Les règles de l'article 156 du CGI en un tableau
Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d'un logement loué vide dépassent les loyers encaissés dans l'année. Il ne concerne que la location nue déclarée au régime réel, où l'on déduit les charges pour leur montant payé. Ce régime est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers annuels ; en dessous, il se choisit en déposant la déclaration 2044, option irrévocable pendant 3 ans. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction : aucun déficit n'est possible.
| Règle | Contenu |
|---|---|
| Ordre d'imputation | Les loyers compensent d'abord les intérêts d'emprunt. Seul le déficit provenant des autres charges peut s'imputer sur le revenu global (salaires, pensions, bénéfices). |
| Plafond sur le revenu global | 10 700 € par an et par foyer fiscal, tous biens confondus. Automatique, sans option. Le plafond est de 15 300 € pour un logement relevant des dispositifs Périssol ou Cosse. |
| Plafond majoré | Jusqu'à 21 400 €, sur option, à concurrence des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D : devis accepté à compter du 5 novembre 2022, dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, travaux réalisés par des professionnels au plus tard le 31 décembre 2027, DPE initial en E, F ou G en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux, DPE final en A, B, C ou D en cours de validité à l'issue de ces travaux. |
| Report | L'excédent au-delà du plafond et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Si le revenu global est insuffisant, la fraction imputable se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes. |
| Condition de location | Le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation, sauf exceptions sous conditions (invalidité, licenciement, décès, expropriation, fusion de SCPI). Sinon, l'imputation est reprise. |
| Charges déductibles (art. 31) | Réparation, entretien, amélioration (pas construction ni agrandissement), provisions de copropriété, frais de gestion, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, taxe foncière. Forfait de 20 € par local pour les frais de gestion courants. |
Exemple calculé : 30 000 € de travaux, 9 000 € de loyers
Un appartement loué vide encaisse 9 000 € de loyers dans l'année. Les intérêts d'emprunt sont de 4 000 €, les charges courantes (taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable) de 2 500 €. Le propriétaire paie 30 000 € de travaux d'entretien et d'amélioration la même année.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyers moins intérêts d'emprunt | 9 000 − 4 000 | 5 000 € |
| Déficit hors intérêts | 2 500 + 30 000 − 5 000 | 27 500 € |
| Imputé sur le revenu global de l'année | Plafond | 10 700 € |
| Reporté sur les revenus fonciers des 10 ans suivants | 27 500 − 10 700 | 16 800 € |
Sans les travaux, ce bailleur aurait déclaré 2 500 € de revenu foncier net (9 000 − 4 000 − 2 500), soumis au barème de l'impôt et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers restent en effet à 17,2 % en 2026 : la hausse de la CSG de 9,2 à 10,6 % (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12), qui porte le total à 18,6 % pour d'autres revenus du capital, ne les concerne pas, pas plus que les plus-values immobilières. Avec les travaux, son revenu foncier tombe à zéro et son revenu global baisse de 10 700 €. L'économie de l'année dépend du foyer. Les exemples utilisent le barème 2026 (revenus 2025, décote comprise) de notre simulateur d'impôt sur le revenu ; des travaux payés en 2026 seront imposés au barème appliqué en 2027 aux revenus 2026, non connu au 8 octobre 2026 :
| Foyer (revenu net imposable hors foncier) | Impôt + prélèvements sociaux sans travaux | Impôt avec déficit de 10 700 € | Économie l'année des travaux | Valeur du report de 16 800 € |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire, 45 000 € (tranche à 30 %) | 7 784 € | 3 394 € | 4 390 € | 7 587 € (45,2 %) |
| Couple, 60 000 €, 2 parts (tranche à 30 %) | 5 388 € | 2 687 € | 2 701 € | 7 587 € (45,2 %) |
Le couple gagne moins que le célibataire alors que les deux foyers sont dans la tranche à 30 % : la déduction de 10 700 € le fait redescendre dans la tranche à 11 % et déclenche la décote. L'économie réelle se calcule donc avec le barème, pas en multipliant le déficit par le taux marginal. Le report de 16 800 € vaut plus par euro que l'imputation immédiate : il efface des revenus fonciers soumis à la fois à l'impôt et aux 17,2 % de prélèvements sociaux, alors que l'imputation sur le revenu global ne réduit que l'impôt. En contrepartie, la CSG qui n'est plus payée n'est plus déductible (6,8 points, déduits du revenu global de l'année de son paiement, donc l'année suivante) : dans la tranche à 30 %, un euro de revenu foncier effacé rapporte environ 30 % + 17,2 % − 6,8 % × 30 % = 45,16 %.
