1. Taux moyens 2026 par durée (référence marché)
Les taux moyens publiés par les courtiers et la Banque de France sont des taux nominaux hors assurance. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre assurance, frais de dossier et garanties : il est en moyenne supérieur de 0,5 à 0,8 point.
| Durée | Taux nominal moyen | TAEG estimé | Mensualité 200 k€ |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 2,85 % | 3,55 % | 2 631 € |
| 10 ans | 3,00 % | 3,70 % | 1 933 € |
| 12 ans | 3,10 % | 3,80 % | 1 678 € |
| 15 ans | 3,15 % | 3,85 % | 1 397 € |
| 18 ans | 3,25 % | 3,95 % | 1 230 € |
| 20 ans | 3,30 % | 4,05 % | 1 142 € |
| 22 ans | 3,40 % | 4,15 % | 1 078 € |
| 25 ans | 3,55 % | 4,30 % | 1 005 € |
| 27 ans (dérogation HCSF) | 3,75 % | 4,55 % | 972 € |
| 30 ans (rare, neuf VEFA) | 3,95 % | 4,80 % | 948 € |
Mensualités calculées sur capital emprunté de 200 000 € hors assurance emprunteur. Source : agrégat de barèmes courtiers (Cafpi, Vousfinancer, Empruntis, Meilleurtaux).
2. Taux par profil emprunteur 2026
À durée égale, le taux varie selon le profil (apport, revenus, taux d'endettement, situation pro). Trois grilles types : excellent(apport ≥ 20 %, CDI cadre, RFR > 50 k€), bon(apport 10-20 %, CDI, revenus stables), moyen(apport < 10 %, CDD ou TNS récent).
| Durée | Profil excellent | Profil bon | Profil moyen |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,75 % | 3,00 % | 3,40 % |
| 15 ans | 2,90 % | 3,15 % | 3,55 % |
| 18 ans | 3,00 % | 3,25 % | 3,70 % |
| 20 ans | 3,05 % | 3,30 % | 3,80 % |
| 22 ans | 3,15 % | 3,40 % | 3,90 % |
| 25 ans | 3,30 % | 3,55 % | 4,05 % |
| Décote / surcote | -0,25 pt | référence | +0,40 pt |
| Apport minimum | ≥ 20 % | 10-20 % | < 10 % |
| Endettement max | ≤ 30 % | 30-33 % | 33-35 % |
3. Évolution historique des taux 2020 - 2026
Après une période de taux historiquement bas (~1 % en 2021), la remontée massive amorcée fin 2022 a culminé en 4,2 % sur 20 ansen novembre 2023. Le mouvement de détente entamé fin 2024 se poursuit en 2026, sans retour aux niveaux d'avant-crise.
| Année | Taux moyen 15 ans | Taux moyen 20 ans | Taux moyen 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2020 (janv.) | 1,05 % | 1,25 % | 1,40 % |
| 2021 (janv.) | 0,90 % | 1,05 % | 1,30 % |
| 2022 (janv.) | 0,95 % | 1,15 % | 1,35 % |
| 2022 (déc.) | 2,40 % | 2,60 % | 2,75 % |
| 2023 (juin) | 3,80 % | 3,95 % | 4,10 % |
| 2023 (nov., pic) | 4,15 % | 4,25 % | 4,40 % |
| 2024 (juin) | 3,80 % | 3,90 % | 4,05 % |
| 2024 (déc.) | 3,45 % | 3,55 % | 3,75 % |
| 2025 (juin) | 3,20 % | 3,35 % | 3,55 % |
| 2025 (déc.) | 3,15 % | 3,30 % | 3,55 % |
| 2026 (mai) | 3,15 % | 3,30 % | 3,55 % |
4. Taux d'usure 2026 — par trimestre
Le taux d'usureest le TAEG maximum légal qu'une banque peut proposer. Il est publié chaque trimestre par la Banque de France selon la formule : taux effectif moyen du trimestre précédent × 1,333. Tout dépassement est sanctionné.
| Durée | T1 2026 | T2 2026 | T3 2026 (estimé) |
|---|---|---|---|
| < 10 ans | 5,12 % | 4,95 % | ~4,85 % |
| 10 - 20 ans | 5,33 % | 5,15 % | ~5,05 % |
| ≥ 20 ans | 5,42 % | 5,25 % | ~5,15 % |
| Prêt à taux variable (toutes durées) | 4,95 % | 4,80 % | ~4,70 % |
| Prêt relais (≤ 24 mois) | 5,40 % | 5,20 % | ~5,10 % |
| Crédit conso ≤ 3 000 € | 22,49 % | 22,30 % | ~22,15 % |
| Crédit conso 3 000 - 6 000 € | 12,55 % | 12,40 % | ~12,25 % |
| Crédit conso > 6 000 € | 8,33 % | 8,15 % | ~8,00 % |
Source : Banque de France, taux d'usure publiés au Journal Officiel par arrêté trimestriel (Code de la consommation Art. L314-6).
