Loyer encadré (zones tendues)

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 140), sept territoires expérimentent l'encadrement des loyers à la relocation et au renouvellement de bail : Paris (depuis juillet 2019), Lille / Hellemmes / Lomme (depuis mars 2020), Plaine Commune (9 communes de Seine-Saint-Denis, depuis juin 2021), Lyon-Villeurbanne (depuis novembre 2021), Est Ensemble (9 communes de Seine-Saint-Denis, depuis décembre 2021), Bordeaux (depuis juillet 2022) et Montpellier (depuis juillet 2022). D'autres EPCI ont déposé une candidature (Grenoble, Marseille, Lyon-banlieue) — la liste évolue chaque année.

Le préfet publie chaque année (généralement en juin) un arrêté qui fixe, pour chaque secteur géographique de la commune et chaque type de logement (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non), trois valeurs en €/m² de surface habitable : un loyer de référence MÉDIAN (la médiane des loyers du marché), un loyer de référence MAJORÉ (médian + 20 %) et un loyer de référence MINORÉ (médian − 30 %). Les valeurs proviennent des observatoires locaux des loyers (OLAP à Paris, OLL ailleurs).

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer auprès de la commission départementale de conciliation, puis du tribunal judiciaire (art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). La sanction prévoit : remboursement du trop-perçu, parfois sur plusieurs années, plus une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (art. L631-7 du Code de la construction et de l'habitation). Le bail reste valable mais le loyer est ramené au plafond légal.

Oui, le bailleur peut demander un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence majoré (terrasse de plus de 4 m², vue exceptionnelle, prestations de standing très supérieures à la moyenne…). Le complément doit être mentionné explicitement dans le bail et justifié. Le locataire dispose d'un délai de 3 mois après la signature pour le contester. À Paris, environ 15 % des baux signés en zone encadrée incluent un complément de loyer.

Non. L'encadrement concerne les baux d'habitation principale (loi du 6 juillet 1989) signés à compter de l'entrée en vigueur du dispositif dans la commune : nouvelle location (relocation après départ du précédent locataire) et renouvellement de bail à terme. En sont exclus : les baux mobilité, les logements HLM/conventionnés, les locations saisonnières et touristiques, les sous-locations, les logements de fonction, les baux civils anciens (loi de 1948) et les colocations à bail unique avec clause de solidarité antérieures.

Pour un calcul officiel, deux outils : (1) consulter l'arrêté préfectoral de l'année en cours sur le site de la préfecture compétente, qui détaille les loyers de référence par secteur géographique (10 à 80 secteurs selon la commune) et par catégorie ; (2) utiliser le simulateur officiel encadrement.fr (Paris) ou les outils locaux (Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier). Pour un conseil personnalisé, l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) offre des consultations gratuites. En cas de litige, saisir la commission départementale de conciliation avant toute action judiciaire.