Immobilier
Nue-propriété
Définition détaillée
La nue-propriété est le second droit issu du démembrement de propriété : elle confère le droit de disposer du bien (abusus) mais pas celui de l'utiliser ni d'en percevoir les revenus, qui reviennent à l'usufruitier. La valeur fiscale de la nue-propriété est égale à 100 % moins la valeur de l'usufruit selon le barème de l'article 669 du CGI : 40 % pour un usufruitier de 51-60 ans, 60 % pour 71-80 ans, 90 % au-delà de 90 ans. Au décès de l'usufruitier (ou à la fin de l'usufruit temporaire), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans droits de mutation ni fiscalité. La nue-propriété est un outil clé d'optimisation patrimoniale : achat décoté de logements neufs (économie de 30 à 45 %), donation aux enfants avec réserve d'usufruit pour les parents, exonération d'IFI sur la nue-propriété détenue par les enfants. Sources : articles 578 à 624 du Code civil et 669 du CGI.
Exemples concrets
- Achat d'un appartement neuf en nue-propriété pour 200 000 € (prix plein = 320 000 €, décote 37,5 %), usufruit cédé à un bailleur social pendant 17 ans.
- Donation de 100 000 € de parts SCPI en nue-propriété par un parent de 67 ans : valeur taxable 60 000 € (60 %).
- À l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier de 80 ans), le nu-propriétaire récupère un bien évalué 500 000 € sans aucun droit de succession.
Termes associés
Définition à jour au 14 mai 2026, à titre d'information. Les montants et règles peuvent être modifiés par les lois de finances et décrets. Consultez les sources officielles citées pour toute application concrète.