1. La question : que doit rapporter l'épargne du locataire ?
Acheter son logement, ou le louer et placer l'argent que l'achat aurait mobilisé : les deux choix se comparent à effort financier égal. Le propriétaire paie un apport, des frais de notaire, puis chaque mois une mensualité, une assurance, la taxe foncière et l'entretien. Le locataire qui dépense exactement autant paie son loyer et place le reste. Au bout de 20 ans, le premier possède un logement et doit encore une partie du prêt ; le second possède une épargne.
Notre article acheter ou louer en 2026 cherche la hausse des prix à partir de laquelle l'achat l'emporte, pour un placement à 2,5 %. Celui-ci pose la question inverse : quel rendement le locataire doit-il obtenir, sur quels placements, avec quels plafonds et quelle fiscalité en 2026 ? Il reprend le même cas et les mêmes conventions, pour que les deux pages donnent les mêmes chiffres.
2. Les hypothèses du calcul
| Paramètre | Valeur | Origine |
|---|---|---|
| Logement ancien | 250 000 € | Hypothèse |
| Frais de notaire | 18 640 € | Formule du simulateur de frais de notaire, primo-accédant (droit départemental de 4,50 %) |
| Apport, hors frais | 25 000 € | Hypothèse (10 % du prix) |
| Prêt | 225 000 € à 3,35 % sur 25 ans | Hypothèse, proche du taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat mesuré par la Banque de France : 3,32 % en août 2026 (donnée provisoire) |
| Mensualité, assurance comprise | 1 165 € | Formule du simulateur de prêt immobilier ; assurance : hypothèse de 0,30 % par an du capital emprunté |
| Taxe foncière | 1 500 € par an | Hypothèse, à remplacer par votre avis (en 2025, un propriétaire particulier a payé 1 117 € en moyenne, tous biens confondus, selon la DGFiP) |
| Entretien, charges non récupérables, gros travaux | 2 500 € par an | Hypothèse (1 % du prix) |
| Loyer du logement équivalent | 900 € par mois, +2 % par an | Hypothèse (indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 : +1,15 % sur un an) |
| Durée | 20 ans | Hypothèse |
Le propriétaire décaisse 43 640 € à l'entrée, puis 1 498 € par mois, taxe foncière et entretien lissés. À 35 % de taux d'effort, la mensualité de 1 165 € suppose environ 3 328 € de revenus par mois pour un foyer sans autre crédit. Le locataire place 43 640 € le premier jour, puis verse à la fin de chaque mois l'écart entre 1 498 € et son loyer : 598 € la première année, 187 € la vingtième, parce que le loyer monte alors que la mensualité est fixe. En 20 ans, il aura placé 140 740 € au total, mise initiale comprise (97 100 € de versements mensuels), et payé 262 412 € de loyers. Les montants sont en euros courants, sans correction de l'inflation, et la plus-value du propriétaire n'est pas imposée : elle est exonérée quand le logement vendu est la résidence principale.
3. Le résultat au bout de 20 ans
Après 240 mensualités, le propriétaire doit encore 61 153 € à sa banque. Son patrimoine est la valeur du logement moins cette dette :
| Évolution du prix du logement | Valeur du bien dans 20 ans | Patrimoine du propriétaire |
|---|---|---|
| Prix à −1 % par an | 204 477 € | 143 323 € |
| Prix stables | 250 000 € | 188 847 € |
| Prix à +1 % par an | 305 048 € | 243 894 € |
| Prix à +2 % par an | 371 487 € | 310 333 € |
L'épargne du locataire dépend du rendement de son placement. La dernière colonne retire 18,6 % de prélèvements sociaux sur les gains, ce que supporte un retrait d'un plan d'épargne en actions de plus de 5 ans :
| Rendement annuel du placement | Épargne dans 20 ans | Dont gains | Après 18,6 % sur les gains |
|---|---|---|---|
| 1,7 % | 179 968 € | 39 228 € | 172 671 € |
| 2,5 % | 202 400 € | 61 660 € | 190 932 € |
| 4,0 % | 252 916 € | 112 176 € | 232 051 € |
| 6,0 % | 341 829 € | 201 089 € | 304 426 € |
À prix stables, le propriétaire détient 188 847 €. À 1,7 %, le taux du Livret A, le locataire termine avec 179 968 € : il est derrière. Ce cas est théorique, puisque le plafond du livret (22 950 € par personne) est dépassé dès le premier jour ; la dernière colonne du tableau ne concerne que les placements soumis aux prélèvements sociaux. À 2,5 %, il est devant avant prélèvements (202 400 €) et encore devant après 18,6 % (190 932 €), mais derrière si ses gains supportent 31,4 % (183 039 €). Si les prix montent de 2 % par an, le propriétaire détient 310 333 € et il faut au locataire un rendement supérieur à 5 % par an pendant 20 ans pour le suivre.
