Rendement locatif

Le rendement brut rapporte le loyer annuel théorique (12 mois pleins) au prix d'achat du bien hors frais. Le rendement net (ou net de charges) retire les charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, frais de gestion, vacance) et rapporte ce revenu net au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire et d'agence). Le rendement net-net (ou net après fiscalité) déduit en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L'écart est de 1 à 2 points entre brut et net, puis 1 à 2 points supplémentaires entre net et net-net selon votre TMI et votre régime fiscal (LMNP, micro-foncier, réel).

En 2026, un rendement net supérieur à 4 % est considéré comme satisfaisant dans les grandes villes (où la rentabilité est tirée vers le bas par les prix élevés). Au-dessus de 5 % net, l'investissement devient intéressant face aux placements financiers (SCPI ~5 %, fonds euros ~2 %, Livret A 3 %). En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), un rendement net de 3 % peut rester acceptable si une plus-value à la revente est attendue. À l'inverse, en zone détendue (villes moyennes), il faut viser 6-8 % net pour compenser un risque locatif et de revente plus élevé.

Le calcul du rendement brut est simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Exemple : un appartement à 200 000 € loué 800 €/mois donne 800 × 12 / 200 000 = 4,8 % brut. Cet indicateur est utile pour comparer rapidement plusieurs biens mais il ignore les frais d'acquisition, les charges et la fiscalité. Pour un calcul plus précis, intégrez les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) au dénominateur : (9 600 / 215 000) × 100 = 4,46 %. C'est déjà 0,3 point de moins que le brut affiché.

Les charges non récupérables sur le locataire sont à intégrer au rendement net : honoraires de syndic (~150-250 €/an), gros travaux (ravalement, toiture, chaudière collective), assurance propriétaire non occupant PNO (~80-200 €/an), taxe foncière (sauf TEOM récupérable), frais de gestion locative si vous passez par une agence (6 à 8 % HT des loyers en général + frais de relocation). Les charges récupérables (eau, ascenseur, ordures) sont refacturées au locataire et ne comptent pas. Vous pouvez aussi déduire la vacance locative estimée (0,5 à 1 mois en zone tendue, 1 à 2 mois en zone détendue).

Pour le rendement net-net, oui. La fiscalité dépend de votre régime : en micro-foncier (location vide), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (article 32 du CGI), avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles. En LMNP (location meublée non professionnelle) au régime micro-BIC, l'abattement passe à 50 % (71 % en meublé tourisme classé en zone non tendue). Le régime réel permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien, et peut souvent ramener l'impôt à zéro pendant 10-15 ans en LMNP. Ajoutez votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux à la base imposable.

Oui, dans la majorité des cas en 2026. Le LMNP au régime réel permet d'amortir le bien (sur 25-30 ans pour le bâti, 10 ans pour les meubles), ce qui crée un déficit comptable amortissable sans plafond. Conséquence : sur les 10 à 15 premières années, l'impôt est souvent nul. À TMI 30 %, l'écart de rendement net-net entre nu (micro-foncier) et LMNP (réel) peut atteindre 1 à 2 points. Côté loyers, le meublé se loue 10 à 30 % plus cher que le nu, mais la rotation est plus fréquente (baux étudiants, mobilité) et la vacance plus élevée. Voir notre simulateur LMNP dédié.

La vacance locative est la période où le logement n'est pas loué (entre deux locataires ou en attente d'un premier locataire). En zone tendue, comptez 0,5 à 1 mois par an ; en zone détendue ou pour un bien atypique, prévoyez 1 à 2 mois. La vacance dépend aussi de la qualité du bien, du loyer demandé (un loyer 10 % au-dessus du marché peut tripler la vacance), de la durée moyenne des baux (locations meublées ou étudiantes = plus de rotation) et de la classe énergétique (un DPE F ou G se loue mal depuis l'interdiction progressive de location). Pour un calcul prudent, retenez 1 mois de vacance dans le simulateur.

Non, notre calcul porte uniquement sur le rendement locatif annuel courant. La plus-value (ou moins-value) à la revente est un gain en capital qui peut s'ajouter au rendement courant pour calculer un TRI (taux de rendement interne) global. Sur le long terme (15-20 ans), la plus-value représente souvent une part importante du gain total — surtout dans les zones où les prix immobiliers progressent. La résidence principale est exonérée ; un bien locatif est imposé à 19 % d'IR + 17,2 % de PS, avec abattements progressifs au-delà de 5 ans de détention et exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).

