LMNP, LMP ou SCI : quel statut locatif choisir en 2026

Les quatre statuts en un tableau

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LMNP : l'amortissement peut ramener l'impôt sur les loyers à zéro

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès que vous louez un logement meublé sans remplir les deux conditions du LMP (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10) : il suffit que vos recettes meublées annuelles restent sous 23 000 € ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels, pensions). Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux régimes :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (77 700 € pour les revenus 2025) pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement tombe à 30 % et le plafond à 15 000 € (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable aux revenus 2025).
• Réel simplifié : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable, travaux) et surtout amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier, étalé sur leur durée d'utilisation. L'option pour le réel se prend en début d'année, avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente : pour imposer au réel les loyers de 2027, au printemps 2027, avec la déclaration des revenus 2026. Elle se reconduit ensuite tacitement chaque année.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit (art. 39 C du CGI) : la fraction non déduite est reportée sur les exercices suivants. Sur un bien financé à crédit, le bénéfice imposable peut ainsi rester nul plusieurs années : c'est le cas la première année dans l'exemple plus bas. Le vrai déficit (charges hors amortissement supérieures aux loyers) ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes, jamais sur le salaire.

Côté prélèvements sociaux, le bénéfice de la location meublée non professionnelle supporte 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue. En location de courte durée, des cotisations sociales remplacent ces prélèvements dès que les recettes dépassent 23 000 € par an, même sans être LMP.

Ce qui a changé en 2025. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) minore le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable augmente donc de ce qui a été amorti sur le logement, avant application des abattements pour durée de détention (exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Les amortissements des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) ne sont pas concernés. Restent hors champ les logements situés dans une résidence étudiante, une résidence-services, un établissement pour personnes âgées ou handicapées ou un établissement de soins de longue durée. L'exemple chiffré plus bas mesure l'effet.

LMP : un statut subi, pas choisi

Le passage en loueur en meublé professionnel est automatique lorsque les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité (salaires, BIC, BNC, pensions). Il n'y a plus d'inscription au registre du commerce à faire depuis 2018. Trois conséquences :

• Cotisations sociales d'indépendant à la place des 18,6 % de prélèvements sociaux du LMNP. Sur un bénéfice de 30 000 €, la formule cotisations TNS du site (SSI, CSG-CRDS incluse) donne 8 943 € de cotisations, soit 30 %. C'est un ordre de grandeur calculé sur le régime général des commerçants, pas un décompte de l'Urssaf.
• Déficits imputables sur le revenu global sans limitation de montant, et reportables six ans si ce revenu est insuffisant. Comme en LMNP, l'amortissement ne peut pas créer ce déficit (art. 39 C du CGI).
• Plus-value professionnelle : après cinq ans d'activité, exonération totale si les recettes moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 €, partielle jusqu'à 126 000 € (art. 151 septies du CGI). Au-delà, la plus-value suit le régime des plus-values professionnelles.

Les biens loués en LMP peuvent être exonérés d'IFI comme biens professionnels, à des conditions plus strictes que celles du statut LMP (activité exercée à titre principal, notamment). Le statut est imposé par les seuils : il ne se choisit pas.

SCI à l'IR : détenir à plusieurs et transmettre

La société civile immobilière réunit au moins deux associés. Par défaut, elle est « translucide » : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers comme s'il détenait le bien en direct, au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le régime réel est la règle : l'associé d'une SCI n'accède au micro-foncier (abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers bruts) que s'il possède aussi en direct au moins un immeuble loué nu. Au réel, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G en A, B, C ou D, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027). Pas d'amortissement en règle générale : à taux marginal de 30 %, chaque euro de loyer net de charges est taxé à 47,2 %, avant CSG déductible.