La valeur du report est un ordre de grandeur : elle suppose des loyers, des charges et un barème inchangés, et un foyer qui reste dans la tranche à 30 %. Le report s'épuise alors en sept ans, à raison de 2 500 € de revenu foncier effacé par an pendant six ans et de 1 800 € la septième année, et vaut 16 800 × 45,16 % = 7 587 €. Dans cette hypothèse, 30 000 € de travaux réduisent les impôts du célibataire d'environ 11 900 € au total (4 390 + 7 587, moins 51 € de CSG déductible perdue sur les 2 500 € de revenu foncier effacés l'année des travaux), soit 40 % de la dépense, et ceux du couple d'environ 10 200 € (34 %).
Second exemple : des intérêts d'emprunt supérieurs aux loyers
Un studio loué vide rapporte 6 000 € de loyers. Le bailleur paie 7 500 € d'intérêts d'emprunt et 9 000 € d'autres charges (6 500 € de travaux d'entretien, 2 500 € de taxe foncière, d'assurance et de copropriété). Les deux parts du déficit ne suivent pas le même chemin.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyers moins intérêts d'emprunt | 6 000 − 7 500 | −1 500 € |
| Déficit dû aux intérêts, reporté sur les revenus fonciers des 10 ans suivants (case 4BB) | 7 500 − 6 000 | 1 500 € |
| Déficit dû aux autres charges, inférieur au plafond de 10 700 €, imputé sur le revenu global (case 4BC) | 9 000 | 9 000 € |
| Déficit foncier total de l'année | 1 500 + 9 000 | 10 500 € |
Avec le barème 2026, un célibataire dont le revenu net imposable est de 38 000 € voit son impôt passer de 4 504 à 1 883 €, soit 2 621 € d'économie (9 000 × 30 % = 2 700 €, moins 110 € parce que 579 € de la déduction tombent dans la tranche à 11 %, plus 31 € de décote). Un couple avec deux enfants (3 parts) et 70 000 € de revenu passe de 3 872 à 2 703 €, soit 1 169 € : il est imposé à 11 %, et la décote ajoute 179 € au gain. Les 1 500 € d'intérêts non absorbés ne réduisent jamais le salaire imposable : ils attendent un revenu foncier positif.
Le plafond de 21 400 € : plus vite, pas toujours plus
Reprenons le premier exemple. Si les 30 000 € sont des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de la classe F à la classe C, l'imputation sur le revenu global monte à 21 400 € et le report tombe à 6 100 €. Pour le célibataire à 45 000 €, l'économie de l'année passe de 4 390 à 6 764 € (décote comprise), mais le total sur la durée recule à environ 9 500 € (le report de 6 100 € ne vaut plus que 2 755 €), contre 11 900 € avec le plafond ordinaire : les 10 700 € supplémentaires imputés sur le revenu global ne font plus économiser les 17,2 % de prélèvements sociaux, et font descendre le revenu dans la tranche à 11 %. Le plafond majoré accélère donc l'économie ; il ne l'augmente que si les revenus fonciers des années suivantes ne suffisent pas à absorber le report. Il est optionnel : le bailleur le demande, ou non, en remplissant la déclaration 2044 de l'année.
La majoration ne joue qu'à hauteur des dépenses éligibles. L'administration donne cet exemple : pour un déficit de 24 000 € dont 9 500 € de travaux de rénovation énergétique, 20 200 € s'imputent sur le revenu global (10 700 + 9 500) et 3 800 € sont reportés.
