Barème 2026Mis à jour le
Corrections de cette page (3 entrées au journal, dont 2 communes, dernière le )
Calcul de la capacité d'emprunt d'un couple
La capacité d'emprunt d'un couple se calcule sur les revenus cumulés et les charges partagées, avec l'effet du régime matrimonial sur le co-emprunt.
Salaires nets, pensions, allocations stables. Cumulez si co-emprunt.
Mensualités de crédits en cours, pensions versées, loyer conservé après l'achat. Pas les dépenses courantes.
Taux moyen des crédits à l'habitat : 3,27 % en juin 2026 (Banque de France) ; 3,35 % sur 25 ans en août 2026 (Crédit Logement / CSA).
Maximum HCSF : 25 ans (27 ans en cas de travaux ou de construction)
0 = calcul hors assurance. Comptez 0,10 à 0,40 % du capital par an selon l'âge ; la prime entre dans les 35 %.
ExempleRemplacez les valeurs par les vôtres
Vous pouvez emprunter jusqu'à
284 198 €
Pour 1 400 € de mensualité maximum
Voir le détail du calcul
- Revenus nets mensuels
- 4 000,00 €
- Plafond HCSF (35 % des revenus)
- 1 400,00 €
- Charges de crédit existantes
- − 0,00 €
- Mensualité max du nouveau prêt
- 1 400,00 €
- Capital empruntable
- 284 197,60 €
- dont total des intérêts payés
- 135 802,40 €
Calcul indicatif selon la méthode HCSF, capital hors apport et hors frais de notaire. Méthode, hypothèses et notes détaillées sur le simulateur principal : simulateur de capacité d'emprunt.
Et si le taux ou la durée changeait ?
Capital empruntable selon la durée et le taux, pour 1 400 € de mensualité maximale (4 000 € de revenus nets, 0 € de charges de crédit, hors assurance). La cellule en gras correspond aux valeurs saisies.
| Durée | 2,85 % | 3,35 % | 3,85 % |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 204 861 € | 197 869 € | 191 206 € |
| 20 ans | 255 886 € | 244 635 € | 234 072 € |
| 25 ans | 300 142 € | 284 198 € | 269 443 € |
Méthode, hypothèses et notes détaillées sur le simulateur principal : simulateur de capacité d'emprunt.
- Barème officiel 2026
- Sources citées
- Calcul dans votre navigateur
- Sans inscription
Mis à jour le Méthode et sources
Comment fonctionne le cumul des revenus
Quand vous empruntez à deux en France, les banques additionnent purement et simplement vos revenus nets mensuels stables. La règle des 35 % d'endettement s'applique ensuite au total. Cette mécanique fait du co-emprunt le levier le plus puissant pour augmenter la capacité d'emprunt : un couple à 4 500 €/mois cumulé peut emprunter quasiment deux fois plus qu'un célibataire à 2 500 €/mois.
Les revenus retenus dans le cumul incluent typiquement :
- Salaires nets avant impôt (la prime d'activité et les heures supplémentaires sont parfois prises à 100 % ou parfois écartées).
- Pensions stables : retraite, invalidité, pension de réversion.
- Revenus locatifs à 70 % (abattement pour vacance et charges).
- Allocations familiales partiellement, selon la banque.
À l'inverse, les revenus écartés ou minorés : primes variables non récurrentes, intéressement et participation, indemnités temporaires, revenus en période d'essai. Les banques privilégient la stabilité et la prévisibilité.
Impact du régime matrimonial sur l'emprunt
Le régime matrimonial ne change pas la capacité d'emprunt (les revenus se cumulent toujours), mais il change la nature de l'engagement et la propriété du bien. Comprendre ces différences est essentiel pour structurer un projet à deux en 2026.
| Régime | Engagement | Propriété du bien |
|---|---|---|
| Communauté légale | Solidaire automatique | Bien commun (50/50) |
| Séparation de biens | Solidaire si signature commune | Quote-part à l'acte (% modulable) |
| PACS (depuis 2007) | Solidaire si signature commune | Indivision par défaut, sauf clause |
| Concubinage | Solidaire si co-emprunt | Indivision, quote-part à l'acte |
La convention de revenus ou de quote-part est recommandée dès lors que les revenus des conjoints sont significativement inégaux (au-delà de 30 % d'écart) et que le régime n'est pas la communauté. Elle protège le conjoint qui rembourse une part disproportionnée en cas de séparation ultérieure.
Quotité d'assurance emprunteur en couple
Quand vous empruntez à deux, chacun souscrit une assurance emprunteur pour une quotité donnée du capital. Les quotités les plus courantes :
- 50/50 : chaque conjoint est assuré pour la moitié. En cas de décès d'un conjoint, seule la moitié du capital restant dû est remboursée ; l'autre conjoint continue son remboursement. Solution la moins chère.
- 100/100 : chaque conjoint est assuré pour la totalité. En cas de décès, le prêt est intégralement éteint. Solution la plus protectrice mais double le coût de l'assurance.
