Expulsion d'un locataire pour impayé : procédure et délais

1. Une procédure strictement encadrée par la loi

En France, on ne peut pas expulser un locataire du jour au lendemain, quel que soit le motif. La procédure est strictement encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution (articles L411-1 et suivants) et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Toute expulsion réalisée hors cadre légal expose le propriétaire à des sanctions pénales (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende, article 226-4-2 du Code pénal).

La procédure se déroule en plusieurs étapes obligatoires, avec des délais incompressibles (six semaines après le commandement de payer, six semaines entre la notification au préfet et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, trêve hivernale) : du premier impayé à l'expulsion effective, il s'écoule le plus souvent plus d'un an. Le bailleur a donc intérêt à engager rapidement la procédure pour limiter sa perte.

À retenir : aucune expulsion ne peut être réalisée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Cette protection (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution) s'applique sauf cas exceptionnels (squat, démolition, relogement assuré).

2. Étape 1 : la mise en demeure amiable

Avant toute procédure judiciaire, le bailleur a tout intérêt à envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire défaillant. Ce courrier rappelle :

• Le montant exact de l'arriéré (loyers + charges + éventuels intérêts).
• Un délai pour régulariser (souvent 15 jours).
• Les conséquences en cas de non-paiement (huissier puis tribunal).

La mise en demeure n'est pas obligatoire mais constitue une preuve de bonne foi du bailleur et permet parfois de débloquer la situation sans frais de commissaire de justice.

3. Étape 2 : le commandement de payer (huissier)

Si la mise en demeure reste sans effet, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par un commissaire de justice (ancien huissier). Cet acte est nécessaire pour activer la clause résolutoire du bail, prévue par le contrat type de location.

Le commandement de payer ouvre un délai de six semaines au locataire pour régler intégralement sa dette (article 24 de la loi de 1989, délai ramené de deux mois à six semaines par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). Il doit mentionner le décompte de la dette, le délai accordé et la possibilité de saisir le juge. Pendant ces six semaines, le locataire peut aussi :

• Saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) en apportant la preuve de sa capacité à apurer la dette et en ayant repris le paiement du loyer courant.
• Contacter le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) ou un service social pour obtenir une aide d'urgence.
• Solliciter Action Logement si la garantie Visale a été activée à l'origine du bail.

Le coût du commandement de payer suit le tarif réglementé des commissaires de justice ; il est avancé par le bailleur et peut être mis à la charge du locataire par le jugement.

4. Étape 3 : signalement à la CCAPEX et préfecture

Le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer doit le signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (article 24 de la loi de 1989).

La CCAPEX peut alors mobiliser des aides sociales et accompagner le locataire pour éviter l'expulsion. Parallèlement, la préfecture est informée pour anticiper le concours éventuel de la force publique. Ces démarches n'arrêtent pas la procédure mais peuvent aboutir à un plan d'apurement amiable.

5. Étape 4 : assignation et audience au tribunal

À l'expiration des six semaines du commandement, si la dette subsiste, le bailleur fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, ce qui permet un diagnostic social et financier du locataire.

Le délai réel entre assignation et audience dépend de l'encombrement du tribunal. Le locataire est convoqué et peut se défendre seul (avocat facultatif). Le bailleur présente :

• Le bail signé.
• Le décompte d'arriérés détaillé.
• Le commandement de payer délivré.
• Les justificatifs des relances effectuées.

Le coût de l'assignation comprend les actes du commissaire de justice (tarif réglementé) et, le cas échéant, les honoraires d'un avocat. Des deux côtés, un justiciable aux ressources modestes peut faire prendre en charge ces frais par l'aide juridictionnelle, totale ou partielle selon le revenu fiscal de référence.

6. Tableau récapitulatif : étapes et délais

Faites défiler horizontalement pour voir la suite →

7. Le jugement et ses conséquences

À l'issue de l'audience, le juge peut :

• Prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire (avec le concours de la force publique si besoin).
• Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 36 mois maximum, article 1343-5 du Code civil). Si le locataire respecte l'échéancier, la clause résolutoire est suspendue, voire réputée non acquise. À défaut, l'expulsion est immédiatement exécutoire.
• Condamner le locataire au paiement des arriérés, des indemnités d'occupation (montant équivalent au loyer, dues après résiliation) et des frais de procédure.

