Rendement locatif Montpellier
Calculez la rentabilité d’un investissement locatif à Montpellier en 2026, ville étudiante de 80 000 inscrits avec un rendement brut 4,5 à 6 % et un encadrement des loyers en vigueur.
Hors frais de notaire et d'agence
~7-10 % du prix dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf
Loyer nu, hors charges récupérables
Honoraires de syndic, gros travaux, etc.
Hors TEOM récupérable sur le locataire
Propriétaire non occupant (~100-200 €/an)
0 € si gestion directe ; ~6-8 % du loyer en agence
0,5 à 1 mois en moyenne en zone tendue
Rendement annuel net
Rentabilité nette estimée
3,31 %
Rendement brut : 4,80 %
Soit 595,83 € de revenu mensuel net moyen
Voir le détail du calcul
- Loyer annuel théorique (12 mois)
- 9 600,00 €
- Revenu locatif brut effectif
- 8 800,00 €
- (après 1 mois de vacance)
- Charges copropriété
- − 600,00 €
- Taxe foncière
- − 900,00 €
- Assurance PNO
- − 150,00 €
- Revenu locatif net annuel
- 7 150,00 €
- Coût total d'acquisition (prix + frais)
- 216 000,00 €
Comparaison avec d'autres placements
- Livret A (3,00 %)+0,31 pts
- Fonds euros (assurance-vie) (2,00 %)+1,31 pts
- SCPI (moyenne marché) (5,00 %)−1,69 pts
Rendement avant impôt et avant financement (cash). Pour intégrer la fiscalité (LMNP, micro-foncier, régime réel) ou l'effet du crédit, consultez votre conseiller. Le calcul exclut les éventuelles plus-values à la revente.
Comment est calculé ce résultat ?
Montpellier reste en 2026 un marché immobilier attractif, avec un prix médian de 3 800 €/m²pour un appartement (Notaires de l'Hérault, MeilleursAgents). Le rendement locatif moyen est compris entre 4,5 et 6 % brut, avec des pointes à 6,5 % dans les quartiers étudiants (Boutonnet, Aiguelongue, Vert-Bois) pour les studios meublés.
Trois atouts soutiennent l'investissement montpelliérain en 2026 :
- 80 000 étudiants (Universités de Montpellier, Paul Valéry, Sciences Po, écoles) garantissent une demande locative permanente.
- La 2e plus forte croissance démographique française (+1,3 %/an) crée une pression locative continue.
- Le 7e CHU de France (15 000 emplois) et la dynamique tertiaire soutiennent la demande de cadres et professionnels de santé.
Attention :Montpellier applique l'encadrement des loyers depuis 2022, étendu en 2024 à 4 communes voisines. Vérifier le loyer de référence majoré applicable (DREAL Occitanie) avant tout investissement.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif viser à Montpellier en 2026 ?
À Montpellier, le rendement brut moyen 2026 s’établit entre 4,5 % et 6,0 % selon le quartier. Le rendement net tombe à 3,1-4,2 % et le net-net à 2,3-3,2 % après fiscalité (TMI 30 % en micro-foncier). Les quartiers étudiants (Boutonnet, Aiguelongue, Vert-Bois) offrent 5,5-6,5 % brut sur studios meublés grâce aux 80 000 étudiants. Les quartiers premium (Écusson, Comédie, Antigone) plafonnent à 4-4,5 % brut. Attention : l’encadrement des loyers en vigueur depuis 2022 limite la fixation de loyer.
Quel prix au m² à Montpellier en 2026 ?
Le prix médian montpelliérain en 2026 est de 3 800 €/m² pour un appartement, selon les Notaires de l’Hérault et MeilleursAgents. L’amplitude par quartier est large : Écusson (centre historique) 4 800-5 400 €/m², Comédie / Antigone 4 200-4 800 €/m², Boutonnet et Beaux-Arts 3 800-4 200 €/m², Vert-Bois et Aiguelongue 3 400-3 800 €/m², La Paillade et Mosson 2 200-2 800 €/m², Port Marianne (neuf) 4 400-5 000 €/m². Pour un T2 de 40 m² au prix médian, comptez 152 000 € + 11 400 € de frais = 163 400 € investis.
Quels quartiers cibler pour un investissement locatif à Montpellier ?
Trois cibles selon stratégie. Pour la rentabilité étudiante : Boutonnet, Aiguelongue, Vert-Bois et secteur Universités (proche Faculté Triolet et UFR Médecine), 5,5-6,5 % brut sur studios meublés. Pour la sécurité locative et plus-value : Écusson, Comédie, Antigone (cadres jeunes actifs), 4,2-4,8 % brut. Pour la gentrification : Figuerolles, Beaux-Arts, secteur Cévennes, 5,3-6 % brut avec dynamique culturelle et tramway ligne 4. Port Marianne (neuf) offre 4-4,5 % brut avec frais réduits VEFA.
Montpellier est-elle en zone d’encadrement des loyers ?
Oui. Montpellier applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022, étendu en 2024 à plusieurs communes de la métropole (Lattes, Castelnau-le-Lez, Saint-Jean-de-Védas). Un loyer de référence est défini par quartier, surface et année de construction. Le bailleur peut majorer de +20 % maximum si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (vue exceptionnelle, services rares). Vérifier sur la plateforme DREAL Occitanie le loyer de référence majoré applicable avant tout investissement. Sanction maximale : 5 000 € d’amende par bien non conforme.
