Barème 2026Mis à jour le
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Calcul de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière)
Au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, l'IFI est dû et se calcule dès 800 001 € : 3 900 € pour 1,5 M€, 7 400 € pour 2 M€ (barème de l'article 977 du CGI).
Valeur de marché au 1er janvier 2026 du logement que vous occupez à titre principal et détenez en direct, avant abattement : le simulateur en retient 70 % (abattement de 30 %, CGI, art. 973). Un seul logement par foyer. Indiquez 0 si vous n'en êtes pas propriétaire ; détenue via une SCI, elle va dans les autres biens, sans abattement.
Résidences secondaires, logements loués ou vacants, terrains, parts de SCI et fraction immobilière des SCPI, OPCI et unités de compte d'assurance-vie, à leur valeur au 1er janvier, retenue pour 100 %.
Total au 1er janvier 2026 des dettes afférentes à vos biens imposables, avant plafonnement : le simulateur applique lui-même le plafonnement de l'article 974, IV.
Quelles dettes saisir ?
- Admises (CGI, art. 974, I) : capital restant dû des prêts ayant financé l'achat, la construction, l'agrandissement ou les travaux d'un bien imposable, dépenses de réparation et d'entretien restant à payer, impôts dus à raison des biens (taxe foncière).
- Prêt in fine (art. 974, II) : retenez le montant emprunté, diminué de ce montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement et divisé par la durée totale du prêt (300 000 € sur 10 ans versés il y a 4 ans : 180 000 €). Prêt sans terme : un vingtième de moins par année écoulée.
- Exclues : prêts consentis par un membre du foyer fiscal, prêts d'un ascendant, d'un descendant, d'un frère ou d'une sœur sauf conditions normales justifiées (art. 974, III), dettes liées à un bien exonéré, taxe d'habitation.
- Résidence principale : ses dettes sont déductibles en totalité, dans la limite de 70 % de sa valeur (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160).
- Plafonnement (art. 974, IV) : si vos biens imposables, après abattement, dépassent 5 000 000 € et que vos dettes excèdent 60 % de leur valeur, l'excédent n'est déduit qu'à 50 %, sauf dettes dont vous justifiez qu'elles n'ont pas été contractées dans un but principalement fiscal.
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
IFI dû
3 690 €
Patrimoine net taxable : 1 470 000 €
- Valeur brute des biens
- 2 100 000 €
- Abattement de 30 % sur la résidence principale
- − 480 000 €
- Dettes déduites
- − 150 000 €
- Patrimoine net taxable
- 1 470 000 €
- IFI brut (barème)
- 3 690,00 €
- IFI dû
- 3 690,00 €
Voir le détail par tranche
- Tranche 0,5 %, 500 000,00 €
- 2 500,00 €
- Tranche 0,7 %, 170 000,00 €
- 1 190,00 €
- IFI brut
- 3 690,00 €
Estimation indicative. Le calcul réel dépend de la valorisation précise des biens immobiliers, des dettes réellement déductibles et d'éventuelles exonérations (biens professionnels, forêts sous engagement). Pour le montant exact, référez-vous à la déclaration n° 2042-IFI ou rapprochez-vous de votre notaire ou conseiller fiscal.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Qui paie l'IFI en 2026 et combien ?
Les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Barème au-delà de 800 000 € : 0,5 % jusqu'à 1,3 M€, 0,7 % jusqu'à 2,57 M€, 1 % jusqu'à 5 M€, 1,25 % jusqu'à 10 M€, 1,5 % au-delà. Abattement de 30 % sur la résidence principale, décote entre 1,3 et 1,4 M€.
Barème IFI 2026 et montant dû selon le patrimoine
Le barème de l'article 977 du CGI n'a pas changé depuis la création de l'IFI en 2018 : ni les tranches, ni le seuil de 1 300 000 €, ni la décote ne sont indexés sur l'inflation. Avec la hausse des prix immobiliers, le nombre de foyers redevables augmente donc mécaniquement chaque année.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
| Patrimoine net taxable | IFI brut | Décote | IFI dû |
|---|---|---|---|
| 1 200 000 € | 0 € | - | 0 € (sous le seuil) |
| 1 300 001 € | 2 500 € | 1 250 € | 1 250 € |
| 1 350 000 € | 2 850 € | 625 € | 2 225 € |
| 1 400 000 € | 3 200 € | 0 € | 3 200 € |
| 1 500 000 € | 3 900 € | 0 € | 3 900 € |
| 2 000 000 € | 7 400 € | 0 € | 7 400 € |
| 3 000 000 € | 15 690 € | 0 € | 15 690 € |
| 5 000 000 € | 35 690 € | 0 € | 35 690 € |
Lecture : à 1 300 000 € tout rond, aucun IFI n'est dû ; 1 € de patrimoine supplémentaire fait passer l'IFI de 0 à 1 250 €. C'est l'effet de seuil que la décote ne corrige que partiellement.