Le jugement est notifié par huissier au locataire. Il peut faire appel dans le mois qui suit. Une opposition à l'exécution provisoire est possible mais peu utilisée.

8. Étape 5 : commandement de quitter les lieux

Si le jugement est exécutoire et que le locataire reste dans les lieux, le bailleur fait délivrer par huissier un commandement de quitter les lieux. Cet acte ouvre un délai de 2 mois au locataire pour partir volontairement (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le juge de l'exécution peut accorder un délai supplémentaire de un mois à un an (articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, plafond abaissé par la loi du 27 juillet 2023) si le locataire prouve qu'il ne peut être relogé dans des conditions normales, compte tenu de son âge, de son état de santé et de sa bonne volonté. Le locataire qui se maintient dans les lieux après l'expiration du délai encourt une amende de 7 500 €.

9. Étape 6 : intervention de la force publique

Si le locataire ne quitte pas spontanément les lieux, le bailleur (via l'huissier) demande le concours de la force publique au préfet du département. Le préfet dispose d'un délai de 2 mois pour accorder ou refuser ce concours.

Si le préfet refuse explicitement ou tacitement (silence pendant 2 mois), le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et demander une indemnisation du préjudice subi (article L153-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le délai réel jusqu'à l'expulsion effective dépend du département et de la trêve hivernale.

10. Trêve hivernale : 1er novembre : 31 mars

La trêve hivernale (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution) interdit toute expulsion locative pendant 5 mois, du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période :

• Le concours de la force publique ne peut pas être utilisé.
• Les coupures d'électricité et de gaz pour impayés sont également suspendues.
• La procédure judiciaire peut continuer (audience, jugement, commandement) mais l'exécution est gelée.

Exceptions à la trêve hivernale : l'expulsion reste possible en cas de squat (occupation sans droit ni titre), de relogement assuré du locataire dans des conditions normales, ou si l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité.

11. Exemples chiffrés : coût total pour le bailleur

Exemple 1 (chronologie type) : studio, loyer 900 €. Le locataire cesse de payer en mars 2026. Commandement de payer en mai, assignation en juillet, audience en octobre, jugement en décembre 2026, commandement de quitter les lieux en janvier 2027, demande de concours de la force publique en avril ; l'expulsion, impossible pendant la trêve hivernale, intervient après le 31 mars 2027 selon la réponse du préfet. Si elle a lieu en septembre 2027 : 18 mois × 900 = 16 200 € de loyers et d'indemnités d'occupation impayés, auxquels s'ajoutent les frais de commissaire de justice et d'avocat. Une garantie Visale ou une assurance loyers impayés aurait couvert tout ou partie de cette somme.

Exemple 2 : T3, loyer 700 €. Le locataire arrête de payer en juin 2026 puis reprend le paiement du loyer courant avant l'audience. Au vu de sa capacité de remboursement, le juge lui accorde des délais de paiement sur 24 mois et suspend la clause résolutoire. S'il respecte l'échéancier, la dette est apurée sans expulsion ; s'il y manque, la clause résolutoire produit ses effets.

Exemple 3 : maison, loyer 1 250 €. Le locataire abandonne le logement sans prévenir, après 4 mois d'impayés (5 000 €). Le bailleur fait constater l'abandon par un commissaire de justice après mise en demeure restée sans réponse un mois, puis saisit le juge qui constate la résiliation du bail (article 14-1 de la loi de 1989), sans procédure d'expulsion.

