Frais de notaire achat terrain

L'achat d'un terrain constructible non bâti déclenche des frais de notaire d'environ 7 à 8 % du prix en 2026, comme pour un bien ancien. Sur un terrain à 90 000 €, comptez environ 7 850 € de frais. Le taux DMTO standard de 5,80 % s'applique, sauf cas particuliers (division parcellaire, vente par un professionnel assujetti TVA, terrain agricole avec SAFER).

Un terrain constructible est défini par le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou la carte communale comme étant en zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU). Sa fiscalité est celle d'un bien immobilier classique : DMTO 5,80 %. Un terrain non constructible (zone agricole A ou naturelle N) suit la même fiscalité mais sa valeur vénale est très inférieure. Le PLU est consultable en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme.

Cela dépend du vendeur. Si le vendeur est un particulier, l'achat est soumis aux DMTO classiques (5,80 %). Si le vendeur est un professionnel (lotisseur, promoteur, marchand de biens) assujetti TVA, deux régimes possibles : TVA 20 % sur le prix total avec DMTO réduit à 0,71 %, ou TVA sur marge avec DMTO majoré 5,80 %. Le notaire détermine le régime applicable selon la qualification du vendeur.

L'achat d'un terrain issu d'une division parcellaire relève en principe du DMTO classique 5,80 %. Certaines configurations spécifiques (division d'un lot agricole, opérations d'aménagement avec lotisseur professionnel) peuvent modifier le régime. Le notaire instructeur vérifie la situation au cas par cas. Il n'existe pas de taux automatique réduit à 5,09 % pour les divisions.

Quelques leviers : (1) négocier les émoluments du notaire pour la part > 100 000 €, (2) acheter dans un département à DMTO réduit (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan, taux 5,09 %), (3) acheter via SAFER pour un terrain agricole (exonération possible sous conditions d'exploitation), (4) vérifier l'éligibilité aux abattements primo-accédant départementaux pour la construction d'une résidence principale.

Oui, mais elle n'intervient pas chez le notaire. La taxe d'aménagement est due au moment du dépôt du permis de construire (et non de l'achat du terrain). Elle est calculée sur la surface taxable et appliquée par la commune, le département et la région — environ 800 à 1 500 €/m² selon les zones. Voir notre simulateur dédié à la taxe d'aménagement pour estimer ce coût.

Un terrain agricole en zone A du PLU peut bénéficier de régimes spécifiques : exonération partielle de DMTO via la SAFER si engagement d'exploitation sur 9 ans, taux réduit pour les jeunes agriculteurs installés (JA). Hors ces régimes, le DMTO standard 5,80 % s'applique. La valeur vénale étant très inférieure (3 à 10 €/m² agricole vs 60 à 300 € constructible), le montant absolu reste modeste.

Deux options selon le contrat : (1) achat du terrain seul puis construction (Contrat de Construction Maison Individuelle CCMI ou contractant général) — frais de notaire 7-8 % sur le seul terrain, (2) Vente d'Immeuble À Construire (VIAC) ou VEFA terrain inclus — frais réduits 2-3 % sur le prix global TTC. Dans la pratique, la première option (séparation terrain/construction) reste la plus fréquente avec le CCMI.