Ce qui est imposé quand aucune exonération ne joue
La plus-value d'un particulier (art. 150 U du CGI) est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital, après des abattements pour durée de détention qui diffèrent pour les deux prélèvements. Ces prélèvements sociaux restent de 17,2 % en 2026, soit un taux global de 36,2 % : la hausse de la CSG de 9,2 à 10,6 % votée en loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (art. 12) ne vise que les dividendes, intérêts, plus-values mobilières, actifs numériques et revenus de location meublée ; les plus-values immobilières et les revenus fonciers conservent le taux de 9,2 % de CSG (art. L136-8 IV du Code de la sécurité sociale, fiche service-public.gouv.fr F10864). Le notaire calcule, prélève et reverse l'impôt le jour de la vente. Une taxe additionnelle de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, sauf pour les terrains à bâtir, qui suivent le même barème d'abattements mais supportent, le cas échéant, la taxe sur les terrains devenus constructibles.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % (total 100 %) | 1,60 % (total 28 %) |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
La durée se compte de date à date à partir de l'acte d'achat. Pour un bien reçu par donation ou succession, elle court depuis la donation ou le décès, et le prix d'acquisition est la valeur retenue pour les droits. Notre simulateur de plus-value immobilière applique ces abattements et les forfaits de frais (7,5 %) et de travaux (15 % après 5 ans).
Exonérations liées au bien vendu
| Cas | Conditions précises | Texte (CGI) |
|---|---|---|
| Résidence principale et ses dépendances | Habitation habituelle et effective au jour de la vente (occupée la majeure partie de l'année). Dépendances vendues en même temps (cave, garage, cour). En cas de séparation, il suffit qu'un des ex-conjoints ait occupé le logement jusqu'à la mise en vente. | 150 U, II-1° et 3° |
| Première vente d'un autre logement | Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente, et vous réemployez le prix pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans. Demande portée dans l'acte, une seule fois dans la vie. | 150 U, II-1° bis |
| Détention longue | Plus de 22 ans : plus d'impôt sur le revenu. Plus de 30 ans : plus de prélèvements sociaux non plus. | 150 VC |
| Vente de 15 000 € au plus | Prix de cession du bien inférieur ou égal à 15 000 €. Apprécié bien par bien et, en indivision, sur la quote-part de chaque indivisaire. | 150 U, II-6° |
| Droit de surélévation | Cession d'un droit de surélévation, l'acquéreur s'engageant à construire des logements. Prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. | 150 U, II-9° |
| Remembrement | Bien échangé dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées. | 150 U, II-5° |
Exonérations liées à la situation du vendeur
| Cas | Conditions pour une vente en 2026 | Texte (CGI) |
|---|---|---|
| Retraité ou titulaire d'une carte mobilité inclusion « invalidité » | Vous ou votre conjoint percevez une pension de vieillesse ou de réversion, ou détenez la CMI invalidité. Revenu fiscal de référence 2024 (avant-dernière année) au plus égal à 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part supplémentaire. Non redevable de l'IFI au titre de 2024. Montants différents dans les DOM. | 150 U, III |
| Entrée en Ehpad ou en établissement pour adultes handicapés | Vente de l'ancienne résidence principale dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement, logement resté inoccupé (ni loué ni prêté, sauf au conjoint). Revenu fiscal de référence 2024 au plus égal à 30 024 € pour la première part, plus 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les suivantes. Non redevable de l'IFI. | 150 U, II-1° ter |
| Non-résident : ancienne résidence principale | Vente au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ de France, logement non mis à disposition d'un tiers entre le départ et la vente. | 244 bis A, 1° du II |
| Non-résident : autre logement | Ressortissant de l'UE ou de l'EEE, domicilié fiscalement en France de façon continue pendant au moins 2 ans avant la vente. Exonération limitée à 150 000 € de plus-value et à une résidence par contribuable. Vente avant le 31 décembre de la 10e année suivant le départ, ou sans délai si le logement est à votre libre disposition depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente. | 150 U, II-2° |
Les plafonds de revenu sont ceux de l'article 1417 du CGI, revalorisés chaque année : pour une vente en 2026, c'est le revenu fiscal de référence de 2024 qui compte (avis d'imposition reçu en 2025). Un couple de retraités (2 parts, soit 2 demi-parts au-delà de la première part) est donc exonéré jusqu'à 12 793 + 2 × 3 428 = 19 649 € de revenu fiscal de référence.
Exonérations liées à l'acquéreur
- Vente à un organisme de logement social, directement ou indirectement, ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux : exonération totale jusqu'au 31 décembre 2027 (art. 150 U, II-7° et 8°). En zones A bis, A et B1, elle vaut aussi, sous conditions, pour le logement intermédiaire.
- Expropriation : exonération si l'intégralité de l'indemnité est réemployée dans les 12 mois pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles (II-4°). Même règle pour le vendeur qui exerce son droit de délaissement.
Abattements exceptionnels 2024-2027, à ne pas confondre
Ce ne sont pas des exonérations mais des réductions d'assiette, applicables à l'IR et aux prélèvements sociaux, après l'abattement pour durée de détention, pour les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027 :
- 60 % en zones A bis, A et B1 si l'acquéreur s'engage à démolir pour reconstruire des logements collectifs, achevés dans les 4 ans ; porté à 85 % si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface.
- 70 % dans les périmètres de grande opération d'urbanisme, d'opération de revitalisation du territoire ou d'intérêt national, mêmes engagements ; 85 % avec au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires.
Ils sont exclus si l'acheteur est votre conjoint, partenaire, concubin, ascendant ou descendant, ou une société dont l'un d'eux est associé.