12. Comment se prémunir contre les impayés

Quelques leviers pour limiter le risque locatif :

• Sélection du locataire à partir des seules pièces autorisées par le décret n° 2015-1437 (identité, domicile, activité, ressources), sans exiger de documents interdits.
• Garantie Visale : caution gratuite d'Action Logement, qui couvre jusqu'à 36 mois d'impayés pendant les trois premières années du bail ; la demande doit être faite avant la signature.
• Assurance loyers impayés (GLI) : contrat payant dont la prime est un pourcentage du loyer, couvrant les impayés et généralement les frais de procédure, non cumulable avec une caution sauf pour un étudiant ou un apprenti.
• Caution solidaire : recours direct au garant dès le 1er impayé, complément utile pour les dossiers fragiles. La différence avec la caution simple et l'étendue de l'engagement sont expliquées dans l'article caution solidaire ou garant. Et un locataire qui souhaite partir avant que la dette n'enfle peut donner congé avec un préavis réduit à un mois en zone tendue.
• Réactivité : engager la procédure dès le premier impayé non régularisé, sans attendre. Plus la procédure est tardive, plus la dette s'accumule.

13. Questions fréquentes

Puis-je changer les serrures de mon locataire en impayé ?

Non, absolument pas. C'est ce qu'on appelle une « voie de fait » du propriétaire, sanctionnée par l'article 226-4-2 du Code pénal : 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Même en cas d'impayés, vous devez passer par la procédure judiciaire. Couper l'eau, l'électricité ou retirer les biens du locataire sont également des infractions pénales.

La trêve hivernale concerne-t-elle aussi les squatteurs ?

Depuis la loi Kasbarian de 2023, les squatteurs (occupants sans droit ni titre depuis l'origine) ne bénéficient plus de la trêve hivernale. La procédure d'évacuation administrative (article 38 de la loi DALO) peut être engagée à tout moment, avec un délai accéléré.

Le locataire peut-il être expulsé pour un seul impayé ?

Techniquement non : la procédure passe d'abord par le commandement de payer, qui laisse 2 mois pour régulariser. Mais dès qu'un loyer n'est pas réglé à l'échéance, le bailleur peut engager la procédure. Plus il agit vite, moins la dette s'accumule. Attendre 3 ou 6 mois d'impayés est une erreur fréquente.

Que deviennent les meubles du locataire expulsé ?

Le jour de l'expulsion, le commissaire de justice dresse un inventaire des biens laissés sur place. Le locataire dispose ensuite de 2 mois à compter du procès-verbal pour les retirer du lieu où ils sont entreposés. Au-delà, les biens ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères, les autres sont réputés abandonnés ; les papiers personnels sont conservés sous scellés pendant deux ans.

Peut-on assurer le risque d'impayé même après le début du bail ?

Pour la GLI privée : cela dépend des assureurs, qui imposent en général un délai de carence et l'absence d'impayé en cours. Pour Visale : non, la garantie doit être demandée avant la signature du bail. Pour un contrat en cours, il reste possible d'ajouter une caution personnelle par avenant.

Sources

• Service-Public.gouv.fr : « Loyers impayés et expulsion du locataire » (fiche F31272) (commandement de payer et délai de six semaines, signalement à la CCAPEX, délais de paiement jusqu'à 3 ans, commandement de quitter les lieux et délai de 2 mois, délai de grâce de 1 mois à 1 an, amende de 7 500 €, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, concours de la force publique, biens laissés sur place retirés sous 2 mois, expulsion par soi-même punie de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende), vérifiée le 6 août 2026, consultée le 15 septembre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « Garantie Visale : caution pour le locataire (impayés et dégradations) » (fiche F33453) (caution gratuite d'Action Logement, jusqu'à 36 mois d'impayés durant les trois premières années du bail, demande avant la signature), vérifiée le 23 janvier 2026, consultée le 15 septembre 2026.
• Service-Public.gouv.fr : « Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé » (fiche F31267) (un bailleur assuré contre les impayés ne peut demander une caution que pour un étudiant ou un apprenti), vérifiée le 10 avril 2025, consultée le 15 septembre 2026.
• Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 14-1 (abandon du logement) et 24 (clause résolutoire, commandement de payer, notification au préfet, délais de paiement), consultée le 15 septembre 2026.

Textes de référence : Code des procédures civiles d'exécution, articles L153-1, L411-1 à L412-8 et R433-1 à R433-6 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite ; Code civil, article 1343-5 ; Code pénal, article 226-4-2 ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (pièces justificatives).