- 70/30 ou 60/40 : asymétrique selon la part de revenus de chacun. Le conjoint qui apporte plus de revenus est assuré pour une plus grosse part.
Le choix dépend de votre situation familiale (enfants à charge, écart de revenus) et de votre tolérance au risque. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance à tout moment, donc de réajuster la quotité en cours de prêt.
Exemple chiffré : couple à 4 500 €/mois
Cas concret : un couple sans enfant, conjoint A à 2 500 €/mois, conjoint B à 2 000 €/mois, aucun crédit en cours, 30 000 € d'apport. Capacité d'emprunt selon différents scénarios :
| Durée et taux | Mensualité max (35 %) | Capital empruntable |
|---|---|---|
| 20 ans à 3,27 % | 1 575 € | ≈ 277 000 € |
| 25 ans à 3,35 % | 1 575 € | ≈ 320 000 € |
| 25 ans à 3,35 % (avec crédit auto 200 €) | 1 375 € | ≈ 279 000 € |
| 25 ans à 3,35 % (un conjoint à temps partiel à 1 500 €, soit 4 000 € cumulés) | 1 400 € | ≈ 284 000 € |
Calculs effectués avec la formule de ce simulateur : taux nominal hors assurance (Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026), mensualité plafonnée à 35 % des revenus cumulés moins les crédits en cours (le crédit auto de 200 € réduit la mensualité de 200 € et le capital d'environ 41 000 €). Saisissez le taux d'assurance dans le champ dédié du simulateur (0,10 à 0,40 % du capital par an) pour une capacité assurance comprise : à 0,36 %, ≈ 301 000 € au lieu de ≈ 320 000 € sur 25 ans.
En ajoutant 30 000 € d'apport et en comptant des frais de notaire de l'ordre de 7,5 % dans l'ancien, le couple peut viser un bien à environ 285 000 € sur 20 ans à 325 000 € sur 25 ans (prix + frais = capital + apport), hors assurance. Pour estimer précisément la mensualité finale (avec assurance), utilisez le simulateur de prêt immobilier. Reste à vérifier que la mensualité obtenue est préférable au loyer actuel une fois la taxe foncière, les charges de copropriété et les frais d'acquisition comptés : l'article acheter ou louer en 2026 fait ce calcul sur dix ans.
Anticiper une séparation : la désolidarisation
En cas de séparation ou de divorce pendant la durée du prêt, deux scénarios sont possibles :
- Rachat de soulte par l'un des conjoints : celui qui garde le bien rachète la part de l'autre. Souvent accompagné d'un rachat de crédit pour solder le prêt commun et le remplacer par un nouveau prêt au seul nom du conjoint conservant le bien. La banque doit valider la capacité d'emprunt individuelle, qui est mécaniquement inférieure (un seul revenu, charges identiques).
- Revente du bien et solde du prêt : le prix de vente solde le capital restant dû. Le surplus éventuel est partagé selon la quote-part. Si le bien a perdu de la valeur (cas rare mais possible), les ex-conjoints comblent la différence proportionnellement à leur quote-part.
Pour faciliter le scénario 1, demandez dès la signature du prêt une clause de désolidarisation : elle prévoit que la banque accepte de libérer un conjoint de sa solidarité en échange d'une garantie suffisante du conjoint conservant le bien. Sans cette clause, la désolidarisation reste possible mais nécessite l'accord exprès de la banque, qui peut refuser ou imposer des conditions.
Comment est calculé ce résultat ?
Emprunter en couple, c'est quasiment doubler sa capacité d'emprunt par rapport à un emprunt solo. Les revenus nets des deux conjoints se cumulent, et la règle des 35 % d'endettement s'applique au total cumulé du foyer.
Saisissez dans le simulateur le cumul de vos revenus nets mensuels et le cumul de vos charges fixes. Le co-emprunt fonctionne quel que soit le statut conjugal : mariés, pacsés, concubins, voire co-emprunteurs sans lien (parent-enfant, frères/sœurs).
- Régime de communauté (mariage sans contrat) : les deux conjoints sont solidairement engagés. Le bien intègre le patrimoine commun.
- Régime de séparation de biens : la banque exige quand même la signature des deux pour utiliser les revenus cumulés. Une convention de quote-part rédigée par le notaire clarifie la propriété et le remboursement individuel.
- PACS : par défaut séparation de biens (depuis 2007), fonctionnement similaire au régime de séparation.
- Concubinage : indivision par défaut, quote-part à préciser à l'acte. Aucune solidarité automatique.
À noter : en cas de séparation pendant la durée du prêt, deux scénarios classiques : (1) rachat de soulte par l'un des conjoints (souvent via rachat de crédit), (2) revente du bien et solde du prêt. Anticipez ces scénarios à la signature en demandant une clause de désolidarisation ultérieure.
Sources et références
Barèmes officiels en vigueur, vérifiés le auprès des sources publiques ci-dessous ; les montants sont recalculés à chaque évolution réglementaire.