5. Plafond HCSF 2026 — endettement et durée
Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose depuis 2022 des règles strictes aux banques pour limiter l'exposition au risque immobilier. Tolérance de 20 % de production hors normes (résidence principale et primo-accédants prioritaires).
| Critère | Norme HCSF | Application |
|---|---|---|
| Taux d'endettement maximal | 35 % | Mensualité / revenus nets (assurance incluse) |
| Durée maximale | 25 ans | Hors différé ≤ 2 ans (neuf VEFA, ancien avec travaux ≥ 25 %) |
| Tolérance hors normes | 20 % | De la production trimestrielle |
| Dont résidence principale | 70 % | De la tolérance |
| Dont primo-accédants | 30 % | De la tolérance |
| Investissement locatif (hors RP) | ≤ 30 % limite | Hors tolérance autorisée |
| Calcul revenus nets | Net imposable | 75 % loyers nets si locatif |
| Saut de charge | À analyser | Mensualité / loyer actuel |
6. Assurance emprunteur 2026 — taux et options
L'assurance emprunteur représente 0,10 à 0,60 % du capital emprunté par anselon l'âge, la santé et la profession. La loi Lemoine de 2022 permet de résilier à tout moment et de souscrire en délégation externe (économie potentielle de 5 à 15 000 € sur la durée).
| Profil | Banque (groupe) | Délégation externe | Économie sur 20 ans (200 k€) |
|---|---|---|---|
| 25-35 ans, sans risque | 0,30 % | 0,10 % | ~8 000 € |
| 35-45 ans, sans risque | 0,36 % | 0,15 % | ~8 400 € |
| 45-55 ans, sans risque | 0,45 % | 0,25 % | ~8 000 € |
| Fumeur 35-45 ans | 0,55 % | 0,30 % | ~10 000 € |
| Profession risque (couvreur, etc.) | 0,60 % | 0,35 % | ~10 000 € |
| Profil ALD (AERAS) | 0,50 - 1 % | 0,40 - 0,80 % | Variable |
| Plafond AERAS — capital | 420 000 € | 420 000 € | Sans questionnaire santé si < 60 ans |
| Quotité minimale couple | 100 % | 100 % | Réparti entre co-emprunteurs |
7. Sources officielles
- Banque de France — statistiques crédits aux particuliers, taux d'usure
- HCSF — Haut Conseil de Stabilité Financière (décisions S-HCSF-2021-7)
- Légifrance — Code de la consommation Art. L314-6 (usure)
- ACPR — Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution
- Loi Lemoine du 28 février 2022 (résiliation assurance emprunteur)
- Barèmes courtiers : Cafpi, Vousfinancer, Empruntis, Meilleurtaux
Questions fréquentes sur les taux immobiliers 2026
Quel est le taux moyen d'un prêt immobilier en 2026 ?
Début juin 2026, les taux moyens hors assurance se situent autour de 3,7 % sur 15 ans, 3,8 % sur 20 ans et 3,9 % sur 25 ans. Les meilleurs profils (revenus élevés, apport supérieur à 20 %, épargne résiduelle) obtiennent 0,3 à 0,5 point de moins. Ces moyennes masquent de vrais écarts entre banques : faire jouer la concurrence reste le levier le plus efficace.
Qu'est-ce que le taux d'usure et comment est-il fixé ?
Le taux d'usure est le TAEG maximal légal qu'une banque peut pratiquer, assurance et frais inclus. La Banque de France le calcule chaque trimestre : taux effectif moyen du trimestre précédent majoré d'un tiers. Un dossier dont le TAEG dépasse l'usure est automatiquement refusé — c'est souvent le cas des emprunteurs seniors dont l'assurance est chère.
Vaut-il mieux attendre une baisse des taux pour acheter ?
Attendre une hypothétique baisse est un pari risqué : une baisse de 0,3 point réduit la mensualité d'environ 25 € pour 150 000 € sur 20 ans, mais pendant ce temps les prix peuvent remonter et vous payez un loyer. Si votre projet est solide et votre taux d'endettement sous 35 %, la renégociation ou le rachat de crédit permettront de profiter d'une future baisse de toute façon.
Quel apport faut-il pour emprunter en 2026 ?
Les banques attendent généralement un apport couvrant au minimum les frais d'acquisition, soit 8 à 10 % du prix dans l'ancien (frais de notaire 7-8 % + garantie). Un apport de 15 à 20 % du prix total améliore nettement le taux proposé. Quelques établissements financent encore à 110 % (prix + frais) pour les jeunes actifs à fort potentiel, mais c'est devenu rare.
Taux fixe ou taux variable : que choisir en 2026 ?
Plus de 95 % des prêts français sont à taux fixe, et c'est généralement le bon choix : vous sécurisez votre mensualité sur toute la durée. Le taux variable (capé +1/+2 points) n'a d'intérêt que si les taux sont durablement orientés à la baisse ou pour un projet court (revente prévue sous 5 ans). Vérifiez toujours le cap et la possibilité de passage à taux fixe.