Calcul d'un prêt immobilier pour un investissement locatif

La FAQ officielle du HCSF (question 17) impose de retenir les loyers, y compris ceux du bien financé, dans les revenus, en brut mais après une décote reflétant le risque locatif ; le « calcul différentiel » qui soustrait les loyers de la mensualité est exclu. En pratique, la plupart des banques retiennent 70 % du loyer. Pour 800 € de loyer, 560 € s'ajoutent aux revenus et la mensualité de 1 077 € s'ajoute aux charges : avec 3 000 € de salaire, le taux d'effort ressort à 30,2 %.

Avec un prêt à 100 % sur 20 ans à 3,27 % (1 077 €/mois assurance comprise) et 1 750 € de charges annuelles non récupérables, le revenu locatif net après une demi-mois de vacance est de 7 450 € par an, soit 621 € par mois. Le reste à charge mensuel est donc de 456 € avant impôt, à comparer aux 180 000 € de capital que le locataire rembourse pour vous sur 20 ans.

C'est le cas où les banques sont le plus ouvertes au financement à 110 %, parce que les intérêts sont déductibles des loyers et que le bien se revend indépendamment de la résidence principale. L'exemple à 180 000 € suppose l'apport des frais (14 756 € de notaire, garantie et dossier) ; en les empruntant aussi, la mensualité passe à environ 1 182 € et le reste à charge à 561 €. La banque exige alors une résidence principale déjà financée ou des revenus confortables.

Un différé partiel (paiement des seuls intérêts et de l'assurance) sur 180 000 € à 3,27 % coûte 491 € + 54 € par mois pendant la période, soit 5 886 € d'intérêts sur 12 mois sans amortir le capital. Il sert à couvrir les travaux ou la mise en location avant les premiers loyers, et les intérêts payés restent déductibles. Le HCSF admet jusqu'à 2 ans de différé sur 27 ans de maturité totale pour une VEFA ou des travaux d'au moins 10 % du coût de l'opération.

Au régime réel des revenus fonciers, les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les frais de dossier sont déductibles des loyers (CGI, art. 31). Dans l'exemple, 5 789 € d'intérêts et 648 € d'assurance la première année ramènent le revenu foncier net imposable à 1 413 € au lieu de 6 720 € au micro-foncier (abattement 30 %) : à une tranche marginale de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt tombe de 3 172 € à 667 €. Les intérêts diminuent ensuite chaque année (3 574 € la dixième année).

Sur 25 ans à 3,35 %, la mensualité de 180 000 € tombe à 887 € hors assurance (941 € avec), ce qui réduit le reste à charge mensuel de 136 € mais ajoute 20 545 € d'intérêts sur la durée. Pour un investisseur, la durée longue améliore le cash-flow et la capacité à enchaîner un second achat ; la durée courte réduit le coût total. Les intérêts supplémentaires étant déductibles, le surcoût réel du 25 ans est atténué par l'économie d'impôt.

Le prêt est identique ; la différence est fiscale. En location nue au réel, le déficit foncier (hors intérêts) s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. En LMNP au réel, les intérêts se déduisent des recettes et l'amortissement du bien efface souvent tout revenu imposable pendant des années, mais les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025. Notre page rendement locatif LMNP compare les deux régimes sur un exemple chiffré.

Aucune loi ne l'impose, mais la banque l'exige presque toujours, au moins pour la garantie décès. Les investisseurs peuvent souvent se limiter à la couverture décès-invalidité sans garantie perte d'emploi, ce qui réduit la prime ; en délégation, une assurance à 0,12 % sur 180 000 € coûte 18 € par mois au lieu de 54 €. La prime est déductible des revenus fonciers au réel.