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Calcul de la plus-value sur un terrain à bâtir
La plus-value sur un terrain à bâtir suit le régime général (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, abattements de détention) avec quatre différences : pas de forfait travaux, pas de surtaxe sur les plus-values élevées, deux taxes possibles si le terrain est devenu constructible, et un abattement exceptionnel en zone tendue jusqu'au 31 décembre 2027. Le simulateur calcule l'impôt selon les prix, la durée de détention et la zone.
Prix d'achat initial hors frais, ou valeur retenue dans l'acte de donation ou la déclaration de succession
Années révolues entre l'acquisition (achat, donation ou décès) et la vente
Terrain : le forfait travaux de 15 % est réservé aux immeubles bâtis (CGI, art. 150 VB, II, 4°). Seuls les travaux réels justifiés (drainage, viabilisation…) sont déductibles.
Construction, agrandissement, amélioration (factures requises)
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Impôt total sur la plus-value
28 825 €
Sur une plus-value brute de 131 250 €
Voir le détail du calcul
- Prix de vente
- 400 000,00 €
- Prix d'acquisition
- − 250 000,00 €
- Frais d'acquisition
- − 18 750,00 €
- Travaux
- − 0,00 €
- Plus-value brute
- 131 250,00 €
- Abattement IR (60 %)
- base 52 500,00 €
- Impôt IR (19 %)
- + 9 975,00 €
- Abattement PS (16,5 %)
- base 109 593,75 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- + 18 850,13 €
- Total impôts
- − 28 825,13 €
- Net vendeur
- 371 174,88 €
Calcul pour un vendeur unique, hors résidence principale (totalement exonérée). La surtaxe de 2 à 6 % (art. 1609 nonies G) est appliquée sur la plus-value imposable à l'IR au-delà de 50 000 €, sauf terrain à bâtir. Ne prend pas en compte les exonérations spécifiques (première vente d'un logement autre que la résidence principale, ventes ≤ 15 000 €, retraités ou invalides modestes) ni l'appréciation du seuil de 50 000 € par co-vendeur.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Comment est imposée la plus-value sur un terrain à bâtir ?
19 % d'IR + 17,2 % de PS sur la plus-value (prix de vente − prix d'achat majoré de 7,5 % de frais), avec les abattements de détention mais sans forfait travaux de 15 % et sans surtaxe. Terrain payé 40 000 € et vendu 150 000 € : 37 211 € après 6 ans, 28 070 € après 12 ans, 15 882 € après 20 ans, 0 € après 30 ans. S'y ajoutent, pour un terrain devenu constructible, la taxe communale de 10 % (art. 1529) et la taxe nationale de 5 à 10 % (art. 1605 nonies) le cas échéant.
Terrain acheté 40 000 €, vendu 150 000 € : l'impôt selon la durée
| Durée de détention | Abattement IR / PS | Base IR | Base PS | IR (19 %) | PS (17,2 %) | Total | Net vendeur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 6 % / 1,65 % | 100 580 € | 105 235 € | 19 110 € | 18 100 € | 37 211 € | 112 789 € |
| 12 ans | 42 % / 11,55 % | 62 060 € | 94 642 € | 11 791 € | 16 278 € | 28 070 € | 121 930 € |
| 20 ans | 90 % / 24,75 % | 10 700 € | 80 518 € | 2 033 € | 13 849 € | 15 882 € | 134 118 € |
| 25 ans | 100 % / 55 % | 0 € | 48 150 € | 0 € | 8 282 € | 8 282 € | 141 718 € |
| 30 ans | 100 % / 100 % | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 150 000 € |
Calculs effectués avec la formule de ce simulateur, nature du bien « terrain » (aucun forfait travaux). Aucune surtaxe : les terrains à bâtir sont exclus de l'art. 1609 nonies G.
Sur un terrain, les prélèvements sociaux pèsent plus longtemps que l'impôt : à 20 ans, ils représentent 87 % de la facture. C'est entre la 22e et la 30e année que la base des PS fond de 9 % par an ; un terrain détenu 28 ans plutôt que 25 fait économiser 4 969 € dans cet exemple.
