IFI 2026 : qui paye, sur quoi et combien

1. Qu'est-ce que l'IFI et en quoi diffère-t-il de l'ancien ISF

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) au 1er janvier 2018, dans le cadre de la loi de finances pour 2018. Cette réforme a recentré la fiscalité du patrimoine sur sa seule composante immobilière. Les placements financiers (livrets, assurance-vie, actions, obligations, parts d'OPCVM) qui étaient inclus dans la base de l'ISF sont désormais hors champ.

L'IFI conserve toutefois la même architecture que son prédécesseur : même seuil de déclenchement de 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable, même barème progressif à six tranches, mêmes règles de plafonnement à 75 % des revenus, même calendrier déclaratif adossé à l'impôt sur le revenu. Le nombre de foyers redevables est passé d'environ 358 000 sous l'ISF (dernière campagne en 2017) à 150 000 environ pour la première campagne IFI, selon les chiffres publiés par la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

2. Qui est redevable en 2026

Sont redevables de l'IFI les foyers fiscaux (personne seule, couple marié ou pacsé, partenaires de PACS soumis à imposition commune) dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. Le concubinage notoire entraîne également une imposition commune, à la différence de l'impôt sur le revenu.

La résidence fiscale détermine la base imposable :

• Résident fiscal français : imposé sur l'ensemble de son patrimoine immobilier, en France et à l'étranger.
• Non-résident : imposé uniquement sur les biens immobiliers situés en France, sous réserve des conventions fiscales internationales.

Une particularité utile pour les nouveaux arrivants en France : les personnes domiciliées fiscalement à l'étranger pendant au moins cinq années consécutives et qui s'installent en France bénéficient d'une exonération sur leurs biens situés à l'étranger pendant les cinq années suivant leur arrivée (article 964 du Code général des impôts).

3. Quels biens sont taxables et lesquels sont exonérés

Le périmètre est volontairement large : l'administration fiscale taxe le patrimoine immobilier détenu directement comme celui détenu indirectement via des sociétés.

Biens taxables :

• Résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs (vides ou meublés).
• Terrains à bâtir et terrains agricoles non donnés à bail à long terme.
• Parts ou actions de sociétés à hauteur de la quote-part représentative d'immeubles français (SCI, SCPI, OPCI, sociétés foncières cotées).
• Droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété sous conditions, droit d'usage et d'habitation).

Biens exonérés (totalement ou partiellement) :

• Immeubles affectés à l'activité professionnelle principale du redevable (exonération totale).
• Bois et forêts détenus dans le cadre d'un engagement de gestion durable : exonération à hauteur de 75 % de la valeur.
• Parts de groupements fonciers agricoles (GFA) et de groupements forestiers : 75 % d'abattement sous plafond.
• Biens ruraux loués par bail à long terme : exonération à 75 % jusqu'à 101 897 €, puis 50 % au-delà.

4. Le barème IFI 2026

Le barème est progressif par tranches. Important à comprendre : une fois le seuil de 1,3 million d'euros franchi, l'imposition démarre rétroactivement à partir de 800 000 €. Autrement dit, le seuil de 1,3 M€ déclenche l'assujettissement, mais le barème se calcule dès 800 001 €.

Source : article 977 du Code général des impôts. Le barème est resté identique depuis la création de l'IFI en 2018 ; aucune indexation sur l'inflation n'est prévue, ce qui entraîne mécaniquement un élargissement progressif de l'assiette à mesure que les prix de l'immobilier augmentent.

5. L'abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principalebénéficie d'un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 du CGI), à condition qu'elle soit détenue directement par le foyer fiscal au 1er janvier de l'année d'imposition. L'abattement ne s'applique pas si le bien est détenu via une SCI, sauf cas particulier d'une SCI à l'impôt sur le revenu non soumise au régime locatif.

Concrètement : une résidence principale estimée à 1 000 000 € est déclarée pour 700 000 € dans l'assiette IFI. Le couple ne franchit alors pas mécaniquement le seuil de 1,3 M€ s'il ne possède pas d'autres biens significatifs. À l'inverse, un même bien détenu via une SCI familiale sera taxé à sa valeur entière, soit 300 000 € supplémentaires dans l'assiette.

6. La décote pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 million

Pour adoucir l'effet de seuil, le législateur a introduit un mécanisme de décote applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros. Sans ce dispositif, un foyer passant de 1 299 000 € à 1 301 000 € paierait brutalement plusieurs milliers d'euros d'IFI alors qu'il a gagné 2 000 €.

La formule de décote, fixée par l'article 977 du CGI, est la suivante :

Décote = 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net taxable)

Exemple pour un patrimoine de 1 350 000 € : décote = 17 500 − (1,25 % × 1 350 000) = 17 500 − 16 875 = 625 €de réduction. La décote devient nulle à 1,4 M€, au-delà duquel le barème pur s'applique sans atténuation.

7. Déclaration et calendrier

Depuis la création de l'IFI, la déclaration est intégrée à la déclaration de revenus via le formulaire 2042-IFI, joint à la déclaration 2042 classique. Plus de déclaration séparée comme à l'époque de l'ISF : une seule procédure, un seul calendrier.

La télédéclaration est obligatoirepour tous les foyers ayant accès à Internet, via l'espace particulier sur impots.gouv.fr. Les contribuables doivent indiquer la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier, ainsi que les dettes déductibles. L'administration calcule ensuite automatiquement l'IFI dû.

Le calendrier 2026 reprend celui des revenus : ouverture du service de déclaration mi-avril, dates limites échelonnées de mai à juin selon le département de résidence, avis d'imposition adressé entre juillet et septembre, paiement exigible en septembre (mensualisation possible).

8. Optimisations légales

1. Déduction des dettes immobilières.Le capital restant dû des emprunts contractés pour l'acquisition ou les travaux d'un bien taxable est intégralement déductible. Une résidence principale achetée à crédit récent peut faire chuter l'assiette de manière significative. Attention : depuis 2018, les dettes contractées auprès du cercle familial sont scrutées de près et plafonnées.
2. Démembrement et nue-propriété.Le nu-propriétaire n'est en principe pas imposable, l'intégralité de l'IFI pèse sur l'usufruitier. Donner la nue-propriété de biens locatifs à ses enfants permet ainsi de sortir cette valeur de l'assiette IFI du donateur — tout en conservant les loyers via l'usufruit.
3. Affectation à une activité professionnelle.Un local commercial ou un bureau utilisé personnellement par le redevable pour son activité principale est exonéré, sous réserve de respecter les conditions de l'article 975 du CGI (activité réelle, prépondérante, rémunération normale).
4. Plafonnement à 75 % des revenus.L'IFI combiné à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Au-delà, l'IFI est réduit du surplus. Le mécanisme bénéficie principalement aux contribuables disposant d'un gros patrimoine et de revenus modestes.
5. Dons aux organismes éligibles.75 % du don réalisé au profit de fondations reconnues d'utilité publique, d'Esus ou d'établissements de recherche est déductible de l'IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.

En résumé

L'IFI 2026 conserve les paramètres calés depuis 2018 : seuil à 1,3 M€, barème à six tranches de 0 à 1,5 %, abattement de 30 % sur la résidence principale, décote entre 1,3 et 1,4 M€, plafonnement à 75 % des revenus, déclaration adossée à la 2042. Les leviers d'optimisation les plus efficaces restent l'endettement immobilier productif, le démembrement de propriété et l'affectation professionnelle. La hausse continue des prix de l'immobilier en zone tendue élargit chaque année le nombre de foyers concernés sans qu'aucune indexation ne vienne corriger l'effet.