Capacité d'emprunt TNS (travailleur non salarié)
Calculez votre capacité d'emprunt en tant que travailleur non salarié (TNS) en 2026 : auto-entrepreneur, profession libérale, BIC, BNC — règles bancaires spécifiques.
Salaires nets, pensions, allocations stables. Cumulez si co-emprunt.
Crédits en cours, pensions versées, loyers conservés. Pas la vie courante.
Taux moyen 2026 sur 25 ans : ~3,7 %
Maximum recommandé HCSF : 25 ans
Estimation indicative
Vous pouvez emprunter jusqu'à
279 651 €
Pour 1 400 € de mensualité maximum
Voir le détail du calcul
- Revenus nets mensuels
- 4 000,00 €
- Charges mensuelles
- − 0,00 €
- Mensualité max (taux d'endettement 35 %)
- 1 400,00 €
- Capital empruntable
- 279 651,24 €
- dont total des intérêts payés
- 140 348,76 €
Calcul indicatif basé sur la règle HCSF des 35 % d'endettement assurance comprise. Le capital n'inclut pas l'apport personnel ni les frais de notaire — pensez à les ajouter à votre budget total d'acquisition.
Comment est calculé ce résultat ?
Emprunter en tant que travailleur non salarié (auto-entrepreneur, profession libérale, artisan, commerçant, gérant majoritaire) suit la même règle HCSF que pour les salariés — taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus nets, durée 25 ans maximum — mais avec trois différences majeures appliquées par toutes les banques :
- 2 à 3 années de bilans demandées : la banque ne peut pas se contenter d'un bulletin de salaire, elle exige l'historique fiscal complet.
- Revenu moyen pondéré sur 2-3 ans au lieu du revenu courant (100 % pour les CDI). Cette moyenne lisse les pics et peut réduire la capacité affichée.
- Garantie hypothécaire souvent obligatoire car la caution Crédit Logement refuse 50 à 60 % des dossiers TNS. Coût supplémentaire : 1,5 à 2 % du capital emprunté.
Le simulateur ci-dessus applique le plafond HCSF standard. Pour l'utiliser correctement en tant que TNS, saisissez votre revenu net moyen calculé sur 2-3 années, pas votre revenu d'un bon mois ponctuel.
Astuce : les présidents de SASU sont assimilés salariés et bénéficient des conditions standard CDI. Le différentiel emprunt vs un statut TNS classique peut représenter 20 000 € de capacité supplémentaire, à intégrer au choix du statut juridique en début d'activité.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un TNS pour une banque en 2026 ?
Le terme TNS (Travailleur Non Salarié) regroupe les indépendants relevant du régime social des non-salariés : auto-entrepreneurs (micro-BIC ou micro-BNC), entrepreneurs individuels au réel, gérants majoritaires de SARL, professions libérales (médecins, avocats, architectes), artisans, commerçants. Les dirigeants assimilés salariés (présidents de SAS, gérants minoritaires) sont en revanche traités comme des salariés CDI par la plupart des banques.
Combien d'années de bilans la banque exige-t-elle ?
Standard 2026 : 3 années de bilans (ou 3 dernières liasses fiscales 2042-C-PRO et 2031 pour les auto-entrepreneurs). Certaines banques mutualistes acceptent 2 ans pour des dossiers exceptionnels (croissance forte, marge brute > 50 %, métier en tension). Aucune banque sérieuse ne prête avec moins de 2 ans d'historique sauf reprise d'une activité antérieure (rachat de cabinet, transmission). Les 3 dernières années doivent montrer une activité stable ou en croissance.
Comment la banque calcule-t-elle le revenu d'un TNS ?
La banque retient la moyenne des bénéfices nets des 2 ou 3 dernières années fiscales (résultat net comptable au réel, ou 66 % du CA pour un auto-entrepreneur en BNC, 50 % en BIC services, 29 % en BIC vente). Si l'activité progresse, certaines banques pondèrent : 50 % de l'année N + 30 % N-1 + 20 % N-2. Si elle décline, on retient l'année la plus basse. Cette moyenne s'oppose au calcul mensuel direct fait pour un salarié CDI (revenu net courant × 12).
Pourquoi la caution Crédit Logement refuse-t-elle souvent les TNS ?
Crédit Logement applique des critères très restrictifs aux TNS : seuls les profils à 4 ans d'activité, marge nette stable et capital social significatif (pour les sociétés) sont acceptés. Le taux de refus dépasse 60 % pour les auto-entrepreneurs et 40 % pour les professions libérales. Conséquence : la garantie hypothécaire devient quasi obligatoire pour les TNS. Elle coûte 1,5 à 2 % du capital emprunté (vs 1,3 % pour Crédit Logement) et n'est pas restituable à la fin du prêt.
Quelle capacité d'emprunt pour un auto-entrepreneur à 40 000 € de CA ?
