Barème 2026Mis à jour le
Corrections de cette page (4 entrées au journal, dont 2 communes, dernière le )
Calcul de la capacité d'emprunt d'un primo-accédant
Un primo-accédant emprunte selon la même règle de taux d'effort que tout le monde, mais dispose de trois leviers réservés : le prêt à taux zéro, le prêt Accession d'Action Logement et l'exemption de la hausse des droits de mutation. Le simulateur montre ce que ces prêts aidés ajoutent à la capacité d'emprunt et comment la charge est lissée pendant le différé du PTZ.
Salaires nets, pensions, allocations stables. Cumulez si co-emprunt.
Mensualités de crédits en cours, pensions versées, loyer conservé après l'achat. Pas les dépenses courantes.
Taux moyen des crédits à l'habitat : 3,27 % en juin 2026 (Banque de France) ; 3,35 % sur 25 ans en août 2026 (Crédit Logement / CSA).
Maximum HCSF : 25 ans (27 ans en cas de travaux ou de construction)
0 = calcul hors assurance. Comptez 0,10 à 0,40 % du capital par an selon l'âge ; la prime entre dans les 35 %.
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Vous pouvez emprunter jusqu'à
227 358 €
Pour 1 120 € de mensualité maximum
Voir le détail du calcul
- Revenus nets mensuels
- 3 200,00 €
- Plafond HCSF (35 % des revenus)
- 1 120,00 €
- Charges de crédit existantes
- − 0,00 €
- Mensualité max du nouveau prêt
- 1 120,00 €
- Capital empruntable
- 227 358,08 €
- dont total des intérêts payés
- 108 641,92 €
Calcul indicatif selon la méthode HCSF, capital hors apport et hors frais de notaire. Méthode, hypothèses et notes détaillées sur le simulateur principal : simulateur de capacité d'emprunt.
Et si le taux ou la durée changeait ?
Capital empruntable selon la durée et le taux, pour 1 120 € de mensualité maximale (3 200 € de revenus nets, 0 € de charges de crédit, hors assurance). La cellule en gras correspond aux valeurs saisies.
| Durée | 2,85 % | 3,35 % | 3,85 % |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 163 889 € | 158 295 € | 152 965 € |
| 20 ans | 204 709 € | 195 708 € | 187 258 € |
| 25 ans | 240 113 € | 227 358 € | 215 555 € |
Méthode, hypothèses et notes détaillées sur le simulateur principal : simulateur de capacité d'emprunt.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Combien peut emprunter un primo-accédant en 2026 ?
Même règle que tout emprunteur : 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus. À 3 200 € nets, la mensualité maximale est de 1 120 €, soit environ 214 000 € de prêt bancaire à 3,35 % sur 25 ans, assurance de 0,36 % comprise (227 358 € sans assurance, valeur préréglée du calculateur). Le primo-accédant y ajoute le PTZ (jusqu'à 50 % du coût dans le neuf, sans intérêts, différé de 2 à 10 ans) et le prêt Action Logement (30 000 € à 1 %) : dans l'exemple, un PTZ de 81 000 € rend finançable un achat de 220 000 € refusé sans lui.
Un premier achat reconstitué : 220 000 € dans le neuf avec 3 200 € de revenus
Couple sans enfant, revenus nets 3 200 € par mois (revenu fiscal de référence 38 000 €), zone B1, appartement neuf en collectif à 220 000 €, frais de notaire 5 379 €. Plafond de mensualité : 1 120 € assurance comprise.
| Plan de financement | Prêt bancaire | PTZ | Mensualité années 1 à 8 | Mensualité années 9 à 20 | Intérêts totaux | Verdict HCSF |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prêt bancaire seul | 220 000 € | - | 1 084 € + 66 € = 1 150 € | 1 150 € | 105 126 € | Refus : 1 150 € > 1 120 € |
| Prêt bancaire + PTZ, sans lissage | 139 000 € | 81 000 € (différé 8 ans, puis 563 €/mois sur 12 ans) | 685 € + 42 € = 727 € | 685 € + 563 € + 42 € = 1 290 € | 66 420 € | Refus : 1 290 € > 1 120 € à partir de la 9e année |
| Prêt bancaire lissé + PTZ | 139 000 € à paliers | 81 000 € | 936 € + 42 € = 978 € | 373 € + 563 € + 42 € = 978 € | 60 760 € | Accepté : 978 € < 1 120 € chaque année |
PTZ calculé avec le simulateur PTZ du site (tranche 2 en zone B1, quotité 40 % du plafond d'opération de 202 500 €). Mensualité lissée : charge bancaire constante de 936 € hors assurance, réduite à 373 € pendant les 144 mois de remboursement du PTZ.
