Sortir d'une indivision 2026 : vente, rachat de parts et partage judiciaire

1. Le principe de l'article 815

L'article 815 du Code civil énonce la règle fondatrice : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »^[1] Le droit de provoquer le partage est discrétionnaire et imprescriptible : il n'a pas à être motivé. Un héritier détenant 5 % d'une maison de famille peut à lui seul déclencher un partage judiciaire. Trois limites seulement y font échec :

• La convention d'indivision (art. 1873-3), écrite, conclue pour une durée déterminée de cinq ans au maximum, renouvelable : le partage ne peut être demandé avant le terme, sauf juste motif. À durée indéterminée, il reste possible à tout moment.
• Le sursis au partage (art. 820) : le tribunal peut le différer deux années au maximum si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis.
• Le maintien judiciaire dans l'indivision (art. 821 et suivants), qui protège le conjoint survivant ou les enfants mineurs pour le logement ou l'entreprise familiale.

2. Qui décide quoi : unanimité, deux tiers, indivisaire seul

Contrairement à une idée reçue, tout n'exige pas l'unanimité : l'article 815-3 organise trois niveaux de décision^[2].

La majorité des deux tiers des droits indivis suffit pour quatre actes limitativement énumérés : effectuer les actes d'administration ; donner un mandat général d'administration ; vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ; conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble agricole, commercial, industriel ou artisanal. Les majoritaires doivent informer les autres : à défaut, les décisions leur sont inopposables.

L'unanimité reste exigée pour tout le reste, à commencer par les actes de disposition : vendre l'immeuble indivis, consentir une donation, hypothéquer, signer un bail commercial ou rural. Un indivisaire opposé, fût-il titulaire de 1 % des droits, bloque la vente. À l'inverse, chaque indivisaire agit seul pour les mesures nécessaires à la conservation du bien (art. 815-2), même sans urgence.

3. Les quatre voies de sortie comparées

Les délais sont des ordres de grandeur constatés en pratique, non des délais légaux.

4. Voie 1 — La vente amiable du bien

C'est la sortie la moins coûteuse, mais elle suppose l'unanimité : la vente d'un immeuble indivis est un acte de disposition, exclu de la majorité des deux tiers. Tous signent mandat, compromis puis acte authentique ; le prix est réparti au prorata des droits, après règlement du passif de l'indivision. Les droits de mutation (environ 5,80 %) pèsent sur l'acquéreur ; les vendeurs supportent la commission d'agence si elle est à leur charge et, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value immobilière.

Nouveauté 2026 : la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété l'article 815-6. Au titre des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis^[5]. En vigueur depuis le 9 avril 2026, ce texte reste exigeant : urgence et intérêt commun doivent être démontrés.

5. Voie 2 — Le rachat des parts et le calcul de la soulte

La soulte est la somme versée par l'indivisaire attributaire à ceux qui renoncent à leurs droits : (valeur vénale du bien − passif repris) × quote-part rachetée. La valeur retenue est celle du jour du partage, non celle du décès. L'héritier qui occupe le logement peut demander l'attribution préférentielle (art. 831-2), de droit pour le conjoint survivant, laissée à l'appréciation du juge pour les autres.

Exemple 1 — Claire rachète la maison familiale. Au décès de leur père, Claire, Damien et Élodie héritent à parts égales d'une maison estimée 300 000 €, sans passif. Chaque part vaut 100 000 €. Claire conserve le bien et rachète les deux tiers de son frère et de sa sœur : soulte de 200 000 €, plus les frais de l'acte de partage :

• Droit de partage : 7 500 €. L'article 746 du CGI soumet les partages entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % assis sur l'actif net partagé^[3] — soit 300 000 € × 2,50 %.
• Émoluments du notaire : environ 4 189 € TTC. Le barème réglementé de l'article A444-121 du Code de commerce s'applique par tranches sur l'actif brut : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 €, 0,998 % au-delà^[4]. Soit 314 € + 209 € + 572 € + 2 395 € = 3 491 € HT, majorés de la TVA à 20 %.
• Contribution de sécurité immobilière : 300 € (0,10 % de la valeur publiée), plus environ 400 € de débours et formalités (ordre de grandeur).

Total : environ 12 400 € de frais, soit un décaissement de 212 400 € pour Claire. Ils incombent en principe à la masse indivise, donc à tous au prorata, sauf convention contraire. Si un prêt de 60 000 € restait dû et était repris par Claire, l'actif net partagé tomberait à 240 000 € : la soulte descendrait à 160 000 € et le droit de partage à 6 000 €. Enfin, le taux réduit de 1,10 % prévu par le même article 746 est réservé aux partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS : il ne s'applique jamais à une indivision successorale.