4. Le rendement à atteindre pour égaler le propriétaire
| Évolution du prix du logement | Sans prélèvement sur les gains | Gains soumis à 18,6 % (PEA de plus de 5 ans) | Gains soumis à 31,4 % (prélèvement forfaitaire unique) | Loyer de 1 100 €, gains soumis à 18,6 % |
|---|---|---|---|---|
| Prix à −1 % par an | 0,1 % | 0,2 % | 0,2 % | 3,7 % |
| Prix stables | 2,0 % | 2,4 % | 2,8 % | 5,4 % |
| Prix à +1 % par an | 3,8 % | 4,4 % | 4,9 % | 7,0 % |
| Prix à +2 % par an | 5,4 % | 6,1 % | 6,8 % | 8,5 % |
Rendement annuel constant, net de frais, pendant 20 ans. Le prélèvement est appliqué en une fois sur les gains à la fin : c'est une simplification pour le prélèvement forfaitaire unique, qui frappe en réalité les dividendes et les intérêts chaque année.
Trois lectures. Le rapport entre le loyer et le prix commande tout : si le même logement se loue 1 100 € au lieu de 900 €, le locataire épargne moins chaque mois et le rendement à atteindre à prix stables passe de 2,4 % à 5,4 % ; dans ce cas, le loyer dépasse même le coût mensuel du propriétaire à partir de la 17e année et le locataire puise dans son épargne. Chaque point de hausse annuelle des prix relève le rendement nécessaire de 1,5 à 2,6 points selon la colonne. La fiscalité du placement coûte jusqu'à environ 0,8 point de rendement dans un PEA et 1,5 point au prélèvement forfaitaire unique (écarts calculés avant arrondi), alors que la plus-value sur la résidence principale est exonérée.
5. Où placer cette épargne : plafonds et fiscalité en 2026
| Placement | Plafond de versements | Ce que les gains supportent en 2026 |
|---|---|---|
| Livret A | 22 950 € par personne | Rien : taux de 1,7 % du 1er août 2026 au 31 janvier 2027, net d'impôt et de prélèvements sociaux, capital garanti |
| Plan d'épargne en actions (PEA) | 150 000 € par personne, un seul plan chacun | Après 5 ans : pas d'impôt sur le revenu, mais 18,6 % de prélèvements sociaux sur les gains retirés depuis le 1er janvier 2026. Avant 5 ans : le plan est clos et le gain est imposé à 12,8 % (ou au barème sur option), plus les prélèvements sociaux, sauf exceptions (licenciement, invalidité, mise à la retraite anticipée, création ou reprise d'entreprise). Capital non garanti |
| Compte-titres | Aucun | Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux). Capital non garanti |
| Assurance-vie | Aucun | Dans le cas général, les prélèvements sociaux restent à 17,2 % ; l'impôt dépend de l'âge du contrat, voir le simulateur de fiscalité de l'assurance-vie |
Deux conséquences pratiques. Le locataire du modèle place 43 640 € dès le premier jour : c'est presque le double du plafond d'un Livret A, qui s'entend par personne, et le rendement d'équilibre à prix stables (2,0 %) dépasse déjà son taux. À prix stables ou en hausse, le Livret A ne suffit donc ni par son plafond ni par son taux : il faut un placement mieux rémunéré, ce qui passe le plus souvent par un capital non garanti. Ensuite, les 140 740 € versés en 20 ans tiennent sous le plafond d'un seul PEA (150 000 €) ; un couple marié ou pacsé peut en ouvrir deux. Pour mesurer ce que rapporte un versement régulier à un taux donné, utilisez le simulateur d'intérêts composés.
6. Le risque que le tableau ne montre pas
Les tableaux supposent un rendement identique chaque année. Aucun placement en actions ne se comporte ainsi. L'Autorité des marchés financiers conseille d'investir en actions « sur 10 ans au moins » et rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Son étude de 2017 sur les actions françaises de 1950 à 2015 relève, pour une détention de 20 ans, des rendements annuels allant de −2 % à +15 % selon la période, inflation déduite. Le locataire peut donc finir au-dessus ou très en dessous de la ligne qu'il visait.
Le propriétaire porte un autre risque : celui du prix de son logement. Au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an (indice Notaires-Insee, provisoire). Une hausse de 1 ou 2 % par an pendant 20 ans est une hypothèse, pas la tendance observée. Enfin, les deux patrimoines sont exprimés en euros courants : avec une inflation de 3,0 % sur un an en septembre 2026 (estimation provisoire de l'Insee), un placement à 1,7 % perd du pouvoir d'achat.
7. Ce que le modèle ne compte pas
- La discipline d'épargne. La mensualité s'impose au propriétaire ; rien n'oblige le locataire à verser 598 € par mois pendant 20 ans. S'il ne place que la mise initiale, il termine loin derrière.
