La bonne question : quel patrimoine dans 10 ans ?
Comparer une mensualité à un loyer ne dit rien. La mensualité contient du capital remboursé, qui reste à vous ; le loyer est définitivement dépensé, mais le locataire conserve son apport et peut placer chaque mois ce que le propriétaire dépense en plus (taxe foncière, entretien, assurance, intérêts). La seule comparaison honnête consiste à mesurer, pour un même effort financier total, le patrimoine dont chacun dispose au bout de 5, 10, 15 ou 20 ans : la valeur du bien moins le capital restant dû pour l'acheteur, l'épargne accumulée pour le locataire.
C'est ce que fait le modèle ci-dessous, avec les formules de nos simulateurs de frais de notaire et de prêt immobilier, et des hypothèses explicites que vous pouvez contester.
Hypothèses du cas de référence
| Paramètre | Valeur | Origine |
|---|---|---|
| Prix du logement (ancien) | 250 000 € | Hypothèse |
| Frais de notaire | 18 640 € (7,46 %) | Formule du site, acquéreur primo-accédant : droits de mutation 14 517 € (5,81 %, droit départemental de 4,50 %), émoluments 2 395 € + TVA, débours estimés à 1 000 €, contribution de sécurité immobilière 250 € |
| Apport (hors frais) | 25 000 € | Hypothèse (10 % du prix) |
| Prêt | 225 000 € à 3,35 % sur 25 ans | Taux moyen des prêts sur 25 ans accordés en août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA, publié le 31 août 2026) |
| Mensualité | 1 108 € + 56 € d'assurance (0,30 %) | Formule du site ; assurance : hypothèse de 0,30 % par an du capital initial |
| Taxe foncière | 1 500 €/an | Hypothèse (à remplacer par votre avis) |
| Entretien, charges non récupérables, gros travaux | 1 % du prix par an (2 500 €) | Hypothèse |
| Loyer du logement équivalent | 900 €/mois, +2 %/an | Hypothèse (IRL du 2e trimestre 2026 : +1,15 % sur un an, INSEE) |
| Rendement de l'épargne du locataire | 2,5 %/an net | Hypothèse (à comparer au Livret A : 1,7 % depuis le 1er août 2026) |
L'acheteur décaisse 43 640 € à l'entrée (apport et frais de notaire) puis 1 498 € par mois tout compris (mensualité, assurance, taxe foncière et entretien lissés). Convention du modèle : le locataire place au départ ces 43 640 € (l'apport et les frais de notaire qu'il évite), puis verse à la fin de chaque mois l'écart entre ces 1 498 € et son loyer. Si le loyer dépasse ce montant, il retire la différence. L'épargne est capitalisée chaque mois au taux mensuel équivalent à 2,5 % par an, et le loyer est revalorisé une fois par an. La plus-value n'est pas imposée : elle est totalement exonérée quand le logement est votre résidence principale au moment de la vente.
Le cas de référence est celui d'un primo-accédant, ce qu'est le locataire qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et qui achète pour y habiter. Les départements peuvent relever le droit départemental de 4,50 % jusqu'à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, mais ce relèvement ne s'applique pas à lui. Certains départements sont par ailleurs restés à 4,50 % ou moins (3,80 % dans l'Indre). Variante : si vous avez été propriétaire de votre résidence principale dans les deux dernières années et que le département a voté 5 %, les frais de notaire du même achat montent à 19 920 € (7,97 %) et le seuil de hausse des prix sur 10 ans passe de 1,24 % à 1,30 % par an.
Résultat sur 10 ans : 250 000 € contre 900 € de loyer
| Sur 10 ans | Acheteur | Locataire |
|---|---|---|
| Décaissement initial | 43 640 € | 0 € (43 640 € placés) |
| Mensualités et assurance (120 mois) | 139 756 € | - |
| dont intérêts payés | 64 659 € | - |
| dont assurance | 6 750 € | - |
| dont capital remboursé | 68 347 € | - |
| Taxe foncière + entretien | 40 000 € | - |
| Loyers (900 € puis +2 %/an) | - | 118 257 € |
| Épargne versée (différence mensuelle + apport et frais évités) | - | 105 139 € |
| Gains du placement à 2,5 % | - | 20 949 € |
| Capital restant dû à 10 ans | 156 653 € | - |
| Patrimoine si le prix n'a pas bougé | 93 347 € | 126 088 € |
| Patrimoine si le prix a pris 1 %/an | 119 502 € | 126 088 € |
| Patrimoine si le prix a pris 2 %/an | 148 095 € | 126 088 € |
Chaque montant est arrondi à l'euro. Les écarts cités ci-dessous sont calculés avant arrondi, d'où un euro de différence possible avec les soustractions faites sur le tableau.
