Rendement locatif Bordeaux
Calculez la rentabilité d'un investissement locatif à Bordeaux en 2026, avec données à jour par quartier (Chartrons, Caudéran, Saint-Pierre) et fiscalité optimale.
Hors frais de notaire et d'agence
~7-10 % du prix dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf
Loyer nu, hors charges récupérables
Honoraires de syndic, gros travaux, etc.
Hors TEOM récupérable sur le locataire
Propriétaire non occupant (~100-200 €/an)
0 € si gestion directe ; ~6-8 % du loyer en agence
0,5 à 1 mois en moyenne en zone tendue
Rendement annuel net
Rentabilité nette estimée
3,31 %
Rendement brut : 4,80 %
Soit 595,83 € de revenu mensuel net moyen
Voir le détail du calcul
- Loyer annuel théorique (12 mois)
- 9 600,00 €
- Revenu locatif brut effectif
- 8 800,00 €
- (après 1 mois de vacance)
- Charges copropriété
- − 600,00 €
- Taxe foncière
- − 900,00 €
- Assurance PNO
- − 150,00 €
- Revenu locatif net annuel
- 7 150,00 €
- Coût total d'acquisition (prix + frais)
- 216 000,00 €
Comparaison avec d'autres placements
- Livret A (3,00 %)+0,31 pts
- Fonds euros (assurance-vie) (2,00 %)+1,31 pts
- SCPI (moyenne marché) (5,00 %)−1,69 pts
Rendement avant impôt et avant financement (cash). Pour intégrer la fiscalité (LMNP, micro-foncier, régime réel) ou l'effet du crédit, consultez votre conseiller. Le calcul exclut les éventuelles plus-values à la revente.
Comment est calculé ce résultat ?
Bordeaux reste en 2026 un marché immobilier porteur, avec un prix médian de 4 800 €/m²pour un appartement (Notaires de la Gironde, MeilleursAgents). Après le pic de 2022 et une correction de marché de -12 à -15 %, les rendements locatifs sont remontés sensiblement : 4,5 à 5,5 % brut en moyenne, et jusqu'à 6 % brut dans les quartiers en gentrification (Saint-Michel, Bacalan, rive droite).
Trois atouts soutiennent l'investissement bordelais en 2026 :
- La LGV Paris-Bordeaux (2h04 de trajet) maintient l'attractivité résidentielle pour les cadres tertiaires et les télétravailleurs.
- 105 000 étudiants (université, Sciences Po, écoles de commerce) garantissent une demande locative permanente pour les petites surfaces.
- Le projet Euratlantique (rive droite et Bordeaux-Bègles) crée 740 000 m² de bureaux et 16 000 logements d'ici 2030, dopant la demande locative locale.
Stratégie 2026 : à Bordeaux, viser les quartiers en gentrification (Saint-Michel, Bacalan, rive droite) pour combiner rendement courant 5-6 % et plus-value potentielle. Les zones premium (Chartrons, Triangle d'Or) sont des placements de capitalisation patrimoniale plutôt que de rendement.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif viser à Bordeaux en 2026 ?
À Bordeaux, le rendement brut moyen 2026 s'établit entre 4,5 % et 5,5 % selon le quartier, après une correction de marché de 12-15 % depuis 2022. Le rendement net tombe à 3,0-3,8 % et le net-net à 2,2-2,8 % après fiscalité (TMI 30 % en micro-foncier). Les quartiers les plus rentables sont Saint-Michel (5,2-5,8 % brut), Bacalan (5,3 %) et la rive droite (La Bastide, Cenon limitrophe, 5,5 %). Les quartiers premium (Chartrons, Triangle d'Or) plafonnent à 4-4,3 % brut.
Quel prix au m² à Bordeaux en 2026 ?
