Tableau comparatif principal
| Critère | LMNP (BIC) | SCI à l'IR / SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC (réel ou micro) | IR (revenus fonciers) ou IS sur option |
| Type de location | Meublée uniquement | Nue (par défaut). Meublée → bascule IS automatique |
| Plafond recettes locatives | 23 000 €/an et < 50 % revenus globaux | Aucun |
| Amortissement bâti et mobilier | Oui (réel) — neutralise l'impôt | Non en IR — Oui en IS |
| Fiscalité plus-value | Plus-value des particuliers (exo > 22 ans IR, 30 ans PS) | SCI IR : identique. SCI IS : plus-value pro (forte taxation) |
| Comptabilité | Réel : bilan annuel obligatoire | IR : simple. IS : bilan complet |
| Coût gestion annuel | 500 - 1 000 € (cabinet spécialisé) | 300 € (IR) à 2 000 € (IS) |
| Transmission familiale | Indivision ou démembrement difficile | Parts sociales (donation 100 k€/parent/15 ans) |
| Création | Simple déclaration P0i | Statuts + immatriculation greffe (200 - 600 €) |
| Détention | Personnelle (en direct) | Société (associés multiples) |
| Dette : déductibilité intérêts | Oui (réel) | Oui (IR et IS) |
| Profil idéal | 1 à 3 biens meublés, focus rendement net | Patrimoine familial à transmettre, plusieurs biens |
Comment fonctionne la LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnelest accessible à tout particulier qui loue un ou plusieurs biens meublés, sous réserve que les recettes annuelles n'excèdent pas 23 000 €et qu'elles représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer. Au-delà de l'un de ces deux seuils, basculement obligatoire en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Deux régimes au choix :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire 50 % (ou 71 % pour gîte / chambre d'hôtes classés). Plafond 77 700 €/an. Pas de comptabilité.
- Réel simplifié : déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion) plus l'amortissement comptabledu bâti (sur 25 à 40 ans) et du mobilier (5 à 10 ans). Ce levier réduit voire annule l'imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans.
Pour un T2 acheté 200 000 € (dont 170 000 € de bâti amortissable à 2,5 %/an = 4 250 €/an + mobilier 5 000 € sur 7 ans = 714 €/an), l'amortissement annuel cumulé atteint ~5 000 €/an. Combiné aux charges (intérêts d'emprunt, TF, gestion), il neutralise l'impôt sur des loyers d'environ 9 000 €/an.
Comment fonctionne la SCI
La Société Civile Immobilièreest une société de personnes créée par au moins deux associés, dédiée à la détention et à la gestion d'un patrimoine immobilier. Deux régimes d'imposition possibles :
- SCI à l'IR (transparente) : les revenus fonciers sont imposés au nom des associés au prorata de leurs parts (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %). Régime du foncier classique, pas d'amortissement possible. Plus-value : régime des particuliers (exo IR > 22 ans, PS > 30 ans).
- SCI à l'IS (option irrévocable) : IS à 15 % puis 25 % (au-delà de 42 500 €). Amortissement autorisé. Plus-value taxée comme une plus-value professionnelle (réintégration des amortissements + IS) — généralement défavorable à la revente. Réservé aux patrimoines importants destinés à être conservés longtemps.
Atout principal de la SCI : la transmission. Les parts sociales peuvent être données progressivement aux enfants (abattement 100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans), avec conservation du contrôle via les statuts et l'usufruit.
Étude de cas : patrimoine 200 k€ et 1 M€
| Régime | Loyer brut | Base imposable | Impôt + PS |
|---|---|---|---|
| LMNP réel | 8 400 € | ~0 €* | ~0 € |
| SCI à l'IR (foncier) | 8 400 € | ~6 200 € | ~2 935 € (47 %) |
| SCI à l'IS | 8 400 € | ~3 200 € | ~480 € (IS 15 %) |
*Après amortissements, charges et intérêts d'emprunt. Impôt quasi nul sur ~10 premières années. La fiscalité réapparaît une fois les amortissements épuisés.
