1. Le droit de préemption du locataire : qu'est-ce que c'est ?
Le droit de préemption du locataire permet à ce dernier d'acheter en priorité le logement qu'il occupe lorsque le propriétaire décide de le vendre. Ce droit est encadré par les articles 15 et 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il vise à protéger les locataires de longue date face à une mise en vente, en leur offrant la possibilité de devenir propriétaires sans subir la concurrence d'autres acquéreurs.
La préemption joue uniquement dans des situations précises et n'est pas automatique. Le propriétaire doit notifier une offre de vente formelle, valant congé pour vente, dans des délais et formes strictes. Sans cette notification, la vente à un tiers est contestable et peut être annulée.
À retenir : le droit de préemption ne s'applique qu'aux locations vides à usage d'habitation principale. Les locations meublées et les baux mobilité ne sont pas concernés. Pour ces dernières, le propriétaire peut vendre librement à un tiers.
2. Deux cas distincts : vente occupée vs vente libérée
Il faut distinguer deux situations qui n'ouvrent pas les mêmes droits au locataire.
- Vente occupée (avec maintien du bail) : le propriétaire vend le bien tout en laissant le locataire en place. L'acquéreur reprend le contrat de bail dans les mêmes conditions. Dans ce cas, le locataire n'a aucun droit de préemption. Le bailleur est libre de vendre à qui il veut.
- Vente libérée (avec congé pour vente) : le propriétaire souhaite vendre le bien libre de tout occupant. Il doit alors délivrer un congé pour vente au locataire, qui vaut offre de vente et ouvre le droit de préemption (article 15-II de la loi de 1989).
Le congé pour vente doit être délivré au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Il prend effet à la fin du contrat, libérant ainsi le logement pour la vente.
3. Le congé pour vente : forme et contenu obligatoires
Le congé pour vente doit respecter un formalisme strict, sous peine de nullité :
- Être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (huissier) ou remise en main propre contre récépissé.
- Être délivré au minimum 6 mois avant la fin du bail (3 ans en location vide non meublée, 6 ans si le bailleur est une personne morale).
- Préciser le prix de vente et les conditions essentielles (état du bien, modalités de paiement).
- Mentionner expressément le droit de préemption du locataire et les délais pour répondre (2 mois ou 4 mois si recours à un prêt).
- Reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989.
Si le congé pour vente est irrégulier (forme, délai, mention obligatoire absente), il est nul de plein droit et le bail se reconduit automatiquement. Le bailleur devra recommencer la procédure pour pouvoir vendre.
4. Délais de réponse : 2 mois ou 4 mois avec prêt
À compter de la réception du congé pour vente, le locataire dispose de :
- 2 mois pour accepter ou refuser l'offre : elle est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
- S'il accepte, 2 mois à compter de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente, délai porté à 4 mois s'il indique dans sa réponse qu'il aura recours à un prêt immobilier ; l'acceptation est alors subordonnée à l'obtention du prêt et le bail est prorogé jusqu'à la fin de ce délai.
Le silence vaut refus de l'offre. À l'expiration des 2 mois sans réponse, le locataire perd son droit de préemption et le propriétaire est libre de vendre à un tiers aux mêmes conditions (prix et modalités identiques à celles offertes au locataire).
5. Tableau récapitulatif : délais et obligations
| Étape | Délai légal | Acteur |
|---|---|---|
| Congé pour vente | 6 mois avant fin du bail | Bailleur |
| Réponse à l'offre (sans prêt) | 2 mois | Locataire |
| Signature de l'acte après acceptation | 2 mois (4 mois avec prêt) | Locataire |
| Nouvelle offre si prix ou conditions plus avantageux | Obligatoire avant vente à un tiers ; réponse sous 1 mois | Bailleur ou notaire |
| Action en nullité de la vente | 5 ans | Locataire évincé |
6. Exemples chiffrés concrets
Exemple 1 : Locataire qui achète. Marie loue un studio à Lyon depuis 5 ans, 650 € de loyer mensuel. Son bail arrive à échéance le 31 août 2027. Le 1er février 2027, elle reçoit un congé pour vente lui proposant le studio à 175 000 €. Marie a 2 mois pour décider. Elle accepte le 25 mars en mentionnant son besoin de prêt. Elle dispose alors de 4 mois (jusqu'au 25 juillet 2027) pour obtenir son financement et signer l'acte, et son bail est prorogé jusqu'à cette date. Les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire) s'ajoutent au prix : le simulateur de frais de notaire du site les chiffre selon le département.
Exemple 2 : Refus et vente à un tiers au même prix. Paul loue un T3 à Bordeaux, 950 €/mois. Il reçoit un congé pour vente à 320 000 €. Trop élevé pour son budget, Paul refuse explicitement par courrier recommandé. Le bailleur vend deux mois plus tard à un tiers, au prix de 318 000 € (légère négociation). Comme le prix est inférieur à celui proposé au locataire, le bailleur aurait dû notifier la nouvelle offre à Paul. Faute de l'avoir fait, Paul peut contester la vente devant le tribunal (action en nullité).
Exemple 3 : Délai de prêt non respecté. Sophie accepte une offre à 220 000 € pour son appartement à Nantes. Elle mentionne son recours à un prêt. Quatre mois plus tard, son crédit est toujours en cours d'instruction et elle n'a pas signé l'acte. Le bailleur peut alors retirer son offre et vendre à un tiers, sans obligation de nouvelle notification.
