Expulsion locataire impayé 2026 : procédure, tribunal, trêve hivernale

1. Une procédure strictement encadrée par la loi

En France, on ne peut pas expulser un locataire du jour au lendemain, quel que soit le motif. La procédure est strictement encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution (articles L411-1 et suivants) et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Toute expulsion réalisée hors cadre légal expose le propriétaire à des sanctions pénales (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende, article 226-4-2 du Code pénal).

La procédure se déroule en plusieurs étapes obligatoires, avec des délais incompressibles. Elle dure en moyenne 12 à 24 mois à partir du premier impayé, hors trêve hivernale. Le bailleur doit s'armer de patience, mais aussi engager rapidement la procédure pour limiter sa perte financière.

À retenir : aucune expulsion ne peut être réalisée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Cette protection (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution) s'applique sauf cas exceptionnels (squat, démolition, relogement assuré).

2. Étape 1 : la mise en demeure amiable

Avant toute procédure judiciaire, le bailleur a tout intérêt à envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire défaillant. Ce courrier rappelle :

• Le montant exact de l'arriéré (loyers + charges + éventuels intérêts).
• Un délai pour régulariser (souvent 15 jours).
• Les conséquences en cas de non-paiement (huissier puis tribunal).

La mise en demeure n'est pas obligatoire mais constitue une preuve de bonne foi du bailleur et permet souvent de débloquer la situation. Près d'un tiers des impayés se résolvent à ce stade, sans saisir l'huissier.

3. Étape 2 : le commandement de payer (huissier)

Si la mise en demeure reste sans effet, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par un commissaire de justice (huissier). Cet acte est nécessaire pour activer la clause résolutoire du bail, présente dans 99 % des contrats de location.

Le commandement de payer ouvre un délai de 2 mois au locataire pour régler intégralement sa dette (article 24 de la loi de 1989). Pendant ces 2 mois, le locataire peut aussi :

• Saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de paiement (jusqu'à 36 mois) en apportant la preuve de sa capacité à apurer la dette.
• Contacter le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) ou un service social pour obtenir une aide d'urgence.
• Solliciter Action Logement si la garantie Visale a été activée à l'origine du bail.

Le coût du commandement de payer est d'environ 120 à 200 €, à la charge du bailleur (mais remboursable par le locataire en cas de condamnation).

4. Étape 3 : signalement à la CCAPEX et préfecture

Depuis 2015, le commissaire de justice doit signaler la procédure à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) et à la préfecture, dans les 2 mois suivant le commandement de payer (article 24-II de la loi de 1989).

La CCAPEX peut alors mobiliser des aides sociales et accompagner le locataire pour éviter l'expulsion. Parallèlement, la préfecture est informée pour anticiper le concours éventuel de la force publique. Ces démarches n'arrêtent pas la procédure mais peuvent aboutir à un plan d'apurement amiable.

5. Étape 4 : assignation et audience au tribunal

À l'expiration des 2 mois du commandement, si la dette subsiste, le bailleur fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d'instance, intégré au tribunal judiciaire). L'audience doit avoir lieu au minimum 6 semaines après l'assignation, et le dossier transmis à la préfecture au moins 6 semaines avant.

Dans les faits, le délai entre assignation et audience est souvent de 2 à 6 mois, selon l'encombrement du tribunal. Le locataire est convoqué et peut se faire représenter (avocat facultatif). Le bailleur présente :

• Le bail signé.
• Le décompte d'arriérés détaillé.
• Le commandement de payer délivré.
• Les justificatifs des relances effectuées.

Le coût total de la procédure d'assignation se situe entre 500 et 1 200 € (huissier + avocat facultatif).

6. Tableau récapitulatif : étapes et délais

7. Le jugement et ses conséquences

À l'issue de l'audience, le juge peut :

• Prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire (avec le concours de la force publique si besoin).
• Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 36 mois maximum, article 1343-5 du Code civil). Si le locataire respecte l'échéancier, la clause résolutoire est suspendue, voire réputée non acquise. À défaut, l'expulsion est immédiatement exécutoire.
• Condamner le locataire au paiement des arriérés, des indemnités d'occupation (montant équivalent au loyer, dues après résiliation) et des frais de procédure.

Le jugement est notifié par huissier au locataire. Il peut faire appel dans le mois qui suit. Une opposition à l'exécution provisoire est possible mais peu utilisée.

8. Étape 5 : commandement de quitter les lieux

Si le jugement est exécutoire et que le locataire reste dans les lieux, le bailleur fait délivrer par huissier un commandement de quitter les lieux. Cet acte ouvre un délai de 2 mois au locataire pour partir volontairement (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le juge peut accorder des délais supplémentaires (jusqu'à 1 an, voire 3 ans pour les personnes vulnérables, article L412-3) si le locataire prouve qu'il ne peut être relogé dans des conditions normales. Ces délais sont accordés sur présentation d'un dossier social.

9. Étape 6 : intervention de la force publique

Si le locataire ne quitte pas spontanément les lieux, le bailleur (via l'huissier) demande le concours de la force publique au préfet du département. Le préfet dispose d'un délai de 2 mois pour accorder ou refuser ce concours.

