Rendement locatif

Le rendement brut rapporte le loyer annuel théorique (12 mois pleins) au prix d'achat du bien hors frais. C'est l'indicateur affiché dans la plupart des annonces. Le rendement net, lui, retire les charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, frais de gestion) et la vacance locative, et rapporte ce revenu net au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire et d'agence). L'écart est généralement de 1 à 2 points entre les deux — un bien affiché à 6 % brut tombe souvent à 4 % net.

En 2026, un rendement net supérieur à 4 % est considéré comme satisfaisant dans les grandes villes (où la rentabilité est tirée vers le bas par les prix élevés). Au-dessus de 5 % net, l'investissement devient intéressant face à des placements financiers (SCPI ~5 %, fonds euros ~2 %, Livret A 3 %). En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), un rendement net de 3 % peut rester acceptable si une plus-value à la revente est attendue. À l'inverse, en zone détendue (villes moyennes), il faut viser 6-8 % net pour compenser un risque locatif et de revente plus élevé.

Notre simulateur calcule un rendement avant impôt — c'est la convention standard pour comparer des biens immobiliers entre eux. La fiscalité dépend de votre régime : en micro-foncier (location vide), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (article 32 du CGI). En LMNP (location meublée non professionnelle) au régime micro-BIC, l'abattement passe à 50 % (71 % en meublé tourisme classé). Le régime réel permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien, et peut souvent ramener l'impôt à zéro pendant 10-15 ans en LMNP. Pour estimer l'impôt, ajoutez votre tranche marginale (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux à la base imposable.

La vacance locative est la période où le logement n'est pas loué (entre deux locataires, ou en attente d'un premier locataire). En zone tendue, comptez 0,5 à 1 mois par an ; en zone détendue ou pour un bien atypique, prévoyez 1 à 2 mois. La vacance dépend aussi de la qualité du bien, du loyer demandé (un loyer 10 % au-dessus du marché peut tripler la vacance), et de la durée moyenne des baux (locations meublées ou étudiantes = plus de rotation). Pour un calcul prudent, retenez 1 mois de vacance dans le simulateur.

Non, notre calcul porte uniquement sur le rendement locatif annuel courant. La plus-value (ou moins-value) à la revente est un gain en capital qui peut s'ajouter au rendement courant pour calculer un TRI (taux de rendement interne) global. Sur le long terme (15-20 ans), la plus-value représente souvent une part importante du gain total — surtout dans les zones où les prix immobiliers progressent. Pour estimer la fiscalité de la revente, utilisez notre simulateur dédié à la plus-value immobilière. La résidence principale en est exonérée ; un bien locatif est imposé à 19 % d'IR + 17,2 % de PS, avec abattements progressifs au-delà de 5 ans de détention.

Les charges récupérables (article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n°87-713) sont refacturées au locataire : eau, électricité des parties communes, entretien courant de l'ascenseur, sortie des ordures. Le propriétaire les avance mais les récupère via les provisions sur charges. Les charges non récupérables restent à la charge du bailleur : honoraires de syndic, gros travaux (ravalement, toiture, remplacement de chaudière collective), assurance immeuble (sauf petite partie récupérable), taxe foncière (sauf TEOM récupérable). Pour le rendement net, seules les charges non récupérables comptent — elles représentent typiquement 20 à 30 % des charges totales de copropriété.