- La revente et le remboursement anticipé. Le modèle retient le prix de vente entier, sans honoraires d'agence ni diagnostics. Si la vente solde le prêt, la banque peut demander une indemnité, plafonnée à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû ; elle n'est pas due si la vente fait suite à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d'activité ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
- La mobilité. Le locataire d'un logement vide part avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois notamment en zone tendue ou en cas de mutation ou de perte d'emploi, et récupère son dépôt de garantie, d'un mois de loyer hors charges au plus. Le propriétaire qui revend au bout de quelques années n'a pas amorti ses 18 640 € de frais de notaire : l'article sur l'achat et la location chiffre les seuils à 3, 5 et 10 ans.
- L'après-prêt. Au bout de 25 ans, le propriétaire n'a plus de mensualité, le locataire paie toujours un loyer. Le modèle s'arrête à 20 ans et ne mesure pas cet avantage.
- Les coûts qui montent. La taxe foncière et l'entretien restent au même montant pendant 20 ans dans le calcul, ce qui favorise l'achat.
8. Refaire le calcul pour votre situation
- Calculez les frais d'achat avec le simulateur de frais de notaire et la mensualité avec le simulateur de prêt immobilier, au taux que votre banque vous propose. La capacité d'emprunt fixe le plafond : en règle générale, les mensualités, assurance comprise, sont limitées à 35 % des revenus.
- Ajoutez votre taxe foncière (elle figure sur l'avis du vendeur) et une provision d'entretien : vous obtenez le coût mensuel du propriétaire.
- Relevez le loyer d'un logement équivalent dans le même quartier. L'écart avec le coût mensuel du propriétaire est ce que vous devriez placer chaque mois.
- Divisez le loyer annuel par le prix. Dans notre cas, 900 € par mois donnent 4,3 % et 1 100 € donnent 5,3 % : plus ce rapport est élevé, plus le rendement exigé du placement monte.
- Demandez-vous si vous placerez réellement cet écart chaque mois pendant 20 ans, et sur quel support. Cet article ne recommande aucun placement.
Questions fréquentes
La plus-value sur la résidence principale est-elle imposée ?
Non. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à condition que le logement soit votre résidence principale au jour de la vente.
Les gains d'un PEA sont-ils vraiment exonérés après 5 ans ?
D'impôt sur le revenu, oui. Les prélèvements sociaux restent dus : 18,6 % sur les gains pour un retrait effectué depuis le 1er janvier 2026, contre 17,2 % en 2025.
Peut-on placer toute cette épargne sur un Livret A ?
Non. Le Livret A est plafonné à 22 950 € de versements par personne, alors que le locataire du modèle place 43 640 € le premier jour et 140 740 € en 20 ans. À son taux actuel de 1,7 %, il ne suffirait de toute façon pas à égaler le propriétaire à prix stables.
Et si je ne suis pas primo-accédant ?
Les frais de notaire sont plus élevés dans les départements qui ont porté leur droit de mutation à 5 % : ce relèvement, possible pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, ne s'applique pas à l'acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années précédentes. Pour 250 000 €, ils passent de 18 640 € à 19 920 €.
Sur 10 ans, le résultat est-il le même ?
Non : sur une durée plus courte, les frais de notaire pèsent davantage et le capital remboursé est plus faible. Avec les mêmes hypothèses et un placement à 2,5 %, le locataire détient 126 088 € au bout de 10 ans contre 93 347 € pour le propriétaire à prix stables.
Sources
- Banque de France, « Crédits aux particuliers », août 2026 (publié le 6 octobre 2026) : taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations, 3,32 %.
- Service-Public.fr, « Livret A » (F2365, vérifiée le 1er août 2026) : taux et plafond.
- Service-Public.fr, « Plan d'épargne en actions (PEA) » (F2385, vérifiée le 22 mai 2026) et imposition des revenus d'un PEA (F22449, vérifiée le 15 avril 2026).
- Impots.gouv.fr, « L'assurance-vie et le PEA » (mise à jour le 8 avril 2026) : prélèvements sociaux de 18,6 % sur les gains du PEA à compter du 1er janvier 2026 ; Service-Public.fr, prélèvements sociaux (F2329) : produits restés à 17,2 % ; évolution du prélèvement forfaitaire unique (31,4 %).
- Service-Public.fr, « Plus-value immobilière » (F10864, vérifiée le 15 avril 2026) : exonération de la résidence principale.
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 (17 juin 2026) : droit départemental relevé jusqu'à 5 %, exception de la première acquisition.
- Insee : indice de référence des loyers, 2e trimestre 2026, prix des logements anciens, 2e trimestre 2026, prix à la consommation, estimation provisoire de septembre 2026.
- Autorité des marchés financiers, « Stimuler l'investissement de long terme en actions » (2017) et guide « Pourquoi et comment investir en direct en actions cotées ».
- Service-Public.fr : remboursement anticipé d'un crédit immobilier (F1669), préavis du locataire (F1168), dépôt de garantie (F31269) ; DGFiP Statistiques n° 46 (taxe foncière 2025).