À prix stable, le locataire discipliné termine les dix ans avec 32 742 € de plus que l'acheteur. L'écart se décompose ainsi. L'acheteur a dépensé 130 050 € à fonds perdus : 18 640 € de frais de notaire, 64 659 € d'intérêts, 6 750 € d'assurance et 40 000 € de taxe foncière et d'entretien. Le locataire a payé 118 257 € de loyers, soit 11 793 € de moins. Son placement lui a en plus rapporté 20 949 €. Ces deux montants additionnés donnent les 32 742 € : près des deux tiers de l'écart viennent du rendement de l'épargne, le reste de loyers inférieurs aux dépenses perdues de l'acheteur. Le point d'équilibre se situe à une hausse des prix de 1,24 % par an. Au-delà, l'achat gagne : à +1 % par an, le locataire garde 6 586 € d'avance ; à +2 % par an, l'acheteur termine avec 22 007 € de plus.
Ce qui fait basculer le résultat : loyer, durée, prix
Le tableau donne, pour trois niveaux de loyer et cinq durées, la hausse annuelle des prix nécessaire pour que l'achat rejoigne la location. Un seuil négatif signifie que l'achat gagne même si le bien perd de la valeur.
| Loyer équivalent (rapport loyer annuel / prix) | 3 ans | 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 900 € (4,3 %) | +3,3 %/an | +2,2 %/an | +1,2 %/an | +0,7 %/an | +0,3 %/an |
| 1 100 € (5,3 %) | +2,3 %/an | +1,2 %/an | +0,1 %/an | −0,6 %/an | −1,4 %/an |
| 1 250 € (6,0 %) | +1,6 %/an | +0,5 %/an | −0,8 %/an | −1,8 %/an | −3,1 %/an |
Même logement à 250 000 €, mêmes hypothèses de financement, de charges et de placement que le cas de référence. L'effort reste égal par convention : revalorisé de 2 % par an, le loyer de 1 250 € dépasse le coût mensuel de l'acheteur (1 498 €) à partir de la 11e année (1 524 €), et celui de 1 100 € à partir de la 17e (1 510 €). Le locataire du modèle retire alors chaque mois la différence de son épargne. Les seuils à 15 et 20 ans pour 1 250 €, et à 20 ans pour 1 100 €, en tiennent compte.
Trois enseignements. D'abord, le rapport entre le loyer et le prix est la variable décisive : dans une ville où 250 000 € se louent 1 250 € (6 % du prix par an), l'achat gagne dès 10 ans même avec des prix en baisse de 0,8 % par an ; là où le même prix se loue 900 €, il faut une hausse des prix pour justifier l'achat. Ensuite, sur 5 ans, l'achat exige une hausse des prix de 0,5 à 2,2 % par an selon le loyer, parce que les frais de notaire ne sont pas amortis. Sur 3 ans, il faut 1,6 à 3,3 % par an. Enfin, le temps travaille pour l'acheteur : sa mensualité de crédit est fixe alors que le loyer du modèle augmente de 2 % par an, et le capital remboursé croît chaque année.
Ce que le modèle ne dit pas
- Des hypothèses qui favorisent l'achat. Quatre choix du modèle avantagent l'acheteur. Le loyer est revalorisé de 2 % par an, alors que l'IRL constaté est de +1,15 % sur un an : à ce rythme, le seuil de hausse des prix sur 10 ans passe de 1,24 % à 1,41 % par an. La taxe foncière et l'entretien restent au même montant pendant toute la durée. La revente ne supporte ni honoraires d'agence ni diagnostics. Enfin, aucune indemnité de remboursement anticipé n'est comptée, alors que la banque peut en demander une quand la vente solde le prêt. Cette indemnité est plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû : au bout de 10 ans dans notre cas, 2 624 € au plus, ce qui porterait le seuil à 1,33 % par an.
- La discipline d'épargne. Le locataire du modèle place 105 139 € en dix ans sans jamais y toucher. La mensualité de crédit s'impose à l'acheteur ; rien n'oblige le locataire à épargner. S'il ne place que son apport et dépense la différence mensuelle, le résultat du modèle ne vaut plus.
- Le rendement de l'épargne. À 2,5 %, le placement rapporte 20 949 € en dix ans (126 088 € de patrimoine pour 105 139 € versés). Ce taux est une hypothèse, supérieure au taux du Livret A (1,7 % depuis le 1er août 2026). Or le Livret A est plafonné à 22 950 € d'épargne, quand le locataire du modèle place 43 640 € dès le premier jour. Au-delà du plafond, un rendement net de 2,5 % suppose un autre placement, imposable ou risqué. À 1,7 %, le seuil de hausse des prix sur 10 ans descend de 1,24 % à 0,98 % par an. À 4 %, il monte à 1,75 %. Le modèle ne chiffre ni le risque ni la fiscalité de ces placements.
