Rendement locatif Toulouse
Calculez la rentabilité d'un investissement locatif à Toulouse en 2026, avec données par quartier (Capitole, Saint-Cyprien, Compans-Caffarelli) et fiscalité optimale.
Hors frais de notaire et d'agence
~7-10 % du prix dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf
Loyer nu, hors charges récupérables
Honoraires de syndic, gros travaux, etc.
Hors TEOM récupérable sur le locataire
Propriétaire non occupant (~100-200 €/an)
0 € si gestion directe ; ~6-8 % du loyer en agence
0,5 à 1 mois en moyenne en zone tendue
Rendement annuel net
Rentabilité nette estimée
3,31 %
Rendement brut : 4,80 %
Soit 595,83 € de revenu mensuel net moyen
Voir le détail du calcul
- Loyer annuel théorique (12 mois)
- 9 600,00 €
- Revenu locatif brut effectif
- 8 800,00 €
- (après 1 mois de vacance)
- Charges copropriété
- − 600,00 €
- Taxe foncière
- − 900,00 €
- Assurance PNO
- − 150,00 €
- Revenu locatif net annuel
- 7 150,00 €
- Coût total d'acquisition (prix + frais)
- 216 000,00 €
Comparaison avec d'autres placements
- Livret A (3,00 %)+0,31 pts
- Fonds euros (assurance-vie) (2,00 %)+1,31 pts
- SCPI (moyenne marché) (5,00 %)−1,69 pts
Rendement avant impôt et avant financement (cash). Pour intégrer la fiscalité (LMNP, micro-foncier, régime réel) ou l'effet du crédit, consultez votre conseiller. Le calcul exclut les éventuelles plus-values à la revente.
Comment est calculé ce résultat ?
Toulouse offre en 2026 l'un des meilleurs rendements locatifs des grandes villes françaises, avec un prix médian modéré de 3 800 €/m² (Notaires de la Haute-Garonne, MeilleursAgents). Les rendements bruts s'établissent entre 5,0 % et 6,0 % en moyenne, et jusqu'à 7 % dans certains quartiers en gentrification (Empalot, Bagatelle).
Trois atouts soutiennent l'investissement toulousain en 2026 :
- 130 000 étudiants (Université Toulouse Capitole, Paul Sabatier, ENSEEIHT, INSA, ISAE-SUPAERO) garantissent une demande locative permanente pour studios et T1.
- 50 000 emplois aéronautiques (Airbus, Thales, CNES, Continental) attirent jeunes actifs et cadres en mobilité, alimentant la demande de T2/T3.
- Absence d'encadrement des loyers en 2026, ce qui préserve la flexibilité tarifaire et le rendement courant.
Stratégie 2026 : Toulouse est une des meilleures villes pour combiner rendement courant 5-6 % et plus-value progressive. Privilégier les quartiers Saint-Cyprien, Compans ou les zones en gentrification (Empalot, Bagatelle) pour maximiser le ratio rendement/risque.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif viser à Toulouse en 2026 ?
À Toulouse, le rendement brut moyen 2026 s'établit entre 5,0 % et 6,0 % selon le quartier — parmi les meilleurs des grandes villes françaises. Le rendement net atteint 3,5-4,2 % et le net-net 2,5-3,3 % après fiscalité (TMI 30 %). Les quartiers les plus rentables sont Saint-Cyprien rive gauche (5,8-6,5 % brut), Empalot (6-7 %), Bagatelle (6,5-7,5 %) et Compans-Caffarelli pour les studios étudiants (6,5-7 %). Les quartiers premium Capitole et Carmes plafonnent à 4,5-5 % brut.
Quel prix au m² à Toulouse en 2026 ?
Le prix médian toulousain en 2026 est de 3 800 €/m² pour un appartement (Notaires de la Haute-Garonne, MeilleursAgents, avril 2026). L'amplitude par quartier reste modérée : Capitole / Carmes 4 600-4 800 €/m², Saint-Étienne 4 400 €/m², Saint-Cyprien rive gauche 3 600 €/m², Compans-Caffarelli 4 100 €/m², Minimes 3 200 €/m², Empalot 2 800 €/m², Bagatelle 2 600 €/m². Pour un T2 de 40 m² au prix médian, comptez 152 000 € + 11 400 € de frais = 163 400 € investis — un ticket d'entrée parmi les plus accessibles des métropoles françaises.