Ce qui échappe à l'IFI (et ce qui n'y échappe pas)
- Biens professionnels (CGI, art. 975) : immeubles affectés à votre activité principale, industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, sont totalement exonérés. Un local loué à votre propre société n'est exonéré que sous conditions strictes (fonctions de direction, seuils de détention).
- Bois, forêts et parts de groupements forestiers (art. 976) : exonération de 75 % sous engagement de gestion durable de 30 ans. Biens ruraux loués par bail à long terme et parts de GFA : exonération de 75 % jusqu'à un plafond indexé, 50 % au-delà.
- Placements financiers : actions, obligations, livrets, PEA, fonds euros d'assurance-vie et liquidités sont hors champ. En revanche, la fraction immobilière des SCPI, OPCI, SIIC (au-delà de 5 % du capital) et des unités de compte immobilières est imposable.
- Participations minoritaires : les parts de sociétés ayant une activité opérationnelle dont vous détenez moins de 10 % du capital sont exclues de l'assiette (art. 965, 2°).
- Nue-propriété : en principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien (art. 968). Exception fréquente : l'usufruit légal du conjoint survivant, où chacun déclare sa quote-part selon le barème de l'article 669 du CGI.
Plafonnement à 75 % des revenus et réduction pour dons
Deux mécanismes réduisent l'IFI calculé, que le simulateur n'intègre pas :
- Plafonnement (art. 979) : la somme IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux + contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ne peut pas dépasser 75 % des revenus de l'année précédente. L'excédent vient en déduction de l'IFI. Ce plafonnement joue surtout pour les retraités propriétaires d'un patrimoine élevé mais aux revenus modestes.
- Réduction pour dons (art. 978) : 75 % des dons versés à des fondations reconnues d'utilité publique, organismes d'insertion ou de recherche, dans la limite de 50 000 € de réduction par an (soit 66 667 € de dons). Un don de 5 000 € réduit ainsi l'IFI de 3 750 €.
À l'inverse, le plafonnement des dettes des gros patrimoines (art. 974, IV) alourdit l'assiette, et le simulateur l'applique : si la valeur des biens imposables (avant dettes) dépasse 5 000 000 € et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, la fraction de dettes au-delà de 60 % n'est déductible qu'à moitié. Exemple du BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 300) : pour 6 000 000 € de biens et 5 500 000 € d'emprunt, les dettes déductibles sont de 3 600 000 € + 50 % × 1 900 000 € = 4 550 000 €. Les dettes dont vous justifiez qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal échappent au plafonnement ; le simulateur, qui ne peut pas le savoir, l'applique à toutes les dettes saisies.
Réduire l'IFI légalement : dettes, démembrement, biens professionnels, dons
Les leviers admis par le CGI agissent soit sur l'assiette (dettes, démembrement, biens professionnels), soit sur l'impôt calculé (plafonnement, dons). Trois d'entre eux sont déjà détaillés plus haut ; les deux premiers appellent des précisions que le simulateur ne vérifie pas à votre place.
- Dettes immobilières (art. 974) : le capital restant dû d'un emprunt affecté à un bien imposable réduit l'assiette euro pour euro, ce qui explique qu'une résidence principale achetée à crédit récemment pèse peu dans l'IFI. La déduction est en revanche encadrée selon la qualité du prêteur (art. 974, III ; BOI-PAT-IFI-20-40-30) : un prêt consenti par un membre du foyer fiscal n'est jamais déductible, et un prêt consenti par un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur (ou par une société que vous contrôlez avec eux) ne l'est que si vous justifiez du caractère normal du prêt : échéances respectées, montant et remboursements effectifs. Un prêt familial sans échéancier ni remboursement réel est réintégré dans l'assiette.