Conditions cumulatives : devis accepté à partir du 5 novembre 2022, dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, travaux réalisés par des professionnels au plus tard le 31 décembre 2027, DPE (diagnostic de performance énergétique) initial en E, F ou G en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux, DPE final en A, B, C ou D en cours de validité à l'issue de ces travaux. Les entreprises doivent en outre être titulaires d'un signe de qualité ou répondre à des critères de qualification lorsque l'éco-prêt à taux zéro ou, à défaut, MaPrimeRénov' l'exigent. Deux dépenses sont exclues : la réhabilitation d'un système d'assainissement non collectif et la pose d'une chaudière à très haute performance énergétique. L'échéance, d'abord fixée au 31 décembre 2025, a été prorogée de deux ans (LF 2026, art. 47) : la notice de la déclaration 2044 des revenus 2025 et la brochure pratique 2026 de l'administration fiscale retiennent 2027, alors que le commentaire BOFiP du 16 septembre 2025 mentionne encore 2025. Sans le DPE final en classe A à D, le revenu global et les revenus fonciers des années concernées sont recalculés avec le plafond ordinaire.
Les dépenses éligibles sont celles que liste l'article 41 DO de l'annexe III au CGI (décret n° 2023-297 du 21 avril 2023), par renvoi aux travaux de rénovation énergétique du code de la construction et de l'habitation : fourniture et pose des équipements et matériaux, dépose des anciens, frais de maîtrise d'œuvre. Le reste du chantier (une cuisine, des peintures) reste déductible, mais dans le plafond ordinaire.
Ce qui est déductible et ce qui ne l'est pas
| Déductible (art. 31 du CGI) | Non déductible |
|---|---|
| Réparation et entretien : remise en état de la toiture, des façades, de l'installation électrique, remplacement de la chaudière, peintures extérieures | Construction, reconstruction, agrandissement : surélévation, création de pièces habitables dans des combles ou un garage, travaux qui augmentent la surface habitable |
| Amélioration d'un local d'habitation : installation d'un chauffage central, d'une salle d'eau, d'un ascenseur, d'une cuisine (cuisine équipée, électroménager intégré compris : seulement dans un logement qui en était dépourvu et si la mise à disposition de ces éléments est expressément prévue dans le bail ou dans un avenant) | Amélioration d'un local professionnel ou commercial (sauf accueil des personnes handicapées et protection contre l'amiante) |
| Provisions pour charges de copropriété (régularisées l'année suivante) | Charges récupérées sur le locataire |
| Intérêts et frais d'emprunt, assurance emprunteur | Remboursement du capital |
| Taxe foncière, assurance du propriétaire, assurance loyers impayés, honoraires de gérance, frais de procédure | Valeur du travail fourni par le bailleur lui-même (seuls les matériaux qu'il a payés sont déductibles) |
| Forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion (correspondance, déplacements, téléphone), sans complément pour ces frais | Amortissement du bien (réservé à la location meublée, à quelques dispositifs anciens et, pour les logements acquis ou dont le permis de construire est demandé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, au nouveau dispositif d'amortissement en location nue, sous plafonds de loyers et de ressources et engagement de location de 9 ans) |
La frontière entre amélioration et agrandissement décide du traitement fiscal : dès que les travaux créent de la surface habitable ou modifient le gros œuvre de façon importante, ils ne sont plus déductibles des loyers mais peuvent s'ajouter au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. Les travaux déduits des revenus fonciers ou du revenu global ne peuvent pas, eux, majorer le prix d'acquisition pour leur montant réel. Pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, le forfait de 15 % du prix d'acquisition s'applique en revanche sans avoir à établir la réalité des travaux ni à rechercher s'ils ont déjà été déduits.
Déclarer le déficit : formulaires 2044 et 2042
Le déficit se déclare chaque printemps, avec la déclaration de revenus de l'année précédente, sans démarche préalable. Les repères ci-dessous sont ceux de la notice 2044 des revenus 2025 ; la numérotation des lignes peut changer d'une année à l'autre.
- Déclaration 2044 (annexe « revenus fonciers » en ligne) : loyers encaissés, puis charges payées dans l'année, bien par bien. Le forfait de gestion de 20 € figure ligne 222. Les travaux de rénovation énergétique pour lesquels vous demandez le plafond de 21 400 € se portent uniquement ligne 224 bis : c'est ainsi que s'exerce l'option. La déclaration 2044 spéciale ne concerne que les régimes particuliers (monuments historiques, logements neufs amortis, par exemple).
