Calcul du rendement locatif en LMNP

7 800 € de loyers annuels sur 150 000 € donnent 5,20 % de rendement brut. Après un mois de vacance et 1 420 € de charges non récupérables, le revenu net est de 5 730 €, soit 3,53 % du coût total d'acquisition (162 543 € frais de notaire compris). Après impôt à une tranche marginale de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, il reste 3 835 € au micro-BIC (2,36 %) et 5 445 € au réel (3,35 %).

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (minimum 305 €), sans justificatif, si elles ne dépassent pas 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). Le réel déduit les charges réelles, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien et du mobilier. Dès que ces déductions dépassent 50 % des recettes, ce qui est presque toujours le cas d'un bien financé à crédit ou amorti, le réel l'emporte : dans l'exemple, 1 895 € d'impôt au micro contre 285 € au réel sans emprunt et 0 € avec un prêt de 120 000 €.

Depuis les revenus 2025 (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur), un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 % seulement ; au-delà, le réel s'impose. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes conservent l'abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026), comme la location meublée de longue durée. Sur 7 800 € de recettes en non classé, la base imposable passe de 3 900 € à 5 460 €.

Oui. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (art. 12) a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux au total, à compter des revenus 2025 déclarés en 2026. Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières restent à 17,2 %, mais les BIC de location meublée non professionnelle ne figurent pas dans cette liste d'exceptions. Sur 3 900 € de base au micro-BIC, cela représente 55 € de plus par an.

Le bien (hors terrain, généralement 80 à 90 % du prix) s'amortit par composants sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans, les frais d'acquisition pouvant être amortis avec le bien ou déduits la première année. Dans l'exemple, 4 250 € pour le bâti et 1 143 € pour le mobilier chaque année. L'amortissement ne peut pas créer de déficit (CGI, art. 39 C) : la fraction non déductible une année est reportée sans limite de durée. Avec un prêt de 120 000 €, seuls 1 688 € d'amortissement sont utilisés la première année et 3 704 € sont mis en réserve.

Depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, art. 84), les amortissements déduits au réel sont soustraits du prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Studio acheté 150 000 €, revendu 200 000 € après dix ans avec 42 500 € d'amortissements déduits : la plus-value brute passe de 38 750 € à 81 250 € (hors forfait travaux) et l'impôt de 11 269 € à 24 610 € (dont 981 € de surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €), soit 13 341 € de plus. Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours ; les résidences de services (étudiantes, seniors) sont exclues de la réintégration.

Le loueur devient professionnel (LMP) lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer (CGI, art. 155 IV). Le LMP relève de la plus-value professionnelle et des cotisations sociales des indépendants. Indépendamment de ce statut, un meublé de tourisme dont les recettes dépassent 23 000 € entraîne l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants (CSS, art. L611-1).

Oui, la location meublée est une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises, due chaque année à partir de la deuxième année d'activité, avec une exonération lorsque les recettes n'excèdent pas 5 000 € et pour certaines locations de la résidence principale du loueur. Son montant dépend de la commune et de la base minimum votée ; elle est déductible au réel. La taxe foncière reste due par ailleurs.