- Démembrement de propriété (art. 968 ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) : l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien (voir ce qui échappe à l'IFI). Le levier ne joue donc que dans un sens : donner la nue-propriété en conservant l'usufruit ne réduit pas l'IFI du donateur, alors qu'acquérir la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI laisse cette valeur hors de votre assiette jusqu'à la fin du démembrement. Exception : si le vendeur s'est réservé l'usufruit et que vous n'êtes ni son héritier présomptif ni son donataire, chacun déclare sa quote-part selon le barème de l'article 669. La transmission temporaire de l'usufruit d'un bien à une fondation ou une association reconnue d'utilité publique procure aussi une économie d'IFI, admise sans abus de droit si la donation est notariée, conclue pour au moins trois ans et laisse à l'organisme l'exercice réel de son usufruit. Les montages artificiels (sociétés d'usufruit, renonciation fictive à un usufruit) relèvent de l'abus de droit (LPF, art. L. 64).
- Biens professionnels (art. 975) : exonération totale de l'immeuble affecté à votre activité principale, dans les conditions rappelées dans ce qui échappe à l'IFI.
- Plafonnement à 75 % des revenus (art. 979) et réduction pour dons (art. 978, 75 % du don dans la limite de 50 000 € de réduction par an) : voir plafonnement et réduction pour dons.
Déclaration, paiement et contrôle de l'IFI
L'IFI se déclare en même temps que les revenus, sur l'annexe n° 2042-IFI (et 2042-IFI-COV pour les non-résidents), aux dates limites de la déclaration de revenus, en mai ou juin selon le département. L'avis d'imposition arrive en août et le paiement intervient en septembre, à la date figurant sur l'avis. Au-delà de 300 €, le paiement en ligne est obligatoire.
Le délai de reprise de l'administration est de 3 ans lorsque la déclaration a été déposée, mais il est porté à 6 ans en cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien (Livre des procédures fiscales, art. L. 186). Une sous-évaluation manifeste d'un bien peut être rectifiée avec intérêts de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727). Documentez vos estimations (ventes comparables de la base DVF, avis de valeur) pour pouvoir les justifier.
Cinq erreurs fréquentes dans le calcul de l'IFI
- Oublier les parts de SCPI et les unités de compte immobilières logées dans une assurance-vie ou un PER : l'assureur transmet chaque année la valeur imposable, elle doit être reportée.
- Déduire un crédit qui a financé autre chose : seul un emprunt affecté à un bien imposable est déductible, et pas un crédit consommation ou un prêt ayant financé des titres.
- Appliquer l'abattement de 30 % à une résidence secondaire ou à une résidence principale détenue via une SCI. L'abattement est réservé au logement occupé à titre principal et détenu en direct.
- Confondre concubinage et foyer fiscal : les concubins notoires forment un seul foyer pour l'IFI (art. 964), même s'ils déclarent leurs revenus séparément.
- Ne pas anticiper une donation de nue-propriété : donner la nue-propriété d'un bien locatif à ses enfants ne sort pas le bien de votre assiette, puisque l'usufruitier déclare la pleine propriété. À combiner avec notre simulateur de droits de donation pour mesurer l'intérêt réel.
Pour compléter votre estimation
La vente d'un bien pour repasser sous le seuil déclenche une éventuelle plus-value immobilière imposable. Le patrimoine transmis reste taxé au décès : estimez les droits de succession de vos héritiers. Les résidences secondaires supportent aussi la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe foncière, et leur cession est taxée sans l'exonération de la résidence principale (voir la plus-value sur une résidence secondaire). Détenir l'immobilier via une société ne change rien à l'assiette, mais une holding patrimoniale de plus de 5 M€ d'actifs supporte depuis 2026 une taxe propre sur ses actifs non professionnels. Les leviers pour alléger l'impôt lui-même sont détaillés dans la section réduire l'IFI légalement.
Comment est calculé ce résultat ?
Vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de vos biens immobiliers au 1er janvier 2026 dépasse 1 300 000 € (CGI, art. 964). Une fois ce seuil franchi, l'impôt se calcule sur tout le patrimoine à partir de 800 001 €, avec un barème de 0,5 % à 1,5 % (CGI, art. 977). Concrètement : 1 500 000 € net taxable = 3 900 € d'IFI, 2 000 000 € = 7 400 €, 3 000 000 € = 15 690 €.