Les deux taxes sur les terrains devenus constructibles
| Taxe | Qui l'institue | Assiette et taux | Exonérations principales |
|---|---|---|---|
| Taxe forfaitaire communale (CGI, art. 1529) | Commune ou intercommunalité, par délibération | 10 % de (prix de vente − prix d'achat actualisé par l'indice des prix) ; à défaut de référence, 10 % des deux tiers du prix | Terrain classé constructible depuis plus de 18 ans ; prix de vente < 3 × prix d'achat ; cessions exonérées de plus-value (dépendances de la résidence principale, expropriation, prix ≤ 15 000 €) |
| Taxe nationale (CGI, art. 1605 nonies) | État, automatique | Terrains rendus constructibles après le 13 janvier 2010 : 5 % de la plus-value si le prix de vente dépasse 10 fois le prix d'achat, 10 % sur la fraction excédant 30 fois | Rapport prix de vente / prix d'achat ≤ 10 ; terrain constructible depuis plus de 18 ans ; prix ≤ 15 000 € |
Les deux taxes sont liquidées par le notaire sur le formulaire 2048-TAB lors de la vente, comme l'impôt sur la plus-value.
Exemple : terrain agricole acheté 10 000 € il y a quinze ans, classé en zone constructible en 2018 et vendu 150 000 €. La taxe nationale s'applique (prix de vente égal à 15 fois le prix d'achat) : 5 % × 140 000 € = 7 000 € avant actualisation du prix d'achat. Si la commune a instauré la taxe forfaitaire, 10 % de la même plus-value s'ajoutent, soit jusqu'à 14 000 €. Avec l'impôt sur la plus-value (abattement de 60 % à 15 ans), la vente peut coûter plus de 50 000 € de prélèvements sur 150 000 €. Ces taxes sont dues par le vendeur et n'entrent pas dans le calcul du simulateur.
L'abattement exceptionnel de 60 à 85 % en zone tendue
L'article 150 VE du CGI, prorogé par la loi de finances pour 2026, réduit la plus-value imposable (IR et PS) lorsqu'un terrain à bâtir, ou un immeuble bâti destiné à être démoli, est vendu en vue de construire des logements collectifs. Conditions : bien situé en zone A bis, A ou B1 (ou dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme ou d'une opération d'intérêt national), engagement de l'acquéreur dans l'acte de construire dans les quatre ans, promesse de vente signée depuis le 1er janvier 2024 et vente réalisée au plus tard le 31 décembre 2027. L'abattement ne s'applique pas si l'acquéreur est le conjoint, un ascendant ou un descendant du vendeur, ni à une société dont ils sont associés.
| Taux d'abattement | Cas | IR | PS | Total |
|---|---|---|---|---|
| 0 % (droit commun) | Hors zone tendue ou sans engagement de construire | 11 791 € | 16 278 € | 28 070 € |
| 60 % | Zone A bis, A, B1 ; logements collectifs dans les 4 ans | 4 717 € | 6 511 € | 11 228 € |
| 75 % | Périmètre d'une grande opération d'urbanisme ou d'une opération d'intérêt national | 2 948 € | 4 070 € | 7 017 € |
| 85 % | Au moins 50 % de la surface en logements sociaux ou intermédiaires | 1 769 € | 2 442 € | 4 210 € |
L'abattement s'applique après les abattements pour durée de détention. Il ne concerne pas les taxes des art. 1529 et 1605 nonies.
