IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est dû par les foyers fiscaux domiciliés en France dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026 dépasse 1 300 000 € (CGI Art. 964 et 977). Une fois ce seuil franchi, l'impôt est calculé selon un barème progressif à partir de 800 001 €, ce qui crée un léger « effet de seuil » corrigé par une décote pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Les non-résidents fiscaux français ne sont taxés que sur leurs biens immobiliers situés en France.

Le patrimoine net taxable correspond à la valeur vénale au 1er janvier de tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement (parts de SCI, SCPI, OPCI, biens à l'étranger), moins les dettes éligibles. La résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur (CGI Art. 973). Les dettes déductibles incluent notamment les emprunts immobiliers en cours, les taxes foncières et l'IFI lui-même restant dus, à condition d'être à la charge personnelle du redevable au 1er janvier.

Le barème progressif comporte 6 tranches : 0 % jusqu'à 800 000 €, 0,5 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,7 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 €, et 1,5 % au-delà (CGI Art. 977). L'impôt n'est dû qu'à partir de 1 300 000 € de patrimoine net taxable, mais il se calcule alors depuis 800 001 €. Pour les patrimoines entre 1 300 000 et 1 400 000 €, une décote ramène progressivement l'impôt à un niveau cohérent : décote = 17 500 € − 1,25 % × patrimoine.

Sont exclus du patrimoine taxable : les biens professionnels affectés à l'activité principale du contribuable, les bois et forêts sous engagement d'exploitation (exonération à 75 %), les biens ruraux donnés à bail à long terme, et les titres de sociétés exerçant une activité opérationnelle dans certaines conditions (CGI Art. 975 et 976). Les biens financiers (actions, obligations, livrets, assurance-vie en unités de compte sur supports non immobiliers) sont totalement hors champ — l'IFI ne taxe que la fortune immobilière, contrairement à l'ISF qui taxait toute la fortune avant 2018.

La décote sert à atténuer l'effet de seuil créé par le déclenchement à 1 300 000 €. Sans elle, un foyer juste au seuil paierait brutalement 2 500 € d'IFI, alors qu'un foyer à 1 299 999 € ne paierait rien. La formule légale est : décote = 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net taxable. À 1 300 000 €, la décote atteint 1 250 € (qui se déduisent de l'IFI brut de 2 500 €, soit 1 250 € dû). Elle s'annule mathématiquement à 1 400 000 € (17 500 − 17 500 = 0). Au-delà de 1 400 000 €, aucune décote ne s'applique.

La déclaration d'IFI se fait conjointement avec la déclaration de revenus, au printemps de chaque année, en remplissant l'annexe n° 2042-IFI (et ses formulaires annexes 2042-IFI-COM, 2042-IFI-K). Les dates limites varient selon le département de résidence (mai à juin). Le paiement est dû en septembre, avec mensualisation possible. Au-delà de 50 000 € d'impôts annuels, le télépaiement est obligatoire. En cas d'omission ou de sous-évaluation manifeste, le délai de reprise de l'administration est porté à 6 ans (au lieu de 3 ans pour les autres impôts).