Étape 1 : Additionner la valeur vénale de tous les biens immobiliers
L'assiette comprend tous les immeubles et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal (CGI, art. 965) : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, parts de SCI, fraction immobilière des SCPI, OPCI et unités de compte immobilières d'assurance-vie, usufruit (retenu pour la pleine propriété, sauf exceptions). Les résidents fiscaux français déclarent leurs biens en France et à l'étranger ; les non-résidents, uniquement leurs biens situés en France. La valeur retenue est la valeur de marché au 1er janvier.
Étape 2 : Appliquer l'abattement de 30 % sur la résidence principale
La résidence principale est retenue pour 70 % de sa valeur (CGI, art. 973). Une maison estimée 1 000 000 € entre donc pour 700 000 € dans l'assiette. Cet abattement ne s'applique qu'au logement occupé à titre principal au 1er janvier, et pas aux parts de SCI qui le détiennent. Dans le simulateur, saisissez la valeur entière de la résidence principale : l'abattement est appliqué automatiquement.
Étape 3 : Déduire les dettes existantes au 1er janvier
Sont déductibles (CGI, art. 974) le capital restant dû des emprunts ayant financé l'achat, la construction ou les travaux des biens imposables, les dépenses d'amélioration et de réparation restant à payer, la taxe foncière due au titre de l'année et l'IFI théorique lui-même. La taxe d'habitation, les impôts sur les revenus fonciers et les dettes contractées auprès d'un membre du foyer ne sont pas déductibles. Pour un prêt in fine, seule une fraction décroissante du capital est admise (amortissement fictif linéaire sur la durée du prêt).
Étape 4 : Appliquer le barème progressif, puis la décote
Le patrimoine net taxable est découpé en tranches : 0 % jusqu'à 800 000 €, 0,5 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,7 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % jusqu'à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu'à 10 000 000 € et 1,5 % au-delà. Entre 1 300 000 et 1 400 000 €, une décote égale à 17 500 € − 1,25 % × patrimoine atténue l'effet de seuil : à 1 300 001 €, l'IFI brut de 2 500 € est réduit de 1 250 €, soit 1 250 € dus, alors qu'à 1 300 000 € tout rond rien n'est dû (le patrimoine doit dépasser le seuil, CGI, art. 964). La décote s'annule à 1 400 000 €.
Exemple complet recalculé avec ce simulateur
Un couple possède sa résidence principale (1 600 000 €), un appartement locatif (500 000 €) et doit encore 150 000 € sur le prêt de cet appartement. Assiette : 1 600 000 × 70 % + 500 000 − 150 000 = 1 470 000 €. Le seuil de 1 300 000 € est franchi. IFI : 500 000 × 0,5 % (2 500 €) + 170 000 × 0,7 % (1 190 €) = 3 690 €, sans décote puisque le patrimoine dépasse 1 400 000 €. Le taux effectif ressort à 0,25 % du patrimoine net. Ce sont les valeurs préremplies du simulateur.
Ce que le simulateur fait, et ce qu'il ne fait pas. Il applique l'abattement de 30 % à la valeur de la résidence principale saisie, retranche le total des dettes après le plafonnement des dettes des gros patrimoines (art. 974, IV), puis applique le barème et la décote. Il ne trie pas les dettes à votre place (prêt in fine, prêt familial, dettes de la résidence principale au-delà de 70 % de sa valeur) : il déduit le montant saisi. Il n'applique ni les exonérations des biens professionnels (CGI, art. 975), ni celles des bois, forêts et biens ruraux loués par bail à long terme (art. 976), ni la réduction pour dons (art. 978), ni le plafonnement IFI + impôt sur le revenu à 75 % des revenus (art. 979). Ces mécanismes sont détaillés dans les sections ci-dessus (plafonnement et réduction pour dons, réduire l'IFI légalement).
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- Service-Public.fr : Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés
- BOFiP : BOI-PAT-IFI-40-10 : calcul de l'IFI, tarif et décote
- BOFiP : BOI-PAT-IFI : impôt sur la fortune immobilière (champ, assiette, passif)
- BOFiP : BOI-PAT-IFI-20-40-30 : passif non déductible (prêts contractés auprès du foyer fiscal, du cercle familial ou d'une société contrôlée)
- BOFiP : BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 : biens démembrés (usufruit, nue-propriété, transmission temporaire d'usufruit)
- BOFiP : BOI-PAT-IFI-40-30-10 : plafonnement de l'IFI à 75 % des revenus
- Code général des impôts, articles 964 à 983 (IFI), consultable sur legifrance.gouv.fr
Questions fréquentes
À partir de quel montant paie-t-on l'IFI en 2026 ?
