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Calcul du loyer maximum en zone d'encadrement
Le loyer maximum autorisé en zone d'encadrement est donné en ordre de grandeur, sur des médianes simplifiées, selon la commune, le nombre de pièces, l'époque de construction et le meublé, ainsi que le trop-perçu éventuel.
Surface mentionnée dans le bail (loi Boutin / Carrez).
Loyer principal hors provisions sur charges et complément éventuel.
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Loyer conforme
1 200 €
Loyer majoré autorisé (médian 25 € / m² × 40 m² × 1,20)
Le loyer de 950 € est dans les clous (entre 700 € et 1 200 €).
Ordre de grandeur sur des médianes simplifiées par commune et par nombre de pièces : le plafond opposable est celui de l'arrêté préfectoral pour votre secteur.
Voir le détail du calcul
- Loyer médian brut
- 25,00 € /m²
- Loyer médian retenu
- 25,00 € /m²
- Loyer médian mensuel (40 m²)
- 1 000,00 €
- Loyer majoré (+20 %)
- 1 200,00 €
- Loyer minoré (−30 %)
- 700,00 €
- Loyer pratiqué
- 950,00 €
Estimation indicative. Les valeurs €/m² retenues sont des médianes simplifiées par commune et type. Les arrêtés préfectoraux officiels distinguent une dizaine de secteurs géographiques par commune et des tranches plus fines d'époque de construction. Pour un loyer officiel, consultez l'arrêté préfectoral de l'année en cours et, en cas de litige, saisissez la commission départementale de conciliation ou l'ADIL.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Quel est le loyer maximum autorisé en zone encadrée ?
Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, égal au loyer médian du secteur + 20 %, multiplié par la surface habitable. Exemple calculé : à Paris, un T2 de 30 m² non meublé des années 1946-1970 a un loyer médian simplifié de 25 €/m², donc un plafond de 900 € ; un loyer de 1 100 € dépasse de 200 € par mois. Neuf territoires appliquent ce plafond en 2026, jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prolongation votée par le Parlement. Le simulateur donne un ordre de grandeur calculé sur des médianes simplifiées par commune et par nombre de pièces : le plafond opposable est celui fixé par l'arrêté préfectoral pour votre secteur.
Territoires soumis à l'encadrement des loyers en 2026
| Territoire | Entrée en vigueur | Couvert par le simulateur |
|---|---|---|
| Paris | 1er juillet 2019 | Oui |
| Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 | Oui |
| Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen, La Courneuve, Stains, Épinay, Pierrefitte, Villetaneuse, L'Île-Saint-Denis) | 1er juin 2021 | Oui |
| Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 | Oui |
| Est Ensemble (Montreuil, Pantin, Bobigny, Bagnolet, Bondy, Noisy-le-Sec, Romainville, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais) | 1er décembre 2021 | Oui |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 | Oui |
| Montpellier | 1er juillet 2022 | Oui |
| Communauté d'agglomération Pays basque (communes classées en zone tendue) | 25 novembre 2024 | Non |
| Grenoble-Alpes Métropole (Grenoble et communes limitrophes) | 20 janvier 2025 | Non |
Paris : nouvel arrêté IDF-2026-06-12-00003 publié le 1er juillet 2026 par la DRIHL, applicable aux baux signés à compter de cette date. Les arrêtés sont renouvelés chaque année ; le plafond applicable est celui en vigueur à la date de signature du bail.
Dans toutes les autres communes en zone tendue (Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg…), un autre mécanisme s'applique : l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, qui interdit d'augmenter le loyer au-delà de l'IRL entre deux locataires (sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué), sans plafond en euros par mètre carré.
Six loyers passés au simulateur
| Logement et loyer | Référence retenue (€/m²) | Plafond (majoré) | Verdict |
|---|---|---|---|
| Paris, T2 30 m², vide, 1946-1970, loyer 1 100 € | 25,00 € | 900 € | Dépasse de 200 €/mois (2 400 €/an) |
| Paris, T1 20 m², meublé, avant 1946, loyer 850 € | 32,20 € | 772,80 € | Dépasse de 77,20 €/mois (926,40 €/an) |
| Lyon, T3 65 m², vide, 1971-1990, loyer 900 € | 11,00 € | 858 € | Dépasse de 42 €/mois (504 €/an) |
| Lille, T1 22 m², meublé, après 1990, loyer 520 € | 16,10 € | 425,04 € | Dépasse de 94,96 €/mois (1 139,52 €/an) |
| Bordeaux, T2 45 m², vide, 1946-1970, loyer 650 € | 13,00 € | 702 € | Conforme (minoré 409,50 €) |
| Montpellier, T2 40 m², vide, après 1990, loyer 550 € | 13,13 € | 630 € | Conforme (minoré 367,50 €) |
Le trop-perçu annuel donne l'ordre de grandeur de ce qu'un locataire peut réclamer devant la commission de conciliation puis le juge, dans la limite des sommes versées depuis la signature du bail.
