Usufruit, nue-propriété : qui a quels droits et quelles charges
Démembrer un bien, c'est séparer l'usufruit (occuper le bien ou percevoir ses loyers, art. 578 et suivants du Code civil) de la nue-propriété (en être propriétaire sans en jouir, avec vocation à récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit). Le démembrement naît le plus souvent d'une succession (le conjoint survivant opte pour l'usufruit), d'une donation avec réserve d'usufruit, ou d'un achat en nue-propriété.
| Sujet | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Usage et revenus | Occupe ou loue, encaisse les loyers, imposé sur ces revenus | Aucun usage ni revenu pendant l'usufruit |
| Vente | Peut céder son usufruit seul ; la pleine propriété ne se vend qu'avec l'accord des deux | Peut céder sa nue-propriété seule ; accord requis pour vendre le bien entier |
| Entretien et travaux | Réparations d'entretien, taxe foncière | Grosses réparations du gros œuvre (art. 605 et 606 du Code civil), sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien |
| IFI | Déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI), sauf usufruit légal du conjoint survivant | Rien à déclarer dans le cas général |
| Fin de l'usufruit | Décès (usufruit viager), terme convenu (usufruit temporaire, 30 ans maximum pour une société), renonciation | Devient plein propriétaire automatiquement, sans droit ni taxe (art. 1133 du CGI) |
Le barème de l'article 669 du CGI
Pour calculer les droits d'enregistrement (donation, succession, vente), l'administration ne retient pas la valeur économique de l'usufruit mais un barème forfaitaire fondé sur l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte. Il s'impose aux deux parties et à l'administration.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété | Nue-propriété d'un bien de 500 000 € |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % | 50 000 € |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 100 000 € |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 150 000 € |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 200 000 € |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 250 000 € |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 300 000 € |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 350 000 € |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 400 000 € |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % | 450 000 € |
Les tranches se lisent en âge révolu : à 60 ans et 11 mois, l'usufruit vaut encore 50 % ; le lendemain du 61e anniversaire, 40 %. Un usufruit temporaire (à durée fixe) est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction, et sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager de la personne.
Donation en nue-propriété : exemple chiffré
Un parent veuf de 62 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d'une maison de 500 000 € et en conserve l'usufruit. Droits calculés avec notre simulateur de droits de donation (abattement de 100 000 € par enfant, barème en ligne directe) :
| Par enfant | Donation en pleine propriété | Nue-propriété, donateur de 62 ans | Nue-propriété, donateur de 55 ans |
|---|---|---|---|
| Valeur transmise | 250 000 € | 150 000 € (60 %) | 125 000 € (50 %) |
| Base taxable après abattement | 150 000 € | 50 000 € | 25 000 € |
| Droits de donation | 28 194 € | 8 194 € | 3 194 € |
| Droits au décès sur ce bien | 0 € | 0 € (art. 1133) | 0 € (art. 1133) |
Pour les deux enfants, la famille paie 16 388 € au lieu de 56 388 €, et le parent continue d'habiter ou de louer la maison. Si le bien vaut 700 000 € au décès, la plus-value latente de 200 000 € échappe elle aussi aux droits de succession. Quand les deux parents sont vivants et donnent chacun la nue-propriété de leur moitié, chaque enfant reçoit 75 000 € de chaque parent (bien de 500 000 €, donateurs de 62 ans) : sous l'abattement, aucun droit. L'abattement se reconstitue tous les 15 ans, ce qui permet une seconde donation sur un autre bien.
Les autres usages du démembrement
- Donation temporaire d'usufruit. Un parent transfère pour 3 à 10 ans les revenus d'un bien locatif ou de parts de SCPI à un enfant étudiant, faiblement imposé, et sort le bien de son IFI. L'usufruit de 10 ans d'un bien de 300 000 € vaut 69 000 €, sous l'abattement : aucun droit. Le mécanisme, ses conditions et le risque d'abus de droit sont détaillés dans notre article sur la donation temporaire d'usufruit.
- Achat en nue-propriété. Un investisseur achète la nue-propriété d'un logement ou de parts de SCPI avec une décote, l'usufruit temporaire (souvent 15 ans) allant à un bailleur ou à un investisseur institutionnel. Pas de loyer, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux pendant la période, pas d'IFI, et récupération de la pleine propriété sans taxe au terme. La décote est fixée par le contrat, pas par le barème fiscal.