L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (CGI, art. 964). Ce seuil s'apprécie après l'abattement de 30 % sur la résidence principale et après déduction des dettes. Une fois franchi, l'impôt se calcule sur la fraction du patrimoine qui excède 800 000 €, et non seulement sur ce qui dépasse 1 300 000 € : un foyer à 1 300 001 € doit 1 250 € après décote (à 1 300 000 € tout rond, il ne doit rien), un foyer à 1 500 000 € doit 3 900 €.
Comment calculer son patrimoine net taxable à l'IFI ?
Additionnez la valeur vénale au 1er janvier de tous vos biens et droits immobiliers (résidence principale retenue pour 70 % de sa valeur, résidences secondaires, locatifs, terrains, parts de SCI, fraction immobilière des SCPI, OPCI et unités de compte d'assurance-vie), puis retranchez les dettes déductibles : capital restant dû des emprunts affectés à ces biens, travaux restant à payer, taxe foncière et IFI de l'année (CGI, art. 965, 973 et 974). Le simulateur fait ce calcul : saisissez la valeur entière de la résidence principale, celle des autres biens et le total des dettes ; il applique l'abattement de 30 % et, au-delà de 5 000 000 € de biens, le plafonnement des dettes (art. 974, IV).
Quel est le barème de l'IFI 2026 ?
Le barème de l'article 977 du CGI est inchangé depuis 2018 : 0 % jusqu'à 800 000 €, 0,5 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,7 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 € et 1,5 % au-delà. Exemples calculés avec ce simulateur : 2 000 000 € net taxable = 7 400 € d'IFI, 3 000 000 € = 15 690 €, 5 000 000 € = 35 690 €.
Comment fonctionne la décote IFI entre 1,3 et 1,4 million d'euros ?
Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 et 1 400 000 €, l'IFI brut est diminué d'une décote égale à 17 500 € − 1,25 % × patrimoine (CGI, art. 977, II). À 1 300 001 €, la décote vaut 1 250 € et ramène l'impôt de 2 500 à 1 250 €. À 1 350 000 €, elle vaut 625 € (IFI dû : 2 225 €). À 1 400 000 €, elle est nulle et l'IFI dû est de 3 200 €.
L'abattement de 30 % s'applique-t-il à toutes les résidences ?
Non. L'abattement de 30 % de l'article 973 du CGI concerne uniquement le logement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier, détenu en direct (pas via une SCI, sauf cas particuliers). Les résidences secondaires, les biens loués et les logements vacants sont retenus pour 100 % de leur valeur. Un couple dont la résidence principale vaut 1 500 000 € la déclare pour 1 050 000 € et reste sous le seuil s'il ne possède pas d'autre bien immobilier.
Quelles dettes peut-on déduire de l'IFI ?
Sont déductibles les dettes existant au 1er janvier et se rapportant aux biens imposables (CGI, art. 974) : capital restant dû des prêts ayant financé l'acquisition, la construction, l'agrandissement ou les travaux, dépenses de réparation et d'entretien restant à payer, taxe foncière et IFI de l'année. Ne sont pas déductibles : la taxe d'habitation, l'impôt sur les revenus fonciers, les prêts ayant financé des placements financiers et les dettes contractées auprès d'un membre du foyer fiscal. Pour un prêt in fine, la déduction diminue chaque année de façon linéaire.
Les SCPI et l'assurance-vie entrent-elles dans l'IFI ?
Oui pour la partie immobilière. Les parts de SCPI et d'OPCI sont imposables à hauteur de la fraction représentative d'immeubles, que la société de gestion communique chaque année. Les unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER sont également imposables (CGI, art. 972). Le fonds euros, les actions, les obligations et les livrets restent hors champ. Les parts de sociétés opérationnelles détenues à moins de 10 % sont exclues.
Quand et comment déclarer l'IFI ?
L'IFI se déclare avec la déclaration de revenus, sur l'annexe n° 2042-IFI, aux mêmes dates limites (mai ou juin 2026 selon le département). L'avis d'imposition est mis en ligne en août et le paiement intervient en septembre, à la date indiquée sur l'avis ; au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est obligatoire. En l'absence de déclaration, l'administration peut réclamer l'impôt pendant 6 ans (LPF, art. L. 186), contre 3 ans si la déclaration a été déposée.