Pour un auto-entrepreneur en BNC (profession libérale, conseil) à 40 000 € de CA annuel, la banque retient un bénéfice théorique de 66 % × 40 000 € = 26 400 €/an, soit 2 200 €/mois. Mensualité maximale = 35 % × 2 200 € = 770 €. Sur 25 ans à 3,95 % avec assurance, capacité ≈ 132 000 €. Pour un auto-entrepreneur BIC vente (29 % de marge théorique), 40 000 € de CA = 11 600 €/an = 967 €/mois → capacité ≈ 58 000 €. La nature de l'activité change radicalement la capacité.
Le statut SASU change-t-il quelque chose ?
Oui, fondamentalement. Le président de SASU est assimilé salarié pour la Sécurité sociale et donc considéré comme « non-TNS » par les banques. Il peut bénéficier des conditions standards CDI (35 %, 25 ans, caution Crédit Logement OK) sous réserve de présenter 2-3 années de bulletins de salaire. C'est pourquoi de nombreux indépendants choisissent la SASU malgré des cotisations sociales plus élevées : le différentiel emprunt peut représenter 20 000 € de capacité supplémentaire.
Quels documents pour un dossier TNS en 2026 ?
Pièces classiques + spécifiques TNS : 3 dernières liasses fiscales (2031 BIC, 2035 BNC) ou attestations URSSAF auto-entrepreneur, 3 derniers avis d'imposition, 3 derniers bilans et comptes de résultat (pour les sociétés), Kbis, attestation de vigilance URSSAF de moins de 3 mois, justificatifs d'activité continue (factures, contrats), prévisionnel signé par un expert-comptable pour les jeunes activités (< 3 ans), tous les comptes professionnels (3 derniers relevés). La présentation par un expert-comptable est presque toujours valorisante.
Quel apport minimum pour un TNS en 2026 ?
Les banques exigent un apport minimum de 15 à 20 % pour les TNS (vs 10 % en CDI), parfois 25 % pour les auto-entrepreneurs en démarrage. Cet apport doit couvrir les frais de notaire, l'hypothèque (~ 2 000 €) et idéalement 5 à 10 % du prix du bien. Sur un projet à 200 000 €, comptez 35 000 à 50 000 € d'apport. Les TNS peuvent compléter avec une donation familiale (abattement 100 000 € parent-enfant), un PEL ancien ou les liquidités professionnelles distribuées (dividendes pour les gérants).
Sources et références
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Pour aller plus loin
Qui est TNS aux yeux d'une banque en 2026 ?
La banque ne raisonne pas sur le statut social URSSAF mais sur le type de revenu déclaré aux impôts. Sont considérés TNS :
- Auto-entrepreneurs / micro-entrepreneurs : micro-BIC (vente, services), micro-BNC (profession libérale, conseil), micro-BA (agriculture). Régime social très simplifié, apprécié par les banques pour sa transparence mais redouté pour sa précarité présumée.
- Entrepreneurs individuels au réel (BIC, BNC ou BA) : bilan complet, comptabilité tenue par un expert-comptable de préférence.
- Gérants majoritaires de SARL / EURL : revenus considérés comme TNS, rémunération soumise au régime social des indépendants.
- Professions libérales réglementées : médecins, avocats, architectes, notaires, experts-comptables. Profils généralement valorisés par les banques.
- Artisans, commerçants, agriculteurs inscrits au registre des métiers, RCS ou registre agricole.
À l'inverse, ne sont pas TNS pour la banque : les dirigeants assimilés salariés (présidents et directeurs généraux de SAS/SASU, gérants minoritaires de SARL, dirigeants de SA). Ces profils présentent des bulletins de salaire mensuels et sont traités comme des CDI classiques.
Calcul du revenu moyen pondéré sur 2-3 ans
C'est la différence fondamentale avec un salarié. Pour un CDI, la banque applique 100 % du revenu net mensuel actuel (cumul prime ou treizième mois sur 12 si récurrent). Pour un TNS, elle calcule une moyenne pondérée des bénéfices nets fiscalement déclarés sur 2 ou 3 années.
Trois méthodes courantes selon les banques :
| Méthode | Formule | Cas favorable |
|---|---|---|
| Moyenne simple 3 ans | (N + N-1 + N-2) / 3 | Activité stable |
| Moyenne pondérée | 50 % N + 30 % N-1 + 20 % N-2 | Activité en croissance |
| Année la plus basse | min(N, N-1, N-2) | Activité en déclin (prudence) |
| Moyenne 2 ans | (N + N-1) / 2 | Dossiers exceptionnels |
Pour un auto-entrepreneur, la banque applique un abattement forfaitaire URSSAF pour déterminer le bénéfice à partir du chiffre d'affaires :
- BIC vente / restauration / hébergement : bénéfice = 29 % du CA (abattement 71 %).
- BIC services / prestation : bénéfice = 50 % du CA (abattement 50 %).
- BNC profession libérale / conseil : bénéfice = 66 % du CA (abattement 34 %).
