Calcul du gain d'un rachat de crédit immobilier

Qui a intérêt à faire racheter son prêt en 2026

Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,27 % en juin 2026, après un pic dépassé en 2023-2024. Trois générations de prêts coexistent :

• Prêts signés de fin 2022 à 2024 à 3,8-4,5 % : candidats évidents, surtout s'il reste plus de 15 ans. L'écart de un point sur 250 000 € vaut plus de 30 000 € d'intérêts sur 22 ans.
• Prêts de 2025-2026 à 3,0-3,5 % : gain faible ou nul aujourd'hui, à reconsidérer si les taux baissent d'un demi-point.
• Prêts d'avant 2022 à 1-2 % : aucun intérêt à racheter, le nouveau taux serait plus élevé.

Trois conditions se cumulent en pratique : un écart de taux d'au moins 0,7 point, un capital restant dû assez élevé pour que l'économie dépasse les frais fixes, et un prêt dans sa première moitié, quand la part d'intérêts dans chaque mensualité est la plus forte.

Cinq cas calculés avec le simulateur

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L'IRA de chaque cas est le plafond légal de 6 mois d'intérêts (capital × taux ÷ 2), toujours inférieur aux 3 % du capital pour des taux inférieurs à 6 %. Le cas E illustre le seuil de rentabilité : 1 158 € de gain pour des semaines de démarches, et un contrat prévoyant une IRA réduite ou nulle ne changerait pas l'ordre de grandeur. Le cas D montre le coût de l'allongement : 254 € de mensualité en moins, mais 15 000 € de gain envolés par rapport au cas A. Pour affiner la mensualité du nouveau prêt assurance comprise, utilisez le simulateur de prêt immobilier.

Quel écart de taux justifie un rachat ?

Capital restant dû de 200 000 €, 240 mois restants, taux actuel 4,00 % (mensualité 1 212 €). Frais retenus : IRA 4 000 € (six mois d'intérêts, soit 2 % du capital), garantie 2 000 €, dossier 1 000 € :

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La règle des « 0,7 à 1 point d'écart » vient de là : en dessous, les frais absorbent presque tout le gain. Elle se relâche quand le capital restant est plus élevé (les frais fixes pèsent moins) et se durcit quand la durée restante est courte. Les taux moyens d'août 2026 (3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans, Observatoire Crédit Logement/CSA) rendent le rachat intéressant pour la plupart des prêts signés entre fin 2022 et mi-2024, période où les taux dépassaient 4 %.

Le bon moment : tôt dans le prêt

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Dans un prêt à annuité constante, les intérêts sont concentrés au début : sur 25 ans à 4,20 %, la part de capital ne dépasse celle des intérêts qu'à partir de la 103^e mensualité, soit après huit ans et demi. Un rachat dans le premier tiers du prêt capte l'essentiel du gain possible ; passé la moitié, seule une baisse de mensualité pour desserrer le budget peut encore le justifier. Deux façons d'utiliser le nouveau taux : baisser la mensualité (1 243 € au lieu de 1 347 € dans l'exemple après 3 ans, 27 619 € d'intérêts économisés) ou conserver la mensualité d'origine, ce qui raccourcit le prêt de 264 à 235 mois et porte l'économie brute d'intérêts à 39 179 €.

Le calendrier de marché joue dans le même sens : d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens ont augmenté de 3 points de base par mois en juillet et en août 2026. Sur l'exemple de la section précédente (200 000 € sur 240 mois), chaque dixième de point d'écart en moins retire environ 2 400 € d'économie nette : si votre prêt est à 4 % ou plus, demander le décompte de remboursement anticipé et des offres chiffrées sans attendre limite cette érosion.

L'indemnité de remboursement anticipé : règles et exonérations

Pour un prêt immobilier, l'indemnité ne peut excéder ni 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû (service-public.fr, fiche F1669). La première limite est la plus basse dès que le taux est inférieur à 6 % : elle vaut capital × taux ÷ 2, soit 2,15 % du capital pour un prêt à 4,3 % et 1,95 % pour un prêt à 3,9 %. Aucune indemnité n'est due si le remboursement suit la vente du logement consécutive à un changement de lieu de travail, à un licenciement ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Le contrat peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital initial, jamais un remboursement total.

