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Calcul de la plus-value sur une résidence secondaire
Une résidence secondaire n'est jamais exonérée au titre de l'habitation principale : la plus-value supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, réduits par les abattements pour durée de détention jusqu'à l'exonération totale, plus la surtaxe sur les plus-values élevées. Le simulateur applique ces règles à vos prix d'achat et de revente ; trois exonérations spécifiques peuvent toutefois s'appliquer.
Prix d'achat initial hors frais, ou valeur retenue dans l'acte de donation ou la déclaration de succession
Années révolues entre l'acquisition (achat, donation ou décès) et la vente
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Impôt total sur la plus-value
16 472 €
Sur une plus-value brute de 75 000 €
Voir le détail du calcul
- Prix de vente
- 320 000,00 €
- Prix d'acquisition
- − 200 000,00 €
- Frais d'acquisition
- − 15 000,00 €
- Travaux
- − 30 000,00 €
- Plus-value brute
- 75 000,00 €
- Abattement IR (60 %)
- base 30 000,00 €
- Impôt IR (19 %)
- + 5 700,00 €
- Abattement PS (16,5 %)
- base 62 625,00 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- + 10 771,50 €
- Surtaxe plus-value > 50 000 € (art. 1609 nonies G)
- + 0,00 €
- Total impôts
- − 16 471,50 €
- Net vendeur
- 303 528,50 €
Résidence secondaire (ou logement vacant) vendue par un cédant unique : aucune exonération automatique, surtaxe de 2 à 6 % (art. 1609 nonies G) comprise au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Trois exonérations propres à ce cas ne sont pas calculées : première cession d'un logement autre que la résidence principale avec remploi dans les 24 mois (CGI, art. 150 U, II, 1° bis), ventes de 15 000 € au plus, retraités ou invalides modestes. Détails plus bas.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Quel impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire ?
19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, réduits par les abattements de détention (exonération d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans), plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 €. Résidence secondaire achetée 200 000 € et vendue 320 000 € : 40 660 € après 3 ans, 16 472 € après 15 ans, 5 805 € après 25 ans, 0 € après 30 ans. Exonération possible si c'est votre première cession et que vous rachetez votre résidence principale dans les 24 mois.
Le même bien vendu après 3, 8, 15, 22, 25 ou 30 ans
Résidence secondaire achetée 200 000 € et vendue 320 000 €, forfaits de frais (7,5 %) et de travaux (15 % à partir de 5 ans de détention) :
| Durée | Plus-value brute | Abattement IR / PS | IR (19 %) | PS (17,2 %) | Surtaxe | Total | Net vendeur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 105 000 € (sans forfait travaux) | 0 % / 0 % | 19 950 € | 18 060 € | 2 650 € | 40 660 € | 279 340 € |
| 8 ans | 75 000 € | 18 % / 4,95 % | 11 685 € | 12 261 € | 1 230 € | 25 176 € | 294 824 € |
| 12 ans | 75 000 € | 42 % / 11,55 % | 8 265 € | 11 410 € | 0 € | 19 675 € | 300 325 € |
| 15 ans | 75 000 € | 60 % / 16,5 % | 5 700 € | 10 772 € | 0 € | 16 472 € | 303 529 € |
| 22 ans | 75 000 € | 100 % / 28 % | 0 € | 9 288 € | 0 € | 9 288 € | 310 712 € |
| 25 ans | 75 000 € | 100 % / 55 % | 0 € | 5 805 € | 0 € | 5 805 € | 314 195 € |
| 30 ans | 75 000 € | 100 % / 100 % | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 320 000 € |
Calculs effectués avec la formule de ce simulateur, surtaxe de l'art. 1609 nonies G CGI comprise dans le total (assise sur la plus-value imposable à l'IR, un seul cédant). Le forfait travaux de 15 % ne s'applique qu'après 5 ans de détention.
Deux ruptures se lisent dans ce tableau : la 6e année (le forfait travaux de 15 % apparaît et les abattements démarrent) et la 23e année, où l'abattement des prélèvements sociaux passe de 1,65 % à 9 % par an. Entre 22 et 30 ans, chaque année de détention supplémentaire efface 9 % de la base des prélèvements sociaux : attendre un an pour vendre fait économiser 1 161 € dans l'exemple.