Le PTZ transforme un dossier refusé en dossier accepté avec 142 € de marge mensuelle, et économise 44 366 € d'intérêts par rapport à un prêt unique. Le lissage est la clé : sans lui, la neuvième année dépasserait le plafond. Le montant du PTZ dépend fortement de la zone et de la tranche de revenus : en zone A avec les mêmes revenus, il atteindrait 88 000 € (40 % du coût de 220 000 €, inférieur au plafond d'opération de 225 000 €). Conditions et zones sur le simulateur de PTZ 2026 (conditions, zones, montant).
Les trois leviers réservés aux primo-accédants
| Levier | Ce qu'il apporte | Conditions | Gain dans l'exemple |
|---|---|---|---|
| Prêt à taux zéro | Jusqu'à 50 % du coût (neuf collectif, tranche 1), 40 % (tranches 2-3), 20 % (tranche 4) ; 30/20/20/10 % pour une maison individuelle ; 0 % d'intérêts, différé de 10, 8, 2 ou 0 ans | Plafonds de ressources par zone et taille du foyer, résidence principale, neuf partout ou ancien avec travaux ≥ 25 % en zones B2 et C | 81 000 € à 0 % : 44 366 € d'intérêts évités |
| Exemption de la hausse des droits de mutation à 5 % | Droits à 5,80 % au lieu de 6,32 % dans l'ancien, dans les départements ayant voté la hausse | Résidence principale, non-propriétaire depuis 2 ans (LF 2025, art. 116) | 1 126 € sur 220 000 € dans l'ancien (sans objet dans le neuf) |
| Marge de flexibilité HCSF | Possibilité de dépasser 35 % ou 25 ans | 30 % de la marge de 20 % réservée aux primo-accédants (résidence principale) | Dossier à 36-37 % examinable |
Un quatrième dispositif, le prêt Accession d'Action Logement, n'est pas réservé aux primo-accédants au sens strict mais vise le premier achat de la résidence principale des salariés du privé : 30 000 € à 1 % sur 25 ans, soit 113 € par mois et 3 919 € d'intérêts au lieu de 14 335 € à 3,35 %. Cumulé au PTZ, il ramène le prêt bancaire de l'exemple à 109 000 €.
Apport et frais : ce qu'il faut réunir avant de signer
| Poste | Neuf (VEFA) | Ancien |
|---|---|---|
| Frais de notaire (simulateur, droits à 5,80 % pour un primo-accédant) | 5 379 € | 16 581 € |
| Garantie du prêt (ordre de grandeur 1 % du capital bancaire) | ≈ 1 400 € | ≈ 2 200 € |
| Frais de dossier | 500 à 1 000 € | 500 à 1 000 € |
| Dépôt de garantie (VEFA) ou séquestre (ancien), imputé sur le prix | 11 000 € (5 %) | 5 % à 10 % du prix, selon le compromis |
| Apport minimum usuel (frais seuls) | ≈ 7 500 € | ≈ 19 500 € |
Frais de notaire calculés avec le simulateur de frais de notaire du site. Le dépôt de garantie n'est pas un coût : il est déduit du prix à l'acte, mais doit être disponible dès la réservation ou le compromis.
Le neuf divise par trois l'apport nécessaire aux frais, ce qui, ajouté au PTZ plus généreux dans le neuf, explique qu'une large part des primo-accédants s'y tourne. Sans aucun apport, les rares solutions sont décrites sur la page prêt immobilier sans apport. Le calcul des frais selon votre situation est sur la page frais de notaire, section primo-accédant.