Quatre situations fréquentes
| Situation | Prix d'acquisition retenu | Point de départ de la détention | Particularité |
|---|---|---|---|
| Terrain acheté | Prix payé + 7,5 % de frais (ou frais réels) + travaux réels justifiés | Date de l'acte d'achat | Pas de forfait travaux |
| Terrain hérité | Valeur déclarée dans la succession + droits et frais payés | Date du décès | Valeur souvent faible pour un terrain agricole : plus-value élevée à la revente |
| Terrain reçu par donation | Valeur déclarée dans l'acte + droits et frais | Date de la donation | Une donation récente avant vente est requalifiable si elle vise à effacer la plus-value |
| Parcelle détachée du jardin de la résidence principale | Fraction du prix d'achat de l'ensemble, au prorata (surface ou valeur) | Date d'achat de la maison | Exonérée seulement si vendue en même temps que la résidence principale comme dépendance immédiate |
Pour les terrains hérités, la valeur déclarée dans la succession fixe le prix d'acquisition : sous-évaluer un terrain à l'époque pour réduire les droits de succession se paie à la revente. Le simulateur de droits de succession permet de comparer les deux impôts. Pour les frais d'achat d'un terrain (qui s'ajoutent au prix d'acquisition), voir la page frais de notaire sur un terrain. Un terrain hérité à plusieurs reste en indivision jusqu'à sa vente ou son partage : chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value, et l'article sur la sortie d'indivision détaille les trois voies possibles (vente, rachat de parts, partage) et le droit de partage de 2,5 %.
Exonérations applicables à un terrain
- Détention de plus de 30 ans : exonération totale (IR exonéré dès 22 ans révolus).
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié par cession et, en indivision, par quote-part.
- Expropriation avec remploi de l'intégralité de l'indemnité dans les 12 mois en achat, construction ou agrandissement d'un immeuble.
- Cession à un organisme de logement social ou à une collectivité en vue de la réalisation de logements sociaux, sous conditions et dans un cadre temporel fixé par l'article 150 U II 7° et 8°.
- Retraités et invalides dont le revenu fiscal de référence est inférieur au plafond de l'article 1417 du CGI et non assujettis à l'IFI.
L'exonération de la résidence principale et celle de la première cession d'un logement ne s'appliquent pas à un terrain nu : elles supposent un logement. La liste complète et les conditions sont dans notre article exonérations de plus-value immobilière.
Comment est calculé ce résultat ?
Le simulateur calcule la plus-value brute (prix de vente − prix d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux), applique les abattements pour durée de détention (IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e ; PS : 1,65 % par an puis 1,60 % la 22e et 9 % par an de la 23e à la 30e) et taxe le solde à 19 % et 17,2 %.
Réglage pour un terrain : le simulateur de cette page est préréglé sur la nature « Terrain ». Il n'applique donc ni le forfait travaux de 15 %, réservé par l'article 150 VB du CGI aux immeubles bâtis, ni la surtaxe de 2 à 6 %. Saisissez, le cas échéant, le montant des factures de viabilisation et de bornage. Le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition reste applicable (sauf terrain reçu par donation ou succession : choisissez « Donation ou succession » et indiquez les droits et frais réellement payés).
Non calculé par le simulateur : les deux taxes sur les terrains devenus constructibles (art. 1529 et 1605 nonies CGI) et l'abattement exceptionnel de 60 à 85 % de l'article 150 VE, détaillés ci-dessous. La surtaxe de 2 à 6 % ne s'applique pas aux terrains à bâtir.
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Service-public.fr : Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (abattements, surtaxe exclue pour les terrains à bâtir, abattement exceptionnel)
- BOFiP : RES-RFPI-000242 (31 décembre 2025) : période d'application de l'abattement exceptionnel de l'art. 150 VE CGI
- BOFiP : BOI-RFPI-TDC : taxe forfaitaire communale sur la cession de terrains nus devenus constructibles (art. 1529 CGI) et taxe nationale (art. 1605 nonies CGI)
- Collectivites-locales.gouv.fr : Taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles
- Code général des impôts, art. 150 U, 150 VB (forfait travaux réservé aux immeubles bâtis), 150 VC, 150 VE (abattement exceptionnel, prorogé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026), 1609 nonies G (surtaxe, terrains à bâtir exclus)
Questions fréquentes
Quel impôt sur la vente d'un terrain acheté 40 000 € et vendu 150 000 € ?
Avec le forfait de frais d'acquisition de 7,5 % (3 000 €) et sans forfait travaux, la plus-value brute est de 107 000 €. Après 12 ans de détention (abattement de 42 % pour l'IR et 11,55 % pour les PS) : 11 791 € d'impôt sur le revenu et 16 278 € de prélèvements sociaux, soit 28 070 €. Après 20 ans : 15 882 €. Après 6 ans : 37 211 €. Aucune surtaxe n'est due, les terrains à bâtir en étant exclus.
