1. La règle du brut : (loyer × 12) / prix
Le rendement locatif brutest le calcul le plus simple et le plus diffusé. La formule :
Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100
Reprenons l'exemple du chapeau : un appartement acheté 200 000 € loué 800 €/mois.
- Revenus locatifs annuels : 800 × 12 = 9 600 €
- Prix d'achat : 200 000 €
- Rendement brut : 9 600 ÷ 200 000 = 4,80 %
C'est ce chiffre que vous verrez systématiquement affiché dans les annonces d'investissement locatif. Le problème : il ignore les frais de notaire, les charges récurrentes, la vacance locative et l'impôt. Le rendement réellement perçu est presque toujours moitié moindre que ce que laisse penser le brut.
2. Les charges à déduire pour passer au net
Pour obtenir une vision réaliste, vous devez retrancher des loyers annuels toutes les dépenses récurrentes liées à la détention du bien. Les principales catégories :
- Charges de copropriété non récupérables — environ 10-15 % des loyers annuels (ravalement, ascenseur, administration).
- Taxe foncière — typiquement l'équivalent d'un mois de loyer en province, parfois davantage en grande métropole.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)— ~120-180 €/an pour un T2.
- Frais de gestion locative — 5 à 8 % du loyer si vous passez par une agence (TTC, parfois +1 mois pour la mise en location).
- Travaux d'entretien et provisionnement — provisionner 1 à 2 % du prix du bien chaque année pour les gros postes (chaudière, fenêtres, électricité).
- Vacance locative — estimer 0,5 à 1 mois de loyer par an, à moduler selon la tension locative locale.
Sur notre exemple à 9 600 € de loyers, l'addition tourne souvent autour de 2 500 €/an : 1 200 € de charges de copro, 800 € de taxe foncière, 150 € de PNO, 400 € de provision travaux/vacance. Soit 26 % des loyers partis avant même de parler d'impôts.
3. Le rendement net : revenu réel sur coût total
Le rendement netcorrige les deux faiblesses du brut : il intègre les charges au numérateur et le coût d'acquisition réel au dénominateur.
Rendement net = (loyers − charges) ÷ (prix + frais de notaire + travaux initiaux) × 100
Reprenons l'exemple, dans l'ancien à 200 000 € :
- Frais de notaire : ~8 % = 16 000 €
- Coût total d'acquisition : 200 000 + 16 000 = 216 000 €
- Revenu locatif net : 9 600 − 2 500 = 7 100 €/an
- Rendement net : 7 100 ÷ 216 000 = 3,29 %
On passe donc de 4,80 % à 3,29 %. Et ce n'est pas fini : l'impôt n'est pas encore déduit.
4. Le net-net : après impôt sur le revenu locatif
Le rendement net-net est le seul chiffre qui reflète ce qui arrive vraiment sur votre compte. Il dépend du régime fiscal choisi.
Micro-foncier(location nue, loyers < 15 000 €/an) : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et impose les 70 % restants à votre taux marginal d'imposition (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Simple, mais souvent peu optimal dès qu'il y a un crédit ou des travaux.
Régime réel (location nue) : vous déduisez les charges réelles, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du mobilier. Le déficit foncier (hors intérêts) est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, ce qui peut annuler l'impôt locatif pendant plusieurs années.
LMNP au réel (Loueur en Meublé Non Professionnel) : régime BIC qui autorise l'amortissement comptable du biensur environ 25 ans, du mobilier sur 5-7 ans et des travaux. Conséquence pratique : pour la plupart des investisseurs, l'impôt sur les loyers est nul pendant 10 à 15 ans. C'est souvent le régime le plus efficace fiscalement.
Sur notre exemple, foyer à TMI 30 %en micro-foncier :
- Base imposable : 9 600 × 70 % = 6 720 €
- Taux d'imposition cumulé : 30 % (TMI) + 17,2 % (PS) = 47,2 %
- Impôt total : 6 720 × 47,2 % = ~3 172 €
- Revenu net-net : 7 100 − 3 172 = 3 928 €/an
- Rendement net-net : 3 928 ÷ 216 000 = 1,82 %
Le rendement affiché à 4,80 % devient donc 1,82 % une fois tout inclus. Pour un foyer à TMI 41 %, on tombe sous 1,5 %.
5. Bon, moyen, mauvais rendement : la grille de lecture
Les valeurs ci-dessous s'entendent en rendement net (avant impôt) et donnent un ordre de grandeur pour situer un projet :
- < 3 % net — à éviter, sauf fort potentiel de plus-value (Paris intra-muros, hyper-centre de grande métropole). La rentabilité repose alors sur la revente, pas sur le loyer.
- 3 - 5 % net— rendement standard pour un bien « normal » en bonne ville (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes). Cash-flow proche de zéro avec emprunt classique.
- 5 - 7 % net — très bon, généralement en périphérie de grande métropole ou en ville moyenne dynamique (Tours, Angers, Reims, Metz) avec demande locative solide.
- > 7 % net— exceptionnel. Vérifiez les signaux faibles avant de signer : quartier difficile, vacance structurelle, copro dégradée, charges sous-estimées, travaux à venir.
Le cash-flow positif (les loyers couvrent intégralement mensualité, charges et taxe foncière) est rare en métropole, courant en province dès qu'on dépasse 6-7 % brut sur un financement long.
6. Les pièges à éviter dans le calcul
- Confondre rendement et rentabilité.Le rendement ne compte que les loyers ; la rentabilité globale inclut aussi la plus-value à la revente. Un bien à 3 % net peut être un excellent investissement s'il prend 30 % de valeur en 10 ans.
- Oublier le notaire au dénominateur. Ajouter 7-8 % de frais dans l'ancien fait baisser le rendement net de 0,3 à 0,4 point — non négligeable.
- Sous-estimer la vacance et les travaux.Un locataire qui part, c'est en moyenne 1 mois de loyer perdu. Un ballon d'eau chaude à changer, c'est 800-1 500 €. Provisionnez systématiquement.
- Comparer des rendements bruts entre biens. Un bien à 5,5 % brut en copro neuve avec faibles charges peut être plus rentable qu'un bien à 6,5 % brut en copro ancienne. Toujours normaliser avec les charges réelles.
- Ignorer la fiscalité. Pour un foyer à TMI 41 %, le passage du net au net-net peut diviser le rendement par deux. Choisir le bon régime fiscal (LMNP réel ou régime réel foncier avec déficit) peut faire gagner plusieurs centaines d'euros par mois.
En résumé
Trois niveaux de rendement, trois réalités : le brut impressionne mais ment, le net donne une vision honnête de l'exploitation, le net-net dit ce qui reste dans votre poche. Un investissement locatif ne doit jamais être décidé sur le seul rendement brut — comparez systématiquement le net-net, et n'oubliez pas que la plus-value à la revente fait souvent la différence entre un bon et un mauvais placement.