| Régime | Détention | Transmission |
|---|---|---|
| LMNP en direct | Personnelle (souvent indivision) | Indivision lourde à régler — coûts notaire |
| SCI à l'IR | Parts sociales familiales | Donation parts 200 k€/enfant exonérée tous les 15 ans |
| SCI à l'IS | Parts sociales familiales | Idem IR. Attention plus-value pro à la revente |
Cas d'usage : quand choisir lequel
- Choisissez la LMNPsi vous investissez 1 à 3 biens meublés en direct, sans projet de transmission immédiat, et que l'objectif est de maximiser le rendement net (cash-flow). L'amortissement reste l'arme fiscale la plus puissante de l'immobilier locatif particulier.
- Choisissez la SCI à l'IRpour de la location nue à plusieurs (couple, fratrie, parents-enfants) avec un objectif de transmission progressive. Évite l'indivision, facilite la donation de parts.
- Choisissez la SCI à l'ISuniquement pour des patrimoines > 800 k€ destinés à être conservés très longtemps (location longue durée, capitalisation), sans revente envisagée. Attention au piège de la plus-value professionnelle si revente.
Conseil expert : combiner les deux structures
Une stratégie patrimoniale optimisée combine souvent les deux : LMNP en direct pour 1 ou 2 biens à fort rendement locatif (T1/T2 étudiant, courte durée) afin de générer du cash-flow défiscalisé, et SCI familiale pour la résidence locative principale ou la maison transmissible aux enfants.
Évitez la SCI à l'IS sauf cas très spécifique (foncière d'exploitation, capitalisation longue, biens dégradant fiscalement le bilan personnel). La majorité des erreurs de structuration patrimoniale en 2026 portent sur ce choix mal maîtrisé.
Questions fréquentes sur LMNP et SCI
Quel régime paie le moins d'impôt sur les loyers ?
La LMNP au réel, grâce à l'amortissement comptable. Sur un T2 à 200 000 € loué 8 400 € par an (TMI 30 %), la base imposable tombe à environ 0 € en LMNP réel pendant une dizaine d'années, contre environ 2 935 € d'impôt et prélèvements sociaux en SCI à l'IR (taxation globale à 47,2 %) et environ 480 € en SCI à l'IS. La fiscalité LMNP réapparaît une fois les amortissements épuisés.
LMNP ou SCI : que choisir pour transmettre un patrimoine à ses enfants ?
La SCI, nettement. Les parts sociales se donnent progressivement avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans, tout en conservant le contrôle via les statuts et l'usufruit. Pour un patrimoine d'environ 1 M€ avec deux enfants, un couple peut transmettre 200 000 € par enfant en franchise à chaque cycle. En détention LMNP directe, la transmission passe par une indivision lourde et coûteuse à dénouer.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
C'est un piège classique : la location meublée est une activité commerciale, incompatible avec l'objet civil de la SCI à l'IR. Si la SCI loue en meublé de façon habituelle, elle bascule automatiquement et irrévocablement à l'IS, avec à la clé une plus-value professionnelle (réintégration des amortissements) très pénalisante à la revente. Pour le meublé, le statut LMNP en détention directe reste la structure adaptée.
Quels sont les plafonds à respecter pour rester LMNP en 2026 ?
Deux conditions cumulatives : des recettes locatives meublées inférieures à 23 000 € par an, et inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer. Au-delà de l'un des deux seuils, bascule en LMP (loueur meublé professionnel), au régime social et fiscal différent. Côté imposition, le micro-BIC (abattement 50 %) s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes, mais le réel avec amortissement est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un emprunt.
Quelle est l'erreur la plus coûteuse entre LMNP et SCI ?
Choisir la SCI à l'IS sans projet de conservation très longue durée. L'IS à 15 puis 25 % et l'amortissement séduisent à l'entrée, mais à la revente la plus-value est calculée comme une plus-value professionnelle : les amortissements pratiqués sont réintégrés, ce qui gonfle fortement la taxation — là où la LMNP et la SCI à l'IR conservent le régime des particuliers, avec exonération d'IR après 22 ans de détention.