- HCSF : Décisions et recommandations (décision D-HCSF-2021-7 modifiée en 2023 : taux d'effort 35 %, durée 25 ans, marge de flexibilité 20 %)
- HCSF : Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers (taux d'effort = charges d'emprunt ÷ revenus nets avant impôt ≤ 35 %)
- Service-Public.fr : Mariage sans contrat : régime de la communauté réduite aux acquêts (fiche F835, emprunt souscrit seul ou à deux, biens engagés)
- Service-Public.fr : Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ? (fiche F548, solidarité des co-emprunteurs)
- Observatoire Crédit Logement/CSA : Tableau de bord mensuel, août 2026 (taux moyen 3,35 % sur 25 ans, 3,27 % sur 20 ans)
- Banque de France : Crédits aux particuliers, juin 2026 (taux moyen des crédits à l'habitat hors renégociations : 3,27 %)
- ANIL : Achat à deux et prêt immobilier
Questions fréquentes
Comment se calcule la capacité d'emprunt en couple ?
Les revenus nets se cumulent et les charges aussi. La règle des 35 % s'applique au total cumulé du foyer : mensualité maximale = 35 % des revenus cumulés, moins les mensualités des crédits en cours. Pour un couple à 2 500 € + 2 000 € de revenus nets sans crédit, la mensualité maximale est (4 500 × 35 %) = 1 575 €. Le capital empruntable sur 25 ans à 3,35 % (taux moyen d'août 2026, Observatoire Crédit Logement/CSA) ressort à environ 320 000 € hors assurance, contre environ 178 000 € pour un emprunteur seul à 2 500 €.
Faut-il être mariés ou pacsés pour emprunter en couple ?
Non. Vous pouvez emprunter à deux sans aucun lien matrimonial : il suffit d'être co-emprunteurs sur le contrat de prêt. La banque accepte les concubins, les pacsés, les mariés et même les co-emprunteurs sans lien (parent-enfant, frères/sœurs). Le régime matrimonial change la façon dont le bien est détenu, pas la capacité d'emprunt elle-même.
Quel salaire pour emprunter 250 000 € en couple ?
Pour emprunter 250 000 € sur 25 ans à 3,35 % (mensualité de 1 232 €, soit 1 307 € avec une assurance à 0,36 %), il faut environ 3 730 € de revenus nets cumulés au foyer (1 307 € / 35 %). Ce niveau correspond à un couple typique avec deux salaires moyens en France. Sans crédit en cours, la capacité atteint facilement ce seuil.
Comment le régime matrimonial influe sur l'emprunt ?
Sous le régime de la communauté légale (par défaut sans contrat), les emprunts contractés pendant le mariage engagent les biens communs. Sous le régime de la séparation de biens, chacun reste responsable de ses propres dettes, sauf signature commune du prêt. Pour un prêt immobilier, les banques exigent généralement la signature des deux conjoints, quel que soit le régime, pour bénéficier des revenus cumulés.
Faut-il prévoir une convention de revenus en couple ?
C'est utile quand les revenus des conjoints sont très inégaux et que la séparation de biens s'applique. La convention précise la quote-part de chacun dans le remboursement et dans la propriété du bien. Elle est rédigée par le notaire à l'occasion de l'achat et protège chaque conjoint en cas de séparation. Pour les couples mariés sous communauté ou pacsés sous indivision, ce n'est pas nécessaire.
Que se passe-t-il en cas de séparation pendant le prêt ?
Deux options principales : (1) l'un rachète la part de l'autre (soulte) avec souvent rachat de crédit, (2) le bien est revendu et le prêt soldé. Le notaire calcule la valeur de la quote-part de chacun selon le régime et la quote-part initiale au moment de l'acquisition. Pour anticiper une éventuelle reprise du crédit par un seul conjoint, vérifiez à la signature que la banque accepte la désolidarisation ultérieure.
Faut-il une assurance emprunteur pour chaque co-emprunteur ?
Oui. Chaque co-emprunteur souscrit une assurance, généralement à hauteur d'une quotité (50/50, 70/30, 100/100 selon le profil). En quotité 100/100, le décès d'un conjoint éteint la totalité du prêt, solution la plus protectrice mais la plus chère. En 50/50, seul 50 % du capital restant dû est remboursé, l'autre conjoint continue de rembourser sa part. La répartition se choisit selon les revenus et le niveau de protection souhaité.
Comment optimiser la capacité en couple ?
Cinq leviers efficaces : (1) solder les crédits conso individuels avant la demande commune, (2) régulariser une situation professionnelle limite (fin de période d'essai) avant le dépôt, (3) cumuler primes et heures supplémentaires sur les 3 derniers bulletins, (4) optimiser la quotité d'assurance (la moins chère sur celui en meilleure santé), (5) faire appel à un courtier pour négocier le taux ou décrocher la marge dérogatoire HCSF si le dossier est limite.
Aller plus loin
Ce calcul dans d'autres situations
Le simulateur général et les autres cas particuliers de la même famille.