Taxe foncière vs taxe d'habitation 2026 : différence, qui paie quoi

1. Deux impôts locaux totalement distincts

La taxe foncière et la taxe d'habitation sont les deux principaux impôts locaux français. Malgré une assiette de calcul commune (la valeur locative cadastrale), elles n'ont rien à voir : elles concernent des contribuables différents et n'ont pas évolué de la même façon ces dernières années.

• La taxe foncière est due par le propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année, qu'il l'occupe ou non. Elle est régie par l'article 1380 du Code général des impôts (CGI).
• La taxe d'habitation était due jusqu'en 2023 par l'occupant (propriétaire ou locataire) au 1er janvier. Elle a été supprimée pour la résidence principale en 2023, mais subsiste pour les résidences secondaires (article 1407 du CGI).

À retenir : en 2026, si vous êtes locataire de votre résidence principale, vous ne payez ni taxe foncière (à la charge du propriétaire) ni taxe d'habitation (supprimée). Si vous êtes propriétaire occupant, vous payez uniquement la taxe foncière.

2. Qui paie quoi : tableau récapitulatif 2026

3. Suppression progressive puis totale de la taxe d'habitation

Annoncée par Emmanuel Macron en 2017, la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales s'est étalée sur six ans :

• 2018-2020 : suppression progressive pour 80 % des foyers les plus modestes (sous condition de revenus).
• 2021-2022 : exonération partielle pour les 20 % restants (30 %, puis 65 % en 2022).
• 2023 : suppression totale pour tous les contribuables sur leur résidence principale, sans condition de revenus.

La taxe d'habitation continue d'exister pour les résidences secondaires, les logements vacants en zone tendue (taxe sur les logements vacants ou TLV) et certains locaux meublés. Plus de 1 100 communes en zone tendue ont voté une majoration de 5 % à 60 % sur la taxe d'habitation des résidences secondaires, pour limiter les locations courte durée et libérer le marché.

4. Mécanique de calcul : valeur locative × taux communal

Les deux taxes reposent sur la valeur locative cadastrale du bien, qui correspond au loyer théorique annuel qu'il pourrait générer s'il était loué. Cette valeur, fixée par l'administration fiscale, est révisée chaque année par un coefficient forfaitaire de revalorisation (~3,9 % en 2024, ~1,7 % en 2025) appliqué nationalement.

La formule pour la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est :

Taxe foncière = Valeur locative cadastrale ÷ 2 × Taux communal + Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

L'abattement forfaitaire de 50 % (« ÷ 2 ») couvre les dépenses de gestion et d'entretien. Le taux communal varie fortement d'une commune à l'autre : de 15 % en zones peu fiscalisées à plus de 60 % dans certaines villes (Marseille a un taux historiquement très élevé).

5. Exemples chiffrés selon votre situation

Exemple 1 — Couple propriétaire d'une maison à Toulouse. Valeur locative cadastrale : 5 800 € par an. Taux communal cumulé (commune + intercommunalité) : 51 %. Calcul : 5 800 ÷ 2 × 51 % = 1 479 € de taxe foncière. + TEOM (220 €). Taxe d'habitation : 0 € (résidence principale). Total impôts locaux : ~ 1 700 €.

Exemple 2 — Propriétaire d'une résidence secondaire à Saint-Malo. Valeur locative : 4 600 €. Taux foncier : 45 % → taxe foncière ≈ 1 035 €. Taux taxe d'habitation : 22 % + majoration zone tendue de 60 % → taxe d'habitation = 4 600 × 22 % × 1,60 = 1 619 €. Total annuel impôts locaux : 2 654 €, contre ~ 1 660 € pour le même bien en résidence principale (où la taxe d'habitation est nulle).

Exemple 3 — Propriétaire bailleur d'un studio à Lyon. Valeur locative : 2 800 €. Taux foncier : 43 % → taxe foncière = 2 800 ÷ 2 × 43 % ≈ 602 € + TEOM (130 €). La taxe d'habitation n'est pas due (locataire en RP). Total : ~ 732 €/an à intégrer dans le calcul de rentabilité locative.

6. Hausse continue de la taxe foncière (+25 % en 4 ans)

Selon l'Observatoire UNPI des taxes foncières, la taxe foncière moyenne a augmenté de plus de 25 % entre 2020 et 2024, sous l'effet conjugué de :

• La revalorisation forfaitaire des valeurs locatives (indexée sur l'inflation : +3,4 % en 2022, +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025).
• La hausse des taux communaux, beaucoup de communes ayant cherché à compenser la perte de la taxe d'habitation (Paris +51,9 % en 2023, Grenoble +25 %, Meudon +43 %).
• La création de nouvelles taxes additionnelles (GEMAPI, redevances spéciales).

