Donation temporaire usufruit 2026 : -30 % IFI et IR étudiant

Qu'est-ce que la donation temporaire d'usufruit ?

La donation temporaire d'usufruit (DTU) est un démembrement de propriété limité dans le temps (de 3 à 10 ans en pratique). Le donateur (souvent un parent) transfère pour cette durée l'usufruit d'un bien, c'est-à-dire le droit d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes de SCPI), à un bénéficiaire (souvent un enfant majeur étudiant ou jeune actif). Au terme de la donation, l'usufruit revient automatiquement et gratuitement au donateur, qui retrouve la pleine propriété du bien.

Le mécanisme est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil et par la doctrine fiscale BOFIP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10). Bien menée, la DTU permet de combiner trois effets vertueux : sortie d'IFI temporaire pour le parent, imposition allégée des revenus du bien pendant la période, et aide financière au descendant qui en a besoin.

Les trois leviers fiscaux activés en même temps

La DTU est une rare stratégie qui agit simultanément sur trois impôts :

• 1. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : le bien immobilier ou les parts SCPI sortent intégralement de l'assiette IFI du parent pendant la durée de la donation. En contrepartie, l'enfant déclare le bien à son IFI, mais s'il n'a pas de patrimoine immobilier supérieur à 1,3 M€, aucun IFI n'est dû.
• 2. Impôt sur le revenu : les loyers ou revenus des SCPI sont imposés au TMI de l'enfant, souvent 0 % ou 11 % pour un étudiant ou jeune actif, au lieu de 30, 41 ou 45 % pour le parent.
• 3. Prélèvements sociaux : 17,2 % de CSG/CRDS payés par le bénéficiaire, qui en règle le montant à partir des revenus reçus (l'économie principale réside dans l'IR, les prélèvements sociaux restent dus).

Valorisation de l'usufruit : barème CGI article 669

Pour calculer les droits de donation éventuels, l'administration applique le barème de l'article 669 du CGI dans sa version « usufruit temporaire » :

• Tranches de 10 ans : 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche entamée ;
• DTU de 3 ans = 23 % (1ère tranche entamée) ;
• DTU de 5 ans = 23 % ;
• DTU de 10 ans = 23 % (une seule tranche complète) ;
• DTU de 15 ans = 46 % (deux tranches entamées).

Concrètement, pour un appartement valorisé 200 000 € donné en usufruit temporaire pendant 5 ans à un enfant majeur, la valeur de la donation est 200 000 × 23 % = 46 000 €. Cette valeur s'impute sur l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 CGI), donc aucun droit de donation dans la quasi-totalité des cas, et l'abattement reste largement disponible pour une transmission ultérieure.

Acte notarié obligatoire : émoluments réglementés

Toute donation doit être passée devant notaire (article 931 du Code civil) ; pour un bien immobilier, l'acte est en outre publié au service de la publicité foncière. Le coût comprend :

• Émoluments proportionnels du notaire, fixés par l'article A444-67 du Code de commerce pour les donations entre vifs : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 € et 0,998 % au-delà (hors TVA), assis sur la valeur des biens donnés ;
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % de la valeur déclarée, pour la publication au service de la publicité foncière ;
• Émoluments de formalités et débours (état hypothécaire, copies, publication), facturés à l'acte.

Le notaire remet un devis avant l'acte. Ce coût fixe est à rapprocher de l'économie annuelle attendue (IFI et impôt sur le revenu) sur toute la durée de la donation.

Exemple chiffré : 200 000 € donnés 5 ans

M. et Mme Dupont, mariés, possèdent un appartement locatif d'une valeur de 200 000 € loué 800 €/mois (9 600 €/an). Leur patrimoine immobilier net taxable atteint 1,8 M€, ils paient 6 000 €/an d'IFI (barème de l'article 977 du CGI) et sont à la TMI 41 %.

Ils décident de donner l'usufruit du bien à leur fils Paul, 22 ans, étudiant détaché fiscalement (revenus inférieurs à 11 600 €, TMI 0 %). Voici le bilan sur 5 ans :

• Économie IFI : l'appartement (200 000 €) sort de l'assiette, qui passe de 1,8 à 1,6 M€. Le bien était taxé dans la tranche à 0,7 % : réduction d'IFI de 1 400 €/an × 5 ans = 7 000 € ;
• Économie IR + PS sur les loyers : les 9 600 € de loyers, après abattement micro-foncier 30 % (revenus fonciers à 6 720 € imposables), étaient imposés chez les parents (41 % + 17,2 % = 58,2 %) à 3 910 €/an. Chez Paul (0 % IR + 17,2 % PS) ils sont imposés à 1 155 €/an. Soit 2 755 €/an d'économie × 5 ans = 13 775 € ;
• Frais d'acte notarié : hypothèse de 3 000 € (émoluments, contribution de sécurité immobilière, formalités) ;
• Bilan net sur 5 ans : 7 000 + 13 775 − 3 000 = 17 775 € d'économie nette, dont profitent les parents (économie d'impôt) et le fils (qui reçoit les loyers pour financer ses études).