Recours du locataire et sanctions pour le bailleur
- Vérifier le bail : il doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré du logement, ainsi que le loyer du précédent locataire. Leur absence est un premier indice de non-conformité.
- Mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée de ramener le loyer au plafond, en joignant le calcul (surface × loyer de référence majoré).
- Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, dans les 3 mois suivant la signature pour un complément de loyer, à tout moment du bail pour un dépassement du plafond.
- Saisir le juge des contentieux de la protection à défaut d'accord : il fixe le loyer au plafond et ordonne le remboursement du trop-perçu.
- Signaler au préfet : après mise en demeure restée sans effet, le préfet peut prononcer une amende administrative jusqu'à 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une personne morale, en plus du remboursement au locataire. La Ville de Paris propose un formulaire de signalement en ligne.
Ce que change l'encadrement pour un propriétaire bailleur
Le plafond s'apprécie hors charges et hors complément de loyer. Un bailleur qui achète pour louer doit donc intégrer le loyer de référence majoré de son secteur avant d'estimer son rendement locatif et sa capacité de financement : à Paris, sur l'exemple du T2 de 30 m², le plafond de 900 € représente 10 800 € de loyers annuels, contre 13 200 € pour le loyer de 1 100 € demandé, soit 18 % de recettes en moins. La taxe foncière et les charges non récupérables restent dues sur la même base.
Côté locataire, le loyer plafonné entre dans le calcul de l'aide au logement : le simulateur d'APL permet de mesurer le reste à charge réel. Pour un dossier de location, le guide caution solidaire ou garant détaille les garanties que le bailleur peut exiger.
Quatre points de vigilance
- La surface à retenir est la surface habitable (loi Boutin), pas la surface Carrez ni la surface au sol : les combles de moins de 1,80 m, balcons et caves sont exclus. Une erreur de 2 m² sur un T1 parisien déplace le plafond de 60 à 70 €.
- L'époque de construction change la grille. Un immeuble haussmannien (avant 1946) et un immeuble des années 1970 du même secteur n'ont pas le même loyer de référence.
- Le complément de loyer doit être écrit et justifié dans le bail. Un complément non mentionné ou fondé sur des éléments déjà pris en compte par le loyer de référence (étage, ascenseur, exposition ordinaire) est contestable dans les 3 mois.
- Le dispositif est temporaire. Sauf vote d'une loi de prolongation avant le 24 novembre 2026, les baux signés après cette date ne seront plus plafonnés ; ceux signés avant restent soumis au plafond fixé à leur signature.
- Zone tendue ne veut pas dire encadrement. Toutes les communes en zone tendue ne plafonnent pas les loyers, mais elles partagent d'autres règles, dont le préavis du locataire réduit à un mois au lieu de trois.
Comment est calculé ce résultat ?
Dans les territoires d'expérimentation de l'article 140 de la loi ELAN, le préfet publie chaque année, par secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de bail, trois valeurs en euros par mètre carré de surface habitable :
- le loyer de référence (médian), issu de l'observatoire local des loyers ;
- le loyer de référence majoré = médian × 1,20, plafond légal du loyer hors charges à la signature et au renouvellement du bail ;
- le loyer de référence minoré = médian × 0,70, en dessous duquel le bailleur peut proposer une réévaluation au renouvellement.
Le simulateur applique ces coefficients à des médianes simplifiées par commune et par nombre de pièces (par exemple 25 €/m² pour un T2 à Paris, 12 €/m² à Lyon), avec une majoration de 10 % pour un meublé et de 5 % pour une construction antérieure à 1946 ou postérieure à 1990. Exemple recalculé : T1 meublé de 20 m² à Paris, construit avant 1946 : 28 €/m² × 1,15 = 32,20 €/m², loyer médian 644 €, plafond 772,80 €, loyer minoré 450,80 €. Un loyer de 850 € dépasse le plafond de 77,20 € par mois, soit 926,40 € par an récupérables.
Limites du simulateur. Les arrêtés préfectoraux distinguent jusqu'à 80 secteurs à Paris et quatre époques de construction, avec des écarts de plusieurs euros par mètre carré entre quartiers : le résultat est un ordre de grandeur, pas le plafond opposable. Le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole ne sont pas encore intégrés. Le complément de loyer et les colocations à baux multiples ne sont pas traités (bail unique ou baux séparés, clause de solidarité et APL de chaque colocataire sont expliqués dans l'article sur la colocation en 2026). Avant toute démarche, relevez le loyer de référence majoré exact de votre secteur sur la carte officielle (DRIHL pour l'Île-de-France, métropole ou préfecture ailleurs) : il figure obligatoirement dans votre bail.
