Calcul d'un prêt immobilier sur 25 ans ou plus

En août 2026, le taux moyen des prêts sur 25 ans s'établit à 3,35 % (Observatoire Crédit Logement/CSA), contre 3,27 % sur 20 ans et 3,14 % sur 15 ans. Il a progressé de 10 points de base depuis décembre 2025 (3,25 %). Les banques facturent la durée longue 0,21 point de plus que le 15 ans, ce qui se cumule avec l'effet mécanique de la durée sur les intérêts.

À 3,35 %, 250 000 € sur 300 mois se remboursent 1 232 € par mois hors assurance, 1 307 € avec une assurance à 0,36 % du capital. Les intérêts atteignent 119 461 € et l'assurance 22 500 €, soit 141 961 € de coût de crédit. Le revenu net minimum pour ce prêt (35 % d'effort, assurance comprise) est de 3 733 € par mois.

Pratiquement non. La décision du HCSF, contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022, plafonne la durée d'amortissement des nouveaux crédits immobiliers à 25 ans, avec une maturité totale de 27 ans au plus lorsqu'un différé d'amortissement est justifié par une entrée en jouissance décalée (VEFA, construction, travaux d'au moins 10 % du coût de l'opération) : 2 ans de différé et 25 ans d'amortissement, ou 3 ans et 24 ans (FAQ officielle, question 24). En août 2026, l'Observatoire Crédit Logement/CSA ne recense aucun prêt à l'accession de 30 ans ou plus (0,0 % de la production). En théorie, la marge de flexibilité de 20 % couvre aussi la durée ; en pratique, les banques la réservent aux dépassements de taux d'effort sur 25 ans.

C'est le montage autorisé par le HCSF pour un logement dont l'entrée en jouissance est différée : un différé d'amortissement (pendant lequel vous ne payez que les intérêts intercalaires et l'assurance) suivi de l'amortissement, dans la limite de 27 ans de maturité totale et de 25 ans d'amortissement, soit 2 + 25 ans ou 3 + 24 ans (FAQ officielle, question 24). Sur 250 000 € à 3,35 %, les 24 mois de différé coûtent 697,92 € d'intérêts intercalaires par mois, 16 750 € au total (assurance en plus), puis la mensualité de 1 231,54 € hors assurance s'applique pendant 300 mois : 136 211 € d'intérêts sur 27 ans contre 119 461 € sur 25 ans sans différé. Le calculateur de cette page est préréglé sur ce montage (champ « Différé d'amortissement »).

Pour 200 000 €, 25 ans coûte 985 €/mois et 95 569 € d'intérêts ; 20 ans coûte 1 136 €/mois et 72 741 €. Les 151 € de mensualité en moins sur 25 ans coûtent 22 828 € d'intérêts et 3 600 € d'assurance supplémentaires. 25 ans s'impose quand le taux d'effort ne passe pas sur 20 ans ; sinon, 20 ans reste financièrement préférable, quitte à moduler les échéances plus tard.

En appliquant le taux moyen 25 ans d'août 2026 (3,35 %, aucune série 30 ans n'existant), 250 000 € sur 360 mois donnent 1 102 € par mois hors assurance (1 177 € avec assurance à 0,36 %) et 146 642 € d'intérêts. Sur 25 ans au même taux : 1 232 €/mois et 119 461 € d'intérêts. Les cinq années supplémentaires économisent 130 € par mois mais coûtent 27 181 € d'intérêts et 4 500 € d'assurance, soit 31 681 €. Rapportés au capital, les intérêts atteignent 58,7 % sur 30 ans et 47,8 % sur 25 ans à 3,35 %, et 36,4 % sur 20 ans au taux moyen du 20 ans (3,27 %).

Avec 35 % d'effort maximum (assurance comprise, revenu net avant impôt), il faut 1 493 € nets pour 100 000 €, 2 986 € pour 200 000 €, 3 733 € pour 250 000 €, 4 480 € pour 300 000 € et 5 973 € pour 400 000 € sur 25 ans au taux moyen. À revenu égal, 25 ans finance 15 % de capital de plus que 20 ans : 202 998 € contre 175 991 € pour 1 000 € de mensualité hors assurance.

Quatre leviers : le prêt à taux zéro (jusqu'à 50 % du coût dans le neuf pour les primo-accédants sous plafonds, avec différé de 2 à 10 ans), le prêt Accession d'Action Logement (30 000 € à 1 % sur 25 ans pour les salariés du privé éligibles), l'assurance en délégation (50 €/mois d'écart sur 250 000 € entre 0,36 % et 0,12 %) et un apport plus élevé. Un PTZ de 81 000 € en différé de 8 ans baisse davantage la mensualité initiale que cinq années de durée en plus.

Aucune règle légale ne fixe d'âge maximal. Ce sont les contrats d'assurance emprunteur qui limitent l'âge de fin de couverture (souvent entre 70 et 85 ans selon les assureurs) et dont le tarif augmente fortement après 60 ans. Un emprunteur de 50 ans obtient un 25 ans si l'assurance couvre jusqu'à 75 ans ; le coût de l'assurance devient alors le poste à comparer en priorité, la délégation étant possible à tout moment depuis la loi Lemoine.

Oui. Les renégociations et rachats de crédit sont exclus du champ de la décision HCSF (FAQ, question 9) : le nouveau prêteur peut reprendre la durée restante, même si elle dépasse 25 ans. Le HCSF invite seulement les banques à veiller à ce que l'opération réduise le taux d'effort. Le simulateur de rachat de crédit chiffre l'intérêt de l'opération selon l'écart de taux, l'indemnité de remboursement anticipé et les frais.