- Répartition du déficit : les rubriques 430 à 442 de la 2044, après le résultat (ligne 420), séparent la part imputable sur le revenu global de la part reportable.
- Report sur la déclaration 2042 : un bénéfice va case 4BA, le déficit imputable sur le revenu global (ligne 436 ou 441) case 4BC, le déficit reportable sur les revenus fonciers (ligne 439 ou 442) case 4BB, et le total des déficits antérieurs non encore imputés (ligne 451, colonne A) case 4BD.
- Vente ou arrêt de la location : la rubrique 460 est à remplir si, dans l'année, vous avez vendu ou cessé de louer un bien (ou cédé des parts de société immobilière) dont un déficit a été imputé sur le revenu global de l'une des trois années précédentes (2022 à 2024 pour la déclaration des revenus 2025) : adresse de l'immeuble et date de la vente ou de l'arrêt de la location.
- Justificatifs : aucune facture n'est à joindre. Factures, relevés du syndic, devis et les deux DPE doivent pouvoir être présentés à la demande du service des impôts. L'administration peut contrôler une déclaration jusqu'à la fin de la 3e année suivant celle pour laquelle l'imposition est due (la déclaration 2026 des revenus 2025 est à conserver au moins jusqu'au 31 décembre 2028) ; gardez aussi les pièces d'un déficit tant qu'il reste en report.
Remise en cause : ce qui se passe si la location cesse
L'imputation sur le revenu global oblige à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante, sans engagement écrit : un déficit imputé sur les revenus de 2026 impose une location jusqu'au 31 décembre 2029. La location doit être effective et permanente. Le passage en location meublée et la reprise du logement pour l'occuper rompent la condition, comme la vente (rubrique 460 de la notice 2044 ; BOFiP, § 340 à 370) ; quand un locataire part, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement, mais l'administration admet un délai incompressible sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d'un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasifs). Pour un bien détenu par une société, l'associé doit en plus conserver ses parts pendant la même durée.
En cas de rupture, l'administration reconstitue le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle de la cessation : le déficit retiré du revenu global redevient imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes, et l'impôt supplémentaire est dû avec les pénalités de droit commun. Elle peut le faire jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de la rupture. La reprise est écartée quand le contribuable, son époux ou son partenaire de Pacs soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité (2e ou 3e catégorie de la sécurité sociale), est licencié, à condition que l'année du licenciement soit postérieure à celle de l'imputation du déficit, ou décède, pour les seuls déficits antérieurs au décès. L'administration admet en outre, par mesure de tempérament, l'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble qui était loué et la fusion de SCPI.
Pièges et cas particuliers
- Année de paiement, pas de réalisation. Les charges se déduisent l'année où elles sont payées. Un chantier payé sur deux années civiles produit un déficit par année, chacun soumis à son propre plafond de 10 700 €.
- Pas de revenus fonciers, pas de report utile. Le report ne s'impute que sur des revenus fonciers, pendant 10 ans. Un bailleur qui n'en perçoit plus ne peut pas l'utiliser, et la fraction non imputée au bout de dix ans est perdue : le déficit de 2015 ne pouvait plus servir après les revenus de 2025.
- Bien rénové avant la mise en location. L'administration admet l'imputation dès l'année des travaux : pour des travaux payés en juin et une location qui débute le 1er juillet de la même année, le déficit s'impute sur le revenu global de cette année, à condition de louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
- SCI à l'impôt sur le revenu. Le déficit revient à chaque associé à proportion de ses parts, et le plafond de 10 700 € s'apprécie sur la déclaration de chaque foyer, pas au niveau de la société. Une SCI à l'impôt sur les sociétés ou une location meublée (LMNP) relèvent d'autres règles : voir notre comparatif LMNP, LMP ou SCI.
- Passage du micro-foncier au réel. L'option se prend en déposant la déclaration 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans, puis se renouvelle tacitement chaque année. Le réel donne un revenu imposable plus faible que le micro-foncier dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers.