Le prix médian bordelais en 2026 est de 4 800 €/m² pour un appartement, selon les Notaires de la Gironde et MeilleursAgents (avril 2026). L'amplitude par quartier est large : Triangle d'Or et Chartrons à 5 800-6 200 €/m², Saint-Pierre 5 200 €/m², Caudéran 4 600 €/m², Saint-Michel 3 800 €/m², Bacalan 3 600 €/m², rive droite 3 200-3 800 €/m². Pour un T2 de 40 m² au prix médian, comptez 192 000 € + 14 400 € de frais = 206 400 € investis.
Quels quartiers cibler pour un investissement locatif à Bordeaux ?
Trois cibles selon la stratégie. Pour la rentabilité courante : Saint-Michel, Bacalan ou rive droite (Bastide, Cenon), avec 5-6 % brut et une gentrification active liée au projet Euratlantique. Pour la sécurité locative et la plus-value long terme : Chartrons (jeunes cadres) et Caudéran (familles), 4,2-4,8 % brut mais vacance quasi nulle. Pour la clientèle étudiante : Saint-Pierre (Sciences Po), Bastide (université Bordeaux-Montaigne) et Capucins, en LMNP meublé avec 4,8-5,5 % brut.
Bordeaux est-il en zone d'encadrement des loyers ?
Non. Bordeaux n'applique pas l'encadrement des loyers en 2026, contrairement à Paris, Lille, Lyon ou Montpellier. La Métropole a engagé des discussions en 2024 mais n'a pas déposé de dossier officiel. Les loyers se fixent donc librement, selon l'offre et la demande. Attention toutefois à la zone tendue : Bordeaux est classée en zone tendue depuis 2013 (décret n°2013-392), ce qui impose un préavis réduit à 1 mois pour le locataire et limite l'évolution annuelle du loyer à l'IRL (Indice de Référence des Loyers) lors du renouvellement.
Le LMNP est-il intéressant à Bordeaux ?
Oui, particulièrement pour les petites surfaces près des universités. Bordeaux compte 105 000 étudiants (université, Sciences Po, écoles de commerce et d'ingénieurs) et une forte demande pour studios et T1 meublés. Un studio de 22 m² à Talence ou Saint-Pierre acheté 95 000 € se loue 480-550 €/mois, soit 6-7 % brut. Au régime réel BIC, l'amortissement du bâti (sur 25-30 ans) et des meubles (5-10 ans) annule l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans. Notre simulateur LMNP dédié détaille le calcul.
Le dispositif Pinel est-il encore actif à Bordeaux ?
Non. Le dispositif Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024 (loi de finances 2024) et n'est plus accessible pour les acquisitions en 2026. Les biens déjà acquis sous Pinel continuent leur engagement (6, 9 ou 12 ans). Bordeaux était classée en zone B1 Pinel jusqu'à fin 2024. Pour l'ancien à rénover, le dispositif Denormandie reste accessible mais Bordeaux n'en fait pas partie (réservé aux villes moyennes en revitalisation, programme Action Cœur de Ville). L'investissement bordelais se fait désormais en LMNP ou en location nue régime réel.
Quelle vacance locative à Bordeaux ?
Bordeaux est une ville tendue avec une vacance moyenne de 0,5 à 1 mois/an dans les quartiers centraux (Chartrons, Triangle d'Or, Saint-Pierre, Caudéran), pouvant monter à 1,5-2 mois en périphérie (Bouscat, Mérignac, Pessac). La demande locative est soutenue par les 105 000 étudiants, la dynamique cadres tertiaires (LGV Paris-Bordeaux 2h04) et le tourisme professionnel. Pour un calcul prudent, retenez 1 mois de vacance/an en zone centrale, 1,5 mois en périphérie, sauf bien atypique ou DPE F/G.
Quels sont les frais de notaire à Bordeaux ?
