Plus-value résidence secondaire

Non. Contrairement à la résidence principale (exonérée sans condition), la vente d'une résidence secondaire est imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) avant abattements pour durée de détention. Vous bénéficiez toutefois d'abattements progressifs au-delà de 5 ans : exonération IR totale après 22 ans, exonération PS totale après 30 ans (art. 150 VC du CGI).

Pour une exonération totale d'impôt sur le revenu (IR), il faut détenir le bien depuis au moins 22 ans. Pour une exonération totale des prélèvements sociaux (PS), il faut 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus l'IR mais encore une partie des PS dégressive. Au-delà de 30 ans, plus-value totalement exonérée.

Sous conditions, oui. L'article 150 U II.1° bis du CGI prévoit une exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, dans la limite de 150 000 € de prix de cession, à trois conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années précédentes, remployer le prix dans l'achat de sa résidence principale sous 24 mois, et ne pas avoir déjà bénéficié de cette exonération. Plafond porté à 300 000 € pour un couple soumis à imposition commune.

Sur 100 000 € de plus-value brute, et une détention de 10 ans (abattement IR 30 %, PS 8,25 %), la base imposable IR ressort à 70 000 € et la base PS à 91 750 €. IR = 13 300 €, PS = 15 781 €. Total = 29 081 €, soit 29 % de la PV brute. Si la PV nette dépasse 50 000 €, ajouter la surtaxe progressive de 2 à 6 %.

Trois leviers : (1) attendre la durée de détention permettant l'exonération (22 ans IR, 30 ans PS) ; (2) maximiser le prix d'acquisition corrigé en privilégiant les frais réels (notaire, agence) et les travaux d'amélioration sur factures, plutôt que les forfaits ; (3) requalifier le bien en résidence principale pendant 1-2 ans avant la vente si possible (occupation effective et habituelle requise).

L'expropriation pour cause d'utilité publique ouvre droit à une exonération de plus-value (art. 150 U II.4° du CGI), à condition de remployer l'indemnité dans l'achat ou la construction d'un bien immobilier dans les 12 mois. Pas de durée minimale de détention requise. À vérifier auprès du notaire instructeur lors de la vente forcée.

Oui, le statut fiscal de résidence secondaire (par opposition à RP) demeure même si vous louez le bien occasionnellement en saisonnier. Les revenus locatifs sont imposés en BIC (micro-BIC ou réel) mais ne changent pas la qualification du bien lors de la cession. À l'inverse, si la location devient prédominante (durée totale > 6 mois/an), l'administration peut requalifier en bien locatif.

Si vous êtes résident fiscal français, oui : la plus-value de cession d'un bien immobilier situé hors de France est imposable en France, sous réserve des conventions fiscales internationales (mécanisme de crédit d'impôt pour éviter la double imposition). Le calcul suit les mêmes règles que pour un bien situé en France. Déclaration spécifique requise (formulaire 2048-IMM ou équivalent étranger).

Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont admis (factures TTC d'entreprises). Les travaux d'entretien ou de réparation courants (peinture, plomberie d'usage) sont exclus. Si vous ne disposez pas de factures pour 15 % du prix d'achat, le forfait travaux 15 % est généralement plus avantageux pour les détentions ≥ 5 ans.

Une moins-value immobilière (vente à un prix inférieur au prix d'acquisition corrigé) n'est pas déductible des autres revenus et ne peut pas s'imputer sur d'autres plus-values immobilières. Elle est fiscalement neutre. Seule exception : la cession simultanée de plusieurs biens dans une même opération économique (par exemple un lotissement vendu en plusieurs lots) permet la compensation interne.