1. La règle de choix : 30 % de charges
Cet article traite des loyers d'un logement loué vide, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent[1] :
- Le micro-foncier. Vous déclarez les loyers bruts et l'administration applique un abattement de 30 %. Cet abattement est réputé couvrir toutes les charges de la propriété : aucune charge ne se déduit en plus[2].
- Le régime réel. Vous déduisez des loyers les charges réellement payées dans l'année, sur la déclaration 2044[1].
Le réel donne un revenu imposable plus faible que le micro-foncier quand charges déductibles > 30 % des loyers bruts
Au micro-foncier, le revenu imposable vaut 70 % des loyers. Au réel, il vaut les loyers moins les charges. Les deux sont égaux quand les charges atteignent 30 % des loyers. En dehors de la zone de la décote et tant que le revenu foncier reste positif, chaque euro de revenu foncier en moins économise l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et 17,2 % de prélèvements sociaux[5].
| Loyers bruts de l'année | Revenu imposable au micro-foncier | Le réel est plus favorable au-delà de |
|---|---|---|
| 6 000 € | 4 200 € | 1 800 € de charges |
| 9 000 € | 6 300 € | 2 700 € de charges |
| 12 000 € | 8 400 € | 3 600 € de charges |
| 15 000 € | 10 500 € | 4 500 € de charges |
Le calcul se fait sur l'ensemble des logements loués vides du foyer, car l'option pour le réel les couvre tous (section 5). Il doit aussi tenir compte des trois années d'engagement : une grosse dépense une seule année ne suffit pas toujours à compenser deux années de charges faibles.
2. Qui peut choisir
Le micro-foncier s'applique de plein droit si le revenu brut foncier de l'année ne dépasse pas 15 000 €, charges non comprises[2][3].
- Le seuil s'apprécie sur l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal, tous logements et parts de sociétés confondus[2][3].
- Il ne se calcule pas au prorata de la durée de location : un logement loué six mois reste comparé à 15 000 €[2][3].
- Au-delà de 15 000 €, le régime réel est obligatoire[1].
Le micro-foncier est exclu notamment pour : les immeubles à régime particulier (monuments historiques, nue-propriété) ;les logements Loc'Avantages ; les logements avec un amortissement Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf ;les logements avec une déduction spécifique Anah, Besson ancien, Borloo ancien, Cosse ou Robien ZRR ; certains logements touristiques ayant ouvert droit à une réduction d'impôt[2][3]. L'exclusion ne dure que pendant la période où l'avantage est demandé[2]. Les réductions d'impôt Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie et Malraux n'empêchent pas le micro-foncier ;avec la réduction Scellier, vous perdez alors la déduction spécifique Scellier intermédiaire ou ZRR[2][3].
Parts de sociétés. Si vous détenez des parts de SCI ou de SCPI, votre quote-part de leurs revenus bruts compte dans le seuil de 15 000 €. Le micro-foncier est exclu si vos seuls revenus fonciers viennent de parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés ou de fonds de placement immobilier, ou si la société loue un immeuble exclu[3].
3. Les charges qui comptent au réel
La notice de la déclaration 2044 détaille les charges déductibles, ligne par ligne[4].
| Ligne de la 2044 | Charge | Précision |
|---|---|---|
| 221 | Frais d'administration et de gestion | Honoraires de gérance, d'agence de location, de comptabilité, frais de procédure contre un locataire ou un entrepreneur |
| 222 | Autres frais de gestion | Forfait de 20 € par local, sans justificatif |
| 223 | Primes d'assurance | Propriétaire non occupant, loyers impayés |
| 224 | Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration | Payés dans l'année ; pas de construction, de reconstruction ni d'agrandissement |
| 227 | Taxe foncière | Part restant à votre charge, payée dans l'année ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas déductible |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété | Versées au syndic dans l'année, régularisées l'année suivante (ligne 230) |
| 250 | Intérêts et frais d'emprunt | Emprunt pour conserver, acquérir, construire, réparer ou améliorer le logement loué, et certains frais d'emprunt |
Ne se déduisent pas : les charges qui incombent au locataire, même payées par vous (sauf celles non récupérées au départ du locataire, ligne 225), les dépenses d'un logement que vous occupez, la rémunération de votre propre travail et les frais d'acquisition du logement[4].
4. Trois exemples chiffrés
Les impôts ci-dessous sont calculés avec la formule du simulateur d'impôt sur le revenu du site, sur le barème appliqué en 2026 aux revenus de 2025[6], avant réductions et crédits d'impôt. Le revenu indiqué est le revenu net imposable hors loyers. Les charges récupérées sur le locataire sont laissées de côté dans les deux régimes.
Exemple 1 : une personne seule, 35 000 € de revenu, un T2 loué 9 000 € par an avec un crédit. Charges de l'année : taxe foncière hors ordures ménagères 900 €, copropriété non récupérable 600 €, assurance 150 €, intérêts d'emprunt 1 200 €, forfait de gestion 20 €, soit 2 870 € (31,9 % des loyers).
- Micro-foncier : 9 000 × 70 % = 6 300 € imposables. Impôt sur le revenu en plus : 1 890 €. Prélèvements sociaux : 1 083,60 €. Total : 2 973,60 €.
- Réel : 9 000 − 2 870 = 6 130 € imposables. Impôt sur le revenu en plus : 1 839 €. Prélèvements sociaux : 1 054,36 €. Total : 2 893,36 €.
- Écart : 80,24 € par an en faveur du réel, au prix d'une déclaration 2044 et de justificatifs à garder.
Exemple 2 : un couple marié, 60 000 € de revenu, un studio loué 7 200 € par an, sans crédit. Charges : taxe foncière 700 €, copropriété 400 €, assurance 120 €, forfait de gestion 20 €, soit 1 240 € (17,2 % des loyers).
