Tableau comparatif principal
| Critère | LMNP (BIC) | SCI à l'IR / SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC (réel ou micro) | IR (revenus fonciers) ou IS sur option |
| Type de location | Meublée uniquement | Nue (par défaut). Meublée → bascule IS automatique |
| Plafond recettes locatives | 23 000 €/an et < 50 % revenus globaux | Aucun |
| Amortissement bâti et mobilier | Oui (réel) — neutralise l'impôt | Non en IR — Oui en IS |
| Fiscalité plus-value | Plus-value des particuliers (exo > 22 ans IR, 30 ans PS) | SCI IR : identique. SCI IS : plus-value pro (forte taxation) |
| Comptabilité | Réel : bilan annuel obligatoire | IR : simple. IS : bilan complet |
| Coût gestion annuel | 500 - 1 000 € (cabinet spécialisé) | 300 € (IR) à 2 000 € (IS) |
| Transmission familiale | Indivision ou démembrement difficile | Parts sociales (donation 100 k€/parent/15 ans) |
| Création | Simple déclaration P0i | Statuts + immatriculation greffe (200 - 600 €) |
| Détention | Personnelle (en direct) | Société (associés multiples) |
| Dette : déductibilité intérêts | Oui (réel) | Oui (IR et IS) |
| Profil idéal | 1 à 3 biens meublés, focus rendement net | Patrimoine familial à transmettre, plusieurs biens |
Comment fonctionne la LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnelest accessible à tout particulier qui loue un ou plusieurs biens meublés, sous réserve que les recettes annuelles n'excèdent pas 23 000 €et qu'elles représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer. Au-delà de l'un de ces deux seuils, basculement obligatoire en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Deux régimes au choix :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire 50 % (ou 71 % pour gîte / chambre d'hôtes classés). Plafond 77 700 €/an. Pas de comptabilité.
- Réel simplifié : déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion) plus l'amortissement comptabledu bâti (sur 25 à 40 ans) et du mobilier (5 à 10 ans). Ce levier réduit voire annule l'imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans.
Pour un T2 acheté 200 000 € (dont 170 000 € de bâti amortissable à 2,5 %/an = 4 250 €/an + mobilier 5 000 € sur 7 ans = 714 €/an), l'amortissement annuel cumulé atteint ~5 000 €/an. Combiné aux charges (intérêts d'emprunt, TF, gestion), il neutralise l'impôt sur des loyers d'environ 9 000 €/an.
Comment fonctionne la SCI
La Société Civile Immobilièreest une société de personnes créée par au moins deux associés, dédiée à la détention et à la gestion d'un patrimoine immobilier. Deux régimes d'imposition possibles :
- SCI à l'IR (transparente) : les revenus fonciers sont imposés au nom des associés au prorata de leurs parts (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %). Régime du foncier classique, pas d'amortissement possible. Plus-value : régime des particuliers (exo IR > 22 ans, PS > 30 ans).
- SCI à l'IS (option irrévocable) : IS à 15 % puis 25 % (au-delà de 42 500 €). Amortissement autorisé. Plus-value taxée comme une plus-value professionnelle (réintégration des amortissements + IS) — généralement défavorable à la revente. Réservé aux patrimoines importants destinés à être conservés longtemps.
Atout principal de la SCI : la transmission. Les parts sociales peuvent être données progressivement aux enfants (abattement 100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans), avec conservation du contrôle via les statuts et l'usufruit.
Étude de cas : patrimoine 200 k€ et 1 M€
| Régime | Loyer brut | Base imposable | Impôt + PS |
|---|---|---|---|
| LMNP réel | 8 400 € | ~0 €* | ~0 € |
| SCI à l'IR (foncier) | 8 400 € | ~6 200 € | ~2 935 € (47 %) |
| SCI à l'IS | 8 400 € | ~3 200 € | ~480 € (IS 15 %) |
*Après amortissements, charges et intérêts d'emprunt. Impôt quasi nul sur ~10 premières années. La fiscalité réapparaît une fois les amortissements épuisés.
| Régime | Détention | Transmission |
|---|---|---|
| LMNP en direct | Personnelle (souvent indivision) | Indivision lourde à régler — coûts notaire |
| SCI à l'IR | Parts sociales familiales | Donation parts 200 k€/enfant exonérée tous les 15 ans |
| SCI à l'IS | Parts sociales familiales | Idem IR. Attention plus-value pro à la revente |
Cas d'usage : quand choisir lequel
- Choisissez la LMNPsi vous investissez 1 à 3 biens meublés en direct, sans projet de transmission immédiat, et que l'objectif est de maximiser le rendement net (cash-flow). L'amortissement reste l'arme fiscale la plus puissante de l'immobilier locatif particulier.
- Choisissez la SCI à l'IRpour de la location nue à plusieurs (couple, fratrie, parents-enfants) avec un objectif de transmission progressive. Évite l'indivision, facilite la donation de parts.
- Choisissez la SCI à l'ISuniquement pour des patrimoines > 800 k€ destinés à être conservés très longtemps (location longue durée, capitalisation), sans revente envisagée. Attention au piège de la plus-value professionnelle si revente.
Conseil expert : combiner les deux structures
Une stratégie patrimoniale optimisée combine souvent les deux : LMNP en direct pour 1 ou 2 biens à fort rendement locatif (T1/T2 étudiant, courte durée) afin de générer du cash-flow défiscalisé, et SCI familiale pour la résidence locative principale ou la maison transmissible aux enfants.
Évitez la SCI à l'IS sauf cas très spécifique (foncière d'exploitation, capitalisation longue, biens dégradant fiscalement le bilan personnel). La majorité des erreurs de structuration patrimoniale en 2026 portent sur ce choix mal maîtrisé.