La Gironde applique le taux DMTO majoré standard de 5,80 % (contrairement à Paris qui applique 5,09 %). Sur un appartement ancien à 200 000 €, les frais de notaire totaux atteignent environ 15 600 € soit 7,8 % du prix (DMTO 11 600 € + émoluments 1 980 € + TVA 396 € + débours 1 000 € + CSI 200 €). Sur un T2 à 350 000 €, comptez environ 25 800 € de frais. Pour le neuf VEFA (programmes Bordeaux-Euratlantique, Bassins à Flot, Bordeaux Lac), les frais tombent à 2,5-3 % du prix.
Faut-il préférer Bordeaux ou la métropole pour investir ?
Bordeaux intra-muros offre une plus-value historique solide (+85 % sur 2010-2022 puis correction -12 % depuis), avec une demande locative permanente et un attrait national. La métropole proche (Mérignac, Pessac, Talence) propose des rendements 0,5 à 1,5 point supérieurs (5,5-7 % brut) avec un risque locatif modéré. Plus loin (Saint-Médard, Eysines, Le Haillan, Cestas), les rendements atteignent 6-8 % brut mais la plus-value est plus aléatoire. Le choix dépend de votre horizon : long terme (intra-muros), rendement courant (Talence, Pessac), rendement maximal (couronne 15-25 km).
Sources et références
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Pour aller plus loin
Marché immobilier Bordeaux 2026 : prix et loyers
Bordeaux a connu une décennie exceptionnelle 2010-2022 avec une hausse de +85 % des prix au m², avant une correction de 12 à 15 % depuis le pic. En 2026, le marché s'est stabilisé autour de 4 800 €/m² médian pour un appartement, avec une fourchette large de 3 200 €/m² (rive droite) à 6 200 €/m² (Triangle d'Or, Chartrons cœur).
Côté loyers, la tension reste forte avec un loyer moyen de 14 €/m² pour un T2/T3 nu courant, montant à 18-22 €/m² pour un studio meublé en centre. Pour un T2 de 40 m² au prix médian (192 000 € + frais), le loyer attendu est de 560 €/mois, soit un rendement brut de 3,4 % (3,2 % avec frais inclus). C'est inférieur à la moyenne car le T2/T3 standard est la cible des familles, segment moins tendu que le studio étudiant.
Rendement par quartier et type de bien
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| Bacalan (gentrification) | 3 600 € | 16 € | 5,3 % |
| Saint-Michel (centre) | 3 800 € | 17 € | 5,4 % |
| La Bastide (rive droite) | 3 500 € | 16 € | 5,5 % |
| Capucins/Victoire (étudiants) | 4 200 € | 18 € | 5,1 % |
| Caudéran (familial) | 4 600 € | 15 € | 3,9 % |
| Saint-Pierre (jeunes actifs) | 5 200 € | 18 € | 4,2 % |
| Chartrons (premium) | 5 800 € | 19 € | 3,9 % |
| Triangle d'Or (luxe) | 6 200 € | 21 € | 4,1 % |
Sources : Notaires de la Gironde, MeilleursAgents, SeLoger (avril 2026). Rendement brut sur loyer m² nu courant 12 mois, hors frais d'acquisition.
Bordeaux vs autres grandes villes
| Ville | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| Paris | 10 800 € | 33 € | 3,5 % |
| Lyon | 5 200 € | 17 € | 4,3 % |
| Bordeaux | 4 800 € | 15 € | 4,7 % |
| Toulouse | 3 800 € | 14 € | 5,5 % |
| Marseille | 3 200 € | 14 € | 6,1 % |
| Lille | 3 400 € | 14 € | 5,7 % |
Bordeaux se positionne dans la moyenne haute des grandes villes françaises : rendement courant supérieur à Paris et Lyon, inférieur à Marseille et Lille. La force du marché bordelais tient plus à la qualité de vie et à la connexion LGV qu'au rendement pur. Les arbitrages avec Toulouse (rendement supérieur, dynamique aéronautique) ou Lyon (sécurité locative, bassin d'emploi) sont fréquents pour les investisseurs inter-régionaux.