Le LMNP est-il intéressant à Montpellier ?
Oui, particulièrement pour les petites surfaces près des facultés. Montpellier compte 80 000 étudiants (Universités de Montpellier, Paul Valéry, Sciences Po, écoles de commerce). Un studio de 22 m² à Boutonnet ou Aiguelongue acheté 85 000 € se loue 450-510 €/mois (20-23 €/m²), soit 6-7 % brut. Au régime réel BIC, l’amortissement du bâti (sur 25-30 ans) et des meubles (5-10 ans) annule l’impôt sur les loyers pendant 10-15 ans. À noter : le bail étudiant 9 mois reste autorisé même en zone d’encadrement des loyers.
Quelle vacance locative à Montpellier ?
Montpellier est une ville tendue avec une vacance moyenne de 0,5 à 1 mois/an dans les quartiers centraux (Écusson, Comédie, Antigone, Beaux-Arts), pouvant monter à 1,5-2,5 mois en périphérie (Mosson, La Paillade). La demande locative est soutenue par les 80 000 étudiants, le 7e CHU de France (15 000 emplois), la dynamique tertiaire et la 2e plus forte croissance démographique française (+1,3 %/an). Pour un calcul prudent, retenez 1 mois de vacance/an en zone centrale, 1,5 mois en périphérie.
Sources et références
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Pour aller plus loin
Cadre du marché locatif montpelliérain
Montpellier combine trois moteurs forts : une population étudiante massive(80 000 inscrits, 3e ville universitaire de France par habitant), une démographie record (+1,3 %/an, deuxième croissance française après Toulouse), et un tissu économique tertiaire dynamique (CHU, tourisme, technologies numériques, start-ups French Tech).
Le prix médian (3 800 €/m²) reste raisonnable comparé à Bordeaux (4 800 €/m²) ou Lyon (5 200 €/m²), permettant d'atteindre des rendements 4,5-6 % brut sur location nue et 6-7 % brut sur studio meublé étudiant. Attention : l'encadrement des loyers (loi Élan 2018, décret 2022-1026) impose de respecter un loyer de référence majoré dans tous les quartiers de Montpellier et sa première couronne.
Chiffres clés du marché locatif montpelliérain 2026
- Prix médian appartement ancien— 3 800 €/m² sur Montpellier intra-muros.
- Écusson (centre historique premium) — 4 800-5 400 €/m², rendement 4-4,5 % brut.
- Comédie / Antigone— 4 200-4 800 €/m².
- Boutonnet / Beaux-Arts (étudiants)— 3 800-4 200 €/m², rendement studios 5,5-6,5 %.
- Port Marianne (neuf)— 4 400-5 000 €/m².
- Loyer moyen T2/T3 nu — 15 €/m² (loyer de référence DREAL).
- Loyer studio meublé étudiant — 20-23 €/m².
- Étudiants Montpellier— 80 000 inscrits.
- Croissance démographique — +1,3 %/an (2e ville française).
Erreurs courantes sur le marché montpelliérain
- Ignorer l'encadrement des loyers DREAL.Le loyer plafond est strictement vérifié depuis 2024. Sanction jusqu'à 5 000 € par bien non conforme. Toujours consulter le simulateur DREAL avant d'afficher un loyer.
- Surpayer dans Écusson ou Antigone pour viser 5 %. Ces quartiers premium plafonnent à 4-4,5 % brut. Préférer Boutonnet, Aiguelongue ou secteur Universités pour la rentabilité étudiante.
- Sous-estimer la taxe foncière. Montpellier a relevé sa taxe foncière de +14,6 % en 2023, après +8 % en 2022. Comptez 1,1 à 1,3 mois de loyer par an.
- Acheter un DPE F/G sans budget travaux. Interdiction de location DPE G depuis 2025, F prévue 2028. Sur un T2 ancien, comptez 15-25 k€ de rénovation énergétique. La ville offre des aides via SLIME et Ma Prime Rénov.
- Oublier le risque saisonnier.Certains quartiers (Comédie, Antigone, plages) basculent en location courte durée l'été. Vérifier la réglementation locale sur les locations de tourisme (déclaration mairie obligatoire).
Conseil pour investir à Montpellier en 2026
Pour un premier investissement locatif montpelliérain, ciblez un studio meublé de 20-25 m²dans Boutonnet, Aiguelongue ou Vert-Bois, budget 75-100 000 €, loyer 440-520 €/mois (respectant le loyer plafond DREAL), rendement brut 5,5-6,5 %, à monter en LMNP réel. La proximité immédiate des facultés et du tramway (ligne 1, 4) garantit une demande permanente.
Pour une stratégie patrimoniale long terme, un T3 dans Écusson ou Antigone, budget 280-380 000 €, rendement 4-4,5 % brut mais vacance quasi nulle et plus-value régulière. Le neuf VEFA (Port Marianne, Cambacérès) offre des frais réduits à 2,5-3 %, idéal pour optimiser le rendement après frais d'acquisition.