Capacité bancaire selon les revenus du ménage primo-accédant
| Revenus nets mensuels | Mensualité maximale | Capital hors assurance | Capital avec assurance 0,36 % | Capital sur 20 ans à 3,27 % |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € (personne seule) | 700 € | 142 099 € | 133 942 € | 123 194 € |
| 2 500 € | 875 € | 177 624 € | 167 427 € | 153 992 € |
| 3 200 € (exemple) | 1 120 € | 227 358 € | 214 307 € | 197 110 € |
| 4 000 € (couple) | 1 400 € | 284 198 € | 267 884 € | 246 387 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 355 247 € | 334 855 € | 307 984 € |
Calculs effectués avec la formule de ce simulateur, arrondis à l'euro ; colonne avec assurance : taux de 0,36 % saisi dans le champ dédié du simulateur, prime comprise dans la mensualité plafonnée.
À ces montants s'ajoutent le PTZ et le prêt Action Logement, dont les mensualités entrent dans les 35 % mais dont l'absence d'intérêts (ou le taux de 1 %) augmente le capital total accessible. Pour un couple, la répartition des revenus n'a pas d'importance pour le taux d'effort ; voir la capacité d'emprunt en couple et, pour un premier emploi, la section suivante.
Jeune actif : premier emploi, CDI récent, assurance sans questionnaire, apport
Il n'existe pas de « prêt jeune actif » au sens réglementaire : la formule, le taux d'effort de 35 % et la durée maximale de 25 ans sont les mêmes pour tous. Ce qui change avant 35 ans tient à quatre paramètres : la durée réellement utilisable, l'assurance, l'accès au PTZ (traité plus haut) et la constitution de l'apport.
| Revenu net | Mensualité maximale | 25 ans, assurance 0,36 % | 25 ans, assurance 0,12 % | 20 ans, assurance 0,36 % |
|---|---|---|---|---|
| 1 800 € | 630 € | 120 548 € | 125 344 € | 105 314 € |
| 2 200 € | 770 € | 147 336 € | 153 199 € | 128 717 € |
| 2 600 € | 910 € | 174 124 € | 181 053 € | 152 120 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 200 913 € | 208 907 € | 175 523 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 234 398 € | 243 725 € | 204 777 € |
Taux 3,35 % sur 25 ans, 3,27 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA). Un crédit en cours (voiture, études) se déduit de la mensualité maximale, pas du revenu : 200 € par mois de crédit auto retirent environ 38 000 € de capital sur 25 ans. Un couple additionne ses revenus nets.
- Durée. La durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé) est pleinement utilisable par un jeune emprunteur, alors qu'un acheteur de 50 ans se heurte à l'âge de fin de prêt que chaque assureur fixe pour la garantie incapacité de travail. Emprunter à 28 ans sur 25 ans conduit à un remboursement à 53 ans. Sur 220 000 €, passer de 20 à 25 ans abaisse la mensualité hors assurance de 1 250 € à 1 084 € et le revenu net exigé d'environ 3 630 € à 3 160 € avec une assurance à 0,12 %, au prix de 25 000 € d'intérêts supplémentaires ; les remboursements anticipés partiels (indemnité plafonnée à six mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû) permettent de raccourcir ensuite, quand les revenus augmentent.
- Assurance sans questionnaire de santé. Depuis le 1er juin 2022, l'assureur ne peut demander ni questionnaire ni examen médical lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt est remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur (loi n° 2022-270, fiche service-public F1671). Un emprunteur de 30 ans sur 25 ans remplit la condition d'âge ; à deux, la répartition 50 % / 50 % porte la limite à 400 000 € de capital. Les contrats en délégation tarifent l'âge et le tabac : sur 220 000 € sur 25 ans, 0,12 % au lieu de 0,36 % représente 13 200 € d'écart, et la banque ne peut refuser le contrat externe qu'en cas de garanties non équivalentes : changer d'assurance emprunteur.
- Apport. Trois sources sont propres aux jeunes actifs : l'épargne salariale (participation, intéressement, PEE), déblocable de façon anticipée pour l'acquisition de la résidence principale ; le plan d'épargne logement, qui ouvre aussi droit à un prêt épargne-logement ; et la donation familiale, exonérée de droits jusqu'à 100 000 € par parent et par enfant sur 15 ans (voir le simulateur de donation).