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Les autres frais du rachat, poste par poste

• Frais de dossier du nouveau prêteur, négociables, souvent quelques centaines à un millier d'euros et plus selon les banques.
• Garantie : la caution de l'ancien prêt n'est pas transférable. Une nouvelle caution (organisme de cautionnement) ou une hypothèque est facturée en pourcentage du capital ; une partie de la caution est restituée en fin de prêt. Si l'ancien prêt était garanti par hypothèque, sa mainlevée avant échéance entraîne des frais de notaire.
• Assurance emprunteur : à re-souscrire. La loi Lemoine permet de choisir librement l'assureur et de changer à tout moment ; comparez avec l'article économiser sur l'assurance emprunteur.
• Courtier : honoraires dus seulement si le prêt est signé, à mettre en balance avec le gain de taux obtenu.

Procédure et délais d'un rachat

1. Réunir le dossier : offre de prêt initiale, tableau d'amortissement à jour, justificatifs de revenus et relevés de comptes, et surtout le décompte de remboursement anticipé, demandé par écrit à votre banque. Pour une offre émise depuis juillet 2016, elle doit vous communiquer gratuitement et sans tarder le montant à rembourser et les frais (service-public.gouv.fr, fiche F1669).
2. Obtenir des offres de banques concurrentes, directement ou par un courtier, après avoir demandé un avenant à votre propre banque (voir renégocier d'abord). La banque retenue doit maintenir les conditions de son offre pendant au moins 30 jours calendaires à compter de sa réception.
3. Respecter le délai de réflexion : l'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception (art. L313-34 du Code de la consommation), par courrier daté et signé ou par tout autre moyen convenu qui rend certaine la date d'acceptation. Aucun versement n'est possible avant la fin de ce délai.
4. Déblocage et solde : la nouvelle banque verse les fonds à l'ancienne, qui établit le décompte définitif (capital restant dû, intérêts courus, IRA). Faire coïncider ce remboursement avec une échéance mensuelle évite les intérêts intercalaires.
5. Mainlevée de l'ancienne hypothèque, le cas échéant : l'inscription ne s'éteint d'elle-même qu'un an après la dernière échéance prévue au contrat initial. Pour la lever avant, un acte de mainlevée est établi par notaire, à vos frais, puis présenté au service de publicité foncière ; le montant dépend du crédit initial (fiches F787 et F788). Demandez un devis au notaire avant de saisir les frais dans le simulateur.

L'assurance, deuxième gisement d'économie du rachat

Le rachat crée un nouveau prêt, donc une nouvelle assurance, et c'est le moment de passer en délégation. Dans l'exemple ci-dessus, le prêt d'origine assurait 250 000 € à 0,36 %, soit 75 € par mois calculés sur le capital initial. Le nouveau prêt n'assure que le capital racheté : 70 € par mois à 0,36 %, 23 € à 0,12 % en délégation (231 911 € × 0,12 % ÷ 12). Sur 264 mois, l'écart entre ces deux derniers montants atteint 12 244 € (primes au centime, 69,57 € et 23,19 €) ; ajouté aux 19 430 € nets du rachat, le gain total dépasse 30 000 €. Attention à l'âge : à capital égal, un emprunteur de 45 ans paie plus qu'à 35 ans, ce qui peut réduire le gain. La loi Lemoine permet d'ailleurs de changer d'assurance sans attendre un rachat : voir changer d'assurance emprunteur.

Renégocier d'abord, racheter ensuite

La renégociation avec votre banque se matérialise par un avenant : pas d'IRA, pas de nouvelle garantie, des frais d'avenant limités, mais un taux généralement moins bon que le marché car la banque n'a pas de concurrent en face. La méthode efficace consiste à obtenir une offre chiffrée d'une banque concurrente, puis à la présenter à votre conseiller : beaucoup de banques alignent leur proposition pour ne pas perdre le client. La démarche complète et les pièces à réunir sont détaillées dans la section procédure et délais.