Fiscalité optimale à Bordeaux en 2026
Le dispositif Pinel n'est plus disponible depuis le 1erjanvier 2025 et Bordeaux n'est pas éligible au Denormandie. Trois stratégies fiscales restent pertinentes :
- LMNP au réel : pour les studios et T1 meublés près des universités (Talence, Victoire, Saint-Pierre). L'amortissement du bâti (25-30 ans) et des meubles (5-10 ans) efface l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans. À combiner avec un bail mobilité ou bail étudiant 9 mois.
- Régime réel foncier + déficit foncier sur l'ancien à rénover (Saint-Michel, Bacalan, Bastide). Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique DPE E/F/G, prolongé en 2026). Particulièrement efficace en TMI 30 % ou 41 %.
- SCI à l'IS pour les profils à TMI 41-45 % avec stratégie patrimoniale long terme. Amortissement, taux IS 15 % sur les premiers 42 500 €, mais sortie liquide complexe et plus-value sans abattement. Réservé aux investisseurs aguerris.
7 erreurs à éviter sur le marché bordelais
- Surpayer dans Chartrons ou Triangle d'Or en espérant 5 % de rendement. Ces quartiers premium plafonnent à 4-4,3 % brut et ont déjà absorbé la majeure partie de la hausse historique. Préférer Saint-Michel ou Bacalan.
- Sous-estimer la taxe foncière. Bordeaux a relevé sa taxe foncière de +12,8 % en 2023, après +8,5 % en 2022. Comptez 1 à 1,3 mois de loyer par an dans le neuf, 0,9 à 1,2 mois dans l'ancien.
- Acheter un DPE F ou G sans budget travaux. Interdiction de location DPE G depuis 2025, F prévue 2028. Sur un T2 ancien, comptez 15-25 k€ de rénovation énergétique pour passer en E. Budget à intégrer dès la négociation.
- Ignorer les nuisances Tram. La ligne C (rive droite-centre) et la ligne D (Eysines-Quinconces) ont modifié certaines valeurs. Vérifier l'éloignement aux voies (bruit) et la desserte (atout).
- Oublier l'effet vacance étudiante. Pour un bail étudiant 9 mois, la vacance peut atteindre 2-3 mois inter- baux. Calculer le rendement sur 9 mois de loyer effectif, pas sur 12 mois théoriques.
- Passer en gestion locative sans la budgéter. Agences Bordeaux 6-8 % HT + 1 mois de relocation. Soit 1 mois de loyer par an environ — à inclure dans les charges déductibles.
- Croire que Bordeaux Métropole = même rendement. Mérignac, Pessac, Talence offrent 0,5-1 point de rendement supplémentaire mais avec une dynamique d'emplois différente (aéronautique vs tertiaire intra-muros). Étude de marché spécifique nécessaire.
Conseil expert pour investir à Bordeaux en 2026
Avec la correction de marché 2022-2025, Bordeaux offre en 2026 un point d'entrée plus raisonnable qu'au pic de 2022. Pour un premier investissement, ciblez un T2 de 40-45 m² en limite de quartier en gentrification (Bacalan, Saint-Michel nord, Bastide), budget 175-210 000 € hors frais, loyer attendu 640-720 €/mois en location nue.
Pour un investissement étudiant, un studio meublé de 22-28 m² à Victoire, Capucins ou Saint-Pierre, budget 95-130 000 €, loyer 480-580 €, rendement brut 5,5-6,5 %, à monter en LMNP réel. Le bail mobilité (1 à 10 mois) permet de combiner étudiants et professionnels en mission, optimisant le taux d'occupation.
Pour une stratégie patrimoniale long terme, un T3-T4 dans Chartrons ou Caudéran, budget 330-480 000 €, rendement 3,8-4,2 % brut mais vacance quasi nulle et plus-value lente mais sûre — à compléter d'un montage SCI familiale pour optimiser la transmission.