6. Voie 3 — Céder sa quote-part à un tiers (art. 815-14)

Vous pouvez vendre vos droits indivis sans l'accord des autres. Mais l'article 815-14 impose de notifier par acte extrajudiciaire (commissaire de justice) à chaque indivisaire le prix, les conditions de la cession et les nom, domicile et profession de l'acquéreur pressenti. Chacun dispose d'un droit de préemption d'un mois aux mêmes conditions, puis de deux mois pour réaliser la vente. Une cession faite sans notification encourt la nullité.

Exemple 2 — Bastien vend son quart. Bastien détient un quart d'un appartement rennais évalué 240 000 €. Sa quote-part vaut théoriquement 60 000 €, mais un investisseur ne lui en offre que 48 000 € : la décote d'indivision, couramment observée entre 15 et 30 %, rémunère l'illiquidité de la part. Il notifie l'offre ; une de ses sœurs préempte au même prix. Membre originaire de l'indivision successorale, elle relève du droit de partage de 2,5 % de l'article 750, II du CGI, soit 1 200 €, contre 2 784 € de droits de mutation pour l'investisseur extérieur.

7. Voie 4 — Le partage judiciaire et la licitation

L'article 840, entièrement réécrit par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (en vigueur le 9 avril 2026), ouvre la voie judiciaire lorsqu'un indivisaire refuse le partage amiable, lorsque des contestations s'élèvent sur la manière d'y procéder, ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé dans les cas des articles 836 et 837. La réforme étend la procédure aux intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins^[5].

• La tentative de partage amiable préalable est obligatoire. À peine d'irrecevabilité, l'assignation contient un descriptif sommaire du patrimoine, les intentions du demandeur et les diligences entreprises en vue d'un partage amiable (art. 1360 du Code de procédure civile) — fin de non-recevoir d'ordre public, non régularisable après l'introduction de l'instance.
• L'assignation est portée devant le tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession, exclusivement compétent (art. 841). Avocat obligatoire.
• Un notaire est désigné pour la liquidation, sous le contrôle d'un juge commis. Si tous approuvent son projet d'état liquidatif, le partage redevient amiable (art. 842).
• La licitation — vente par adjudication — est ordonnée pour les biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (art. 1377 du Code de procédure civile). Elle reste subsidiaire au partage en lots.

Coût : honoraires d'avocat (souvent 3 000 à 8 000 € par partie), émoluments du notaire commis, droit de partage de 2,5 % et frais d'adjudication le cas échéant. La loi de 2026 renvoie à un décret les modalités d'intervention du juge commis : à la date de publication, ce texte n'était pas encore paru.

8. Vendre aux deux tiers malgré un opposant (art. 815-5-1)

C'est le mécanisme le plus efficace pour débloquer une indivision successorale paralysée par un minoritaire. Introduit par la loi du 12 mai 2009, l'article 815-5-1 permet au tribunal judiciaire d'autoriser l'aliénation d'un bien indivis à la demande d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis — seuil que la loi du 7 avril 2026 n'a pas modifié. La procédure est rigoureuse :

• Les deux tiers expriment devant notaire leur intention d'aliéner ; dans le mois qui suit, le notaire la fait signifier aux autres.
• Ceux-ci ont trois mois pour s'y opposer. Opposition ou silence : le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal peut être saisi.
• Le tribunal autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires — seule condition de fond, appréciée souverainement. La vente a lieu par licitation, le prix n'étant réemployable que pour payer les dettes et charges de l'indivision.

Deux exclusions expresses : le dispositif ne s'applique ni en cas de démembrement de la propriété (usufruit / nue-propriété), ni lorsqu'un indivisaire relève de l'article 836 — présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté par suite d'éloignement, ou soumis à un régime de protection (mineur, tutelle, curatelle)^[2].

9. L'indemnité d'occupation (art. 815-9)

L'article 815-9 dispose que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Celle-ci est due à l'indivision, non aux autres indivisaires individuellement : elle alimente le compte d'indivision et se règle au partage. L'article 815-10 interdit toute recherche relative aux fruits et revenus au-delà de cinq ans, et la jurisprudence y assimile l'indemnité d'occupation : tarder, c'est perdre définitivement les années antérieures.

Exemple 3 — Nadia réclame cinq ans d'occupation. Après le décès de leur mère en janvier 2021, Nadia et Karim héritent à parts égales d'un appartement nantais dont la valeur locative de marché atteint 900 € par mois. Karim y habite seul depuis. Nadia agit en juillet 2026 : elle ne peut réclamer que les 60 derniers mois. Les tribunaux retiennent la valeur locative minorée d'un abattement pour précarité — usage jurisprudentiel fréquemment compris entre 10 et 30 %, sans fondement légal chiffré. Avec 20 % : 720 € × 60 = 43 200 € dus à l'indivision, dont 21 600 € pour Nadia. Les six premiers mois sont prescrits.