La banque n'a aucune obligation d'accepter : la renégociation est un accord commercial, alors que le remboursement anticipé total du prêt, par exemple grâce à une banque concurrente, est un droit que le contrat ne peut pas écarter, indemnité plafonnée comprise (art. L313-47 du Code de la consommation, fiche F1669). Si elle accepte, la modification prend obligatoirement la forme d'un avenant sur papier ou support durable, qui indique l'échéancier des amortissements avec le capital restant dû à chaque échéance, ainsi que le TAEG et le coût du crédit calculés sur les seules échéances et frais à venir (art. L313-39, fiche F146). Vous disposez ensuite d'un délai de réflexion incompressible de dix jours calendaires à compter de la réception de ces informations ; ne pas renvoyer l'avenant signé vaut refus.

Deux frais peuvent s'ajouter : les frais d'avenant que la banque peut facturer pour l'étude et le montage, à négocier comme le taux, et, si le prêt est garanti par une hypothèque, l'inscription du nouveau taux ou de la nouvelle durée au service de publicité foncière par un notaire (fiche F146). Enfin, aucun texte ne limite le nombre de renégociations ou de rachats d'un même prêt : chaque opération doit simplement rester rentable une fois ses frais déduits, ce qui devient rare passé la moitié du prêt (voir le bon moment).

Ne pas confondre avec le regroupement de crédits

Le regroupement (ou « rachat de crédits » au pluriel) fusionne plusieurs dettes en un seul prêt plus long pour réduire la mensualité globale. Il est encadré par les articles L314-10 et suivants du Code de la consommation : si la part immobilière dépasse 60 % du total, l'opération relève du crédit immobilier, avec ses délais de réflexion et son taux d'usure. L'allongement de la durée fait presque toujours augmenter le coût total ; c'est une solution de trésorerie, pas une économie. Pour un endettement devenu ingérable, la procédure de surendettement de la Banque de France est gratuite (voir dossier de surendettement 2026).

Cas particuliers

• PTZ et prêts aidés : un prêt à taux zéro ne comporte ni intérêts ni frais de dossier (fiche F10871), un rachat ne peut donc rien lui faire gagner. L'opération porte sur le seul prêt principal ; vérifiez avec les deux banques que le prêt aidé peut être conservé à côté du nouveau prêt, car le rembourser par anticipation fait perdre son avantage.
• Prêt à taux variable : le taux suit déjà son indice à chaque révision. Ce qui peut se renégocier, ce sont les conditions de variation (plafond) ou un passage à taux fixe ; l'avenant doit alors préciser ces conditions et le TAEG calculé jusqu'à la prochaine révision (fiche F146). En cas de rachat, l'IRA peut être majorée d'intérêts compensateurs (fiche F1669), à faire chiffrer avant tout calcul.
• Séparation de co-emprunteurs : le divorce ou la séparation ne met fin ni au prêt ni à la solidarité entre les deux signataires. Celui qui garde le logement doit obtenir de la banque la désolidarisation de l'autre, éventuellement en le remplaçant par un nouveau garant ou une garantie supplémentaire (hypothèque, caution), ou faire racheter le prêt à son seul nom ; tant que rien n'est signé, la banque peut réclamer les mensualités à chacun (fiche F548).

Ce que le simulateur ne fait pas

• Il retient l'IRA maximale légale ; si votre offre de prêt prévoit une indemnité réduite, ou si vous êtes dans un cas d'exonération (vente liée à une mutation, un licenciement ou un décès), le gain réel est supérieur.
• Il ne compare pas les assurances emprunteur des deux prêts, ni n'intègre la restitution partielle d'une caution en fin de prêt.
• Il ne vérifie pas le taux d'usure applicable au nouveau prêt (5,40 % pour un taux fixe de 20 ans et plus au 4^e trimestre 2026) ni la règle des 35 % de taux d'effort, à contrôler avec le simulateur de capacité d'emprunt.