Plus-value terrain à bâtir
Calculez l'imposition de la plus-value lors de la vente d'un terrain (à bâtir ou non constructible) en 2026 — règles fiscales spécifiques.
Prix d'achat initial, hors frais
Entre la date d'achat et la date de vente
Estimation indicative
Impôt total sur la plus-value
20 589 €
Sur une plus-value brute de 93 750 €
Voir le détail du calcul
- Prix de vente
- 400 000,00 €
- Prix d'acquisition
- − 250 000,00 €
- Frais d'acquisition
- − 18 750,00 €
- Travaux
- − 37 500,00 €
- Plus-value brute
- 93 750,00 €
- Abattement IR (60 %)
- base 37 500,00 €
- Impôt IR (19 %)
- + 7 125,00 €
- Abattement PS (16,5 %)
- base 78 281,25 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- + 13 464,37 €
- Total impôts
- − 20 589,38 €
- Net vendeur
- 379 410,63 €
Calcul standard hors résidence principale (totalement exonérée). Ne prend pas en compte la surtaxe pour plus-values supérieures à 50 000 € (article 1609 nonies G) ni les exonérations spécifiques (1ère vente d'un logement, ventes ≤ 15 000 €, etc.).
Comment est calculé ce résultat ?
La vente d'un terrain (à bâtir, agricole, non constructible) suit le régime général des plus-values immobilières des particuliers: taux global 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans), surtaxe possible au-delà de 50 000 €.
Trois spécificités à retenir pour un terrain :
- Pas de forfait travaux 15 %. Le forfait travaux du régime PV ne s'applique qu'aux immeubles bâtis. Pour un terrain, vous ne pouvez déduire que les frais réels documentés (viabilisation, bornage, dépollution).
- Forte plus-value en cas de changement de zonage (un terrain agricole devenu constructible peut voir sa valeur multipliée par 10). L'imposition est lourde sans optimisation.
- Exonération possible pour petites cessions≤ 15 000 € (art. 150 U II.6° du CGI), utile pour les parcelles modestes ou les sorties d'indivision.
Bon à savoir : si vous êtes lotisseur ou si vous réalisez des ventes récurrentes de terrains, l'administration peut requalifier l'opération en activité commerciale (BIC, TVA immobilière) et exclure le régime des plus-values des particuliers. Consultez un notaire ou un avocat fiscaliste en cas de doute.
Questions fréquentes
Quelle fiscalité pour la vente d'un terrain à bâtir ?
La plus-value de cession d'un terrain à bâtir suit le régime général des plus-values immobilières des particuliers : taux global 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) avec abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). Pas de forfait travaux 15 % applicable (le forfait travaux concerne uniquement les bâtiments). Surtaxe progressive 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de PV nette.
Le forfait travaux 15 % s'applique-t-il aux terrains ?
Non. Le forfait majoration de 15 % du prix d'acquisition au titre des travaux ne s'applique qu'aux immeubles bâtis (art. 150 VB II.4° du CGI). Pour un terrain nu, vous ne pouvez majorer que des frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réels) et d'éventuels travaux de viabilisation, bornage, dépollution sur justificatifs.
Un terrain non constructible bénéficie-t-il du même régime ?
Oui, les terrains non constructibles (agricoles, naturels, en zone non urbanisable) suivent les mêmes règles que les terrains à bâtir : taux 36,2 %, abattements identiques. Toutefois, leur prix au m² étant beaucoup plus faible, la plus-value absolue est généralement modeste, et l'exonération « petite cession » (≤ 15 000 €) joue souvent.
Quels frais peuvent majorer le prix d'un terrain ?
Trois catégories de frais admis : (1) les frais d'acquisition réels (notaire ~ 7-8 %, agence) ou le forfait 7,5 % ; (2) les frais de viabilisation (raccordements eau, électricité, assainissement) sur factures ; (3) les frais de bornage et de division parcellaire. Les travaux d'aménagement (terrassement, clôture, voirie privée) sont admis s'ils sont justifiés et qu'ils ne sont pas considérés comme entretien.
Comment se calcule la plus-value sur un terrain devenu constructible ?
Un terrain agricole devenu constructible (suite à une modification du PLU) génère souvent une forte plus-value à la vente. Le prix d'acquisition retenu est celui du terrain agricole, mais le prix de vente est celui du terrain à bâtir. L'imposition est lourde sans optimisation — d'où l'intérêt d'attendre 22 à 30 ans, ou de céder dans le cadre d'une succession qui purge la PV latente.
Quelle exonération pour les petits terrains ?
La cession d'un terrain dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € par cédant est totalement exonérée de plus-value (art. 150 U II.6° du CGI). Pour deux co-indivisaires vendant à 30 000 € (15 000 € chacun), exonération possible. Pratique pour les petits jardins, parcelles isolées ou terrains agricoles modestes.
Le terrain hérité a-t-il une nouvelle date d'acquisition ?
Oui. Pour un terrain reçu par succession ou donation, la durée de détention démarre à compter de la transmission (et non de l'acquisition initiale par le défunt ou le donateur). Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte de succession ou de donation. Cela « purge » la plus-value latente accumulée chez le précédent propriétaire.
La surtaxe s'applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
Oui. L'article 1609 nonies G du CGI vise expressément les ventes de terrains à bâtir et de logements. La surtaxe progressive (2 à 6 %) s'applique dès lors que la plus-value nette imposable IR dépasse 50 000 €. Pour un terrain à bâtir vendu avec une forte plus-value après changement de zonage, la surtaxe peut représenter plusieurs milliers d'euros.