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Service-public.fr : En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? (liste des territoires, complément de loyer, recours, sanctions, fiche F1314)
- DRIHL Île-de-France : Renouvellement 2026 de l'arrêté annuel d'encadrement des loyers pour la ville de Paris (arrêté IDF-2026-06-12-00003 du 1er juillet 2026)
- DRIHL Île-de-France : Carte interactive des loyers de référence à Paris
- Ministère de la Transition écologique : Encadrement des loyers : dispositif, territoires, loyers de référence
- Sénat : Question sur l'avenir du dispositif expérimental d'encadrement des loyers (échéance du 24 novembre 2026)
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), art. 140 ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17 et 17-2
Questions fréquentes
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?
Paris (depuis juillet 2019), Lille, Hellemmes et Lomme (mars 2020), Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen et six autres communes, juin 2021), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021), Est Ensemble (Montreuil, Pantin, Bobigny et six autres communes, décembre 2021), Bordeaux et Montpellier (juillet 2022), l'agglomération du Pays basque (novembre 2024) et Grenoble-Alpes Métropole (janvier 2025). Le simulateur couvre les sept premiers territoires ; pour le Pays basque et Grenoble, reportez-vous à l'arrêté préfectoral local.
Comment calculer le loyer maximum autorisé ?
Loyer maximum = loyer de référence majoré (en euros par mètre carré) × surface habitable. Le loyer de référence majoré vaut le loyer de référence médian augmenté de 20 %, fixé chaque année par arrêté préfectoral pour chaque secteur, nombre de pièces, époque de construction et type de bail (vide ou meublé). Exemple calculé avec le simulateur : à Paris, un T2 de 30 m² non meublé construit entre 1946 et 1970 a un loyer médian simplifié de 25 €/m², soit 750 € ; le plafond est de 900 € hors charges. Un loyer de 1 100 € dépasse de 200 € par mois, 2 400 € par an.
Que faire si mon loyer dépasse le loyer de référence majoré ?
Vous pouvez engager une action en diminution de loyer : d'abord une mise en demeure au bailleur, puis la saisine gratuite de la commission départementale de conciliation, et à défaut d'accord le juge des contentieux de la protection, qui ramène le loyer au plafond et ordonne le remboursement du trop-perçu. Un locataire lyonnais qui paie 900 € pour un T3 de 65 m² dont le plafond calculé est de 858 € récupère ainsi 42 € par mois. Le préfet peut en outre infliger au bailleur une amende administrative jusqu'à 5 000 € (15 000 € pour une société).
Le complément de loyer permet-il de dépasser le plafond ?
Oui, mais seulement pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur (grande terrasse, vue, équipements rares), et à condition que le loyer de base soit déjà fixé au loyer de référence majoré. Depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, mauvaise exposition, fenêtres sur cour sans lumière, nuisances, classe énergétique F ou G. Le locataire peut le contester devant la commission de conciliation dans les 3 mois qui suivent la signature du bail.
L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées et aux colocations ?
Oui. Les arrêtés fixent des loyers de référence distincts pour les logements meublés, plus élevés que pour les logements vides ; le simulateur applique une majoration simplifiée de 10 %. Les colocations à bail unique sont encadrées comme un logement entier ; en baux multiples, la somme des loyers ne peut pas dépasser le plafond du logement. Les baux mobilité (1 à 10 mois) sont eux aussi soumis au loyer de référence majoré. Restent hors champ : les logements sociaux, les logements conventionnés Anah, les locations touristiques et les baux de la loi de 1948.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer au renouvellement du bail ?
Au renouvellement, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré (médian − 30 %), le bailleur peut proposer une réévaluation, plafonnée à ce loyer minoré et étalée dans le temps. S'il est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander sa diminution au plafond. En cours de bail, seule la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL) est possible, si le bail la prévoit.
Jusqu'à quand l'encadrement des loyers est-il en vigueur ?
L'expérimentation créée par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022 prend fin le 24 novembre 2026. Une proposition de loi prolongeant ou pérennisant le dispositif a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et inscrite à l'ordre du jour du Sénat pour l'automne 2026 ; au 14 septembre 2026, aucune loi n'était promulguée. Les baux signés avant le terme restent soumis aux plafonds fixés à leur signature.
Où trouver le loyer de référence officiel de mon logement ?
Sur le site de la préfecture ou de la DRIHL pour l'Île-de-France (arrêté annuel de Paris publié le 1er juillet 2026, Est Ensemble et Plaine Commune), sur les outils cartographiques des métropoles (Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, Grenoble, Pays basque) ou auprès de l'ADIL de votre département, gratuitement. Le simulateur donne un ordre de grandeur à partir de médianes simplifiées par commune ; seul l'arrêté, qui distingue jusqu'à 80 secteurs à Paris, fait foi.