- La revente. Le modèle retient le prix de vente entier. Chaque point de prix perdu à la revente (honoraires d'agence à votre charge, négociation) retire 2 500 € au patrimoine de l'acheteur, pour un bien resté à 250 000 €. Avec une hypothèse de 5 % d'honoraires à la charge du vendeur, calculés sur le prix de revente (12 500 € à prix inchangé, ce taux n'est pas un barème), le seuil de hausse des prix sur 10 ans passe de 1,24 % à 1,76 % par an face à un loyer de 900 €, et de −0,79 % à −0,28 % face à 1 250 €. À prix stables, le loyer d'équilibre sur 10 ans monte de 1 121 € à 1 205 € par mois (de 5,4 % à 5,8 % du prix).
- La mobilité. Une revente anticipée change le résultat. Face à un loyer de 900 €, l'achat demande une hausse des prix de 0,7 % par an sur 15 ans, mais de 3,3 % par an sur 3 ans.
- Les aides à l'achat. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts ni frais de dossier. Il ne finance pas seul l'achat : il vient en complément d'un autre prêt immobilier. Il est réservé, sous plafonds de ressources, aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Il peut financer un logement neuf, ou un logement ancien situé en zone B2 ou C avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération ; dans l'ancien, le diagnostic de performance énergétique fait après les travaux doit indiquer un niveau correspondant à la classe D. Il réduit les intérêts payés et n'est pas intégré ici. Voir nos conditions du PTZ 2026.
Faire le calcul pour votre situation
- Relevez le loyer réel d'un logement équivalent à celui que vous achèteriez, et calculez le rapport loyer annuel / prix. Dans notre modèle, à prix stables, l'achat rejoint la location à partir d'un rapport de 6,4 % sur 5 ans (1 336 € par mois), 5,4 % sur 10 ans (1 121 €), 4,9 % sur 15 ans (1 014 €) et 4,5 % sur 20 ans (937 €). En dessous, il lui faut une hausse des prix.
- Chiffrez les frais d'acquisition avec le simulateur de frais de notaire et la mensualité avec le simulateur de prêt, assurance comprise.
- Demandez au vendeur le dernier avis de taxe foncière et les trois derniers relevés de charges de copropriété, plus le carnet d'entretien et les travaux votés.
- Fixez votre durée probable d'occupation et le rendement de l'épargne que vous auriez réellement constituée en louant.
- Vérifiez que l'ensemble de vos mensualités de crédit tient sous 35 % de vos revenus avec le simulateur de capacité d'emprunt. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande que le taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre l'ensemble des charges d'emprunt du ménage et ses revenus, ne dépasse pas 35 %, et que la durée du crédit ne dépasse pas 25 ans. Les banques peuvent y déroger pour 20 % au plus des nouveaux crédits immobiliers accordés chaque trimestre.
Questions fréquentes
Combien d'années faut-il rester pour rentabiliser un achat ?
Il n'y a pas de durée universelle. Dans notre modèle, à prix stables, l'achat d'un bien loué 900 € pour 250 000 € n'est pas rentabilisé en 20 ans : l'acheteur détient alors 188 847 €, le locataire 202 402 €. Le même bien loué 1 250 € l'est en moins de 10 ans. Le rapport loyer/prix compte plus que la durée.
La règle des 5 % est-elle fiable ?
C'est une règle empirique, sans valeur officielle. Elle compare le loyer annuel à 5 % du prix du logement : au-dessus, l'achat serait préférable. Dans notre modèle, à prix stables, le seuil est de 5,4 % sur 10 ans (1 121 € par mois pour 250 000 €) et de 4,5 % sur 20 ans (937 €). Il varie avec le taux du crédit, la durée et le rendement de l'épargne.
Les loyers augmentent-ils vraiment de 2 % par an ?
La révision annuelle du loyer est plafonnée par la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. Au 2e trimestre 2026, l'IRL vaut 148,37, soit +1,15 % sur un an ; l'indice du 3e trimestre paraît le 15 octobre 2026. Les 2 % du modèle sont une hypothèse, favorable à l'achat. Avec +1,15 % par an, le seuil de hausse des prix sur 10 ans passe de 1,24 % à 1,41 % ; à loyer gelé, il atteint 1,63 %. La révision est interdite pour un logement classé F ou G dont le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole.
Faut-il acheter quand les taux montent ?