- Succession du conjoint survivant. Faute de donation entre époux, le conjoint choisit entre la totalité en usufruit et un quart en pleine propriété (art. 757 du Code civil) : l'usufruit lui garantit le logement et les revenus, les enfants sont nus-propriétaires et récupèrent tout à son décès sans nouveaux droits.
- Quasi-usufruit. Sur une somme d'argent ou un portefeuille, l'usufruitier peut dépenser le capital à charge de le restituer à son décès (art. 587 du Code civil) : la dette de restitution vient alors en déduction de sa succession. Depuis la loi de finances pour 2024 (art. 774 bis du CGI), cette dette n'est plus déductible lorsqu'elle provient de la donation de la nue-propriété d'une somme d'argent dont le donateur s'est réservé l'usufruit.
Pièges à connaître avant de signer
- Présomption de l'article 751 du CGI. Si le défunt avait l'usufruit d'un bien dont ses héritiers ont la nue-propriété, le bien est réputé lui appartenir en pleine propriété pour la succession, sauf donation régulière constatée par acte authentique plus de 3 mois avant le décès. Une donation notariée faite à temps écarte la présomption.
- Rappel fiscal des donations de moins de 15 ans. Une donation de nue-propriété consomme l'abattement de 100 000 € pour 15 ans. Elle est en revanche taxée sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation, sans réévaluation au décès : l'avantage est définitif.
- Vente du bien démembré. Le prix se partage selon le barème 669 à la date de la vente (l'usufruitier de 75 ans reçoit 30 %), sauf convention de remploi ou de quasi-usufruit. Chacun est imposé sur sa propre plus-value.
- Le nu-propriétaire finance les gros travaux (toiture, murs porteurs) sans percevoir de loyers. Prévoyez la trésorerie, ou une clause répartissant les charges autrement.
- Réserve héréditaire. Une donation en nue-propriété à un seul enfant reste rapportable à la succession et peut être réduite si elle dépasse la quotité disponible. La donation-partage entre tous les enfants fige les valeurs au jour de l'acte et évite ce contentieux.
- Frais d'acte. Une donation immobilière passe obligatoirement devant notaire, avec émoluments proportionnels calculés sur la valeur transmise, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière : comptez-les dans le bilan, surtout pour les petites valeurs. Voir le simulateur de frais de notaire pour une donation.
Questions fréquentes
Combien vaut l'usufruit d'une personne de 70 ans ?
40 % de la pleine propriété jusqu'au jour de ses 71 ans (tranche 61 à 70 ans révolus), puis 30 %. Pour une maison de 400 000 €, l'usufruit vaut 160 000 € et la nue-propriété 240 000 €.
Les enfants paient-ils des droits de succession au décès de l'usufruitier ?
Non. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun droit (art. 1133 du CGI), quelle que soit la valeur du bien à cette date, dès lors que la nue-propriété a été acquise par une donation régulière ou un achat, plus de 3 mois avant le décès.
Peut-on vendre une maison dont on n'a que l'usufruit ?
Seulement avec l'accord du nu-propriétaire, et réciproquement. L'usufruitier peut en revanche louer le bien seul (sauf bail commercial ou rural) et céder son seul usufruit.
Qui paie la taxe foncière et l'IFI sur un bien démembré ?
L'usufruitier paie la taxe foncière et déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf cas particuliers (usufruit légal du conjoint survivant, vente de la nue-propriété à un tiers).
Vaut-il mieux donner la nue-propriété à 60 ans ou à 70 ans ?
Plus tôt : la nue-propriété taxable vaut 50 % du bien si le donateur a entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Sur 500 000 € et deux enfants, donner à 55 ans plutôt qu'à 62 ans fait passer les droits de 8 194 à 3 194 € par enfant. Il faut toutefois être certain de ne plus avoir besoin de vendre le bien seul, ni de le remplacer.
Un usufruit temporaire peut-il durer plus de 30 ans ?
Pas pour une société (30 ans maximum, art. 619 du Code civil). Pour une personne physique, l'usufruit temporaire s'éteint au terme fixé ou au décès s'il survient avant.
Sources
- service-public.gouv.fr, en quoi consiste l'usufruit (fiche vérifiée le 3 juillet 2026 : droits et obligations, barème fiscal, fin de l'usufruit).
- service-public.gouv.fr, droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur.
- Code général des impôts, art. 669 (barème), 751 (présomption), 774 bis (quasi-usufruit), 779 (abattements), 968 (IFI), 1133 (réunion de l'usufruit à la nue-propriété) ; Code civil, art. 578 à 624 (usufruit), 757 (conjoint survivant).