Calcul de la capacité d'emprunt d'un travailleur non salarié

Qui est TNS aux yeux d'une banque en 2026 ?

La banque ne raisonne pas sur le statut social URSSAF mais sur le type de revenu déclaré aux impôts. Sont considérés TNS :

• Auto-entrepreneurs / micro-entrepreneurs : micro-BIC (vente, services), micro-BNC (profession libérale, conseil), micro-BA (agriculture). Régime social très simplifié, apprécié par les banques pour sa transparence mais redouté pour sa précarité présumée.
• Entrepreneurs individuels au réel (BIC, BNC ou BA) : bilan complet, comptabilité tenue par un expert-comptable de préférence.
• Gérants majoritaires de SARL / EURL : revenus considérés comme TNS, rémunération soumise au régime social des indépendants.
• Professions libérales réglementées : médecins, avocats, architectes, notaires, experts-comptables. Profils généralement valorisés par les banques.
• Artisans, commerçants, agriculteurs inscrits au registre des métiers, RCS ou registre agricole.

À l'inverse, ne sont pas TNS pour la banque : les dirigeants assimilés salariés (présidents et directeurs généraux de SAS/SASU, gérants minoritaires de SARL, dirigeants de SA). Ces profils présentent des bulletins de salaire mensuels et sont traités comme des CDI classiques.

Calcul du revenu moyen pondéré sur 2-3 ans

C'est la différence fondamentale avec un salarié. Pour un CDI, la banque applique 100 % du revenu net mensuel actuel (cumul prime ou treizième mois sur 12 si récurrent). Pour un TNS, elle calcule une moyenne pondérée des bénéfices nets fiscalement déclarés sur 2 ou 3 années.

Aucun texte réglementaire n'impose la méthode : chaque banque la fixe dans sa politique de crédit. Les méthodes rencontrées dans les offres sont les suivantes ; le simulateur applique la moyenne simple des exercices saisis :

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Pour un auto-entrepreneur, la banque applique un abattement forfaitaire URSSAF pour déterminer le bénéfice à partir du chiffre d'affaires :

• BIC vente / restauration / hébergement : bénéfice = 29 % du CA (abattement 71 %).
• BIC services / prestation : bénéfice = 50 % du CA (abattement 50 %).
• BNC profession libérale / conseil : bénéfice = 66 % du CA (abattement 34 %).

Sur un auto-entrepreneur BNC à 50 000 € de CA annuel : revenu bancaire = 50 000 × 66 % = 33 000 €/an, soit 2 750 €/mois. Mensualité max HCSF = 963 € (962,50 € arrondis).

Caution, hypothèque ou prêteur de deniers : les garanties possibles

La banque exige une garantie contre le non-remboursement. Trois formes existent (service-public.gouv.fr, fiche « Faut-il avoir une caution pour obtenir un crédit immobilier ? ») :

• La caution d'un organisme spécialisé (Crédit Logement, ou la mutuelle de cautionnement des fonctionnaires). Crédit Logement indique sur son site qu'aucun statut professionnel n'est exclu a priori de sa garantie et que seule l'analyse de l'ensemble des éléments du dossier permet de se prononcer ; sa tarification se calcule prêt par prêt, une assurance décès-invalidité est exigée et l'apport, souhaité, peut être compensé par du patrimoine. Les frais de souscription sont plus élevés que ceux d'une hypothèque, mais il n'y a pas de mainlevée à payer en cas de revente et une partie des sommes versées peut être restituée en fin de prêt, sous conditions.
• L'hypothèque conventionnelle : acte notarié inscrit au service de publicité foncière, avec la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalités. L'inscription disparaît sans frais un an après la fin du prêt ; une revente avant ce terme impose une mainlevée payante (fiche service-public.gouv.fr F789).
• L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers) : réservée à l'achat d'un logement ou d'un terrain existant (pas de vente en l'état futur d'achèvement ni de travaux), elle est exonérée de taxe de publicité foncière, seuls les frais de notaire restant dus (fiche service-public.gouv.fr F786). Elle est donc moins coûteuse à la souscription qu'une hypothèque conventionnelle quand le bien s'y prête.

Aucune statistique publique ne mesure un taux de refus de caution par statut professionnel. Ce qui est certain, c'est que le coût de la garantie dépend du montant emprunté, du type de bien et du département : le simulateur de l'ANIL relayé par service-public.gouv.fr en donne une estimation, à intégrer à l'apport avec les frais de notaire.

Exemple chiffré : auto-entrepreneur BNC à 40 000 € de CA

Cas concret : Marc, 38 ans, consultant en marketing digital, auto-entrepreneur BNC depuis 4 ans. CA déclaré : 38 000 € en N-2, 42 000 € en N-1, 45 000 € en N. Apport 40 000 € (PER liquidé + livrets). Pas de crédit en cours. Trois scénarios bancaires :

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Hypothèses : abattement BNC 34 % (bénéfice = 66 % du CA), 25 ans, taux 3,35 % (moyenne sur 25 ans, Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026), assurance 0,15 %/an (à saisir dans le champ « Assurance emprunteur » du simulateur), aucun crédit en cours, hypothèque conventionnelle incluse dans l'apport.