Si le préfet refuse explicitement ou tacitement (silence pendant 2 mois), le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et demander une indemnisation équivalente aux loyers non perçus et aux frais engagés. Le délai moyen entre la demande de force publique et l'expulsion effective est de 3 à 12 mois selon les départements, parfois plus en zone tendue.

10. Trêve hivernale : 1er novembre — 31 mars

La trêve hivernale (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution) interdit toute expulsion locative pendant 5 mois, du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période :

• Le concours de la force publique ne peut pas être utilisé.
• Les coupures d'électricité et de gaz pour impayés sont également suspendues.
• La procédure judiciaire peut continuer (audience, jugement, commandement) mais l'exécution est gelée.

Exceptions à la trêve hivernale : l'expulsion reste possible en cas de squat (occupation sans droit ni titre), de relogement assuré du locataire dans des conditions normales, ou si l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité.

11. Exemples chiffrés : coût total pour le bailleur

Exemple 1 — Studio Paris, loyer 900 €. Le locataire cesse de payer en mars 2026. Le bailleur engage la procédure : commandement de payer en mai (150 €), assignation en août (450 €), audience en novembre, jugement en janvier 2027, commandement de quitter en mars, force publique demandée en mai. Trêve hivernale entre les deux. Expulsion effective en septembre 2027. Loyers impayés : 18 mois × 900 = 16 200 €. Frais de procédure : ~ 2 000 €. Coût total : ~ 18 200 €. La GLI ou Visale auraient couvert tout ou partie.

Exemple 2 — T3 Lille, loyer 700 €. Le locataire arrête de payer en juin 2026. Suite à un dossier social solide, le juge accorde des délais de paiement sur 24 mois. Le locataire respecte l'échéancier : pas d'expulsion, la clause résolutoire est neutralisée. Coût : ~ 1 800 € de frais de procédure, mais la dette est apurée sur 2 ans (charge de trésorerie pour le bailleur).

Exemple 3 — Maison périphérie Lyon, loyer 1 250 €. Le locataire abandonne le logement sans prévenir, après 4 mois d'impayés. Procédure simplifiée par procès-verbal d'abandon (huissier), puis reprise possession en 2-3 mois. Coût : ~ 1 000 € + 4 mois d'impayés (5 000 €), soit 6 000 € de pertes au total.

12. Comment se prémunir contre les impayés

Quelques leviers pour limiter le risque locatif :

• Sélection rigoureuse du locataire : revenus ≥ 3× le loyer, CDI ou statut équivalent, vérification des quittances précédentes.
• Garantie Visale : gratuite, couvre jusqu'à 36 mois d'impayés, à demander à la signature.
• Assurance loyers impayés (GLI) : 2,5 % à 4 % du loyer annuel pour une couverture jusqu'à 90 000 € d'impayés et le remboursement des frais de procédure.
• Caution solidaire : recours direct au garant dès le 1er impayé, complément utile pour les dossiers fragiles.
• Réactivité : engager la procédure dès le premier impayé non régularisé, sans attendre. Plus la procédure est tardive, plus la dette s'accumule.

13. Questions fréquentes

Puis-je changer les serrures de mon locataire en impayé ?

Non, absolument pas. C'est ce qu'on appelle une « voie de fait » du propriétaire, sanctionnée par l'article 226-4-2 du Code pénal : 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Même en cas d'impayés, vous devez passer par la procédure judiciaire. Couper l'eau, l'électricité ou retirer les biens du locataire sont également des infractions pénales.

La trêve hivernale concerne-t-elle aussi les squatteurs ?

Depuis la loi Kasbarian de 2023, les squatteurs (occupants sans droit ni titre depuis l'origine) ne bénéficient plus de la trêve hivernale. La procédure d'évacuation administrative (article 38 de la loi DALO) peut être engagée à tout moment, avec un délai accéléré.

Le locataire peut-il être expulsé pour un seul impayé ?

Techniquement non : la procédure passe d'abord par le commandement de payer, qui laisse 2 mois pour régulariser. Mais dès qu'un loyer n'est pas réglé à l'échéance, le bailleur peut engager la procédure. Plus il agit vite, moins la dette s'accumule. Attendre 3 ou 6 mois d'impayés est une erreur fréquente.

Que deviennent les meubles du locataire expulsé ?

Le jour de l'expulsion, l'huissier dresse un inventaire des biens présents. Le locataire dispose ensuite de 1 mois pour les récupérer, sur stockage dans un garde-meuble ou chez l'huissier. Au-delà, les biens sont vendus aux enchères ou détruits, selon leur valeur. Les frais de stockage sont à la charge du locataire.

Peut-on assurer le risque d'impayé même après le début du bail ?

Pour la GLI privée : oui, mais souvent avec un délai de carence (3 à 6 mois) avant que la garantie ne couvre les nouveaux impayés. Pour Visale : non, la garantie doit être demandée avant la signature du bail. Pour les contrats en cours, l'option principale reste la caution personnelle ajoutée par avenant, ou la rupture amiable du bail si le locataire est de bonne foi.

Sources : Code des procédures civiles d'exécution articles L411-1 à L412-6, loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (articles 24 et 24-II), loi ALUR n°2014-366, loi ELAN n°2018-1021, loi Kasbarian n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 1343-5 du Code civil (délais de paiement), article 226-4-2 Code pénal, service-public.fr, anil.org, Ministère de la Justice.