Le forfait travaux de 15 % s'applique-t-il à un terrain ?
Non. Le forfait de 15 % du prix d'acquisition après 5 ans de détention est réservé aux immeubles bâtis. Sur un terrain nu, seuls les travaux réels justifiés (viabilisation, raccordements, bornage, terrassement facturés par des entreprises) majorent le prix d'achat. Le simulateur de cette page est réglé sur « Terrain » : il n'applique aucun forfait travaux et ne retient que le montant de factures que vous saisissez (0 par défaut).
Qu'est-ce que la taxe sur les terrains devenus constructibles ?
Il en existe deux, cumulables avec l'impôt sur la plus-value. La taxe communale forfaitaire (CGI, art. 1529), si la commune l'a instituée : 10 % de la plus-value (prix de vente − prix d'achat actualisé par l'indice des prix), ou 10 % des deux tiers du prix de vente à défaut de référence ; elle ne s'applique pas si le terrain est constructible depuis plus de 18 ans ou si le prix de vente est inférieur à trois fois le prix d'achat. La taxe nationale (art. 1605 nonies) frappe les terrains rendus constructibles après le 13 janvier 2010, lorsque le prix de vente dépasse dix fois le prix d'achat : 5 % de la plus-value, 10 % sur la fraction excédant trente fois le prix d'achat.
Quel est l'abattement exceptionnel de 60 % sur les terrains à bâtir ?
L'article 150 VE du CGI accorde un abattement de 60 % sur la plus-value (IR et PS) d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble bâti situé en zone A bis, A ou B1, lorsque l'acquéreur s'engage à y construire des logements collectifs dans les quatre ans ; il est porté à 75 % dans certains périmètres d'aménagement et à 85 % si au moins 50 % de la surface est affectée à du logement social ou intermédiaire. Prorogé par la loi de finances pour 2026, il s'applique aux ventes réalisées jusqu'au 31 décembre 2027. Dans l'exemple à 12 ans, l'impôt tombe de 28 070 € à 11 228 €.
Un terrain hérité ou reçu par donation est-il taxé à la revente ?
Oui, sur la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée dans la succession ou la donation, majorée des droits et frais payés (pas de forfait de 7,5 %). La durée de détention court depuis le décès ou l'acte de donation. Un terrain agricole évalué 5 000 € dans une succession et vendu 150 000 € comme terrain à bâtir dix ans plus tard dégage une plus-value presque intégralement taxable, plus la taxe de l'article 1605 nonies si le classement en zone constructible est postérieur au 13 janvier 2010.
Vendre une partie de son jardin comme terrain à bâtir est-il exonéré ?
Non, sauf si la parcelle est vendue en même temps que la résidence principale comme dépendance immédiate et nécessaire. Détachée et vendue seule à un constructeur, elle constitue un terrain à bâtir imposable : plus-value calculée sur la fraction du prix d'achat initial affectée à cette parcelle (au prorata de la surface, en général), abattements de détention selon la date d'achat de la maison, et taxes 1529 et 1605 nonies le cas échéant.
Quelles exonérations restent possibles pour un terrain ?
Détention de plus de 30 ans (exonération totale, IR après 22 ans), prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, expropriation avec remploi de l'indemnité dans les 12 mois, cession à un organisme de logement social ou à une collectivité sous conditions, et l'exonération des retraités et invalides sous plafond de revenu fiscal. Le terrain n'étant pas un logement, l'exonération « première cession d'un logement autre que la résidence principale » ne joue pas.
La TVA est-elle due sur la vente d'un terrain par un particulier ?
Non : un particulier qui vend un terrain n'est pas assujetti à la TVA, même s'il s'agit d'un terrain à bâtir. La TVA ne concerne que les vendeurs professionnels (lotisseurs, aménageurs). Attention toutefois aux opérations répétées (division d'un grand terrain en plusieurs lots viabilisés vendus successivement) que l'administration peut requalifier en activité de lotisseur, avec TVA et imposition en BIC.
Aller plus loin
Ce calcul dans d'autres situations
Le simulateur général et les autres cas particuliers de la même famille.