Pourquoi Toulouse offre-t-elle un meilleur rendement ?
Trois facteurs cumulés. Premièrement, les prix au m² restent modérés (3 800 € médian, 30 % moins cher que Lyon) malgré la dynamique aéronautique. Deuxièmement, la forte demande locative étudiante (130 000 étudiants entre Université Toulouse Capitole, Paul Sabatier, ENSEEIHT, INSA, écoles d'ingénieurs aéronautique) maintient une vacance basse. Troisièmement, la dynamique d'emplois (Airbus, Thales, CNES, Continental) attire des jeunes actifs en mobilité. Le ratio loyer/prix reste donc favorable, à la différence de Bordeaux ou Lyon où les prix ont davantage progressé.
Toulouse est-elle en zone d'encadrement des loyers ?
Non. Toulouse n'applique pas l'encadrement des loyers en 2026, malgré son statut de zone tendue depuis 2013. La Métropole Toulouse a engagé des discussions en 2024-2025 mais aucun dossier officiel n'a été déposé. Les loyers se fixent donc librement selon l'offre et la demande, ce qui maintient un loyer médian de 13-15 €/m² nu et jusqu'à 20 €/m² pour les studios meublés étudiants en centre. Cela explique en partie le meilleur rendement toulousain comparé à Lyon ou Paris (encadrés).
Quels quartiers cibler pour investir à Toulouse ?
Trois stratégies. Pour la rentabilité : Empalot ou Bagatelle (rive gauche sud, 6-7,5 % brut, gentrification ZAC La Reynerie en cours), Saint-Cyprien (5,8-6,5 %, dynamique culturelle Halle de la Cartoucherie), Minimes (5,2-5,8 %, transports métro B). Pour les étudiants : Compans-Caffarelli (Université Paul Sabatier limitrophe), Arènes (ENSEEIHT, INSA), Saint-Michel (Université Toulouse Capitole), studios meublés 6,5-7 % brut. Pour la sécurité : Capitole, Carmes, Saint-Étienne, 4,5-5 % brut mais vacance quasi nulle et plus-value patrimoniale.
Le LMNP est-il intéressant à Toulouse ?
Oui, particulièrement avec 130 000 étudiants et un bassin d'emplois ingénieurs/cadres (Airbus, CNES). Un studio de 22 m² à Compans-Caffarelli acheté 90 000 € se loue 450-520 €/mois meublé, soit 6-7 % brut. Au régime réel BIC, l'amortissement du bâti (25-30 ans) et des meubles (5-10 ans) annule l'impôt sur les loyers pendant 12-15 ans. Toulouse est l'une des meilleures villes pour le LMNP étudiant en termes de ratio rendement/sécurité. Notre simulateur LMNP dédié détaille le calcul complet.
Le dispositif Pinel est-il encore actif à Toulouse ?
Non. Le Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024 et n'est plus disponible en 2026. Les biens déjà acquis sous Pinel continuent leur engagement (6, 9 ou 12 ans). Toulouse était classée en zone B1 Pinel jusqu'à fin 2024. Pour l'ancien à rénover, le dispositif Denormandie reste accessible mais Toulouse n'en fait pas partie (réservé aux villes moyennes en revitalisation). L'investissement toulousain se fait désormais en LMNP réel ou en location nue régime réel, avec un excellent rapport rendement/fiscalité optimisé.
Quelle vacance locative à Toulouse ?
Toulouse présente une vacance moyenne de 0,5 à 1 mois/an dans les quartiers centraux (Capitole, Carmes, Saint-Étienne, Saint-Cyprien), pouvant monter à 1,2-1,8 mois en périphérie (Bagatelle, Empalot, Lardenne). La demande locative est portée par 130 000 étudiants et 50 000 emplois aéronautiques (Airbus Blagnac, Lagardère, Colomiers). Attention pour les studios étudiants : prévoir 2-3 mois de vacance inter-baux en juillet-août, à compenser par un bail mobilité saisonnier (stagiaires, missions Airbus).