- Période d'essai, CDD, premier poste. Les règles du HCSF portent sur le taux d'effort et la durée, jamais sur le contrat de travail. L'appréciation de la stabilité des revenus appartient à chaque banque : un CDI confirmé (période d'essai achevée) est la situation la plus simple ; pendant la période d'essai, la plupart des établissements diffèrent l'accord ou demandent un co-emprunteur en CDI ; en CDD, en intérim ou en début d'activité indépendante, l'historique des revenus sur les derniers avis d'imposition et l'apport pèsent davantage. Les critères sont détaillés sur la page capacité d'emprunt en CDD. Dans tous les cas, l'offre de prêt se compare sur son TAEG, qui intègre intérêts, assurance, frais de dossier et garantie (fiche service-public F16123), et le délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre s'impose à tous.
Comment est calculé ce résultat ?
Le simulateur applique la règle du HCSF : mensualité maximale de 35 % des revenus nets, moins les mensualités des crédits déjà en cours, puis capital par la formule inverse de l'annuité constante. Il est prérempli avec l'exemple de cette page : couple à 3 200 € nets, 25 ans à 3,35 % (taux moyen d'août 2026) : 1 120 € de mensualité et 227 358 € de capital hors assurance, environ 214 000 € une fois un taux d'assurance de 0,36 % saisi dans le champ dédié (0,10 à 0,40 % du capital par an), la prime étant comprise dans les 35 %.
Ce résultat est le prêt bancaire maximal. Pour un primo-accédant, le budget d'achat réel s'obtient en ajoutant les prêts aidés (PTZ, Action Logement) et l'apport, et en retirant les frais d'acquisition. Les sections suivantes reconstituent ce plan de financement sur un cas complet ; le simulateur PTZ calcule votre propre montant selon la zone, le foyer et le revenu fiscal.
Point de vigilance : le HCSF vérifie le taux d'effort chaque année du prêt (FAQ, question 20). Un PTZ en différé allège les premières années mais fait remonter la charge ensuite ; la banque doit lisser le prêt principal pour rester sous 35 % sur toute la durée, ce qui limite le gain apparent de mensualité.
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Service-public.fr : Prêt à taux zéro (PTZ) : conditions, zones, plafonds, différé
- Action Logement : Prêt Accession (30 000 € à 1 %, 25 ans maximum, conditions)
- HCSF : FAQ officielle : questions 20 (taux d'effort apprécié chaque année) et 27 (marge de flexibilité : 70 % résidence principale, 30 % primo-accédants)
- Banque de France : Panorama des prêts à l'habitat des ménages, avril 2026 (primo-accédants : 44,9 % de la production)
- Observatoire Crédit Logement/CSA : Tableau de bord mensuel, août 2026 (taux 25 ans 3,35 %)
- Service-public.fr : Assurance emprunteur : résiliation à tout moment, suppression du questionnaire de santé sous 200 000 € par assuré (fiche F1671)
- Service-public.fr : Crédit immobilier : offre de prêt, TAEG, délai de réflexion de 10 jours (fiche F16123)
- Code de la construction et de l'habitation, art. L31-10-1 et suivants (PTZ), L31-10-3 (définition du primo-accédant) ; décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (barème PTZ) ; loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (assurance emprunteur) ; CGI, art. 779 (donation familiale)
Questions fréquentes
Qui est primo-accédant ?
Pour le prêt à taux zéro et pour l'exemption de la hausse des droits de mutation, le primo-accédant est une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt ou l'acte (Code de la construction et de l'habitation, art. L31-10-3). Avoir possédé un bien locatif ou une résidence secondaire n'empêche pas d'être primo-accédant. En avril 2026, les primo-accédants représentaient 44,9 % de la production de crédits à l'habitat (Banque de France).
Combien peut emprunter un primo-accédant avec 3 200 € nets par mois ?
La règle des 35 % plafonne la mensualité, assurance comprise, à 1 120 €. Sur 25 ans à 3,35 % avec une assurance à 0,36 %, cela correspond à un prêt bancaire d'environ 214 000 € ; sur 20 ans à 3,27 %, à environ 187 000 €. Le PTZ s'ajoute à ce prêt sans intérêts : dans l'exemple d'un achat neuf à 220 000 € en zone B1, un PTZ de 81 000 € réduit le prêt bancaire à 139 000 € et la charge lissée à 936 € hors assurance.
Le PTZ augmente-t-il vraiment la capacité d'emprunt ?
