Rachat de crédit immobilier

La règle empirique du marché : il faut au moins 0,7 à 1 point d'écart entre votre taux actuel et le nouveau taux proposé, un capital restant dû d'au moins 50 000 €, et se situer dans le premier tiers de la durée du prêt — c'est là que la part d'intérêts dans la mensualité est la plus élevée. En pratique, le simulateur compare le coût total du scénario « je garde mon prêt actuel » avec le coût total « rachat + IRA + frais ». Si la seconde colonne est inférieure d'au moins 100 €, l'opération est jugée rentable.

L'IRA est une pénalité contractuelle que la banque peut prélever lorsque vous remboursez votre prêt avant terme. Pour un prêt immobilier à usage d'habitation, le Code de la consommation (Art. L313-47 et L313-48) plafonne légalement cette indemnité à la valeur la plus faible entre 3 % du capital restant dû et 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt — en pratique, beaucoup de banques retiennent « 3 % du capital ou 6 mensualités du prêt actuel ». L'IRA est due en cas de rachat externe (changement de banque) mais peut être renégociée ou exonérée si la cause du remboursement est une perte d'emploi, un décès ou une mutation professionnelle.

La renégociation se fait dans la même banque, par avenant au contrat existant : pas d'IRA, frais réduits, mais aussi moins de marge de négociation pour vous. Le rachat, lui, consiste à faire racheter votre prêt par un établissement concurrent, qui solde l'ancien et vous propose un nouveau contrat à de meilleures conditions. Vous payez alors l'IRA et des frais (dossier, garantie, parfois courtage), mais l'écart de taux peut être plus important et le gain net supérieur. Comparez toujours les deux options chiffres en main avant de décider.

Quatre postes principaux : (1) l'IRA payée à l'ancienne banque, plafonnée à 3 % du capital restant dû ou 6 mensualités ; (2) les frais de dossier du nouveau prêteur, généralement entre 500 € et 1 500 €, parfois négociables ; (3) les frais de garantie (hypothèque ou caution mutuelle type Crédit Logement) — environ 1 à 2 % du capital, mais une partie peut être restituée en fin de prêt avec une caution ; (4) éventuellement les honoraires d'un courtier en crédit (1 % du capital en moyenne) si vous en mandatez un. Notre simulateur prend en compte par défaut 1 000 € de frais — ajustez selon votre devis réel.

Non, ce sont deux opérations distinctes encadrées par des règles différentes. Le rachat de crédit immobilier remplace un prêt immobilier par un nouveau prêt immobilier, à de meilleures conditions. Le regroupement de crédits (Code de la consommation Art. L314-10) consolide plusieurs crédits hétérogènes (immo + conso + revolving + découvert) en un seul nouveau prêt, généralement à durée allongée et à taux moyen entre l'immo et le conso. Le regroupement soulage la trésorerie mensuelle mais augmente presque toujours le coût total. À utiliser avec prudence et après avoir comparé l'avant/après.

Un courtier en crédit immobilier (IOBSP enregistré à l'ORIAS) interroge plusieurs banques en parallèle et négocie pour vous. Il facture en général 1 % du capital ou un forfait, payable uniquement si l'opération aboutit. Avantages : gain de temps, accès à des taux préférentiels via les accords cadres, accompagnement administratif. Inconvénients : coût supplémentaire, conflit d'intérêt potentiel (le courtier est rémunéré par la banque). Vous pouvez aussi consulter directement 3 ou 4 banques concurrentes — c'est plus long mais sans frais. Demandez toujours plusieurs devis et comparez les TAEG.