Une hausse des taux renchérit l'achat, mais dans le modèle elle pèse moins que le rapport entre le loyer et le prix. Le taux moyen, toutes durées confondues, est passé d'environ 3,23 % entre février et juin 2026 à 3,31 % en août, soit 0,08 point (Observatoire Crédit Logement/CSA). Notre test porte sur 0,10 point, de 3,35 % à 3,45 % sur 25 ans : pour 225 000 €, la mensualité augmente d'environ 12 € et le seuil de hausse des prix sur 10 ans passe de 1,24 % à 1,32 % par an. Dans le même modèle, passer d'un loyer de 900 € à 1 100 € ramène ce seuil à 0,12 %. La hausse constatée ne suffit donc pas à trancher : refaites le calcul avec le taux qu'on vous propose. Le coût total du prêt, assurance et frais compris (TAEG), ne peut pas dépasser le taux d'usure : 5,40 % au 4e trimestre 2026 pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.
Et si je loue moins cher que le loyer de marché ?
Le calcul se fait avec votre loyer réel, pas avec celui du marché. Dans le modèle, 100 € de loyer en moins par mois au départ représentent environ 14 800 € d'épargne supplémentaire au bout de dix ans, placement à 2,5 % et revalorisation de 2 % par an compris.
Sources
- Observatoire Crédit Logement/CSA, analyse du marché des crédits immobiliers, août 2026, publiée le 31 août 2026 : taux moyen de 3,35 % sur 25 ans et de 3,31 % toutes durées, environ 3,23 % entre février et juin. Observatoire privé, sans valeur réglementaire. Consultée le 7 octobre 2026.
- Banque de France, taux d'usure applicables au 4e trimestre 2026, publiés le 28 septembre 2026 : 5,40 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus. Consultée le 7 octobre 2026.
- Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers : décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (rapport des charges d'emprunt au revenu de 35 % au plus, durée de 25 ans au plus, marge de 20 % des nouveaux crédits de chaque trimestre civil). Consultée le 7 octobre 2026.
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20, version du 17 juin 2026, § 105 à 108 : droit départemental de 4,50 %, relèvement possible dans la limite de 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, non applicable à l'acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et qui destine le bien à sa résidence principale. Consulté le 7 octobre 2026.
- DGFiP, taux des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière au 1er juin 2026 (PDF) : taux voté par département (3,80 % dans l'Indre). Consulté le 7 octobre 2026.
- Service-Public.gouv.fr, frais de notaire (fiche F17701), vérifiée le 5 août 2026 : barème des émoluments de vente (de 3,870 % à 0,799 %) et TVA de 20 %. Consultée le 7 octobre 2026.
- Service-Public.gouv.fr, révision du loyer selon l'IRL (fiche F1311) , vérifiée le 8 août 2025 : plafonnement de la révision, interdiction pour les logements classés F ou G. Consultée le 7 octobre 2026.
- INSEE, Informations rapides n° 167, indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026, paru le 10 juillet 2026 : 148,37, +1,15 % sur un an. Indice du 3e trimestre 2026 annoncé pour le 15 octobre 2026. Consulté le 7 octobre 2026.
- Service-Public.gouv.fr, Livret A (fiche F2365), vérifiée le 1er août 2026 : taux de 1,7 %, montant maximum d'épargne de 22 950 €, intérêts exonérés d'impôt et de prélèvements sociaux. Consultée le 7 octobre 2026.
- Service-Public.gouv.fr, plus-value immobilière (fiche F10864), vérifiée le 15 avril 2026 : exonération totale pour la résidence principale. Consultée le 7 octobre 2026.
- Service-Public.gouv.fr, prêt à taux zéro (fiche F10871), vérifiée le 15 septembre 2026 : prêt sans intérêts ni frais de dossier, en complément d'un autre prêt immobilier ; logement ancien en zone B2 ou C, travaux d'au moins 25 % du coût total, classe D au diagnostic de performance énergétique fait après les travaux. Consultée le 7 octobre 2026.
- Service-Public.gouv.fr, remboursement anticipé d'un crédit immobilier (fiche F1669), vérifiée le 16 septembre 2026 : indemnité plafonnée à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Consultée le 7 octobre 2026.
- Frais de notaire, mensualités, capital restant dû, patrimoines, seuils de hausse des prix et loyers d'équilibre : calculs de moicombien.fr, refaits le 7 octobre 2026 avec les formules des simulateurs de frais de notaire et de prêt immobilier (émoluments du Code de commerce, art. A444-91 ; débours estimés à 1 000 €). Épargne du locataire versée en fin de mois et capitalisée au taux mensuel équivalent à 2,5 % par an.