Les trois exonérations qui peuvent s'appliquer à une résidence secondaire
| Exonération | Conditions | Portée | Dans l'exemple (vente à 320 000 € après 15 ans) |
|---|---|---|---|
| Première cession d'un logement autre que la résidence principale (150 U II 1° bis) | Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente ; remployer le prix dans les 24 mois pour acheter ou construire sa résidence principale | Totale si tout le prix est remployé, sinon proportionnelle | 0 € au lieu de 16 472 € si les 320 000 € sont réinvestis |
| Détention de plus de 30 ans | Aucune formalité | Totale (IR et PS) | 0 € |
| Prix de vente ≤ 15 000 € | Par cession (et par quote-part en indivision) | Totale | Sans objet |
| Retraités et invalides (150 U III) | Revenu fiscal de référence sous le plafond de l'art. 1417 CGI et non-assujettissement à l'IFI | Totale | Selon revenus |
| Non-résident européen (150 U II 2°) | Domicilié dans l'UE/EEE, une seule fois, logement libre ou vendu dans les 10 ans du départ | Dans la limite de 150 000 € de plus-value | 0 € |
L'exonération « première cession » est la plus méconnue. Elle vise précisément les ménages locataires de leur logement principal qui détiennent une résidence secondaire, souvent héritée, et souhaitent la vendre pour acheter. La condition de remploi se justifie a posteriori : l'acte de vente mentionne l'option, et l'achat de la résidence principale doit intervenir dans les 24 mois, faute de quoi l'impôt devient exigible avec intérêts de retard. Vue d'ensemble dans notre article exonérations de plus-value immobilière.
Travaux réels ou forfait : 6 589 € d'écart dans l'exemple
| Option | Frais d'acquisition | Travaux retenus | Plus-value brute | Impôt total |
|---|---|---|---|---|
| Forfaits (7,5 % + 15 %) | 15 000 € | 30 000 € | 75 000 € | 16 472 € |
| Frais réels 15 500 € + travaux réels 60 000 € | 15 500 € | 60 000 € | 44 500 € | 9 773 € |
| Forfait frais + travaux réels 60 000 € | 15 000 € | 60 000 € | 45 000 € | 9 883 € |
Travaux admis : construction, reconstruction, agrandissement, amélioration, réalisés par une entreprise et justifiés par factures ; pas les travaux d'entretien, ni les matériaux posés soi-même, ni les dépenses déjà déduites des revenus fonciers.
Sur une résidence secondaire, les factures s'accumulent souvent sur vingt ans (toiture, huisseries, extension, piscine). Les conserver vaut de l'argent : au-delà de 15 % du prix d'achat, chaque euro de travaux justifiés réduit la base de 0,19 € d'IR (avant abattement) et de 0,172 € de PS. Un bien acquis par donation ou succession retient la valeur déclarée dans l'acte, majorée des droits payés, et non le forfait de 7,5 % (option « Donation ou succession » du simulateur).
La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €
| Plus-value imposable (après abattement IR) | Montant de la taxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Plus de 260 000 € | 6 % PV |
La taxe s'applique à la plus-value nette imposable à l'IR, pas à la plus-value brute ; elle ne concerne pas les terrains à bâtir. Elle s'apprécie par cédant : en indivision, chaque quote-part est comparée au seuil. Le simulateur l'ajoute automatiquement au total, pour un cédant unique.
Une résidence secondaire de bord de mer achetée 150 000 € il y a 12 ans et vendue 350 000 € dégage une plus-value imposable à l'IR de 96 425 € après abattement : 18 321 € d'IR, 25 292 € de PS et 1 929 € de surtaxe, soit 45 542 € au total. Le seuil de 50 000 € s'apprécie par vendeur : un couple marié vendant un bien commun est considéré comme deux cédants, ce qui peut faire échapper à la surtaxe.
Trois pièges propres aux résidences secondaires
- Le meublé de tourisme amorti. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel réduisent le prix d'acquisition retenu. Un bien acheté 200 000 € et amorti 60 000 € sur douze ans est traité comme acheté 140 000 € : la plus-value brute augmente d'autant. Détail sur la page rendement locatif LMNP.
- La date de départ de la détention. Pour un bien reçu par succession, la durée court depuis le décès ; pour une donation, depuis l'acte de donation ; pour un bien construit sur un terrain acheté, la durée du terrain compte pour le terrain et celle de l'achèvement pour la construction.
- L'IFI et la taxe foncière continuent de courir jusqu'à la vente (le bien est évalué au 1er janvier pour l'IFI, même vendu en février) ; la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, maintenue, est due par l'occupant au 1er janvier. Un compromis signé en décembre avec signature définitive en janvier laisse une année complète de taxes au vendeur. Estimation avec le simulateur de taxe d'habitation.
Comment est calculé ce résultat ?
Le simulateur calcule la plus-value brute (prix de vente − prix d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux), puis applique séparément les abattements pour durée de détention à l'impôt sur le revenu (6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e) et aux prélèvements sociaux (1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e), avant d'appliquer 19 % et 17,2 %. Si la plus-value imposable à l'IR dépasse 50 000 €, il ajoute au total la surtaxe de 2 à 6 % de l'article 1609 nonies G (barème plus bas). Par défaut, il retient les forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux au-delà de 5 ans de détention ; vous pouvez saisir les montants réels.
Pour une résidence secondaire, laissez la nature du bien sur « Immeuble bâti » : aucune exonération automatique ne s'applique et la surtaxe est déjà comprise dans le résultat. Vérifiez ensuite, dans les sections ci-dessous, si l'une des trois exonérations spécifiques vous concerne.
Non calculé par le simulateur : l'exonération « première cession », la réintégration des amortissements d'un meublé loué en LMNP au réel, le régime des non-résidents et la répartition de la surtaxe entre plusieurs cédants (le seuil de 50 000 € s'apprécie par vendeur ; le simulateur raisonne pour un cédant unique).