Quels sont les frais de notaire à Toulouse ?
La Haute-Garonne applique le taux DMTO majoré standard 5,80 % (contrairement à Paris à 5,09 %). Sur un appartement ancien à 200 000 €, les frais de notaire totaux atteignent environ 15 600 € soit 7,8 % du prix. Sur un T2 à 160 000 €, comptez environ 12 800 €. Pour le neuf VEFA (programmes Toulouse Aerospace Express, Cartoucherie, Montaudran), les frais tombent à 2,5-3 % du prix. L'avantage toulousain reste un ticket d'entrée global modéré : T2 acquis pour 175 000 € tout compris dans des quartiers en gentrification.
Sources et références
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Pour aller plus loin
Marché immobilier Toulouse 2026 : prix et loyers
Toulouse a connu une hausse modérée 2015-2022 (+38 % au m², deux fois moins que Bordeaux ou Lyon) puis une stabilisation -3 à -5 % en 2023-2024, et un léger rebond +2 % en 2025-2026. En 2026, le marché s'établit autour de 3 800 €/m² médian, avec une fourchette de 2 600 €/m² (Bagatelle) à 4 800 €/m² (Capitole).
Côté loyers, la tension est forte mais sans encadrement : loyer moyen de 13 €/m² pour un T2/T3 nu, montant à 17-20 €/m² pour un studio meublé étudiant. Pour un T2 de 40 m² au prix médian (152 000 € + frais), le loyer attendu est de 520 €/mois, soit un rendement brut de 4,1 % (3,8 % avec frais). Les studios meublés étudiants offrent mieux : 22 m² loué 450 € à Compans = 6,0 % brut sur 152 000 €/m² × 22 m², soit 90 000 € + frais.
Rendement par quartier
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| Bagatelle (gentrification) | 2 600 € | 15 € | 6,9 % |
| Empalot (rive gauche sud) | 2 800 € | 15 € | 6,4 % |
| Minimes (métro B) | 3 200 € | 14 € | 5,3 % |
| Saint-Cyprien (rive gauche) | 3 600 € | 15 € | 5,0 % |
| Compans-Caffarelli (étudiants) | 4 100 € | 17 € | 5,0 % |
| Saint-Étienne (centre) | 4 400 € | 16 € | 4,4 % |
| Carmes (cœur historique) | 4 600 € | 17 € | 4,4 % |
| Capitole (premium) | 4 800 € | 17 € | 4,3 % |
Sources : Notaires de la Haute-Garonne, MeilleursAgents, SeLoger (avril 2026). Rendement brut sur loyer m² nu courant 12 mois, hors frais d'acquisition.
Toulouse vs autres grandes villes
| Ville | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| Paris | 10 800 € | 33 € | 3,5 % |
| Lyon | 5 200 € | 17 € | 4,3 % |
| Bordeaux | 4 800 € | 15 € | 4,7 % |
| Toulouse | 3 800 € | 14 € | 5,5 % |
| Marseille | 3 200 € | 14 € | 6,1 % |
| Nantes | 3 900 € | 14 € | 5,2 % |
Toulouse offre l'un des meilleurs ratios rendement/sécurité des grandes villes françaises : rendement courant supérieur à Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes, avec une dynamique d'emplois industriels et de recherche (aéronautique, spatial) moins volatile que le tertiaire pur. Seule Marseille fait mieux côté rendement, mais avec une vacance et une gestion plus complexes.
Fiscalité optimale à Toulouse en 2026
Avec la fin du Pinel et Toulouse hors Denormandie, trois stratégies fiscales dominent en 2026 :
- LMNP au réel : choix optimal à Toulouse. Studios meublés à Compans-Caffarelli (Université Paul Sabatier), Arènes (ENSEEIHT, INSA), Saint-Michel (Toulouse Capitole). Bail étudiant 9 mois + bail mobilité juillet-août pour optimiser l'occupation. Amortissement bâti/meubles efface l'impôt 12-15 ans.