Cette tendance devrait se poursuivre en 2026, avec une revalorisation forfaitaire estimée autour de 2 %.

7. Cas particuliers : indivision, SCI et démembrement

Indivision : la taxe foncière est due par l'ensemble des indivisaires, au prorata de leur quote-part. L'administration adresse en général un seul avis au nom de tous, à charge ensuite des indivisaires de se répartir la charge.

SCI (société civile immobilière) : la SCI est redevable de la taxe foncière en tant que personne morale propriétaire. La taxe d'habitation, lorsqu'elle s'applique (résidence secondaire occupée par un associé), est due par l'occupant, pas par la SCI.

Démembrement (usufruit / nue-propriété) : la taxe foncière est due par l'usufruitier (article 1400-II du CGI), pas par le nu-propriétaire. La taxe d'habitation suit la même logique pour les résidences secondaires.

Location meublée : depuis la suppression de la taxe d'habitation sur la résidence principale, les locations meublées de longue durée en résidence principale ne sont plus assujetties. En revanche, les locations meublées touristiques et résidences secondaires meublées restent imposées.

8. Refacturation au locataire : ce qui peut être récupéré

Le propriétaire bailleur peut refacturer une partie des taxes au locataire, mais dans des limites strictes fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 :

• La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), incluse dans l'avis de taxe foncière, est entièrement récupérable auprès du locataire (charge récupérable).
• La taxe de balayage, dans les communes qui l'appliquent, est récupérable.
• La taxe foncière elle-même n'est pas récupérable : elle reste à la charge exclusive du propriétaire.

La récupération s'opère via les charges locatives (provisions mensuelles régularisées une fois par an, ou forfait pour les meublés et baux mobilité).

9. Exonérations et dégrèvements possibles

Plusieurs cas d'exonération de taxe foncière existent :

• Construction neuve : exonération totale pendant 2 ans (logement principal ou secondaire), sur déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement (formulaire H1 ou H2).
• Personnes âgées de plus de 75 ansaux revenus modestes (RFR < ~ 12 500 € pour une part en 2026) : exonération totale de la résidence principale.
• Bénéficiaires de l'AAH ou ASI : exonération sous conditions de ressources.
• Logement BBC ou rénovation énergétique : exonération facultative de 50 % à 100 % décidée par la commune, pendant 3 à 5 ans.

Pour les 60-75 ans à revenus modestes, un plafonnement à 100 € de la taxe foncière s'applique automatiquement, sans démarche.

10. Questions fréquentes

Vais-je payer la taxe foncière l'année de mon achat immobilier ?

Le redevable est le propriétaire au 1er janvier. Si vous achetez en cours d'année, c'est donc le vendeur qui reçoit l'avis. Toutefois, dans la pratique notariale, une répartition pro rata temporis est généralement prévue dans l'acte : l'acheteur rembourse au vendeur la quote-part correspondant aux mois où il est devenu propriétaire.

La taxe d'habitation est-elle vraiment supprimée pour tous ?

Oui, depuis 2023, pour la résidence principale uniquement, sans condition de revenus. Elle subsiste pour les résidences secondaires (et certaines villes en zone tendue appliquent une majoration jusqu'à 60 %). Les logements vacants en zone tendue sont eux soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV).

Comment contester sa taxe foncière ?

Vous pouvez déposer une réclamation auprès du centre des impôts fonciers avant le 31 décembre de l'année suivant l'année d'imposition. Motifs recevables : erreur sur la surface, changement de la valeur locative non répercuté, travaux non déclarés, contestation du taux. La démarche est gratuite et se fait via impots.gouv.fr (rubrique « Contacter l'administration »).

La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui. Pour les bailleurs au régime réel, la taxe foncière (hors TEOM récupérée auprès du locataire) est déductible des revenus fonciers. C'est l'un des leviers de réduction d'impôt à ne pas oublier dans la déclaration n°2044.

Quand reçoit-on l'avis de taxe foncière en 2026 ?

Les avis sont mis en ligne sur impots.gouv.fr fin août pour la mensualisation, et début octobre pour le paiement complet. La date limite de paiement est fixée généralement au 15 octobre (paiement en ligne possible jusqu'au 20 octobre). Au-delà, une majoration de 10 % s'applique.

Sources : Code général des impôts articles 1380 et suivants (taxe foncière), article 1407 (taxe d'habitation), loi de finances 2018 (suppression progressive TH), loi de finances 2020 (suppression définitive pour tous), bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), Observatoire des taxes foncières UNPI, impots.gouv.fr, service-public.fr.