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Service-public.fr : Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (exonérations, abattements, surtaxe)
- Code général des impôts, art. 150 U (champ et exonérations, dont II 1° bis : première cession d'un logement autre que la résidence principale), 150 VB (prix d'acquisition, forfaits 7,5 % et 15 %), 150 VC (abattements pour durée de détention), 1609 nonies G (surtaxe)
- Impots.gouv.fr : Brochure pratique 2026, principales nouveautés (prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières maintenus à 17,2 %)
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 (réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value)
Questions fréquentes
Quel impôt sur la vente d'une résidence secondaire achetée 200 000 € et vendue 320 000 € ?
Avec les forfaits (frais d'acquisition 7,5 % soit 15 000 €, travaux 15 % soit 30 000 € après 5 ans de détention), la plus-value brute est de 75 000 €. Après 15 ans, l'abattement atteint 60 % pour l'impôt et 16,5 % pour les prélèvements sociaux : 5 700 € d'IR (19 % de 30 000 €) et 10 772 € de PS (17,2 % de 62 625 €), soit 16 472 € au total, prélevés par le notaire à la signature. Après 8 ans, la facture serait de 25 176 € surtaxe comprise ; après 25 ans, de 5 805 €.
Peut-on être exonéré de plus-value sur une résidence secondaire ?
Oui, dans trois cas principaux (CGI, art. 150 U II). Première cession d'un logement autre que la résidence principale : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et que vous remployez le prix, dans les 24 mois, à l'achat ou la construction de votre résidence principale (exonération proportionnelle à la part remployée). Détention de plus de 30 ans : exonération totale d'IR (après 22 ans) et de PS. Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €. S'y ajoutent les exonérations des retraités et invalides sous plafond de revenu fiscal et celle des non-résidents européens (150 000 € de plus-value).
Comment jouer l'exonération « première cession » quand on est locataire de sa résidence principale ?
C'est le cas typique : vous louez votre logement principal et possédez une résidence secondaire (héritée ou achetée). Si vous la vendez pour acheter votre résidence principale dans les 24 mois, la plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix remployée. Sur une vente à 320 000 € réinvestie en totalité, l'économie est de 16 472 € dans l'exemple à 15 ans, et de 40 660 € si le bien n'a que 3 ans. La condition de non-propriété porte sur les quatre années précédant la vente.
Vaut-il mieux déclarer les travaux réels ou le forfait de 15 % ?
Le forfait de 15 % du prix d'achat s'applique automatiquement après 5 ans de détention, sans justificatif. Il vaut 30 000 € sur un bien acheté 200 000 €. Si vous avez fait réaliser par des entreprises 60 000 € de travaux de construction, agrandissement ou amélioration (pas d'entretien ni de main-d'œuvre personnelle) et que vous avez les factures, retenir le réel ramène la plus-value brute de 75 000 € à 45 000 € et l'impôt de 16 472 € à 9 883 € après 15 ans. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne comptent pas.
La surtaxe sur les plus-values élevées s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?
Oui, dès que la plus-value imposable à l'IR (après abattement) dépasse 50 000 €, à un taux de 2 % à 6 % (CGI, art. 1609 nonies G). Dans l'exemple à 200 000 € → 320 000 €, elle joue après 3 ans (plus-value imposable 105 000 € : 2 650 €) et après 8 ans (61 500 € : 1 230 €), puis disparaît une fois l'abattement suffisant. Elle ne concerne ni les terrains à bâtir ni les ventes exonérées.
Transformer sa résidence secondaire en résidence principale avant de vendre permet-il d'échapper à l'impôt ?
Seulement si le logement est réellement devenu votre résidence habituelle et effective au jour de la vente : l'administration vérifie l'adresse fiscale, les consommations d'énergie, l'assurance et la durée d'occupation. Aucune durée minimale n'est fixée par la loi, mais une occupation de quelques mois montée pour la vente est requalifiée. Un pied-à-terre occupé une partie de l'année reste une résidence secondaire.
Une résidence secondaire louée en meublé (LMNP) est-elle taxée différemment ?
Le régime de la plus-value des particuliers s'applique, mais depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, art. 84), les amortissements déduits au régime réel du LMNP sont réintégrés : le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value taxable. Un meublé de tourisme amorti pendant dix ans peut ainsi voir sa plus-value doubler. Les résidences de services (étudiantes, seniors) sont exclues de cette réintégration.
Qui paie et déclare la plus-value d'une résidence secondaire ?
Le notaire calcule l'impôt et les prélèvements sociaux sur le formulaire 2048-IMM, les prélève sur le prix de vente et les reverse au Trésor lors de la publication de l'acte. Vous n'avez rien à régler ensuite, mais le montant de la plus-value doit être reporté sur votre déclaration de revenus de l'année suivante (case 3VZ), où il entre dans le revenu fiscal de référence sans être imposé une seconde fois.
Aller plus loin
Ce calcul dans d'autres situations
Le simulateur général et les autres cas particuliers de la même famille.