Pour calibrer votre propre stratégie selon votre patrimoine, utilisez nos simulateurs IFI et impôt sur le revenu.

Économie par profil patrimonial

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Hypothèses : patrimoine net taxable à l'IFI (barème de l'article 977 du CGI, décote comprise) ; enfant majeur détaché fiscalement sans autre revenu, imposé au barème 2026 (1 part) ; loyers d'immeubles au micro-foncier (abattement 30 %), revenus de SCPI au régime réel sans charge déductible ; prélèvements sociaux de 17,2 % dus dans les deux cas, donc sans incidence sur l'économie. Calculs réalisés avec les simulateurs IFI et impôt sur le revenu du site.

Conditions de validité : éviter la requalification

La DTU est une stratégie surveillée par l'administration fiscale, qui peut la requalifier en abus de droit (article L64 du LPF) si elle considère qu'elle est mise en place dans un but exclusivement fiscal. La doctrine administrative (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) fixe les conditions dans lesquelles une DTU consentie à un organisme d'intérêt général échappe à cette procédure : acte notarié, durée d'au moins trois ans, bien contribuant à l'objet de l'organisme, préservation des droits de l'usufruitier. Pour une donation à un enfant, ces repères servent de référence :

• Durée d'au moins 3 ans : c'est le minimum retenu par la doctrine ;
• Justification non fiscale : l'enfant doit avoir un besoin réel de revenus (études, démarrage de carrière, projet immobilier). Conserver les traces de la destination des revenus (factures scolarité, loyer étudiant) ;
• Bénéficiaire majeur et autonome : un enfant rattaché au foyer fiscal des parents ne permet pas de faire jouer le levier IR (les revenus restent imposés chez les parents). Le détachement fiscal de l'enfant est crucial ;
• Effectivité de l'usufruit : l'enfant doit percevoir réellement les loyers (compte bancaire à son nom), les gérer, et payer ses impôts associés ;
• Acte notarié authentique avec publication au service de la publicité foncière (pour l'immobilier).

À retenir : l'abus de droit suppose un but exclusivement fiscal (article L64 du LPF) ou, depuis 2021, un but principalement fiscal (article L64 A). Un motif réel et documenté (entretien d'un enfant, financement d'études, soutien à une œuvre) est donc la première protection.

Quels biens peut-on transmettre en DTU ?

Tous les biens productifs de revenus peuvent faire l'objet d'une DTU :

• Immobilier locatif : appartements, maisons, locaux commerciaux donnés en location nue ou meublée ;
• Parts de SCPI : rendement de 4 à 5 % l'an en moyenne, idéal pour une donation à un étudiant ;
• Portefeuille de titres : actions versant des dividendes, obligations. En compte-titres ordinaire, les dividendes sont taxés par défaut au PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026) ; un enfant à TMI 0 ou 11 % a intérêt à opter pour le barème, avec l'abattement de 40 % ;
• Parts de société (SCI, SARL) : possible mais soumis à des règles spécifiques selon l'objet.

La résidence principale du donateur n'a pas d'intérêt ici : donner l'usufruit, c'est en céder la jouissance, donc le droit de l'occuper. Les biens grevés d'un prêt en cours supposent l'accord de la banque, ce qui complexifie l'opération.

Au terme de la DTU : récupération automatique

À l'échéance fixée dans l'acte notarié (3, 5, 10 ans), l'usufruit revient automatiquement au donateur sans aucune démarche ni nouveau droit à payer. Le parent retrouve la pleine propriété du bien et la perception des loyers. Aucun impôt n'est dû lors de la reconstitution de la pleine propriété, c'est l'un des avantages clés du dispositif comparé à une donation définitive.

Décès du donateur pendant la DTU : l'usufruit temporaire se poursuit jusqu'au terme prévu dans l'acte ; la nue-propriété, elle, est transmise aux héritiers du donateur, qui retrouvent la pleine propriété à l'échéance.

Combiner DTU et abattement donation 100 000 €

Comme la valeur d'une DTU est limitée à 23 % de la valeur en pleine propriété (par tranche de 10 ans), elle consomme peu d'abattement. Sur l'exemple à 200 000 € x 23 % = 46 000 € : il reste 54 000 € d'abattement disponible (sur les 100 000 € par parent et enfant) à utiliser pour une donation classique (somme d'argent, autres biens).