- Micro-foncier : 5 040 € imposables, 1 512 € d'impôt en plus et 866,88 € de prélèvements sociaux, soit 2 378,88 €.
- Réel : 5 960 € imposables, 1 788 € d'impôt en plus et 1 025,12 € de prélèvements sociaux, soit 2 813,12 €.
- Écart : 434,24 € par an en faveur du micro-foncier.
Exemple 3 : la personne de l'exemple 1 paie 8 000 € de travaux de réparation la même année.
- Au réel, les loyers couvrent d'abord les intérêts : 9 000 − 1 200 = 7 800 €. Les autres charges atteignent 1 670 + 8 000 = 9 670 €. Le déficit hors intérêts, 1 870 €, se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an[1][4].
- Son revenu imposable passe de 35 000 € à 33 130 € : 561 € d'impôt en moins, aucun prélèvement social sur les loyers.
- Au micro-foncier, les travaux ne changeraient rien : 2 973,60 € comme dans l'exemple 1. Écart : 3 534,60 € en faveur du réel cette année-là.
Le déficit imputé sur le revenu global oblige à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation ; sinon la déduction est remise en cause[1][4]. L'option pour le réel vaut aussi trois ans. Avec 2 870 € de charges les deux années suivantes, le réel reste légèrement plus favorable (exemple 1). Le détail des règles du déficit est dans notre article sur le déficit foncier.
5. Comment opter et pour combien de temps
- Comment. Il suffit de déposer la déclaration 2044 avec votre déclaration de revenus, dans le même délai. Aucun autre formalisme n'est demandé[2][3]. Pour les loyers de 2026, c'est la déclaration du printemps 2027.
- Pour combien de temps. L'option est irrévocable pendant trois ans[2][3], tant que vous restez dans le champ du micro-foncier. Si vos loyers dépassent 15 000 € ou si un logement exclu entre dans le foyer, l'option prend fin et le réel s'applique de plein droit. Quand la cause disparaît, le micro-foncier redevient applicable et une nouvelle option de trois ans est possible[2].
- Pour quels logements. Elle est globale et s'applique à tous les revenus fonciers du foyer[2].
- Après trois ans. Déposer à nouveau une 2044 vaut option pour l'année concernée seulement. Vous pouvez aussi revenir au micro-foncier[2][3].
6. Où déclarer
| Case de la 2042 | Contenu |
|---|---|
| 4BE | Micro-foncier : loyers bruts, sans déduire l'abattement |
| 4BA | Réel : revenu foncier imposable reporté de la 2044 |
| 4BB | Réel : déficit imputable sur les revenus fonciers |
| 4BC | Réel : déficit imputable sur le revenu global |
| 4BD | Déficits des années antérieures non encore imputés |
Ces cases sont celles de la déclaration de 2026, sur les revenus de 2025[3]. Les loyers de 2026 se déclareront sur le formulaire de 2027, dont les cases peuvent changer. Comme l'impôt, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont prélevés à la source par acomptes[1]. Une part de la CSG, 6,8 %, se déduit du revenu de l'année où elle est payée (case 6DE)[5].
7. Les erreurs qui faussent le choix
- Compter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Elle figure sur l'avis de taxe foncière mais n'est pas déductible[4].
- Compter des travaux d'agrandissement. Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne se déduisent pas[4].
- Oublier les intérêts d'emprunt. Ils comptent au réel (ligne 250) et peuvent faire basculer le calcul[4].
- Juger sur une seule année. L'option engage trois ans : refaites le calcul avec les charges prévues sur toute la période.
- Apprécier le seuil de 15 000 € logement par logement. Il s'apprécie sur tous les revenus fonciers du foyer[2].
8. Questions fréquentes
Puis-je revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, après les trois années d'engagement, ou plus tôt si vous êtes sorti puis revenu dans le champ du micro-foncier (section 5), si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € et qu'aucune exclusion ne s'applique. Vous déclarez alors les loyers bruts en case 4BE, sans déclaration 2044[2][3].
Un déficit est-il possible au micro-foncier ?
Non, l'abattement de 30 % remplace toutes les charges. Les déficits fonciers des années antérieures restent toutefois imputables sur les revenus fonciers des années suivantes[2].
Mes loyers dépassent 15 000 € cette année : que se passe-t-il ?
Le régime réel s'applique obligatoirement pour cette année-là[1]. Si vos loyers repassent sous 15 000 €, le micro-foncier redevient applicable de plein droit[2].
Mon logement est loué meublé : ces règles s'appliquent-elles ?
Non. Une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles[3]. Voir nos articles sur la location meublée (LMNP) et sur la location d'une chambre chez soi.
Sources officielles consultées
- Service-Public.gouv.fr, fiche F1991 sur les revenus locatifs d'une location non meublée, vérifiée le 15 avril 2026 (micro-foncier, régime réel, charges, déficit foncier) : service-public.gouv.fr.
- BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, version du 6 mars 2025 (régime micro-foncier : seuil, absence de prorata, exclusions, abattement, option pour le réel) : bofip.impots.gouv.fr.
- Impots.gouv.fr, brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers, pages 157 à 160 (cases 4BE à 4BD, exclusions, option) : impots.gouv.fr.
- Impots.gouv.fr, notice de la déclaration 2044 des revenus de 2025 (charges déductibles par ligne) : impots.gouv.fr.
- Impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », modifiée le 17 juillet 2026 (17,2 % en location nue, CSG déductible) : impots.gouv.fr.
- Service-Public.gouv.fr, fiche F1419 sur le barème de l'impôt sur le revenu 2026 (revenus de 2025) : service-public.gouv.fr.
Pages consultées le 12 octobre 2026.
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