Louer une chambre chez soi : loyer sans impôt en 2026

1. Les trois conditions de l'exonération

Cet article traite de la location meublée d'une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, par le propriétaire ou par le locataire qui sous-loue. Une location meublée est en principe imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)^[3]. Les loyers échappent pourtant à l'impôt sur le revenu si trois conditions sont remplies en même temps^[1].

• Les pièces louées font partie de votre résidence principale : en les louant, vous réduisez le nombre de pièces que vous occupez vous-même. Elles ne doivent pas former un logement indépendant, ce qui s'apprécie selon la configuration des lieux : entrée autonome, cuisine ou salle de bains privative, nombre de pièces louées. Le Conseil d'État a ainsi exclu, le 20 juillet 1990, des chambres séparées auxquelles on accède par les parties communes de l'immeuble. Des chambres de service sous les combles peuvent être admises si elles font toujours partie de l'habitation principale.
• Les pièces sont la résidence principale du locataire, ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier venu exécuter un contrat de travail saisonnier (article L. 1242-2, 3° du code du travail). Un étudiant ou un apprenti a sa résidence principale là où il séjourne pour ses études ou son apprentissage.
• Le loyer est fixé à un prix raisonnable (section 2).

Quand ces conditions sont réunies, vous n'avez pas à déclarer les loyers^[3][4]. La location à des personnes de passage (touristes, voyageurs) suit une autre règle, présentée à la section 4.

2. Le loyer toujours admis en 2026

L'administration publie chaque année deux plafonds de loyer annuel, par mètre carré de surface habitable et hors charges. Un loyer qui ne les dépasse pas est toujours regardé comme raisonnable^[1][2].

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Loyer annuel toujours admis, hors charges = surface habitable des pièces louées (m²) × plafond de la zone

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Calculs du site : surface multipliée par le plafond 2026, puis divisée par 12 pour le montant mensuel. Ils concordent avec l'exemple officiel d'une pièce de 15 m² (3 225 € par an en région parisienne, 2 385 € à Lyon)^[4].

Au-dessus du plafond. La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue : l'administration publie ces montants à titre indicatif^[1]. Au-delà, le loyer n'est plus automatiquement regardé comme raisonnable. Son caractère raisonnable s'apprécie alors notamment au regard de la valeur locative (paragraphe suivant). S'il ne l'est pas, l'exonération ne s'applique pas et les loyers relèvent de l'imposition des locations meublées (section 5).

Le BOFiP donne aussi une référence fondée sur la valeur locative. Pour un locataire qui sous-loue un logement soumis à la loi de 1948, le loyer est raisonnable s'il ne dépasse pas 2,5 fois la part du loyer nu correspondant aux pièces sous-louées. Pour un propriétaire, le même coefficient s'applique à la valeur locative du logement, déterminée par comparaison avec des logements loués^[1].

3. Trois exemples chiffrés

Exemple 1 : une chambre de 12 m² à Paris, louée à une étudiante 210 € par mois hors charges.

• Loyer annuel : 210 × 12 = 2 520 €.
• Plafond : 12 × 215 = 2 580 €, soit 215 € par mois.
• Le loyer est sous le plafond et la chambre est la résidence principale de l'étudiante : aucun impôt, rien à déclarer, et pas de cotisation foncière des entreprises (section 6).

Exemple 2 : une chambre de 14 m² à Lyon, louée 250 € par mois à un salarié qui y vit. Le propriétaire ne facture aucune charge en plus. Il vit seul et son revenu net imposable est de 30 000 €.

• Loyer annuel : 250 × 12 = 3 000 €.
• Plafond : 14 × 159 = 2 226 €, soit 185,50 € par mois. Le loyer le dépasse de 774 € : l'exonération n'est plus garantie.
• Si les loyers sont imposés au micro-BIC (section 5) : 3 000 € − 50 % d'abattement = 1 500 € de revenu imposable.
• Impôt sur le revenu : 2 103,99 € sans les loyers, 2 553,99 € avec, soit 450 € de plus (tranche marginale de 30 %).
• Prélèvements sociaux : 1 500 × 18,6 % = 279 €.
• Total : 729 €. Il reste 2 271 € sur les 3 000 € de loyers, avant la déduction de la CSG l'année suivante (section 5).

