Démembrement de propriété

Définition détaillée

Le démembrement de propriété consiste à scinder le droit de propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien sans pouvoir en jouir). La valeur respective de chaque droit est fixée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier : l'usufruit vaut 90 % du bien pour un usufruitier de moins de 21 ans, puis baisse de 10 points par tranche de 10 ans (60 % entre 51-60 ans, 30 % entre 71-80 ans, 10 % au-delà de 90 ans). Le démembrement est utilisé en optimisation patrimoniale (donation avec réserve d'usufruit, transmission familiale, achat en nue-propriété décotée). Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité. Sources : articles 578 à 624 du Code civil et article 669 du CGI.