10. Charges, travaux et comptes d'indivision (art. 815-13)

Taxe foncière, assurance, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, entretien : les charges sont supportées au prorata des droits de chacun, comme les bénéfices et les pertes (art. 815-10). L'article 815-13 organise le droit au remboursement en distinguant deux catégories :

• Les dépenses d'amélioration sont indemnisées selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Une véranda payée 20 000 € en 2015 est indemnisée selon la plus-value qu'elle procure aujourd'hui, pas selon la facture d'origine.
• Les dépenses nécessaires de conservation sont remboursées intégralement, même si elles n'ont rien amélioré : réfection de toiture, taxe foncière, prime d'assurance, échéances de prêt. Conservez factures et relevés, la preuve incombant à celui qui réclame.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

11. Le cas particulier du conjoint survivant

Lorsque le défunt laisse un conjoint et des enfants, le logement entre en indivision entre eux, mais deux protections neutralisent partiellement les voies de sortie. Le droit temporaire au logement (art. 763), d'ordre public, assure au conjoint la jouissance gratuite pendant un an à compter du décès. Le droit viager au logement (art. 764) lui permet ensuite de demander à y rester jusqu'à son décès : tant qu'il s'exerce, les enfants indivisaires ne peuvent ni l'expulser ni faire vendre librement le bien. Détail des options dans notre guide sur l'héritage du conjoint survivant.

12. Questions fréquentes

Peut-on m'obliger à rester dans une indivision ?

Non, sauf dans trois cas limitatifs : une convention d'indivision à durée déterminée (cinq ans au maximum, renouvelable, art. 1873-3), un sursis judiciaire de deux ans au plus (art. 820), ou un maintien judiciaire dans l'indivision au profit du conjoint survivant ou des enfants mineurs (art. 821 et suivants). En dehors de ces hypothèses, votre demande de partage ne peut être refusée et vous n'avez pas à la motiver.

Un seul indivisaire peut-il vendre la maison indivise ?

Pas de sa propre initiative : la vente d'un immeuble indivis est un acte de disposition soumis à l'unanimité. Trois portes de sortie existent. Les indivisaires réunissant deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal (art. 815-5-1). Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut autoriser un indivisaire à vendre seul en cas d'urgence (art. 815-6). Enfin, tout indivisaire peut provoquer un partage judiciaire, qui aboutira à une licitation si le bien n'est pas commodément partageable.

Combien coûte réellement un rachat de soulte de 200 000 € ?

Pour un bien de 300 000 € partagé entre trois héritiers, comptez environ 12 400 € de frais en sus de la soulte : 7 500 € de droit de partage (2,50 % de l'actif net partagé, art. 746 du CGI), environ 4 189 € TTC d'émoluments notariés (barème A444-121), 300 € de contribution de sécurité immobilière et environ 400 € de débours. Si l'attributaire finance la soulte par emprunt, ajoutez les frais de garantie bancaire, généralement 1 à 2 % du capital emprunté.

Qui paie la taxe foncière d'un bien en indivision ?

L'avis est établi au nom d'un seul indivisaire, souvent le premier nommé dans l'acte de notoriété, qui en est redevable envers le Trésor public. En interne, la taxe foncière constitue une dépense nécessaire de conservation au sens de l'article 815-13 : celui qui l'a réglée de ses deniers personnels a droit au remboursement intégral, au prorata des droits des autres, lors des comptes d'indivision établis au partage. Conservez avis et preuves de paiement.

Sur combien d'années réclamer l'indemnité d'occupation ?

Cinq ans au maximum. L'article 815-10 interdit toute recherche relative aux fruits et revenus au-delà de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être, et la jurisprudence y assimile l'indemnité d'occupation. Une occupation privative de dix ans ne donne donc lieu qu'à cinq années d'indemnité. Le délai est interrompu notamment par le procès-verbal de difficultés du notaire liquidateur : agissez sans attendre.

Le partage judiciaire finit-il toujours en vente aux enchères ?

Non. La licitation est subsidiaire : l'article 1377 du Code de procédure civile ne l'autorise que pour les biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Le juge doit d'abord tenter la formation de lots équivalents ou l'attribution à un indivisaire moyennant soulte. En pratique, un bien immobilier unique face à plusieurs héritiers finit souvent en adjudication, où le prix atteint fréquemment un niveau inférieur à celui d'une vente amiable : l'accord négocié reste presque toujours plus rentable.