Exception récente : le dispositif « Relance logement » (dit Jeanbrun), créé par la loi de finances pour 2026, permet de déduire des revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % par an selon le type de location, calculé sur 80 % du prix d'acquisition et plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal (plafond porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les locations sociales ou très sociales dominent). Il vise les logements en bâtiment collectif (neufs, ou anciens avec des travaux d'au moins 30 % du prix) acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loués nus comme résidence principale pendant 9 ans, au régime réel, sous plafonds de loyer et de ressources, à un locataire qui n'est pas un proche parent. Les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition à la revente. Cet article ne le chiffre pas : voir la fiche F39735 de service-public.gouv.fr.

L'intérêt de la SCI à l'IR est ailleurs :

• Donation de parts avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, sans découper le bien.
• Démembrement : les parents donnent la nue-propriété des parts et gardent l'usufruit, donc les loyers et le pouvoir de gestion via la gérance.
• Sortie de l'indivision : les statuts fixent les règles de cession des parts et de vote entre associés.

Piège classique : une SCI à l'IR qui loue en meublé exerce une activité commerciale et bascule à l'IS de plein droit, sauf si les recettes meublées restent sous 10 % des recettes totales (tolérance administrative, BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30). Le meublé se fait donc en direct (LMNP) ou en SCI à l'IS, pas en SCI à l'IR.

SCI à l'IS : capitaliser, à condition de ne pas revendre

Sur option (révocable pendant cinq exercices, puis définitive), la SCI paie elle-même l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Le taux de 15 % suppose un chiffre d'affaires de 10 millions d'euros au plus, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. La SCI amortit le bien, peut louer en meublé, et le déficit créé par l'amortissement se reporte sur les bénéfices des exercices suivants. Aucun prélèvement social sur les loyers tant qu'ils restent dans la société ; les dividendes distribués supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026).

Le prix à payer se voit à la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés), sans aucun abattement pour durée de détention, et taxée à l'IS. Puis il faut encore sortir l'argent de la société, ce que l'exemple ci-dessous chiffre.

Exemple chiffré : un studio à 150 000 € sous les quatre régimes

Hypothèses : studio acheté 150 000 € plus 12 000 € de frais de notaire, financé par un prêt de 120 000 € à 3,2 % sur 20 ans (mensualité 677,60 €, intérêts la première année 3 776 €). Loyer meublé 650 € par mois (7 800 € par an), loyer nu 580 € (6 960 € par an). Charges non récupérables 1 450 € par an (copropriété, taxe foncière, assurance). Comptable 400 € en LMNP réel, 1 200 € en SCI à l'IS. Amortissement du bâti sur 25 ans (80 % du prix) et de 4 000 € de mobilier sur 7 ans, soit 5 371 € par an. Taux marginal d'imposition 30 %. À la revente, aucune majoration du prix d'acquisition pour travaux n'est retenue. Les taux, prix, loyers et durées d'amortissement sont des hypothèses ; les impôts sont calculés avec les formules des simulateurs du site.

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Tant que le crédit court, LMNP réel et SCI à l'IS ne paient rien sur les loyers. La SCI à l'IR paie peu la première année grâce aux intérêts, mais sa base imposable grimpe chaque année quand les intérêts baissent, sans amortissement pour compenser.

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Lecture : en LMNP, seuls les amortissements réellement admis en déduction sont retranchés du prix d'acquisition. Avec des loyers et des charges constants, 45 759 € d'amortissements du bâti ont pu être déduits en quinze ans (hypothèse : la déduction est imputée d'abord sur le mobilier) ; les 26 241 € restants, jamais déduits faute de bénéfice suffisant, ne sont pas réintégrés. Cela fait passer la plus-value brute de 33 000 € à 78 759 €. Après abattements pour 15 ans de détention (60 % sur l'IR, 16,5 % sur les prélèvements sociaux), l'impôt passe de 7 247 € à 17 297 €. En SCI à l'IS, la plus-value n'a aucun abattement et les 72 000 € d'amortissements du bâti y sont tous comptabilisés. Le montant d'IS affiché est un maximum : les déficits reportés des années précédentes viendraient le réduire. Son « net vendeur » reste dans la société : c'est une fois le produit distribué aux associés (IS, puis PFU, ici en ordre de grandeur) que la SCI à l'IS est la plus taxée des trois. Il faut mettre ces 17 297 € en face des quinze années sans impôt sur les loyers, là où la SCI à l'IR en a payé chaque année. Pour affiner avec vos propres chiffres, utilisez le simulateur de rendement LMNP et le simulateur de plus-value immobilière.