S'il traite ces loyers comme imposables, il fait sa déclaration de début d'activité dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, puis inscrit les recettes dans la case des autres locations meublées (5NI sur le formulaire de 2026) avec son numéro SIRET (section 5). Avec 3 000 € de recettes, il reste exonéré de CFE, sous le seuil de 5 000 € (section 6). À 185 € par mois, soit 2 220 € par an, le loyer ne dépasse pas le plafond : il est exonéré et n'a pas à être déclaré.

L'impôt de cet exemple est calculé avec la formule du simulateur d'impôt sur le revenu du site, sur le barème appliqué en 2026 aux revenus de 2025^[9]. Le simulateur de rendement en meublé (LMNP) donne le même résultat avec une tranche de 30 % : 450 € d'impôt et 279 € de prélèvements sociaux. Les loyers de 2026 seront imposés en 2027 avec le barème que fixera la loi de finances pour 2027.

Exemple 3 : une chambre de 13 m² à Rennes, louée à un étudiant de septembre à juin, puis à des touristes en juillet et en août.

• Étudiant : 160 € par mois hors charges pendant 10 mois, soit 1 600 €. Plafond : 13 × 159 = 2 067 € par an, soit 172,25 € par mois. Le loyer est sous le plafond, qu'on le compare au montant annuel ou au montant mensuel : exonéré.
• Touristes : 600 € de recettes sur l'été, sous la limite de 760 € (section 4). Exonéré.
• Les deux exonérations se cumulent pour une même pièce louée à des étudiants pendant l'année scolaire et à des vacanciers l'été^[1] : rien à déclarer. Avec 800 € de recettes d'été, ces 800 € deviendraient imposables en totalité : 400 € de revenu imposable pour une chambre d'hôtes (abattement de 50 %), 495 € pour un meublé de tourisme non classé (abattement de 30 %, porté au minimum de 305 €).

4. Personnes de passage : la limite de 760 €

Louer de façon habituelle une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes qui n'y établissent pas leur domicile (chambre d'hôtes, touristes ou autres clients, location à la journée, à la semaine ou au mois) est exonéré si les recettes de l'année ne dépassent pas 760 € toutes taxes comprises^[1][3].

• Les recettes comptent tout ce que vous encaissez, y compris les prestations annexes comme le petit-déjeuner.
• Au-delà de 760 €, la totalité des produits de cette location devient imposable, et pas seulement la part qui dépasse.
• Le locataire principal qui sous-loue une pièce peut aussi en bénéficier.

Une chambre d'hôtes ou un meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie de la commune où il se trouve. Certaines communes exigent en plus une autorisation préalable^[5].

5. Si vos loyers sont imposables

Le régime par défaut est le micro-BIC. Vous déclarez les recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire, avec un minimum de 305 €. Les charges ne se déduisent pas^[4][5]. Les seuils ci-dessous s'apprécient sur les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année^[5].

• Location meublée de longue durée, chambre d'hôtes ou meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 et 83 600 € à partir des revenus de 2026.
• Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes^[2][5].

Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne payez aucun impôt sur ces loyers^[4].

Le régime réel est une option. Il permet de déduire les frais et charges réels, sur justificatifs. Pour les revenus de 2026, la fiche officielle indique que l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2025, au printemps 2026. Elle est ensuite reconduite tacitement^[4].

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Les recettes s'inscrivent sans déduire l'abattement, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042 C PRO^[6]. Ces cases sont celles du formulaire de 2026, qui sert à déclarer les revenus de 2025 ; les loyers de 2026 se déclareront sur le formulaire de 2027, dont les cases peuvent changer.

• Prélèvements sociaux : 18,6 % sur le revenu imposable d'une location meublée (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), payés l'année qui suit la perception des loyers. Une part de la CSG, 6,8 %, se déduit du revenu de l'année où elle est payée : elle est préremplie en case 6DE^[7].
• Cotisations sociales : l'Urssaf ne les demande pas si vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 €^[4]. Vous devenez loueur en meublé professionnel si les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et dépassent aussi ses autres revenus professionnels (salaires, pensions, bénéfices agricoles, industriels et commerciaux ou non commerciaux), un cas que cet article ne traite pas^[5].
• Déclaration de début d'activité : en ligne et gratuite, sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Elle donne le numéro SIRET à reporter sur la déclaration de revenus^[4][5].