Exemple chiffré : résidence secondaire achetée 150 000 €, revendue 260 000 €
Avec les forfaits de frais d'acquisition (7,5 %, 11 250 €) et de travaux (15 % après 5 ans, 22 500 €), la plus-value brute est de 76 250 €. L'impôt dépend uniquement de la durée de détention. Les montants sont calculés avec la formule du simulateur (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, taux en vigueur en 2026).
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Total |
|---|---|---|---|
| 8 ans | 11 880 € | 12 466 € | 24 346 € + taxe additionnelle 1 251 € |
| 16 ans | 4 926 € | 10 735 € | 15 660 € |
| 22 ans révolus | 0 € | 9 443 € | 9 443 € |
| 25 ans | 0 € | 5 902 € | 5 902 € |
| Plus de 30 ans | 0 € | 0 € | 0 € |
À 8 ans, la plus-value imposable à l'IR (62 525 €) dépasse 50 000 € : la taxe additionnelle de l'article 1609 nonies G s'applique (2 % dans la tranche 60 001 à 100 000 €, soit 1 251 €), que le simulateur n'intègre pas. Le même bien vendu comme résidence principale, ou par un retraité sous le plafond de revenu, ne supporte rien. Sur une résidence secondaire, attendre la 22e année révolue efface l'impôt sur le revenu, mais il faut la 30e pour effacer les prélèvements sociaux.
Pièges fréquents
- Résidence principale quittée avant la vente. L'exonération est maintenue si la vente intervient dans un délai normal après le déménagement, le logement restant inoccupé et mis en vente sans délai ; l'administration admet en général un an dans un marché normal. Louer le bien entre-temps fait perdre l'exonération.
- Première cession d'un autre logement. L'exonération ne porte que sur la fraction du prix réemployée dans les 24 mois ; un réemploi partiel entraîne une imposition partielle, et l'avantage est perdu pour toujours s'il a déjà servi.
- Bien reçu par donation ou succession. La durée de détention part de la transmission, pas de l'achat par le donateur. En revanche, le prix d'acquisition est la valeur déclarée pour les droits, ce qui limite la plus-value si la transmission est récente.
- Location meublée non professionnelle. Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul (ils diminuent le prix d'acquisition), ce qui augmente la plus-value imposable.
- Seuil de 15 000 €. Il s'apprécie sur le prix de vente, pas sur la plus-value, et pour chaque bien vendu, non sur le total des ventes de l'année. Un garage vendu 14 000 € est exonéré même avec 10 000 € de gain ; en indivision, c'est la quote-part de chaque indivisaire qui est comparée au seuil.
- Plafond de revenu apprécié sur N-2. Un retraité dont le revenu fiscal de référence 2024 dépasse 12 793 € de quelques euros perd la totalité de l'exonération : vérifiez l'avis d'imposition avant de signer le compromis, et le cas échéant décalez la vente à l'année suivante si le revenu 2025 est inférieur.
Questions fréquentes
Au bout de combien d'années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Après 22 ans révolus pour l'impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus, sur une base réduite de 9 % par an supplémentaire.
Ma résidence secondaire peut-elle être exonérée ?
Oui dans quatre cas : détention de plus de 30 ans, première cession avec réemploi pour acheter votre résidence principale (si vous n'en avez pas eu depuis 4 ans), vente à un bailleur social avant fin 2027, ou statut de retraité ou invalide sous le plafond de revenu fiscal de référence.
Quel plafond de revenu pour l'exonération des retraités en 2026 ?
Revenu fiscal de référence 2024 de 12 793 € au plus pour une part, majoré de 3 428 € par demi-part supplémentaire (19 649 € pour un couple à 2 parts), et pas d'IFI en 2024. La condition de pension s'apprécie chez l'un ou l'autre des conjoints.
Je pars en Ehpad : ma maison sera-t-elle taxée ?
Non si elle est vendue dans les 2 ans de votre entrée, n'a pas été louée ni prêtée entre-temps (sauf à votre conjoint), et si votre revenu fiscal de référence 2024 ne dépasse pas 30 024 € pour une part (7 015 € de plus pour la première demi-part supplémentaire, 5 522 € pour les suivantes).
Un non-résident paie-t-il la plus-value sur son ancien logement en France ?
Pas sur l'ancienne résidence principale vendue avant le 31 décembre de l'année suivant le départ, si elle n'a pas été occupée entre-temps. Pour un autre logement, un ressortissant de l'UE ou de l'EEE ayant résidé fiscalement en France au moins 2 ans est exonéré jusqu'à 150 000 € de plus-value, une fois, dans les 10 ans suivant son départ.
Faut-il déclarer une plus-value exonérée ?
La résidence principale et les ventes de 15 000 € au plus ne donnent lieu à aucune déclaration. Les autres exonérations (première cession, retraités, non-résidents) sont mentionnées dans l'acte par le notaire, et la plus-value exonérée de première cession se reporte sur la déclaration de revenus. Une plus-value imposée est déclarée par le notaire (formulaire 2048-IMM) et reportée pour le revenu fiscal de référence.
Sources
- service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu : plus-value immobilière (fiche vérifiée le 15 avril 2026 : cas d'exonération, plafonds de revenu 2026, abattements, taxe additionnelle).
- Code de la sécurité sociale, art. L. 136-8 (IV : CSG maintenue à 9,2 % sur les plus-values immobilières et les revenus fonciers, soit 17,2 % de prélèvements sociaux ; 10,6 %, soit 18,6 %, sur les revenus du capital mobilier) et loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12.
- Code général des impôts, art. 150 U (exonérations), 150 VB (prix d'acquisition), 150 VC (abattements pour durée de détention), 1417 (plafonds de revenu), 1609 nonies G (taxe sur les plus-values élevées), 244 bis A (non-résidents).
- Bulletin officiel des finances publiques, série RFPI-PVI-10-40 (exonérations).