- Le déficit n'est pas une réduction d'impôt. Il réduit un revenu, pas l'impôt lui-même. Un foyer non imposable n'en tire rien l'année même ; si le revenu global est inférieur au déficit imputable, la fraction non absorbée se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes.
Questions fréquentes
Le déficit foncier est-il plafonné à 10 700 € par bien ou par foyer ?
Par foyer fiscal et par an, tous biens confondus. Les résultats de tous les logements loués nus se compensent d'abord entre eux ; avec trois appartements en travaux la même année, l'imputation sur le revenu global reste limitée à 10 700 € (21 400 € avec des travaux énergétiques éligibles). Le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Peut-on passer en location meublée après avoir imputé un déficit ?
Pas avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. L'administration assimile la location meublée à une cessation de la location : le déficit déduit du revenu global est alors repris, et ne reste utilisable que sur des revenus fonciers pendant dix ans.
Un déficit ancien peut-il réduire mon salaire imposable ?
Non. Seul le déficit de l'année s'impute sur le revenu global, dans la limite du plafond. Les déficits reportés des années précédentes ne se déduisent que des revenus fonciers positifs des dix années suivantes, en commençant par le plus ancien.
Le déficit foncier réduit-il aussi les prélèvements sociaux ?
Seulement la part qui efface des revenus fonciers, de l'année ou des années de report : ces loyers auraient supporté 17,2 % de prélèvements sociaux. La part imputée sur le revenu global (10 700 ou 21 400 €) ne réduit que l'impôt sur le revenu.
Les travaux que je fais moi-même sont-ils déductibles ?
Votre travail ne l'est pas : seuls les matériaux que vous avez payés, factures à l'appui, sont déductibles. Pour le plafond de 21 400 €, les travaux doivent être réalisés par des professionnels. À la revente, les travaux faits par le propriétaire ne majorent pas non plus le prix d'acquisition pour leur montant réel dans le calcul de la plus-value ; le forfait de 15 %, ouvert pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, s'applique sans justifier de travaux.
Sources
- service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée) (fiche vérifiée le 15 avril 2026 : micro-foncier, option pour le réel, charges dont primes d'assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur), déficit, plafond majoré jusqu'au 31 décembre 2027, report, condition de location).
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, modalités d'imputation des déficits fonciers (version du 16 septembre 2025 : ordre d'imputation, plafonds de 10 700, 15 300 et 21 400 €, exemples, condition de location § 340 à 360, remise en cause § 370, exceptions § 390 à 440).
- impots.gouv.fr, notice de la déclaration 2044 des revenus fonciers de 2025 (lignes 222, 224 bis, 420 et 451, rubriques 430 à 442 et 460, cases 4BA à 4BD, paiement des travaux énergétiques jusqu'au 31 décembre 2027) et brochure pratique 2026, principales nouveautés (prorogation du plafond de 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027, référencée « LF 2026, art. 47 », CSG maintenue à 9,2 % sur les revenus fonciers ; nouveau dispositif d'amortissement en location nue, acquisitions ou demandes de permis de construire du 21 février 2026 au 31 décembre 2028).
- service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2 % sur les revenus fonciers en 2026, 18,6 % dans le cas général ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12).
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (réparation, entretien, amélioration, construction et agrandissement : exemples des § 50, 70, 100, 110 et 150 ; cuisine équipée, RES n° 2008/14, § 70), BOI-RFPI-BASE-20-30-20 (amélioration des locaux professionnels et commerciaux), BOI-RFPI-BASE-20-30-30 (déduction l'année du paiement, § 100 ; travaux faits par le propriétaire, seuls les matériaux, § 140), BOI-RFPI-BASE-20-10 (frais de gestion, forfait de 20 €) et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (travaux et prix d'acquisition pour la plus-value : montant réel, § 220 et 240 ; forfait de 15 %, § 350 à 390).
- service-public.gouv.fr, barème de l'impôt sur le revenu et calcul de l'impôt, décote (barème 2026 sur les revenus 2025, utilisé pour les exemples) ; durée de conservation des papiers (documents fiscaux).
- Textes : Code général des impôts, art. 156 (I, 3°), art. 31 et art. 32 ; annexe III au CGI, art. 41 DO (décret n° 2023-297 du 21 avril 2023).