyer × (12 − mois de vacance) − charges copropriété − taxe foncière − PNO − gestion] ÷ (prix + frais d'acquisition) × 100
Exemple avec les valeurs par défaut : prix 200 000 €, frais 16 000 €, loyer 800 €, charges de copropriété non récupérables 600 €, taxe foncière 900 €, assurance PNO 150 €, pas de gestion, un mois de vacance. Brut = 9 600 ÷ 200 000 = 4,80 %. Loyers encaissés 8 800 €, charges 1 650 €, revenu net 7 150 € (596 € par mois) ; net = 7 150 ÷ 216 000 = 3,31 %. Avec une agence à 8 % des loyers (768 €), le net tombe à 2,95 %.
Le rendement net-net retire ensuite l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %. En location nue avec moins de 15 000 € de loyers, le micro-foncier applique un abattement de 30 % : sur 8 800 € encaissés, un propriétaire imposé à 30 % paie environ 2 900 € et son rendement net-net ressort à 1,96 %. En meublé longue durée (micro-BIC, abattement de 50 %), l'impôt tombe à environ 2 080 € et le net-net à 2,35 % ; le simulateur LMNP compare micro-BIC et réel avec amortissement.
Limites du calcul : le simulateur ne tient compte ni du crédit (mensualités, intérêts, effet de levier), ni de la fiscalité, ni des travaux futurs, ni de la revente. Il compare le rendement net à trois placements de référence : le Livret A (1,70 %, taux réglementé), le taux moyen servi en 2025 par les fonds en euros (2,6 % avant prélèvements sociaux, France Assureurs, mars 2026) et le taux de distribution moyen 2025 des SCPI (4,92 %, ASPIM-IEIF, valeur révisée en mai 2026). Ces deux moyennes décrivent l'année écoulée, pas l'année à venir. Ce que recouvre le taux de distribution d'une SCPI, ses frais et sa fiscalité sont expliqués dans le guide des SCPI pour débuter.
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Ministère de la Transition écologique / ANIL : « Carte des loyers » : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025 (data.gouv.fr, mise à jour du 11 décembre 2025)
- Notaires de France, immobilier.notaires.fr : prix médian au m² des appartements anciens par commune (12 derniers mois, consulté le 14 septembre 2026)
- Service-Public.fr : Impôt sur le revenu : revenus locatifs d'une location non meublée (micro-foncier, régime réel)
- Service-Public.fr : Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée (micro-BIC 50 %, meublés de tourisme)
- Service-Public.fr : En quoi consiste l'encadrement des loyers en zone tendue ? (communes concernées)
- INSEE : Indice des prix des logements anciens, 1er trimestre 2026
- Observatoire Crédit Logement/CSA : Tableau de bord mensuel, août 2026 (taux moyens des crédits immobiliers : 3,31 % toutes durées, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans)
- Service-Public.fr : Livret A (taux de 1,70 % depuis le 1er août 2026, exonéré d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux)
- France Assureurs : chiffres clés de l'assurance vie (taux moyen servi par les fonds en euros en 2025 : 2,6 % avant prélèvements sociaux, publié en mars 2026)
- ASPIM-IEIF : collecte et performance des fonds immobiliers grand public au 1er trimestre 2026 et principaux indicateurs des SCPI en 2025 (taux de distribution moyen 4,92 %, valeur révisée par rapport aux 4,91 % publiés en février), 15 mai 2026
Questions fréquentes
Comment calculer le rendement locatif brut et net ?
Rendement brut = loyer mensuel hors charges × 12 ÷ prix d'achat. Rendement net = (loyers réellement encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − assurance PNO − frais de gestion) ÷ (prix d'achat + frais d'acquisition). Exemple : un T2 acheté 200 000 € (16 000 € de frais) loué 800 € avec 1 650 € de charges annuelles et un mois de vacance donne 4,80 % brut et 3,31 % net, soit 7 150 € par an ou 596 € par mois avant impôt.
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?
Cela dépend de la ville et du risque. D'après les prix médians des notaires et les loyers d'annonce de la Carte des loyers, le rendement brut indicatif d'un appartement se situe autour de 4 % à Paris, 4,5 % à Lyon et Bordeaux, 5 à 5,5 % à Toulouse, Nantes, Nice, Lille, Strasbourg et Montpellier, et dépasse 6 % à Marseille. Un rendement net de 3 % à 4 % est courant dans les grandes villes ; au-delà de 6 % net, vérifiez la vacance, l'état du bien et la tension locative.
Quelles charges retirer pour obtenir le rendement net ?
Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire (honoraires de syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux, fonds de travaux), la taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (récupérable), l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative (souvent 6 à 10 % HT des loyers si vous passez par une agence), la garantie loyers impayés et une provision pour vacance et travaux. Les intérêts d'emprunt ne sont pas une charge du bien mais de son financement.
Comment passer du rendement net au rendement net-net (après impôt) ?
En location nue, les loyers bruts sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement de 30 % en micro-foncier (revenus fonciers inférieurs à 15 000 €) ou après déduction des charges réelles. Sur le T2 de l'exemple (8 800 € encaissés), un propriétaire à 30 % de tranche marginale paie environ 2 900 € d'impôt et de prélèvements en micro-foncier : le rendement passe de 3,31 % net à environ 1,96 % net-net. En meublé (LMNP micro-BIC, abattement de 50 %), l'impôt tombe à environ 2 080 € et le net-net à 2,35 %.
Faut-il compter les frais de notaire dans le calcul ?
Oui pour le rendement net : le capital réellement immobilisé comprend le prix, les frais d'acquisition (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais d'agence et les travaux initiaux. Sur 200 000 €, 16 000 € de frais font passer un rendement de 4,80 % à 4,44 % avant même les charges. Le rendement brut affiché dans les annonces les ignore.
Comment estimer la vacance locative ?
Comptez le temps entre deux locataires (remise en état, visites, signature) et le risque de logement vide : un demi-mois par an pour un studio dans une ville étudiante tendue, un mois pour un T2 ou T3 en grande ville, un à deux mois dans une ville moyenne peu tendue ou pour une location saisonnière hors saison. Le simulateur retire cette durée aux 12 mois de loyer théorique.
L'encadrement des loyers change-t-il le rendement ?
Oui dans les communes où il s'applique : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Bordeaux, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, les territoires d'Est Ensemble et de Plaine Commune, et le Pays basque (service-public.fr, fiche F1314, vérifiée le 1er août 2026). Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié. Vérifiez le plafond avant d'acheter avec le simulateur de loyer encadré.
Le simulateur tient-il compte du crédit et de la plus-value ?
Non. Il calcule le rendement du bien lui-même, avant impôt et hors financement. Avec un crédit, le rendement des fonds propres peut être supérieur (effet de levier) ou le cash-flow mensuel négatif, à vérifier avec le simulateur de prêt immobilier. La revente n'entre pas non plus dans le calcul : une plus-value éventuelle est imposée selon la durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
Aller plus loin
Ce calcul dans d'autres situations
Versions de ce simulateur adaptées à une situation précise (défauts et explications spécifiques).