Selon la banque, l'écart de capacité varie de 18 000 € (145 000 € chez une banque stricte à 163 000 € chez une banque favorable). Avec 40 000 € d'apport et le scénario médian (159 000 €), soit 199 000 € de budget total, Marc peut viser un bien à environ 180 000 € (frais de notaire dans l'ancien et frais de garantie compris).

Professions libérales de santé (médecin, dentiste, kiné) : le calcul sur trois BNC

Un médecin libéral, un chirurgien-dentiste, un kinésithérapeute ou une infirmière libérale sont des TNS au régime de la déclaration contrôlée : la banque retient le bénéfice non commercial de la liasse 2035, après déduction des charges réelles (loyer du cabinet, secrétariat, cotisations URSSAF et caisse de retraite CARMF, CARCDSF ou CARPIMKO, assurance responsabilité civile), et fait la moyenne des trois derniers exercices, avec la pondération décrite plus haut quand l'activité progresse. Le BNC est un revenu avant impôt : c'est bien lui, divisé par douze, qui entre dans le calcul des 35 %, et non le chiffre d'affaires (honoraires).

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Taux moyens d'août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA). Un taux ou une assurance négociés en dessous de ces moyennes relèvent le capital : à 3,05 % et 0,12 % d'assurance, 60 000 € de BNC financent environ 359 000 € sur 25 ans.

• Moins de trois exercices : en première ou deuxième année d'installation, la banque travaille sur les liasses disponibles, le prévisionnel visé par l'expert-comptable et, en cas de reprise de patientèle, le BNC du confrère cédant. Les revenus de remplaçant (déclarés en BNC également) comptent dans l'historique.
• Société d'exercice libéral : le gérant majoritaire de SELARL et le dirigeant de SELARL unipersonnelle restent TNS (revenu retenu : rémunération de gérance, dividendes examinés à part) ; le président de SELAS et le gérant minoritaire ou égalitaire de SELARL relèvent du régime des assimilés salariés et présentent des bulletins de paie, ce qui rapproche leur dossier de celui d'un salarié (Bpifrance Création, fiche SEL). Depuis l'imposition des revenus 2024, la rémunération de l'activité libérale perçue via une SEL est imposée en BNC (BOFiP BOI-BNC-SECT-70-40).
• Pièces spécifiques : trois dernières liasses 2035 (ou bilans de la SEL), avis d'imposition, attestation d'inscription à l'Ordre, attestations URSSAF et de la caisse de retraite de moins de trois mois, contrat de collaboration ou d'association le cas échéant, relevés des comptes professionnels.

Comment optimiser un dossier TNS en 2026

Six leviers structurants, classés par impact sur le taux d'acceptation et la capacité retenue :

1. Choisir le statut juridique en connaissance de cause. Le président de SASU est assimilé salarié et présente des bulletins de paie ; le gérant majoritaire de SARL et l'entrepreneur individuel sont TNS et présentent une liasse fiscale. Le mode de calcul du revenu retenu diffère, pas les plafonds du HCSF : comparez les deux avec ce simulateur avant de choisir, sans oublier le coût social de chaque statut.
2. Faire valider les bilans par un expert-comptable inscrit. Des comptes tenus ou attestés par un expert-comptable sont plus faciles à lire pour la banque, surtout au régime réel.
3. Présenter une croissance d'activité. Trois années en progression régulière (par exemple +8 % par an) obtiennent la moyenne pondérée favorable. Évitez à tout prix une année de baisse marquée juste avant la demande de prêt.
4. Apport renforcé. Un apport qui dépasse les frais d'acquisition compense, aux yeux de la banque, la variabilité des revenus. Cumulez : PEL/CEL anciens, donation familiale (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), dividendes distribués, déblocage anticipé du PER pour l'achat de la résidence principale.
5. Comparer plusieurs établissements. L'appréciation d'un dossier TNS varie d'une banque à l'autre (méthode de calcul du revenu, ancienneté demandée, garantie proposée) : sollicitez-en plusieurs, dont celle qui tient votre compte professionnel et connaît déjà votre activité.
6. Recourir à un courtier. Il connaît les établissements qui instruisent volontiers les dossiers d'indépendants. Ses frais ne peuvent être exigés qu'après le versement effectif des fonds (art. L. 519-6 du Code monétaire et financier) et sont à mettre en regard des conditions obtenues.

Pour résumer : deux ou trois exercices stables ou en croissance, des comptes lisibles, un apport couvrant au moins les frais d'acquisition et plusieurs banques consultées. Avec ces éléments, un dossier de TNS est instruit dans des conditions proches de celles d'un salarié en CDI.