Les charges récupérables (article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n°87-713) sont refacturées au locataire : eau, électricité des parties communes, entretien courant de l'ascenseur, sortie des ordures ménagères (TEOM). Le propriétaire les avance mais les récupère via les provisions sur charges. Les charges non récupérables restent à la charge du bailleur : honoraires de syndic, gros travaux (ravalement, toiture, remplacement de chaudière collective), assurance immeuble (sauf petite partie récupérable), taxe foncière (sauf TEOM récupérable). Pour le rendement net, seules les charges non récupérables comptent — elles représentent typiquement 20 à 30 % des charges totales de copropriété.

Le calcul à crédit fait intervenir l'effet de levier. Pour mesurer la rentabilité de vos fonds propres réellement engagés, divisez le cash-flow net annuel (loyers - charges - mensualités - impôt) par votre apport personnel + frais. Si votre apport est de 30 000 € et que le cash-flow est positif (par exemple 1 200 €/an), votre rendement sur fonds propres est de 4 %. Si le cash-flow est négatif (effort d'épargne), vous prenez ce risque en pariant sur la plus-value et le remboursement progressif du capital. Le rendement brut/net traditionnel ignore l'effet du crédit — il mesure la rentabilité intrinsèque du bien.

Oui. En location nue au régime réel, vous pouvez déduire les travaux d'entretien et d'amélioration de vos revenus fonciers. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (21 400 € en cas de rénovation énergétique d'un logement DPE E, F ou G en 2024-2025, dispositif prolongé pour 2026). L'excédent reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Sur un projet de rénovation lourde, le déficit foncier peut effacer l'impôt pendant plusieurs années et améliorer significativement le rendement net-net.

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) permet d'amortir le bien comme en LMNP réel (sans réintégration à la revente côté SCI), et de bénéficier du taux d'IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices puis 25 %. Pour un investisseur à TMI 41 % ou 45 %, l'écart fiscal sur les loyers nets est significatif. Inconvénient majeur : la plus-value de revente est imposée à l'IS (sans abattement durée de détention) et la double imposition au moment de la sortie des liquidités (dividendes). La SCI IS est pertinente pour conserver un patrimoine long terme avec faibles distributions, pas pour revendre rapidement.

Un cash-flow positif signifie que les loyers nets couvrent la totalité des charges, des mensualités de crédit et de l'impôt, et qu'il vous reste de la trésorerie chaque mois. C'est l'objectif idéal pour un investissement locatif autofinancé. En zone tendue avec des taux de crédit élevés (4 % en 2026), atteindre le cash-flow positif est difficile sauf à mettre un apport important ou à investir dans le neuf défiscalisé (Pinel disparu, Denormandie pour l'ancien). En zone détendue avec rendement brut 7-8 %, c'est plus accessible mais le risque locatif et de revente est plus élevé.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affichent en 2025 un taux de distribution moyen de 4,52 % brut selon l'IEIF, certaines SCPI européennes ou diversifiées dépassent 6 %. C'est un placement plus simple (pas de gestion locative, ticket d'entrée à 1 000 €) mais avec des frais d'entrée importants (8 à 12 %) et une fiscalité standard (revenus fonciers ou BIC selon le type de SCPI). Le rendement net-net SCPI est généralement comparable à un investissement immobilier direct, sans les contraintes de gestion mais sans la possibilité d'amortir ou de bénéficier de l'effet de levier optimal du crédit.

Cinq erreurs fréquentes : (1) oublier les frais d'acquisition (notaire 7-8 %, agence 5 %) dans le dénominateur, qui surévalue le rendement de 0,5 point ; (2) compter 12 mois pleins sans vacance, alors qu'1 mois minimum est réaliste ; (3) ignorer la taxe foncière (souvent 1 à 2 mois de loyer/an) ; (4) oublier le renouvellement périodique (peintures, chaudière, fenêtres : ~500 €/m²/30 ans soit 1 % du prix/an) ; (5) raisonner brut au lieu de net-net (l'impôt et les PS pèsent 25 à 40 % du loyer net selon votre TMI). Notre simulateur intègre les trois premiers ; ajoutez manuellement les deux derniers pour un calcul complet.