TVA ou plus-value des particuliers ?
Si vous êtes un particulier et que la vente ne s'inscrit pas dans une opération commerciale récurrente, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique (36,2 % + abattements). Si vous êtes un lotisseur professionnel ou si la vente est jugée commerciale, c'est le régime BIC ou TVA immobilière qui s'applique. L'administration fiscale juge au cas par cas (nombre d'opérations, intention spéculative).
Combien sur la vente d'un terrain à 100 000 € détenu 15 ans ?
Terrain acheté 40 000 € en 2011, revendu 100 000 € en 2026 (15 ans). Frais forfait 7,5 % = 3 000 €. Prix corrigé 43 000 €. PV brute = 57 000 €. Abattements à 15 ans : IR 60 % (base 22 800 €), PS 16,50 % (base 47 595 €). IR = 4 332 €, PS = 8 186 €, total = 12 518 € (21,96 % de la PV brute).
Sources et références
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Pour aller plus loin
Régime fiscal de la cession d'un terrain
La vente d'un terrain par un particulier relève en principe du régime des plus-values immobilières, à condition qu'elle ne s'inscrive pas dans une activité commerciale. L'article 150 U du CGI couvre indifféremment les immeubles bâtis et non bâtis, mais l'article 150 VB précise les modalités de majoration du prix d'acquisition : le forfait travaux 15 % est réservé aux immeubles bâtis détenus depuis au moins 5 ans.
La distinction terrain à bâtir / terrain non constructible a peu d'incidence sur le régime PV des particuliers (l'impôt est calculé de la même façon). En revanche, elle est cruciale pour la TVA immobilière (vente par un professionnel) et pour la taxe forfaitaire sur la cession de terrains rendus constructibles (art. 1529 du CGI, taxe additionnelle communale, taux variable de 0 à 10 %).
Frais déductibles spécifiques aux terrains
Pour un terrain, vous pouvez majorer le prix d'acquisition par les frais suivants (sur justificatifs) :
- Frais d'acquisition : notaire (~ 7-8 %), agence, soit en réel soit au forfait 7,5 % (sans justificatifs).
- Frais de viabilisation : raccordement eau, électricité, gaz, assainissement (factures TTC d'entreprises).
- Frais de bornage et de division parcellaire : géomètre-expert, modificatif du parcellaire cadastral.
- Frais d'aménagement : terrassement, voirie privée, clôture, à condition qu'ils ne soient pas considérés comme entretien courant.
- Frais de dépollution ou de remembrement si applicables.
Le forfait travaux 15 % (art. 150 VB II.4°) ne s'applique pas aux terrains. C'est la principale différence avec la PV d'un immeuble bâti, et cela alourdit significativement la fiscalité d'un terrain détenu depuis longtemps mais peu aménagé.
Exemples chiffrés de cession de terrain
Terrain à bâtir détenu 20 ans, requalifié constructible
Terrain agricole acheté 30 000 € en 2006, classé constructible en 2024 par révision du PLU, revendu 200 000 € en 2026 (20 ans de détention). Frais forfait 7,5 % = 2 250 €. Prix corrigé 32 250 €. PV brute = 167 750 €. Abattements à 20 ans : IR 90 %, PS 24,75 %. Base IR = 16 775 €, base PS = 126 231 €. IR = 3 187 €, PS = 21 712 €, total impôt = 24 899 €. Pas de surtaxe (PV nette IR < 50 000 €).
Terrain non constructible vendu à 12 000 €
Parcelle agricole achetée 8 000 € en 2018, revendue 12 000 € en 2026. Exonération totaleen vertu de l'article 150 U II.6° du CGI (cession ≤ 15 000 € par cédant). Le notaire ne retient ni IR ni PS. La vente est neutre fiscalement.
Terrain à bâtir détenu 12 ans, plus-value 250 000 €
Terrain acheté 50 000 € en 2014, revendu 305 000 € en 2026 (programme immobilier à proximité). Frais forfait 7,5 % = 3 750 €. Prix corrigé 53 750 €. PV brute = 251 250 €. Abattements à 12 ans : IR 42 %, PS 11,55 %. Base IR = 145 725 €, base PS = 222 231 €. IR = 27 688 €, PS = 38 224 €. Surtaxesur base IR 145 725 € : (50 000 × 2 %) + (50 000 × 3 %) + (45 725 × 4 %) = 4 329 €. Total impôt = 70 241 € (27,95 % de la PV brute). Une vente coûteuse fiscalement, à étudier face à une alternative de portage jusqu'à 22 ou 30 ans.
Optimiser la cession d'un terrain
- Documenter les frais réels de viabilisation et d'aménagement. Pour un terrain, c'est souvent plus avantageux que le forfait 7,5 % seul.
- Attendre la 22e ou 30e année pour les exonérations IR et PS. Sur un terrain devenu constructible avec forte plus-value, l'économie peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.
- Diviser la parcelleen sous-lots vendus séparément, si chaque lot respecte le seuil 15 000 € d'exonération. Attention au risque de requalification commerciale si l'opération est répétée.
- Donation avant cessionpour purger la PV latente d'un terrain devenu très valorisé (par exemple par changement de zonage). Coût : droits de donation, mais récupération d'une nouvelle valeur fiscale d'acquisition pour le donataire.
- Vérifier la taxe additionnelle communale sur les terrains rendus constructibles (art. 1529 du CGI). Elle peut représenter jusqu'à 10 % de la plus-value selon la commune, en plus de l'IR et des PS.