Oui, doublement : il ne porte pas d'intérêts et son remboursement est différé (10 ans en tranche 1, 8 ans en tranche 2, 2 ans en tranche 3, sans différé en tranche 4). Pour 220 000 € en zone B1 avec 38 000 € de revenu fiscal, le PTZ de 81 000 € (calculé avec le simulateur PTZ du site) fait passer la mensualité initiale de 1 084 € à 685 € hors assurance, et économise 44 366 € d'intérêts sur la durée par rapport à un prêt unique de 220 000 € à 3,35 %.
Comment la banque intègre-t-elle le PTZ dans le taux d'effort ?
Le HCSF exige que le taux d'effort soit respecté chaque année du prêt, pas seulement à l'octroi (FAQ, question 20). Avec un PTZ différé de 8 ans, la charge passerait de 727 € (685 € + 42 € d'assurance) à 1 290 € la neuvième année, au-delà des 1 120 € autorisés. La banque construit donc un prêt principal « lissé » à paliers : dans l'exemple, une charge constante de 936 € hors assurance pendant 25 ans, le prêt bancaire absorbant 373 € par mois pendant le remboursement du PTZ et 936 € avant et après.
Quel apport minimum pour un premier achat ?
Aucun texte n'en fixe, mais les banques attendent en général les frais d'acquisition : 5 379 € de frais de notaire pour 220 000 € dans le neuf (16 581 € dans l'ancien), plus la garantie et les frais de dossier, soit 8 000 à 20 000 € selon le type de bien. Le PTZ est souvent assimilé à des fonds propres dans le plan de financement, ce qui allège l'exigence. Les cas de financement sans apport sont détaillés sur notre page prêt immobilier sans apport.
À quoi sert le prêt Accession d'Action Logement ?
Il finance jusqu'à 30 000 € à 1 % sur 25 ans maximum pour les salariés d'une entreprise privée non agricole d'au moins 10 salariés, sous plafonds de ressources, pour un logement neuf ou ancien vendu par un bailleur social, en résidence principale. Sur 30 000 €, la mensualité est de 113 € et les intérêts totalisent 3 919 € sur 25 ans, contre 14 335 € pour la même somme à 3,35 % : 10 416 € d'économie. Il se cumule avec le PTZ et le prêt bancaire.
Les frais de notaire sont-ils réduits pour un primo-accédant ?
Dans l'ancien, le primo-accédant échappe à la hausse du droit départemental de 4,50 % à 5 % votée par la plupart des départements (loi de finances 2025, art. 116, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028) : il reste à 5,80 % de droits au lieu de 6,32 %, soit 1 126 € d'écart sur 220 000 €. Dans le neuf, tout acheteur bénéficie de la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. Détail sur la page frais de notaire primo-accédant.
Faut-il un questionnaire de santé pour assurer un prêt avant 35 ans ?
Non, dans la plupart des cas. Depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, aucun questionnaire ni examen médical ne peut être exigé lorsque la part assurée n'excède pas 200 000 € par personne et que le prêt est remboursé avant le 60e anniversaire de l'emprunteur. Un jeune actif qui emprunte 200 000 € seul, ou 400 000 € à deux assurés à 50 % chacun, remplit ces deux conditions ; il peut aussi résilier l'assurance à tout moment pour un contrat moins cher à garanties équivalentes (fiche service-public F1671).
Peut-on emprunter en période d'essai ou en CDD ?
Aucun texte ne l'interdit : le HCSF encadre le taux d'effort et la durée, pas le type de contrat. En pratique, la banque apprécie la stabilité des revenus : un CDI hors période d'essai est la situation la plus simple ; en période d'essai, beaucoup d'établissements attendent sa fin ou demandent un co-emprunteur ; en CDD, en intérim ou en début d'activité indépendante, elle examine l'historique des revenus et l'apport. La page capacité d'emprunt en CDD détaille les critères habituellement examinés.
Le HCSF est-il plus souple avec les primo-accédants ?
Indirectement. Les banques peuvent déroger aux 35 % et aux 25 ans pour 20 % de leur production trimestrielle ; au moins 70 % de cette marge est réservée à l'achat de la résidence principale, dont 30 % aux primo-accédants (décision D-HCSF-2023-2). Un dossier de primo-accédant à 36 ou 37 % d'effort avec un bon reste à vivre a donc une chance réelle d'être accepté, contrairement à un investisseur dans la même situation.
Aller plus loin
Ce calcul dans d'autres situations
Le simulateur général et les autres cas particuliers de la même famille.