- Régime réel foncier + déficit foncier sur l'ancien à rénover (Empalot, Bagatelle, Minimes). Imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique DPE E/F/G en 2026). Efficace en TMI 30 %+, particulièrement adapté aux quartiers en gentrification avec biens DPE F/G décotés.
- SCI à l'IS pour stratégie patrimoniale long terme avec plusieurs lots ou immeubles (réseau Airbus Blagnac ou Tournefeuille). IS 15 % sur les premiers 42 500 €, amortissement. Adapté aux investisseurs TMI 41-45 %.
7 erreurs à éviter sur le marché toulousain
- Surestimer la prime aéronautique. Toulouse dépend fortement d'Airbus et de ses sous-traitants. Une crise sectorielle (Covid 2020-2021, ralentissement post-2030 ?) impacte directement la demande locative cadres. Diversifier avec étudiants et tertiaire pur.
- Investir en banlieue éloignée sans étudier les transports. Blagnac, Colomiers, Tournefeuille ne sont pas tous bien desservis par le métro/tram. Privilégier les quartiers en bord de ligne A (Mirail, Reynerie, Basso Cambo) ou ligne B (Minimes, Borderouge).
- Acheter à Bagatelle ou Empalot sans budget travaux. Ces quartiers en gentrification offrent 6,5-7,5 % brut mais le parc immobilier est vieillissant (DPE E/F/G fréquents). Comptez 20-35 k€ de rénovation pour passer en E.
- Sous-estimer la vacance étudiante. Bail étudiant 9 mois = 2-3 mois inter-baux à compenser. Calculer le rendement sur 9 mois effectifs (et non 12), ou prévoir un bail mobilité pour stagiaires Airbus en juillet-août.
- Croire que Capitole = haut rendement. Le Capitole et les Carmes sont les quartiers premium toulousains avec des prix 4 800 €/m² et un rendement plafonné à 4,3 %. C'est un placement patrimonial, pas un placement rendement.
- Oublier la taxe foncière en hausse. La Métropole Toulouse a relevé sa taxe foncière de +5,5 % en 2024 puis +3 % en 2025. Comptez 0,9 à 1,1 mois de loyer par an, à intégrer dans le calcul net.
- Confondre Toulouse intra-muros et Métropole. Blagnac (4 100 €/m²), Tournefeuille (3 500 €/m²), Colomiers (3 200 €/m²) offrent des rendements 5,5-7 % brut mais avec une dynamique différente (familles cadres aéronautiques) et un risque sectoriel concentré.
Conseil expert pour investir à Toulouse en 2026
Pour un premier investissement à Toulouse en 2026, ciblez un T2 de 40-45 m² à Saint-Cyprien, Minimes ou Compans-Caffarelli, budget 140-180 000 € hors frais, loyer 560-680 €/mois en nu, soit 5-5,5 % brut réaliste. Le quartier Saint-Aubin / Dupuy, en pleine mutation grâce au Toulouse Aerospace Express, offre un excellent compromis prix/dynamique.
Pour un investissement étudiant, un studio meublé de 22-28 m² à Compans-Caffarelli (Paul Sabatier), Arènes (INSA-ENSEEIHT) ou Saint-Michel (Toulouse Capitole), budget 80-115 000 €, loyer 450-580 € meublé, rendement brut 6-7 % en réel BIC. Toulouse est probablement la meilleure ville française pour le LMNP étudiant grâce au volume d'étudiants en écoles d'ingénieurs (mobilité internationale fréquente).
Pour une stratégie rendement maximal, viser Empalot ou Bagatelle, budget 80-120 000 € (T2-T3), rendement brut 6,5-7,5 %, mais accepter une gestion locative plus active et un horizon plus long pour la plus-value (gentrification ZAC La Reynerie d'ici 2030). Idéal pour TMI modérée (11-30 %) avec montage régime réel ou LMNP.