Sur un auto-entrepreneur BNC à 50 000 € de CA annuel : revenu bancaire = 50 000 × 66 % = 33 000 €/an, soit 2 750 €/mois. Mensualité max HCSF = 962 €.
Garantie hypothécaire obligatoire pour la plupart des TNS
La caution Crédit Logementest la garantie préférée des banques (90 % des prêts CDI) car elle est peu coûteuse (~ 1,3 % du capital, en partie restituable à la fin du prêt) et ne grève pas le bien immobilier. Mais Crédit Logement applique des critères restrictifs pour les TNS :
- Activité ≥ 4 ans (3 ans rare et exceptionnel).
- Marge nette stable sur 3 années (pas de baisse > 15 % d'une année à l'autre).
- Capital social ≥ 8 000 € pour les sociétés.
- Pas de procédure URSSAF, fiscale ou de mise en demeure récente.
- Métier non « à risque » (exclusion fréquente du bâtiment saisonnier, restauration, événementiel — variable selon l'organisme).
En conséquence, le taux de refus Crédit Logement pour les TNS est élevé :
- Auto-entrepreneur : ~ 60 % de refus.
- Profession libérale réglementée : ~ 40 % de refus (sauf médecins, avocats : ~ 20 %).
- Gérant majoritaire SARL : ~ 35 % de refus.
- Artisan / commerçant : ~ 50 % de refus.
En cas de refus, la banque oriente vers l'hypothèque conventionnelle. Coût : 1,5 à 2 % du capital emprunté (soit 2 250 à 3 000 € sur 150 000 €), non restituable. Mainlevée à la revente payante (~ 500 €). Cette charge supplémentaire pèse sur le plan de financement et doit être intégrée à l'apport.
Exemple chiffré : auto-entrepreneur BNC à 40 000 € de CA
Cas concret : Marc, 38 ans, consultant en marketing digital, auto-entrepreneur BNC depuis 4 ans. CA déclaré : 38 000 € en N-2, 42 000 € en N-1, 45 000 € en N. Apport 40 000 € (PER liquidé + livrets). Pas de crédit en cours. Trois scénarios bancaires :
| Scénario | Revenu retenu | Capacité sur 25 ans |
|---|---|---|
| Moyenne pondérée croissance | 2 367 €/mois | 140 000 € |
| Moyenne simple 3 ans | 2 310 €/mois | 136 000 € |
| Année la plus basse (banque stricte) | 2 090 €/mois | 123 000 € |
Hypothèses : abattement BNC 34 % (bénéfice = 66 % du CA), 25 ans, taux 3,95 %, assurance 0,15 %/an, hypothèque conventionnelle incluse dans l'apport.
Selon la banque, l'écart de capacité varie de 17 000 € (123 000 € chez une banque stricte à 140 000 € chez une banque favorable). Avec 40 000 € d'apport et le scénario médian (136 000 €), Marc peut viser un bien total à environ 165 000 € (frais de notaire + hypothèque inclus).
Comment optimiser un dossier TNS en 2026
Six leviers structurants, classés par impact sur le taux d'acceptation et la capacité retenue :
- Choisir le bon statut juridique en amont.Si vous êtes en phase de création et savez que vous achèterez dans les 3 ans, privilégiez la SASU à la SARL ou à l'auto-entreprise. Le différentiel emprunt peut représenter 20 à 30 000 € de capacité supplémentaire grâce au statut « assimilé salarié ».
- Faire valider les bilans par un expert-comptable inscrit.La signature d'un EC est presque toujours valorisante pour la banque. Coût : 800 à 1 500 € pour l'analyse complète, mais améliore significativement le scoring.
- Présenter une croissance d'activité. Trois années en progression régulière (par exemple +8 % par an) obtiennent la moyenne pondérée favorable. Évitez à tout prix une année de baisse marquée juste avant la demande de prêt.
- Apport renforcé 20-25 %.Les TNS sérieux apportent 25 % en moyenne en 2026 contre 12 % pour les CDI. Cumulez : PEL/CEL anciens, donation familiale (abattement 100 000 € parent-enfant tous les 15 ans), dividendes distribués, PER liquidé en acquisition RP (cas autorisé).
- Cibler les banques mutualistes régionales. Crédit Agricole et Crédit Mutuel acceptent 30 % de TNS de plus que les banques nationales centralisées. Ancrage local + connaissance du tissu économique = appréciation au cas par cas.
- Recourir à un courtier spécialisé TNS (notamment Cafpi ou La Centrale de Financement, certaines antennes spécialisées). Coût ~ 1 % du capital, mais accès à 25-30 banques et négociation des conditions de garantie.
Stratégie gagnante : 3 années de bilans stables ou en croissance + expert-comptable + apport 20 % + banque mutualiste régionale + courtier spécialisé. Avec ces cinq éléments, le taux d'acceptation dépasse 80 % contre 35-45 % en moyenne pour les TNS approchant directement leur banque habituelle.