Quel statut pour quel projet

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Les statuts se combinent : des meublés détenus en direct en LMNP n'empêchent pas de loger un autre bien, loué nu, dans une SCI à l'IR. Le rendement de chaque bien se vérifie avec le simulateur de rendement locatif avant toute question de statut. Pour la transmission, l'article abattement de 100 000 € sur les donations détaille les abattements et les délais.

Les erreurs qui coûtent cher

• Opter pour l'IS « parce que l'amortissement est intéressant » sans avoir simulé la revente. L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; ensuite, elle est définitive.
• Louer en meublé dans une SCI à l'IR : la société relève de l'IS de plein droit au-delà de la tolérance de 10 % de ses recettes totales.
• Franchir les seuils LMP sans le savoir : les recettes s'apprécient au niveau du foyer fiscal, pour l'ensemble de ses locations meublées.
• Rester en micro-BIC avec un crédit : dans l'exemple ci-dessus, le micro coûte 1 895 € d'impôt et de prélèvements par an, là où le réel n'en génère aucun (mais suppose 400 € de comptable dans l'exemple).
• Oublier la CFE : LMNP comme LMP, la location meublée est une activité commerciale assujettie à la cotisation foncière des entreprises. Elle n'est pas due si les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €.

Questions fréquentes

LMNP ou SCI, lequel paie le moins d'impôt sur les loyers ?

Le LMNP au réel, et la SCI à l'IS à égalité tant que l'amortissement couvre les loyers. Sur le studio de l'exemple, ces deux régimes paient 0 € la première année, la SCI à l'IR 818 € et le micro-BIC 1 895 €. À la revente, la SCI à l'IS devient la plus taxée une fois le produit distribué aux associés (IS, puis PFU).

Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?

Oui, pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025. Le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, puis les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement. Les amortissements de travaux ne sont pas concernés, ni les logements en résidence étudiante, en résidence-services, en établissement pour personnes âgées ou handicapées ou en établissement de soins de longue durée.

Une SCI peut-elle louer en meublé ?

Une SCI à l'IS, oui. Une SCI à l'IR seulement à titre accessoire, sous 10 % de ses recettes ; au-delà, elle est soumise à l'IS de plein droit. Pour louer en meublé à plusieurs sans société, l'indivision en LMNP reste possible.

Quels sont les seuils pour rester LMNP en 2026 ?

Vous restez LMNP tant que vos recettes meublées annuelles ne dépassent pas 23 000 €, ou tant qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Le LMP ne s'applique que si les deux seuils sont franchis la même année.

Peut-on passer d'une SCI à l'IR à l'IS, et inversement ?

De l'IR vers l'IS, oui, sur option notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; passé ce délai, elle est définitive.

Faut-il un comptable en LMNP réel ?

Ce n'est pas obligatoire. Le régime réel impose toutefois une déclaration de résultat n° 2031-SD et un tableau d'amortissement. Les honoraires sont déductibles du résultat (400 € par an dans l'exemple, à titre d'hypothèse). La réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé n'existe plus : elle a été abrogée à compter du 1er janvier 2025.

Quelles déclarations faut-il déposer selon le statut ?

En location meublée, le début d'activité se déclare sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Au réel, le résultat se déclare sur le formulaire n° 2031-SD et se reporte sur la déclaration n° 2042 C-PRO. Une SCI à l'IR dépose une déclaration n° 2072, une SCI à l'IS une déclaration n° 2065.