6. La cotisation foncière des entreprises

Une location meublée peut être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), l'impôt local des activités professionnelles. Cinq cas en sont exonérés^[8] :

• la location d'une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un loyer sous les plafonds de la section 2 ;
• des recettes inférieures ou égales à 5 000 € ;
• la location occasionnelle et non répétée d'une partie de votre habitation principale ou secondaire ;
• la location de tout ou partie de votre habitation principale ou secondaire en meublé de tourisme, sauf délibération contraire de la collectivité ;
• la location ou sous-location de tout ou partie de votre habitation principale ou secondaire qui ne relève d'aucun des cas précédents, sauf délibération contraire de la collectivité.

Pour un loueur en meublé, la page officielle prévoit une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447 C-SD), à déposer la première année de location, au plus tard le 31 décembre, au service des impôts des entreprises du lieu du logement^[5]. Elle ne précise pas si cette déclaration est due pour une location exonérée d'impôt sur le revenu au titre de la section 1.

7. Après le 31 décembre 2026

Les deux exonérations s'appliquent aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026^[3]. Le BOFiP rattache cette date à l'article 38 de la loi de finances pour 2024^[1]. Les textes en vigueur à la date de cet article ne prévoient rien pour les locations réalisées à partir du 1^er janvier 2027 : sans prorogation, ces loyers relèveraient de la règle générale des locations meublées (section 5). Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), déposé à l'Assemblée nationale le 1^er octobre 2026, est en discussion^[10]. Cet article sera mis à jour quand la loi sera publiée.

8. Les erreurs qui coûtent l'exonération

• Comparer le loyer charges comprises au plafond. Le plafond s'apprécie hors charges^[1].
• Appliquer la première exonération à des touristes. Elle suppose que la pièce soit la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d'un saisonnier. Pour des personnes de passage, la limite est de 760 € par an.
• Louer un logement indépendant. Un studio séparé de votre logement ne fait pas partie de votre résidence principale au sens de l'exonération (section 1).
• Garder les plafonds de l'année précédente. Ils changent chaque année : 213 € et 157 € pour 2025, 215 € et 159 € pour 2026.

Les textes consultés ne précisent pas si la part des pièces partagées (cuisine, salle de bains) entre dans la surface à retenir. L'exemple officiel ne retient que la surface de la pièce louée^[4].

9. Questions fréquentes

Je suis locataire : puis-je sous-louer une chambre sans impôt ?

Oui, l'exonération vise aussi la sous-location par le locataire principal, aux mêmes conditions : pièce de votre résidence principale, résidence principale du sous-locataire, loyer raisonnable^[1]. Un loyer qui ne dépasse pas les plafonds de 215 € et 159 € par m² est toujours regardé comme raisonnable ; pour un logement soumis à la loi de 1948, la règle des 2,5 fois de la section 2 s'applique aussi. L'accord du propriétaire relève du droit du bail et n'est pas traité ici.

Combien de pièces puis-je louer ?

Les textes consultés ne fixent aucun nombre maximal, mais le nombre de pièces louées compte : il fait partie des critères, avec l'entrée autonome et la cuisine ou la salle de bains privative, qui permettent de dire si les pièces forment un logement indépendant^[1]. Les pièces doivent rester dans votre résidence principale, dont vous occupez alors moins de pièces vous-même.

Un loyer exonéré doit-il figurer quelque part sur ma déclaration ?

Non. Pour une pièce louée à un locataire qui y vit à un loyer raisonnable, comme pour des recettes de personnes de passage qui ne dépassent pas 760 €, l'administration indique que vous n'avez pas à déclarer ces loyers^[3]. Gardez le bail ou les quittances, qui montrent la surface, le loyer et l'occupation.

Mes recettes imposables sont faibles : combien vais-je payer ?

Au micro-BIC, l'abattement est d'au moins 305 €, et des recettes inférieures à 305 € ne sont pas imposées^[4][5]. Exemple : 1 000 € de recettes de personnes de passage sur l'année, au-delà de la limite de 760 €, pour une pièce louée en meublé de tourisme non classé. L'abattement de 30 % (300 €) est porté à 305 €, soit 695 € de revenu imposable. Pour une personne seule avec 30 000 € de revenu net imposable, cela ajoute 208,50 € d'impôt sur le revenu et 129,27 € de prélèvements sociaux (18,6 %), soit 337,77 €.