Important : l'abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans. Une DTU de 5 ans réalisée à 22 ans de l'enfant laissera donc largement le temps de procéder ensuite à des donations classiques avant un héritage. Pour calibrer les transmissions, voyez notre simulateur de droits de donation.

Limites et risques à connaître

• Risque de requalification : l'abus de droit fiscal peut entraîner un redressement, des intérêts de retard et une majoration de 80 % en cas de motif fiscal exclusif retenu ;
• Perte de contrôle : pendant la durée de l'usufruit, le parent ne perçoit plus les revenus et ne peut pas réintégrer le bien dans son patrimoine fiscal ;
• Charges : les grosses réparations (toiture, structure) restent à la charge du nu-propriétaire (le parent). Les charges courantes, l'entretien et la taxe foncière (article 1400 du CGI) incombent à l'usufruitier (l'enfant) ;
• Bien à crédit : si un prêt grève le bien, l'usufruitier supporte les intérêts (déductibles de ses revenus fonciers), le nu-propriétaire le capital. Compliqué à mettre en place ;
• Bourses étudiantes : les revenus de l'enfant augmentant, certaines bourses sur critères sociaux peuvent être réduites ou supprimées. À arbitrer.

Questions fréquentes

Combien coûte exactement la mise en place d'une DTU ?

Les émoluments du notaire sont proportionnels à la valeur des biens donnés (barème de l'article A444-67 du Code de commerce, de 4,837 % à 0,998 % par tranche), auxquels s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % pour un immeuble, les émoluments de formalités et les débours. Demandez un devis au notaire : il est tenu de vous le fournir.

Mon enfant doit-il déclarer les revenus ?

Oui. Il devient redevable de l'impôt sur les loyers et revenus perçus pendant la durée de l'usufruit, déclarés sur sa propre déclaration 2042 (et 2044 pour les revenus fonciers au régime réel). À titre indicatif, en micro-foncier (loyers< 15 000 €/an), l'abattement forfaitaire de 30 % s'applique directement.

Peut-on faire une DTU à un petit-enfant ?

Oui, mais l'abattement est plus faible (31 865 € par grand-parent pour un petit-enfant, contre 100 000 € pour un enfant). À cumuler avec le don familial de 31 865 € (article 790 G) si le donateur a moins de 80 ans.

Peut-on rompre une DTU avant l'échéance ?

Une renonciation à l'usufruit par l'enfant est juridiquement possible mais fiscalement risquée : l'administration pourrait y voir un retour anticipé pour motif fiscal, et requalifier l'ensemble. Il est préférable de respecter intégralement la durée prévue.

La DTU peut-elle viser une fondation reconnue d'utilité publique ?

Oui, c'est même le cas le plus emblématique validé par le Conseil d'État. L'avantage : la fondation est exonérée d'IR et d'IFI, donc l'économie est intégrale, et l'objet philanthropique sécurise totalement le motif non fiscal.

Sources

• BOFiP : BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, « IFI, assiette, biens ou droits démembrés » (imposition de l'usufruitier sur la pleine propriété ; conditions dans lesquelles une donation temporaire d'usufruit à un organisme d'intérêt général échappe à l'abus de droit, dont la durée minimale de trois ans), publié le 8 juin 2018, consulté le 15 septembre 2026.
• BOFiP : BOI-PAT-IFI-40-10, « IFI, calcul de l'impôt, tarif » (barème de l'article 977 du CGI : 0,5 % de 800 000 à 1,3 M€, 0,7 % jusqu'à 2,57 M€, 1 % jusqu'à 5 M€, 1,25 % jusqu'à 10 M€, 1,5 % au-delà ; décote entre 1,3 et 1,4 M€), consulté le 15 septembre 2026.
• Légifrance : Code de commerce, article A444-67 (émoluments proportionnels des donations entre vifs : 4,837 %, 1,995 %, 1,330 % et 0,998 % par tranche), consulté le 15 septembre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? » (fiche F14203) (abattement de 100 000 € par parent et par enfant sur 15 ans, 31 865 € pour un petit-enfant), vérifiée le 13 mai 2026 ; Légifrance : Code général des impôts, article 669 (« l'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans »), consultés le 15 septembre 2026.

Textes de référence : Code civil, articles 578 à 624 (usufruit) et 931 (forme notariée des donations) ; Code général des impôts, articles 669 (évaluation de l'usufruit), 779 et 790 B (abattements), 790 G (dons familiaux de sommes d'argent), 968 et 977 (IFI), 1400 (taxe foncière due par l'usufruitier) ; Livre des procédures fiscales, articles L64 et L64 A.