1. LMNP : le statut le plus utilisé en location meublée
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel(LMNP) s'adresse à tout particulier qui loue un logement meublé sans dépasser deux seuils cumulatifs (article 155 IV du CGI) :
- 23 000 € de recettes locatives annuelles,
- ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non en revenus fonciers. Deux régimes coexistent :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (location meublée classique) ou 30 % (meublé de tourisme non classé, depuis la loi de finances 2025), plafond de 77 700 € de recettes.
- Réel simplifié : déduction de toutes les charges réelles + amortissement du bien et du mobilier.
La loi de finances 2025 a aussi durci la fiscalité LMNP en réintégrant l'amortissement déduit dans le calcul de la plus-value de cession(article 24 LF 2025) : il devient possible de payer un impôt sur plus-value plus lourd à la revente d'un bien longtemps amorti.
2. SCI : structurer et transmettre son patrimoine immobilier
La Société Civile Immobilièreest une personne morale constituée par au moins 2 associés, soumise par défaut à l'impôt sur le revenu(régime de transparence). Sur option (irrévocable depuis la loi PACTE 2019), elle peut basculer à l'impôt sur les sociétés.
SCI à l'IR : les revenus locatifs sont imposés directement dans la déclaration des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Mêmes règles que la location nue en direct : micro-foncier (abattement 30 % jusqu'à 15 000 €) ou régime réel (charges et intérêts déductibles, déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 €).
SCI à l'IS : l'impôt est payé par la société (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice depuis 2023, puis 25 %), avec possibilité d'amortir le bien comme en LMNP. Les dividendes versés aux associés relèvent du PFU (30 %). Mais à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable — donc fortement majorée du fait des amortissements déjà déduits.
3. Comparatif fiscal : LMNP vs SCI
| Critère | LMNP réel | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue ou meublée* | Nue ou meublée |
| Fiscalité revenus | BIC + TMI | Revenus fonciers + TMI | IS 15 % / 25 % |
| Amortissement du bien | Oui | Non | Oui |
| Déficit imputable | Sur BIC, 10 ans | 10 700 €/an | Sur IS, 10 ans |
| Plus-value cession | PV particuliers (abat. durée) | PV particuliers | PV professionnelle (sans abat.) |
| Transmission | Donation simple | Parts SCI, décote | Parts SCI, décote |
| Comptabilité | Allégée (BIC simplifié) | Simple (déclaration 2072) | Comptabilité commerciale |
*Une SCI louant exclusivement en meublé est requalifiée à l'IS (article 206-2 du CGI), sauf seuil de tolérance de 10 % des recettes.
4. Exemple chiffré 1 : investissement à Paris (200 000 €)
Studio de 20 m² à Paris 15ᵉ acheté 200 000 € frais inclus, loué meublé 900 €/mois (10 800 €/an). Charges courantes + taxe foncière : 2 000 €/an. Acquisition financée à 80 % par un prêt à 3,5 % sur 20 ans (4 500 € d'intérêts la première année).
LMNP réel : amortissement = 4 000 €/an (immeuble) + 600 €/an (mobilier). Résultat fiscal après charges, intérêts et amortissements = 10 800 − 2 000 − 4 500 − 4 600 = −300 €. Le déficit s'impute sur les BIC futurs. IR + PS dus l'année 1 : 0 €.
SCI à l'IR (location nue à 750 €/mois) : revenu foncier = 9 000 − 2 000 − 4 500 = 2 500 €. À TMI 30 %, IR + PS (17,2 %) = 1 180 €.
SCI à l'IS (meublé) : même mécanique que LMNP réel. Résultat = −300 €, IS = 0 €. Mais à la revente après 15 ans à 280 000 €, la plus-value comptable atteint ~140 000 € (amortissements cumulés), taxée à 25 % : ~35 000 € d'IS, contre 0 € en LMNP grâce aux abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
5. Exemple chiffré 2 : investissement à Lyon (200 000 €)
T2 de 45 m² à Lyon 7ᵉ acheté 200 000 €, loué 850 €/mois en meublé (10 200 €/an). Le rendement brut atteint 5,1 %, contre 5,4 % à Paris, mais avec une plus-value potentielle moins forte sur le long terme.
Pour ce profil, le LMNP réel reste le plus efficace tant que les recettes ne dépassent pas 23 000 €/an. La SCI à l'IS devient pertinente si vous prévoyez d'accumuler plusieurs biens(mutualisation des amortissements et des déficits) ou de transmettre progressivement à vos enfants via des donations de parts sociales bénéficiant d'une décote de 10 à 20 %.
6. Quel statut pour quel objectif ?
- Investisseur solo, premier bien meublé, horizon patrimoine : LMNP réel. Avantage fiscal immédiat via l'amortissement, simplicité comptable, et plus-value particulier favorable à la revente après 22-30 ans.
- Couple ou famille, plusieurs biens, objectif transmission : SCI à l'IRen location nue. Permet de donner des parts aux enfants par tranches de 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans, en franchise de droits.
- Investisseur multi-biens, capacité de réinvestissement forte : SCI à l'IS. Permet d'amortir, de capitaliser les bénéfices à 15-25 % d'IS plutôt qu'à 30-45 % d'IR + PS, et de réinvestir dans de nouveaux biens. Réservé aux investisseurs qui ne comptent pas revendre à court ou moyen terme.
- Activité de meublé professionnelle (LMP) : au-delà de 23 000 € de recettes ET 50 % des revenus globaux, le statut LMPs'impose. Imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI à certaines conditions, mais cotisations sociales URSSAF (≈ 35 % des bénéfices) au lieu des prélèvements sociaux à 17,2 %.
7. Pièges à éviter
- SCI à l'IS : l'option est irrévocable. Avant de basculer, simulez le scénario de revente à 15-20 ans.
- LMNP meublé de tourisme : la loi de finances 2025 (article 7) abaisse l'abattement micro-BIC à 30 % et le plafond à 15 000 € pour les meublés non classés (50 % et 77 700 € pour les classés). Reclassement obligatoire à envisager.
- SCI familiale : 2 associés minimum, mais attention à la requalification de société fictive si un seul associé détient 99 % et l'autre 1 % de pure forme.
- Plus-value LMNP 2025 : la réintégration des amortissements (article 24 LF 2025) ne s'applique qu'aux cessions à compter du 15 février 2025. Pour les biens détenus avant, simulez l'impact avant de revendre.
En résumé
Pour un premier investissement locatif en France en 2026, le LMNP au régime réel reste le statut le plus efficace fiscalement, à condition de louer en meublé et de rester sous les seuils non professionnels. La SCI prend tout son sens dès qu'il s'agit de mutualiser plusieurs biens, de transmettre à des enfants, ou de capitaliser des bénéfices à un taux d'IS inférieur à votre TMI. Le choix dépend d'abord de votre horizon (revente vs détention longue) et de votre projet patrimonial, plus que d'un calcul instantané sur les revenus locatifs.