7. Baisse de prix : nouvelle notification obligatoire
Si le bailleur, après le refus (ou silence) du locataire, décide de baisser son prix de vente ou de modifier les conditions essentielles, il doit notifier une nouvelle offre au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette offre est valable un mois à compter de sa réception ; le locataire qui l'accepte dispose ensuite de 2 mois (4 mois avec un prêt) pour signer l'acte. Cette obligation est posée par l'article 15-II de la loi de 1989.
Cette notification est effectuée par le notaire chargé de la vente, ou directement par le propriétaire. Si elle est omise, la vente à un tiers est annulable pendant 5 ans à compter de la date de l'acte. Le locataire peut alors demander à se substituer à l'acquéreur, au prix finalement convenu.
8. Cas particuliers : vente en bloc et division d'immeuble
Vente en bloc (immeuble entier de plus de cinq logements, vendu en une seule fois) : l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose au bailleur de notifier à chaque locataire, par lettre recommandée, le prix et les conditions de la vente de l'immeuble et ceux du logement qu'il occupe, à peine de nullité de la vente, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour six ans à compter de l'acte de vente.
Première vente après division d'un immeuble : l'article 10 de la même loi impose, avant toute vente d'un lot consécutive à la division de l'immeuble, de notifier au locataire le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente, valable deux mois ; le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, quatre mois avec un prêt. Ce droit joue indépendamment de tout congé : le bail se poursuit avec l'acquéreur si le locataire n'achète pas.
9. Locataires protégés : exception en faveur des personnes âgées
Le bailleur ne peut pas délivrer un congé (pour vendre ou pour reprendre) à un locataire de plus de 65 ans à l'échéance du bail dont les revenus des douze mois précédant le congé sont inférieurs au plafond de ressources des logements sociaux (26 920 € pour une personne seule à Paris ou en commune limitrophe, 23 403 € hors Île-de-France, en 2026), sauf s'il lui propose un relogement adapté à proximité, ou sauf si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus inférieurs à ces plafonds.
Cette protection (article 15-III de la loi de 1989) impose au bailleur de reloger le locataire dans un logement équivalent (mêmes surface, prix, secteur). À défaut de proposition de relogement, le congé est nul et le bail se reconduit.
10. Pièges à éviter et conseils pratiques
Quelques recommandations pour locataires et bailleurs :
- Locataire : faire estimer le bien avant de répondre. Un agent immobilier ou un notaire peut vous dire si le prix proposé est sous- ou sur-évalué par rapport au marché local. Acheter trop cher, c'est se priver d'une plus-value future.
- Locataire : anticiper le financement. Les 4 mois pour obtenir un prêt sont courts. Consultez votre banque dès réception du congé, voire un courtier.
- Bailleur : passer par un notaire dès le congé. Le formalisme strict expose à des contestations (5 ans pour annuler la vente). Le notaire sécurise la procédure.
- Locataire évincé : si vous découvrez que le bien a été vendu moins cher à un tiers sans nouvelle notification, vous disposez de 5 ans pour engager une action en nullité.
11. Questions fréquentes
Puis-je négocier le prix proposé dans le congé pour vente ?
Officiellement non : l'offre de vente est ferme et le locataire ne peut que l'accepter ou la refuser aux conditions proposées. En pratique, rien n'empêche d'engager une discussion amiable avec le bailleur, mais sans garantie. Si le bailleur accepte de baisser le prix, il doit officiellement renotifier la nouvelle offre.
Et si le bailleur vend à un membre de sa famille ?
Le droit de préemption ne s'applique pas en cas de vente à un parent jusqu'au 3e degré inclus (article 15-II), à condition que l'acquéreur occupe le logement comme résidence principale pendant au moins deux ans à compter de la fin du préavis. Une vente fictive destinée à contourner le droit du locataire peut être contestée devant le juge.
Le droit de préemption s'applique-t-il en location meublée ?
Non. Le droit de préemption de l'article 15-II ne concerne que les baux d'habitation principale en location vide. Les locations meublées (relevant des articles 25-3 et suivants), les baux mobilité et les locations saisonnières en sont exclus. Le bailleur d'une location meublée peut donc vendre à un tiers sans consulter son locataire.
Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas la procédure ?
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander :
- La nullité du congé pour vente (s'il est irrégulier), entraînant le maintien dans les lieux.
- La nullité de la vente intervenue avec un tiers (en cas de vente à prix inférieur sans nouvelle notification), avec substitution au prix réel.
Le délai pour agir est de 5 ans à compter de la date de la vente irrégulière.
Frais de notaire : qui paie en cas de préemption ?
Les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, formalités) sont à la charge de l'acquéreur, comme dans toute vente immobilière. Le locataire qui préempte n'a en revanche aucune commission d'agence à payer. Ces frais doivent être anticipés dans le plan de financement : utilisez le simulateur de frais de notaire.
Sources
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (II : offre de vente valable deux mois, réalisation sous deux ou quatre mois, nouvelle offre valable un mois en cas de prix plus avantageux, exception des parents jusqu'au 3e degré occupant deux ans ; III : locataires de plus de 65 ans), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-Public.gouv.fr : « Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? » (fiche F35784) (vente libre ou occupée, délais de réponse et de signature, absence de commission d'agence, parents jusqu'au 3e degré), vérifiée le 1er janvier 2026 ; Service-Public.gouv.fr : « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) » (fiche F929) (congé reçu au moins 6 mois avant l'échéance, mentions obligatoires dont les cinq premiers alinéas de l'article 15-II, plafonds de ressources des locataires protégés), vérifiée le 1er juin 2026, consultées le 15 septembre 2026.
- Légifrance : loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, articles 10 et 10-1 (première vente après division ; vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements), consultée le 15 septembre 2026.